XXXX年新政对房地产市场走势的影响

“4.15新政”对房地产市场的走势影响2010年4月新联广谨呈“4.15政策”内容4月14日1.对贷款购买第二套住宅房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；2.对购买首套住房且套型建筑面积在90㎡以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；3.对于购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。4月17日1.对商品房住宅价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放都买第三套及以上住房贷款；2.对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款；3.各地政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数；4.建立考核问责机制。稳定房价和住房保障工作实行省级人民正宗负责、城市人民政府抓落实的工作责任制。4月17日1.房地产开发企业应将取得预售许可证的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，名吗标价对外销售。“4.15政策”出台背景分析房地产市场现状影响政策出台的几方面因素：全球经济及国内经济国内经济结构调整国计民生影响因素一：全球及国内经济形势全球经济复苏进程加快1.世界经济强劲复苏，国际货币基金组织已经先后四次上调对2010年世界经济增长率的预测。2010年3月份，国际货币基金组织对2010年世界经济增长率的预测为4％；2.欧美、以及其他经济体已经逐渐摆脱经济危机，2010年开始缓慢回升；“三驾马车”重新拉动国内经济1.随着世界经济强劲复苏，经济危机缓解，中国对外贸易逐渐增加，2009年，中国对外贸易出口总额达到1.2万亿美元，成为世界第一出口大国；2.经济复苏政策、房地产扶持政策的出台，以及信贷的相对宽松，致使国内投资总额大幅增加；3.国家一系列政策，如假日消费、家电下乡、汽车下乡等都起到了积极的作用，国内消费额大幅增长，2009年全国消费总额12.53万亿元，同比增长了15.5%。因素二：国内经济结构调整中国经济结构矛盾重重，调整紧迫性凸现1.经济增长背后的结构失衡，引发了中国土地、能源及原材料的紧张，中国经济原有的二元经济结构没有改变，经济可持续增长问题严重；2.投资热情、投机热情高涨；3.内需严重不足；房地产新镇是经济结构调整的先兆1.随着世界经济及国内经济的好转，以及国内目前经济结构转型的紧迫性凸，房地产已经不再是拉动GDP增长的重要一环；2.4月份紧锣密鼓出台的房地产新政，绝不仅仅局限于房地产市场本身，而是中国经济结构调整的重要组成部分。因素三：国计民生影响通胀压力进一步上升，资源价格上涨CPI压力持续上升全国房价持续上涨，部分区域涨幅较大民众意见较大，调控房价呼声较高CPI当月同比值因素四：房地产市场现状土地市场火热，地王频出；国家对房地产市场调控不力；市场上投资、投机行为盛行；房价持续快速上涨，一线城市疯狂上涨；随着2009年楼市的复苏到火热，房地产扶持政策的实施，信贷的宽松，大部分的开发商度过了困难期；开发商资金宽裕的同时，重新燃起拿地的热情，随着众多央企的进入，土地市场变得火热，地王频出；土地市场火热，地王频出；城市日期地产企业价格地块备注2010年北京1月21日中海地产59.7亿元北京丰台区六圈A居住项目用地楼面价每平方米17153元上海2月1日上海证大置业92亿元上海外滩8-1金融地块单价有望达40000元/平方米北京3月15日北京远洋40.8亿元朝阳区大望京地块楼面地价27500元/㎡北京顺义3月16日中信52.4亿元大兴区亦庄住宅及商业项目(X1-1B)地块楼面地价13400元/㎡北京3月16日北京世博宏业房地产开发有限公司17.6亿元海淀区东升乡蓟门桥地块楼面地价29000元/㎡长春4月2日龙创地产7亿元长春市净月樱花地块长春地王，楼面地价：5184元/㎡南京4月14日银城地产2.88亿元江宁2010G08地块楼面地价6449元/㎡，江宁新地王2010年3月，70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%，达到近年来新高09年下半年开始，全国房价再次疯狂上涨，至2010年一季度，全国商品房销售均价达到5193元/㎡，同比09年一季度上涨16%。2010年3月，70个大中城市新建商品住宅价格同比均上涨，其中涨幅最大的5个城市是：海口64.8%、三亚57.5%、温州22.3%、金华20.9%、广州20.3%。一线城市：2010年3月份与09年同期相比平均上涨55%一线城市房价疯狂上涨二线城市：四大二线城市2010年3月与09年同期相比平均上涨47%部分二线城市房价过快上涨促使本轮房价快速增长的四大成因政策的两面性信贷投放过量通胀预期加速市场供给不足本轮房价快速增长的原因成因一：政府的两面性推高房价•北京：及你那3月份，通州新城规划上报后，楼价与去年同期相比最高涨幅达330%；•深圳：4月2日，《深圳城市更新办法》出台后，部分片区的房价也几近翻倍；•海南：国际旅游岛获批后，多个地方房价应声跳涨；•…………调控房价•2010年1月10日，国务院办公厅就进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展提出了是一条工作措施，即“国十一条”；•银监会于1月18日和2月25日分别上调存款准备金率0.5个百分点；•3月10日晚，国土资源部在其官方网站上发布了关于《加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，再次从土地方面来调控房价；•…………两面性成因二：信贷投放过量2010年第一季度，新增人民币贷款高达2.6万亿元，占09年全年信贷放量的27%，预计全年总贷款量的35%，投放过量。成因三：市场供应不足截止2010年三月底，全国主要重点城市（10个）商品房可售量按09年月平均销售来算的话仅供销售6个月，其中重庆、佛山、杭州的可售周期少于6个月。