中国房地产项目开发流程及其运作模式

房地产开发基本常识及项目开发全程运作程序1第一部分房地产开发基本常识一、房地产投资的概念广义概念：房地产投资是将一定的资金投入到土地开发、房屋开发以及土地、房屋的经营、管理、中介服务等活动中，以期在未来获得收益或避免风险的一种投资活动。狭义概念：仅指房地产开发投资。即投资者从购买土地使用权开始，经过规划设计和施工建设等过程，建成可以满足人们某种需要的房地产产品，通过销售或租赁转让给其他投资者或使用者，从而收回投资，实现预期收益目标的活动过程。房地产投资活动的经济实质——实现资金的增值。2二、房地产投资类型1、按投资方式分类直接投资：投资者将资金直接投入房地产开发或购买房地产，并直接参与有关的投资经营管理。间接投资：投资者将资金投入与房地产有关的金融产品，但不直接参与有关的投资经营管理。2、按投资的经济内容分类土地开发投资房屋开发投资房地产经营（包括买卖、租赁）投资物业管理和服务投资3三、房地产开发投资的特点由于房地产本身所具有的物理和经济特征，房地产开发投资具有区别于其他投资的固有特点：商品性营利性产品的非流动性投资数额大投资周期长对专业知识和管理经验具有高度依赖性市场的区域性和区域的价格差异性与金融及法律密切相关受政策的影响较大影响投资的风险因素多4四、决定房地产开发投资的基本要素收益成本对未来的预期5五、房地产开发投资应遵循的原则遵守社会利益原则盈利和增值的原则有效规避风险的原则投资规模与投资者可利用资源相匹配的原则时机适宜原则便易操作原则6六、影响房地产开发投资效果的风险因素（共6大类26种）政治风险战争长时间的暴乱、群众性运动国家政局变化台湾海峡局势变化政策风险土地政策金融政策税收政策地方性的政策规定变化房地产制度变革产业政策社会风险区域经济的不平衡发展总体规划改变技术风险设计及施工技术规范变化异常工程地质变化规划技术指标改变经济风险土地成本变化商品房市场价格整体波动政策性的费用变化城市整体经济以及居民收入水平变化工程造价异常波动房地产租赁市场变化企业资金供应计划的变化金融政策及证券市场变化自然风险地震、海啸、台风火灾极端恶劣天气7七、房地产的三级市场架构1、房地产一级市场—土地出让市场是指国家将城市土地的使用权，按一定的年限一次性出让给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地出让金的市场。是所有者与经营者的纵向流通市场。主要特点：市场建立在城市土地国有制的基础上，交易过程不变更土地所有权，只是对其使用权进行交易。国家直接调控垄断经营。明确规定各类用地的使用性质和年限。土地出让价格的实质是“租赁价格”，租赁费用一次性收取。出让交易方式：土地使用权出让有偿出让形式主要有协议、招标、拍卖、挂牌等四种。8房地产三级市场架构（续）2、房地产二级市场—房地产转让市场或开发经营市场是已经取得土地使用权的开发经营者与房地产使用者之间进行横向交易转让的市场。主要特点：房地产商品流通由经营向使用消费平行转移，可以说是由房地产开发向房地产消费使用的转移。交易的商品是房地产的统一体，即房屋产权与土地使用权。经营者须经资质审批，商品的销售实行“预售许可”制度。除政策性用房由政府统一定价定向销售外，交易完全市场化，不受国家垄断或政策控制。交易完成的时间比较长，涉及的经济法律关系多。9房地产三级市场架构（续）3、房地产三级市场—房地产再转让市场是房地产消费者之间进行房地产商品再转让的市场，属于调剂余缺、从新配置的市场。主要特点：土地使用者、房屋所有人将所取得的一定年限的土地使用权或房屋所有权及其房屋所占有和使用的土地使用权一并在市场上转让、出租、抵押、买卖、赠与、继承、交换。土地开发必须达到一定的条件才可获准转让。10八、与房地产开发相关的技术经济指标和规范规定一、主要技术经济指标1、规划用地面积：指经过批准的地块规划总用地面积，包括可直接用于项目开发的土地面积和总用地中应提供给城市道路或其他公共设施使用的土地面积。2、建设用地面积：可直接用于项目开发的土地面积，也称净用地面积，但不包括应提供给城市道路或其他公共设施使用的土地面积。3、建筑占地面积：指建筑基底（地面一层）所占用的土地面积。4、建筑密度：建筑总占地面积与项目总用地面积的比率（％）。