XXXX物业维修SOP正文A

港汇广场物业维修标准运作手册物业维修标准运作手册1目录第一节主要设施设备介绍及建筑数据摘要第二节物业维修部组织结构图和岗位职责2.1组织结构图2.2岗位职责第三节物业维修部人员日常工作规范3.1值班制度3.2交接班制度3.3报告制度3.4安全、防火制度3.5巡视检查制度3.6租户单元内维修工作制度3.7机房内工作制度3.8安全管理制度3.9能源管理制度3.10外包项目管理制度3.11检测、计量器具管理制度3.12租户二次装修管理制度3.13租户有偿维修管理制度3.14承包商管理制度3.15租户退租管理制度第四节物业维修部设施设备管理守则恒隆地产·港汇广场24.1设施设备维修保养管理总则4.2设备一、二级保养制度4.3设备大修制度4.4设施设备故障处理程序第五节物业维修部主要工作流程5.1高、低压配电设备运行管理制度5.2强电电气设备巡视、维修、保养工作制度5.3应急发电机管理制度5.4消防监控中心和二氧化碳灭火系统设备巡建维修制度5.5消防报警系统及二氧化碳灭火系统设备维护保养规定5.6背景音响及紧急广播系统设备维护保养规定5.7背景音响及紧急广播系统设备故障维修流程图5.8安保管理系统设备维护保养规定5.9安保管理系统设备故障维修流程图5.10CATV系统设备维护保养规定5.11CATV系统设备故障维护流程图5.12电话系统设备维护保养规定5.13电话系统管理数据库维护规定5.14电话系统程控交换机房巡建制度5.15电话系统故障维修流程图5.16新装、拆装电话工作流程图5.17电梯安全运行管理规程5.18电梯应急处理规定5.19电梯保养维护规定5.20弱电系统值班工作制度5.21弱电系统设备维护保养项目说明5.22工程维修工具管理规定5.23给排水设备（设施）操作管理规定5.24污水处理系统管理规程12-17物业维修标准运作手册35.25二次供水管理规定5.26给排水设备（设施）维修保养规程5.27消防水系统设市管理规程5.28冷冻机房管理制度5.29中央空调系统值班制度5.30中央空调机系统能源控制制度5.31中央空调机组及电热炉操作规程5.32中央空调机房设备维修保养5.33BA系统值班运行规定5.34BA系统报警处理流程图5.35BA系统故障维修流程图5.36BA系统维护保养规定5.37检测、计量器具管理规定5.38公共基础设施维护保养工作规程5.39工程维修制度5.40舞台设备操作规定5.41舞台设备保养维护管理规定5.42公共广播系统使用管理规定5.43装修管理规定第六节物业维修部常用工作表格表格明细序号表格名称隶属种类12007年度工程维修部强电设备保养计划表强电2港汇广场变电站运行负荷记录（高压）强电3港汇广场配电室巡检表强电4强电设备责任范围表强电5主变有载调压开关检修、调试工作记录簿强电恒隆地产·港汇广场46强电人员工作分配表强电7商场电制房巡视表（B3F-6F）强电8OT1办公楼设备巡检情况表强电9OT2办公楼设备巡检情况表强电10工程（强电）报修服务单－－待修情况表强电11霓虹灯维修情况表强电12水泵房及污水站巡检记录表给排水13SA（炊饮）（卫生间）污水综合池给排水14OT1办公楼供水/消防巡检记录表给排水15OT2办公楼供水/消防巡检记录表给排水16集水池清污记录表给排水17污水泵巡视检查记录表给排水18污水井巡视、清理、检修记录表给排水19污水站检查保养记录表给排水20机房清洁卫生记录表给排水21给排水设备月检修保养表给排水22消防水泵月保养测试表给排水23消防水系统设备半年保养检修记录表给排水24设备设施维修/变更记录表给排水25设备保养记录表给排水26给排水设备维修保养计划表（年）给排水27弱电设备每日巡检表（一）弱电28弱电设备每日巡检表（二）弱电29弱电设备每日巡检表（三）弱电30弱电设备每日巡检表（四）弱电31弱电设备每日巡检表（五）弱电32弱电设备每日巡检表（六）弱电33弱电设备每日巡检表（七）弱电34BA系统