XXXX年房地产市场运行回顾及XXXX年展望

12010年房地产市场运行回顾及2011年走势判断陈柳钦（天津社会科学院城市经济研究所，天津，300191）一、2010年房地产市场运行回顾（一）房地产业综合景气度分析1、企业景气指数运行在“较为景气”区间。国家统计局发布的全国企业景气调查数据显示，2010年3季度全国企业景气指数为137.9，比2季度提高2.0点，其中，工业企业景气指数比2季度上升1.1点，39个工业大类企业景气指数连续4个季度位于景气区间，传达了明确的经济向好信号。房地产业企业景气指数为131.7，比2季度提高4.4点，虽然低于全国企业景气指数6.2点，但仍运行在“较为景气”区间内。国家统计局2011年1月7日公布全国企业景气调查结果显示，2010年4季度，我国企业景气指数为138.0，比3季度提高0.1点。2010年第4季度企业景气指数连续第7个季度走升，各行业企业景气均位于景气区间，且呈现平稳增长。这说明我国政府出台的一系列以遏制房价过快上涨的政策措施虽然对整个行业产生了诸多影响，但企业经营者心态相对稳定，对企业经营状况仍比较乐观。2、企业家信心指数大幅提高。2010年3季度，全国企业家信心指数结束了下滑势头，高位攀升。全国企业景气调查结果显示，3季度企业家信心指数为135.9，比2季度提升2.9点，多数行业企业家及大中小型企业企业家信心均有提升。2010年2季度房地产业企业家信心指数大幅下挫，回落到2009年2季度以来的最低点。2010年3季度房地产业企业家信心指数为120.7，止跌回升，比2季度大幅提高11.4点，但仍低于全国企业家信心指数15.2点。作者简介：陈柳钦（1969—），男，湖南邵东县人，天津社会科学院城市经济研究所研究员，研究方向：产业经济、城市经济。作者联系地址：天津市河西区黑牛城道纪发大厦1-205#（300381）陈柳钦收。电话：[phone]。电子信箱：[e-mail]。全国企业景气指数是国家统计局对1.95万家各类企业定期进行问卷调查，并根据企业家对宏观经济状况及企业生产经营状况的判断和预期来编制的，能较好地反映宏观经济运行和企业生产经营状况。企业景气指数的数值介于0-200之间，100为景气指数的临界值。当景气指数大于100，表明经济状况趋于上升或改善，处于景气状态，越接近200状态越好；当景气指数小于100时，表明经济状况趋于下降或恶化，处于不景气状态，越接近0状态越差。为更好地分析和理解企业景气指数，我们将景气区间作如下划分：180以上为“非常景气”区间，[180-150]为“较强景气”区间，[150-120]为“较为景气”区间，[120-110]为“相对景气”区间，[110-100]为“微景气”区间，100为景气临界点，(100-90)为“微弱不景气”区间，(90-80)为“相对不景气”区间，(80-50)为“较为不景气”区间，(50-20)为“较重不景气”区间，20以下为“严重不景气”区间。2国家统计局2011年1月7日公布全国企业景气调查结果显示，2010年4季度我国企业家信心指数为137.0，比3季度又提升1.1点。总体上来看，4季度企业景气指数和企业家信心指数在3季度回升的基础上继续回升，显示出中国经济增长高位回调过程已基本趋稳，发展势头正在由政策效应刺激的冲高向市场力量支持的平稳增长转变。3、“国房景气指数”2010年3月份以来持续回落。在一系列宏观调控政策影响下，反映全国房地产开发综合发展水平的全国房地产开发综合景气指数（简称“国房景气指数”）自2010年3月以来持续回落（见表1）。