XXXX年新国八条及房产税对房地产市场的影响及未来走势研判_65页

谨呈：新国八条及房产税出台后对房地产市场的影响及未来走势研判北京中广信房地产服务机构2011年2月14日中国·北京分析思路21、背景：房价依然坚挺，政策调控力不从心2、政策：落实政策执行力，政府捍卫权威3、走势：政府问责督导，购房者躇足观望回顾2010年上半年新政3背景发布时间：2010年1月1日发布部门：财政部政策主题：5年内住房转让全额征收营业税具体内容：1月1日，财政部出台“5年内住房转让全额征收营业税”的规定，金融危机时期的二手房转让营业税优惠政策就此终止，旨在打击当时正出现的投机购房。发布时间：2010年1月10日发布部门：国务院办公厅政策主题：国十一条具体内容：《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》：购买二套房的家庭，贷款首付比例不得低于40%；房地产企业必须“公开房源+明码标价”。年初新政发布，抑制投机购房1-4月70个大中城市房价涨幅屡创新高4背景年初新政后房价涨幅屡创新高时间涨幅%6789101112132010年前4个月70个大中城市房价同比涨幅（%）涨势不止回顾2010年上半年新政5背景发布时间：2010年4月14日发布部门：国务院政策主题：提高银行贷款利率具体内容：1.提高银行贷款利率：4月14日，国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，此前为40%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。4月政策密集出台发布时间：2010年4月17日发布部门：国务院政策主题：限制异地购房具体内容：1.购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。2.对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。回顾2010年上半年新政6背景发布时间：2010年4月20日发布部门：住建部政策主题：对开发商销售行为的一系列规范具体内容：1、预售许可最低规模不小于栋。2、商品房交付使用条件须明确。3、尚未开盘项目要责成限期销售。4、未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。发布时间：2010年4月22日发布部门：银监会政策主题：第三套房禁止贷款具体内容：1、明确二套房标准，一个家庭只要购买了一套房，再买房就叫二套，而不管之前的购房是否从银行贷款。2、明确三不贷、三挂钩。所谓三不贷，第一，对于国土管理部门查处并确认的有闲置土地、炒地倒卖的房地产企业，不予发放新的贷款；第二，对于建设部房屋管理部门查处并认定的捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价的房地产商不再给贷款；第三，对挪用银行的贷款去缴纳土地出让金的，就是去参与招牌挂做保证金，然后交土地挂牌款的，不再给他增加贷款。三挂钩，其一是指地贷挂钩，开发商整治哪块地，经过评估之后，明确需要多少钱，银行给予相应的金额；其二，建贷挂钩，开发商要贷款，一定是跟在建工程挂钩；其三，房贷挂钩，就是房子与贷款挂钩，开发商要随着卖房的进度偿还原有贷款。4月政策密集出台回顾2010年上半年新政7背景发布时间：2010年4月24日发布部门：证监会政策主题：上市房企再融资须征得国土部门同意发布时间：2010年4月30日发布部门：北京政府政策主题：限购令具体内容：北京在4月30日出台的“国十条实施细则”中明确提出：5月1日起北京家庭只能新购一套商品房。4月政策密集出台2010年上半年政策总结8背景充分体现了中央遏制房价、打击投资、维护稳定的决心1.政策出台频率快：一周之内连续出台政策，此种速率前所未有。2.调控手段多样：在金融、土地、制度等多方面进行调控，设计住建部、银监会、证监会、国土部等多个部门。3.影响面广：对购房者、银行、开发企业、地方政府等产业链的多个环节进行调控。4.调控力度较大：二套房首付50%以上、异地购房限制等政策让市场始料不及。5.留给银行和地方政府的操作空间小：严格按新政执行，并建立监管制和问责制。6.政策落地较快：新政发布的同时，各地银行即开始执行新政。7.首次运用行政手段调控：限制异地购房、三套房不予发放贷款等政策已脱离金融调控的范围。上半年新政后市场表现9背景11月10月9月8月7月6月5月4月3月2月1月时间涨幅%15678910111213142010年前11个月70个大中城市房价同比涨幅（%）4月份之前房价涨幅屡创新高4月新政后房价涨幅逐步跌落国庆黄金周后新政内容10背景出台时间：2010年9月25日出台部门：两部委（国土部、住房和城乡建设部）政策主题：开发商囤地一年禁买地具体内容：文件规定，对发现并核实竞买人存在下列违法违规违约行为的，在结案和问题查处整改到位前，国土资源主管部门必须禁止竞买人及其控股股东参加土地竞买活动：1.存在伪造公文骗取用地和非法倒卖土地等犯罪行为的；2.存在非法转让土地使用权等违法行为的；3.因企业原因造成土地闲置一年以上的；4.开发建设企业违背出让合同约定条件开发利用土地的。4月政策密集出台后，全国房价涨幅逐步回落。中秋、国庆黄金周期间政策再一次密集出台出人意表。国庆黄金周后新政内容11背景出台时间：2010年9月29日出台部门：国家有关部委政策主题：完善差别化的住房信贷政策，各商业银行严格执行具体内容：1.各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；2.对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。3.对贷款购买商品住房，首付款比例调整到３０％及以上；4.对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于５０％、贷款利率不低于基准利率１．１倍的规定。5.各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。