每日巡检表弱电35OT1楼弱电系统每日巡检表（一）弱电物业维修标准运作手册536OT1楼弱电系统每日巡检表（二）弱电37OT1楼弱电系统每日巡检表（三）弱电38OT1楼弱电系统每日巡检表（四）弱电39OT1楼弱电系统每日巡检表（五）弱电40OT1楼弱电系统每日巡检表（六）弱电41OT2楼弱电系统每日巡检表（一）弱电42OT2楼弱电系统每日巡检表（二）弱电43OT2楼弱电系统每日巡检表（三）弱电44OT2楼弱电系统每日巡检表（四）弱电45OT2楼弱电系统每日巡检表（五）弱电46OT2楼弱电系统每日巡检表（六）弱电47OT2楼弱电系统每日巡检表（七）弱电48OT2楼弱电系统每日巡检表（八）弱电49OT2楼弱电系统每日巡检表（九）弱电50港汇广场报警主机、设备保养记录表弱电51消防控制中心设备维护保养记录弱电52消防报警系统外围设备测试记录弱电53消防联动设备控制及反讯测试记录弱电54港汇广场CO2气体灭火系统保养记录弱电55港汇广场商场设备保养记录表设备56港汇广场办公楼设备保养记录表设备57港汇广场系统设施维修保养计划（年度）设备58商场每日空调能耗汇总表空调59办公楼每日空调设备能耗汇总表空调60一期空调机组日常巡检表空调61二期空调机组日常巡检表空调62三期空调机组日常巡检表空调63I期冷冻机组检查表空调64I期冷冻、冷却水泵运行记录空调恒隆地产·港汇广场665I期冷却塔运行记录空调66II期冷冻机组检查表空调67II期冷冻、冷却水泵运行记录空调68II期冷却塔运行记录空调69空调电热炉运行记录表空调70空调测温及巡检表空调71空调机组滤网清洗汇总表空调72空调系统风机日常巡检表（I期2、3区风机）空调73空调系统风机日常巡检表（II期风机）空调74港汇中心冷冻机组检查表空调75港汇中心冷冻、冷却水泵运行记录空调76港汇中心冷却塔运行记录空调77港汇中心一座设备层冷冻、冷却水泵运行记录空调78港汇中心二座设备层冷冻、冷却水泵运行记录空调79OT1各风机巡检运行记录表空调80塔楼公共区域实测温度（巡检单元）空调81办公楼空调机组滤网清洗记录空调82空调及足故障及维修保养记录空调83设备设施保养记录表空调84客户报修记录表空调85水处理现场操作记录空调86二次装修经常开工核验单装修87港汇广场项目竣工验收会签表装修88港汇广场单元装修材料备案表装修89工程材料/配件/设备报审表装修90楼地面管道四周盛水试验记录表装修91水电安装工程材料合格证汇总表装修92卫生器具盛水记录表装修93隐蔽工程验收单装修94施工现场跟进情况表装修物业维修标准运作手册795装修分部分项报验单装修96装修工程质量竣工报告装修97港汇广场租户装修资料签收单装修98港汇广场租户会谈记录装修99租户机房增加24小时空调申请装修100租户特别工程申请装修恒隆地产·港汇广场8第一节主要设施设备介绍及建筑数据摘要上海港汇广场位于上海市徐汇区虹桥路1号，占地面积5万平方米，容积率为，绿化率为。地面建筑为2幢办公楼和一幢商场。两幢办公楼各为50层，建筑高度为194.5米,建筑面积为67222平方米。商场层高为6层，建筑面积135000平方米，独创中庭天幕，直径达45米。商场地下三层为停车场，建筑面积为80000平方米，可提供1227个机动车车位和5000多个自行车位，在华山路、恭城路各有一个机动车出入口。港汇广场设备设施主要包括以下七个系统。1.1变配电系统由市政供电网采用二路独立的35KV电源进线，其中Ⅰ段（古匯3444）的配电容量为20000KVA，Ⅱ段（古匯3439）的配电容量为20000KVA。35KV的变压器均为油浸式，下属10KV的变压器均为干式变压器。Ⅰ段下属10KV的变压器容量为2000KVA的为：1＃、3＃、5＃、7＃、15＃、17＃、19＃、21＃、33＃。容量为2500KVA的为：23＃、25＃、27＃、29＃、31＃共記14台。