表12009年12月-2010年12月房地产综合景气指数及主要分类指数走势房地产开发综合景气指数房地产开发投资分类指数土地开发面积分类指数商品房平均销售价格分类指数2009年12月103.66100.4295.69115.202010年2月105.47101.8388.39115.092010年3月105.89103.5887.07113.082010年4月105.66104.9488.45112.772010年5月105.07105.5690.15109.312010年6月105.06105.5493.22106.782010年7月104.72105.2394.87104.102010年8月104.11104.8994.42103.572010年9月103.52104.8594.10104.032010年10月103.57104.8894.46104.552010年11月103.20104.8296.42104.342010年12月101.79103.8796.03104.54数据来源：国家统计局，国研网行业研究部加工整理（二）房地产市场供给情况分析1、房地产开发投资平稳增长，增速高于近年来平均水平。2010年以来，持续向好的宏观经济形势以及房价仍然快速上涨等一系列因素加大了房地产开发企业补库存的力度，房地产开发投资增幅一直保持较高水平。国家统计局发布的数据显示：2010年1-12月全国完成房地“国房景气指数”是全国房地产开发综合景气指数的简称，是反映房地产市场景气变化趋势和程度的综合指数，其分类数据囊括了影响房地产市场的土地、资本、供应量、需求等4个重要因素，基本上能够反映房地产市场的现状，指数值以100为景气线，100以上为景气空间，100以下为不景气空间。3产开发投资48267.1亿元，同比增长33.2%，增幅同比提高17.1个百分点，高于同期城镇固定资产投资8.7个百分点，为1998年以来最高水平。图12009年11月-2010年12月累计全国房地产投资完成额及同比增长率变动趋势数据来源：国家统计局，国研网行业研究部加工整理在市场普遍预期房地产投资将下滑的情况下，房地产投资增速依然保持了33.2%以上的快速上涨态势，这说明2010年4月中旬以来中央及各地出台的一系列调控政策措施虽然对房地产市场产生了一定的抑制作用，但并未对房地产业发展形成根本影响，房地产开发的前景依旧被看好。与此同时，从2006年“国六条”到2008年“国十条”，再到2010年出台的“新国十条”，中央对房地产市场实施的宏观调控，主要目的一直是遏制房价过快上涨，而不是打击房地产投资、抑制房地产开发。因此，得益于2009年的基数较低和部分城市的补库存行为，房地产开发投资增速依然保持了较快的发展态势。图22008年12月-2010年12月累计固定资产投资与房地产开发投资增长率变动趋势数据来源：国家统计局，国研网行业研究部加工整理4从供应结构来看，以住宅为主的房地产开发投资增长持续高位运行，这主要是由住宅的特性决定的。在工业化、城市化迅速发展所形成的城镇人口不断增加的背景下，作为居住用途的住宅就成为房地产市场首要的也是主导性的需求。具体来看，2010年1-12月，在房地产开发投资中，商品住宅完成投资34038.1亿元，同比增长32.9%，增幅同比提高18.7个百分点，占房地产开发投资的比重为70.5%；办公楼投资1806.5亿元，同比增长为31.2%，增幅同比提高13.1百分点，所占比重为3.7%；商业营业用房投资5598.8亿元，同比增长33.9%，增幅同比提高9.5个百分点，所占比重为11.6%；其他投资6823.5亿元，同比增长34.6%，增幅同比提高15.2个百分点，所占比重为14.2%。图32009年11月-2010年12月累计不同用途房地产开发投资构成情况数据来源：国家统计局，国研网行业研究部加工整理图42008年12月-2010年12月累计不同用途房地产开发投资增长率变动情况数据来源：国家统计局，国研网行业研究部加工整理从保障性住房的供给情况来看，2010年1-12月，90平方米以下住房完成投资10665.3亿元，同比增长27.4%，增幅同比提高3.1个百分点，占住宅投资的比重为31.3%；经济适用5房完成投资1067.4亿元，同比下降5.9%，占住宅投资的比重仅为3.1%。