成因四：通胀预期加速2010年第一季度国内生产总值80577亿元，按可比价格计算，同比增长11.9%，比上年同期加快5.7个百分点，增速达近四年的最高。2010年1季度，居民消费价格同比上涨2.2%，达到08年以来的高峰，同时工业品出厂价格同比上涨5.2%，已连续9个月上涨。政策的出台是对高房价呼声的回应在四大因素的影响下，房地产市场在经历了12个月的上涨后，再次成为政府宏观调控的核心。政府的杀手锏：“4.15新政”出台“4.15政策”影响分析全国一线重点城市楼市表现新政前后重庆房屋价格下降12.8%1.新政（4月1到18日为新政前,19日到25日新政后,下同）前后相比,成交房屋价格下降12.8%；2.总价在100万元以上,或者单价超过8000元每平方米的二手房源,影响最大。新政前后北京销售量下降11.39%1.新政出台后，北京房地产市场成交量在连续七周上涨后，首次下滑，日成交量下降19%；2.北京房地产交易管理网数据显示，4月12日-18日，期房、现房成交总量呈现环比下滑趋势，共减少了315套，降幅达11.39%；4月17日到4月23日，广州新房成交1254套。受09年底到2010年初出台的系列政策打压，加之两会期各界对房价的“讨伐”，出现同比大跌43.3%的局面。广州成交量同比下降43.3%新政第二周上海楼市加大优惠成交仍惨淡1.新政后众多楼盘打折，最低优惠到9.5折，但成交惨淡，环比成交下滑13%；2.二手房受到严重冲击，成交量下跌50%。南京房地产市场表现4.15新政前后南京住宅市场周成交情况（㎡）050000100000150000200000250000300000-20.00%0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%成交面积162049153140274078235725环比43.04%-5.50%78.97%-13.99%3.29-4.54.6-4.114.12-4.184.19-2.25住宅市场1.随着新政的出台，南京整体住宅市场发生了较大的变化，新政出台前一周，市场较量为15.3万㎡，而新政出台（四月第三周）市场成交量为27.4万㎡，上涨78.9%。这是由于大量客户赶在政策实施前，完成交易造成的（大量认购转为成交）；2.而新政出台后一周，市场成家量下滑近14%，下滑幅度较大；3.从南京各板块住宅成交量来看，江北市场受影响最大，新政出台后一周，江北市场成交环比下降高达56.7%；4.由于新政出台时间较短，市场反应尚不明显，市场变化还待进一步观察。经济型别墅市场1.从新政出台前后一周，南京经济型别墅成家套数看来看，叠加别墅变化不大，仍然维持低位的成交走势。2.联排别墅成交变化较大，从新政前的儋州50套，到次周的16套，下降了68%。3.作为投资型的经济别墅，叠加由于供应量少的缘故，成交一致不温不火。而联排别墅产品，由于总价段价高，且多处于城市近郊或远郊区域，客户受政策影响较大。4.15新政前后南京经济型别墅市场周成交情况0102030405060联排1526185016叠加043333.19-3.253.26-4.14.2-4.84.9-4.154.16-4.22高端别墅市场4.15新政前后南京高端别墅市场周成交情况0510152025双拼002510独栋2219133.19-3.253.26-4.14.2-4.84.9-4.154.16-4.221.南京高端别墅成交量在新政出台后，不降反增；2.这是由于高端别墅市场本身受政策影响较小，置业高端别墅的客群购买实力较强，在加上新政后，高端楼盘推出了一些优惠活动，反而促使成交量有所上升；3.另外，由于时间较短，短期的数据难以说明市场真正的情况，后期的市场表现，还需进一步观察。个案分析—卧龙湖•项目占地：3400亩•总建筑面积：80万万平方米。•容积率：0.35•物业类型：独栋•开发商：南京卧龙湖置业有限公司•总套数：约3300户。卧龙湖环抱整个原生态的卧龙湖主湖面，由5个半岛组成，面积200万平方米，社区分三大功能系统：南加州圣芭芭拉风情小镇，国际乡村俱乐部，高尚居住区。建筑类型新入网量累计入网总去化量本月去化量面积(㎡)销售价格(元/㎡)独立61811658230--50012500项目整体去化情况（截止4.25日）类型月数分布供应量去化量当月成交量栋数及成交面积栋数分布成交面积独立2008-6-2616161572692008-12月545302009-1-8111002009-7-258302009-9-30201902010-1-1914137215、216、238、308、310、322、323238-2932010-4-3600合计1751658当月去化详情（3.25-4.25）项目名称4月1日-7日4月8日-14日4月15日-21日4月22日-27日卧龙湖3212新政前后成交情况个案分析—恒大绿洲•开发商：南京恒大富丰置业有限公司•物业类型：独联、双拼、联排、公寓•项目占地：98.5万平方•总建筑面积：100万平方•容积率:1.05•内部景观规划：双湖概念（内部引入翡翠湖）、中央景观大道•总套数：6590套该项目坐落于卧龙湖风景区，紧靠3000多亩卧龙湖水面，是溧水最大的招商引资项目。项目园林景观采用经典的欧式皇家园林风格。配有超五星级酒店及六大中心等10万㎡的商业配套。小高层、高层叠加联排独联双拼花园洋房324套面积：130-180㎡主力面积：170-180㎡联排158套面积：140-250㎡主力面积：175-200㎡双拼160套面积：175-250㎡主力面积：175-200㎡独联222套面积：270-515㎡主力面积：300-350㎡小高层：1198套面积：80-380㎡主力面积：130-140㎡，220-230㎡二期规划用地高层物业类型构成情况与所占比例1、独联别墅：222套，占总量的3.37%。2、双拼别墅：160套，占总量的2.43%。3、联排别墅：158套，占总量的2.4%。4、叠加别墅：324套，占总量的4.92%。5、高层：1198套，占总量的18.18%。6、未规划部分：4528套，占总量的68.71%共计：6590套项目总体去化情况（截止4.25日