对不认真执行差别化信贷政策的商业银行，一经查实要严肃处理。继续支持房地产开发企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程的贷款需求。国庆黄金周后新政内容12背景出台时间：2010年9月29日出台部门：财政部、国家税务总局及住建部三部门政策主题：调整个人购房契税及个人所得税优惠具体内容：对个人购房契税及个人所得税优惠实行调整：1.根据新政策，购买普通住房且该住房属于家庭唯一住房的，契税减半征收。2.对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。国庆黄金周后新政内容13背景出台时间：2010年10月11日出台部门：住房和城乡建设部、国土资源部、监察部政策主题：省级政府稳定房价不力将问责具体内容：三部门要求，各地立即研究制定贯彻落实国发〔2010〕10号文件的实施细则。已印发实施细则的地区，要按照近日国务院有关部门进一步贯彻国发〔2010〕10号文件的要求，调整完善相关政策。房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。住房和城乡建设部、监察部等部门将对省级人民政府稳定房价和住房保障工作进行考核与问责。对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。三部门要求，切实增加住房有效供给，全力加快保障性安居工程建设。严格住房用地供应和住房建设年度计划的管理，加大对各地2010年住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督查考核力度，切实落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。各地要全面落实保障性安居工程建设资金，加快建设进度，强化工程质量和施工安全管理，全面完成保障性安居工程建设任务。进一步加强市场监管，严肃查处违法违规行为。加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，要继续加大曝光和处罚力度。对有上述违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其新购置土地。加快房地产市场和个人住房信息系统建设，为群众住房消费和加强房地产市场管理提供全面、及时、准确的信息。黄金周新政出台后的市场反应14背景一线城市：京沪应声跌落国庆长假也是每年的楼市黄金周，但随着9月29日调控政策的出台，以及部分城市调控细则的逐渐落实，这个黄金周的成交显现出异常的状态。北京、上海一线城市表现惨淡。国庆黄金周后新政内容15背景出台时间：2010年10月后政策细则：12个大城市出台限购令具体内容：广州、北京、上海、天津、深圳、杭州、南京、宁波、福州、厦门、三亚、苏州12个大城市出台住宅实施限购令。国庆黄金周后新政内容16背景出台时间：2010年10月19日出台部门：央行、住建部政策主题：央行：10月20日起加息25个基点住建部：上调住房公积金存贷款利率具体内容：央行：10月19日晚突然宣布，自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率25个基点。金融机构一年期存款与贷款基准利率均上调0.25个百分点，其中一年期存款将由现行的2.25%上调至2.50%、一年期贷款由现行的5.31%上调至5.56%。从2010年10月20日起，上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.2个百分点，由现行的1.71%调整为1.91%。当年归集的个人住房公积金存款利率保持不变。住建部：五年期以下（含五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率分别上调0.17和0.18个百分点。五年期以下（含五年）从3.33%调整为3.50%，五年期以上从3.87%调整为4.05%。从2010年10月20日起，开展住房公积金支持保障性住房建设项目贷款试点的城市，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行，并随个人住房公积金贷款利率变动做相应调整。国庆黄金周后新政内容17背景出台时间：2010年10月25日出台部门：北京市住房和城乡建设委员会等三部委政策主题：《商品房预售资金监督管理暂行办法》执行期限：12月1日开始执行具体内容：《办法》规定，房地产开发企业应按照一个预售许可申请对应一个账户的原则，在临监管银行设立专用账户，并与监管银行签订商品房预售资金监管协议。《办法》称，商品房预售资金应当全部存入商品房预售资金监管专用账户，并对其中用于项目工程建设的资金实行重点监管，保证预售资金优先用于工程建设。《办法》要求，商品房预售时，购房人应当将购房款直接存入专用账户，房地产开发企业不得直接收存商品房预售资金，房地产开发企业应当根据项目建设方案及施工进度编制预售项目用款计划。《办法》指出，对于房地产开发企业存在违法违规行为，导致工程停工、预售项目存在严重质量问题、预售项目未按期交付使用等问题，区县住房城乡建设主管部门应书面通知监管银行暂停拨付专用账户内的全部商品房预售资金。所谓商品房预售资金，购房人按照商品房预售合同约定支付的定金、首付款、购房贷款以及其他形式的全部购房款。国庆黄金周后新政内容18背景出台时间：2010年10月31日出台部门：银行监管部门政策主题：调整首套房贷优惠率标准执行期限：11月1日开始执行具体内容：北京、上海两地多家银行近期均根据监管部门的口头通知，从今日（11月1日）起调整了首套房贷优惠率标准：•大多数银行的首套房贷7折优惠被取消，重新执行最低8.5折的新优惠标准；•二套住房利率则执行同档期基准利率的1.1倍；•同时禁止对第三套及以上住房提供贷款。而对于存量房贷的政策，商业银行按照之前和客户所订立的合同条款执行。国庆黄金周后新政内容19背景出台时间：2010年11月3日出台部门：住房城乡建设部政策主题：住房公积金