现有保障性住房的供给数量远远满足不了中低收入居民家庭的巨大需求。从区域分布上来看，2010年1-12月东部地区完成房地产开发投资28009.1亿元，同比增长32.7%，增幅同比提高20.4个百分点；中部地区完成投资10516.6亿元，同比增长32.4%，增幅同比提高7.8个百分点；西部地区完成投资9741.4亿元，同比增长35.3%，增幅同比提高16.3个百分点。图52009年11月-2010年12月累计不同地区房地产投资额完成情况数据来源：国家统计局，国研网行业研究部加工整理图62008年12月-2010年12月累计东、中、西部地区房地产投资增长率变动趋势数据来源：国家统计局，国研网行业研究部加工整理2、房地产开发企业资金来源同比增幅下降，自筹资金规模增速较快。在一系列遏制房价过快上涨等宏观调控政策影响下，今年以来全国房地产开发企业资金来源同比增长速度显现出快速回落态势。国家统计局发布的数据显示：2010年1-12月全国房地产开发企业到位资6金72494.3亿元，同比增长25.4%，增幅同比回落18.8个百分点。其中，国内贷款12540.5亿元，同比增长10.3%，增幅同比回落38.2个百分点；利用外资795.6亿元，同比增长66.0%，2010年同期为负增长35.5%；企业自筹资金26704.6亿元，同比增长48.8%，增幅同比提高31.9个百分点；其他资金32453.7亿元，同比增长15.9%，增幅同比回落56.0个百分点。在其他资金中，定金及预收款19019.8亿元，同比增长17.3%，增幅同比回落45.8个百分点；个人按揭贷款9210.9亿元，同比增长7.6%，增幅同比回落108.6个百分点。图72009年11月-2010年12月累计全国房地产开发企业资金来源构成情况数据来源：国家统计局，国研网行业研究部加工整理总体来看，除利用外资、企业自筹资金和定金及预收款增速有所提升外，其他各分类资金来源增速与上月相比均呈回落态势，说明2010年以来一系列遏制房价过快上涨的政策效果正在显现。随着2010年9月底以来有关部委一系列楼市“二次调控”政策措施的出台，银行总体信贷规模将随之缩小。作为滞后指标，在个人按揭贷款和开发贷款的结构性收紧以及资本市场再融资的难度加大等影响下，开发企业资金来源增长速度回落会更加明显，预计行业未来将以自筹资金为主要资金来源。图92008年12月-2010年12月累计全国房地产开发企业资金来源构成增长率变动趋势7数据来源：国家统计局，国研网行业研究部加工整理3、土地开发面积增速迟缓，完成开发面积延续负增长。作为房地产发展的先行条件，土地购置面积和开发面积决定房地产市场的长期供给量。公开资料显示：2010年全国30个省市住房用地计划拟供应量约18万公顷，与2009年全国住房实际供地量7.65万公顷、前5年实际供地量平均值5.47万公顷相比呈大幅增加态势，体现了本次房地产行业调控从源头增加供给的决心。与此同时，在我国宏观经济继续向好以及企业家信心持续增强等因素影响下，2010年以来全国土地市场显著回暖，房地产开发企业土地购置面积一举扭转了2009年持续负增长态势并保持了30%以上的增长。但值得注意的是，土地开发面积增速迟缓状况仍然没有改变。国家统计局发布的数据显示，2010年1-12月全国房地产开发企业购置土地面积40969.5万平方米，同比增长28.4%，增幅高于2009年47.3个百分点，为近年购置土地增长最快的一年；同期，全国房地产开发企业完成土地开发面积21253.7万平方米，同比下降7.7%，降幅同比缩小12.2个百分点，与1-11月相比扩大2.9个百分点，土地开发面积仍然没能扭转2009年以来持续的负增长态势，说明企业囤地现象依然严重。图102008年12月-2010年12月累计全国房地产土地购置与开发面积及同比增长率变动趋势8数据来源：国家统计局，国研网行业研究部加工整理4、商品房建设规模继续扩大，新开工面积保持快速增长。从全国商品房累计施工面积增速来看，