Ⅱ段下属10KV的变压器容量为2000KVA的为：2＃、4＃、6＃、8＃、10＃、12＃、14＃、16＃、18＃、20＃、22＃、34＃，容量为2500KVA的为：24＃、26＃、28＃、30＃、32＃共记17台。分布在地下一层和地下二层。地下一层设置了2台康明斯的应急柴油发电机，2台容量均为1650KVA。以保障消防控制中心、消防电梯、消防水泵、梯道加压风机，应急照明等应急供电，起安全保障作用。1.2空调系统空调商场制冷主机采用7台离心式冷水机组，制冷能力为7700冷吨。所有离心式主机均采用美国约克公司离心式制冷机组，冬季采用电加热作为空调采暖热源。（具有热回收功能的制冷机辅助供热）办公楼制冷主机采用8台离心式冷水机组，制冷能力为7000冷吨。所有离心式主机均采用美国特灵公司离心式制冷机组，冬季采用电加热作为空调采暖热源。商场空调末端设备采用约克牌新风空调（FAU）、变风量空调（AHU）机组及物业维修标准运作手册9FCU配合系统，整个商场共配置AHU、FAU76台，公共区域FCU约465台。由美国霍尼威尔公司提供BMS监控。该些设备分别分布于商场各楼层，通过空调送风管为商场每一区域供应空调。办公楼空调末端设备主要是FCU系统，平均分布于每一楼层内，配合新风空调组成空调供应系统，每一个标准层FCU数量为69台，一幢办公楼约有FCU2560台，新风机组5台，由美国霍尼威尔公司提供BMS监控。FCU和FAU采用广州新菱产品。1.3弱电系统弱电系统主要包括楼宇自控系统、消防报警系统、安保管理系统、CCTV系统、CATV系统，通讯系统。楼宇自控BMS系统采用了美国霍尼韦尔HONEYWELLXL-500系统,整个BMS共有10000多个监控点位,为大楼空调变配电照明给排水送排风等机电设备提供远程控制与监视。共配置了7台网络控制器（BNA）其中裙楼两台，塔楼五台。大楼监控系统共配置了572台摄像机，用于监视大楼内各主要通道和公共区域，摄像机分别采用PANASONICWV－CP414E；TOAC－CC31（裙楼）PANASONICWV－CF224E（塔楼）。所有图像通过44台硬盘录像机保存录像30天以上。消防报警系统采用了英国精灵GENT34000及德国西门子SIEMENSCT11系统，共5台CRT终端监察设备，22台分站控制屏，对大厦商场及办公区域进行全方位监控，确保大楼消防安全。1.4电梯系统商场共有电梯91部，其中自动扶手梯66台，升降梯25台，全部采用OTIS公司产品。两幢办公楼采用讯达公司S700产品，共计32台高速升降机。消防系统消防设施共分8个系统:消火栓灭火系统、喷淋灭火系统、消防报警系统、正压送风系统、消防排烟系统、二氧化碳气体灭火系统、消防卷帘门系统、水幕雨淋系统。1.5供水系统OT1,OT2办公大楼供水由市政管网分别从华山路、虹桥路Ф300管道接入Ф恒隆地产·港汇广场10200管道进地下二层水池。裙房商场的供水由地下二层和地下三层I期II期III期水泵房2台变频泵机组供水。办公楼的供水由地下二层水泵房3台37KW水泵送至RA层水池，再由RA层3台15KW水泵送至RB层，由RB层3台11KW水泵送至50F水池。47-48层供水是由50层增压泵供水；40-46层由50层水池供水；38-39层由50层水池减压供水；28-37层由RB层水池供水；22-27层由RB层水池减压供水；12-21层由RA层水池供水；7-11层由RA层水池减压供水。1.6排水系统商场、办公楼的污水输送到位于地下二层、地下三层的污水处理站。地下二、三层的污水需经过两级处理后符合市政污水排放标准。物业维修标准运作手册11第二节物业维修部组织结构图和岗位职责2.1组织结构图2.2岗位职责恒隆地产·港汇广场122.1结构图2.1.1物业维修部总体组织结构图2.1.2安全管理小组组织结构图2.1.3能源管理小组组织结构图2.1.4环保管理小组组织结构图物业维修标准运作手册13工程维修部人员组织结构图经理陈煜峰工程助理章文婕文员姜莲君租户装修管理装修强电弱电空调给排水设备管理3人7人13人10人