5、容积率：项目总建筑面积（地上部分）与总用地面积的比值。6、绿地率：项目范围内各类绿化（包括园林小品、休闲凉亭、水域等）所占的土地面积与总用地面积的比率（%）。11主要技术经济指标（续）7、住宅停车率：汽车的停车位数量与住宅总户数的比率（%）。8、地下室：房间室内地面低于室外地平面的高度超过该房间净高度的1/2以上者。9、半地下室：房间室内地面低于室外地平面的高度超过该房间净高度的1/3，且不超过1/2者。10、层高：上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。11、室内净高：楼面或地面至上部楼板底面或吊顶之间的垂直距离。12、建筑高度：多层指建筑物室外地坪到其女儿墙顶部或檐口的高度；高层指建筑物室外地坪到其檐口或屋面面层的高度。12主要技术经济指标（续）13、住宅建筑层数的划分标准：建筑设计规范规定－《住宅设计规范》规定：低层住宅：一层至三层；多层住宅：四层至六层；中高层住宅：七层至九层；高层住宅：十层以上。消防规范规定：多层住宅:九层及九层以下的普通住宅（含底层设有商业服务网点的住宅）；高层住宅:十层及十层以上的普通住宅（含底层设有商业网点的住宅）；其中：二类高层：十层至十八层的普通住宅；一类高层：十九层及十九层以上的普通住宅。民间习惯叫法小高层：十层至十八层的住宅；大高层：十九层及十九层以上的住宅；13主要技术经济指标（续）14、民用建筑主要类别（按功能分类，选摘）（1）住宅楼：供居住使用的建筑。单元式住宅：由多个住宅单元拼接而成，每个单元均设有楼梯或楼梯与电梯的住宅。塔式住宅（也称独立单元式住宅或点式住宅）：以公共楼梯或楼梯与电梯组成的交通中心为核心，将多套住宅组成一个单元独立建造，且每套住宅的进户门至楼梯间门或消防前室门的距离不超过10米的住宅。通廊式住宅：由公共楼梯或楼梯与电梯通过内、外廊进入各套住宅，且至少有一套住房的进户门至楼梯间门或消防前室门的距离超过10米的住宅。跃层式住宅：设有套内楼梯且每套包含两层或三层楼面的住宅。跃廊式住宅：通过一层水平共用走道，联系两层或三层楼面各套住房的住宅。（2）商住楼：由底部商业营业厅和住宅组成的建筑。（3）综合楼：具有两种或两种以上使用功能的建筑。（4）其他：办公楼、商业楼、酒店等等。14主要技术经济指标（续）15、面积指标建筑面积:具备上盖且结构牢固，层高在2.2米以上的永久性建筑的房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、走廊、地下室、室外楼梯等。使用面积：房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋内墙面水平投影面积计算。不包括墙、柱等结构构造和保温层的面积。居室面积：仅指卧室、起居室（厅）的使用面积。产权面积：系指权属人（或称产权人）依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。销售面积：包括房屋套内建筑面积和应分摊的共有建筑面积组成。套内面积：由房屋外围墙体中心线的水平投影面积和阳台应计算的面积组成。共有建筑面积：指各权属人共同占有或共同使用的建筑面积。15（二）各类住宅主要技术规范要求住宅楼是供居住使用的建筑，不同的住宅楼虽然具有同样的使用功能，但是不同类型的住宅楼由于其在建筑层数、平面组合方式等方面的不同，在建筑、结构、消防、民防等技术规范的要求上存在较大的差异，并最终导致建造成本和公共面积比例的差异，在确定项目开发方案时应慎重。16各类住宅主要规范要求比较分析表1公共部位设计类别多层A(≤6层)多层B（7~9层）二类高层A（10~11层）二类高层B（12~18层）一类高层（≥19层）一个楼梯间可设非封闭楼梯间，楼梯间可不通至屋面。可设非封闭楼梯间，但楼梯间应通至屋顶平台；当分户门为乙级防火门或设封闭楼梯间时，楼梯间可不通至屋顶平台。单元式住宅每单元≤4户，且户门为乙级防火门或楼梯间设简易喷淋时可设非封闭楼梯间；每单元＞4户时，应设封闭楼梯间。楼梯间应天然采光和自然通风，且相邻两单元在屋顶平台连通。单元式住宅每单元只设一个封闭楼梯间时，从第10层起每三层应设连接相邻单元楼梯、前室或走道的连廊；一梯两户的单元式住宅，可从第10层起每层相邻单元设置连通的阳台或凹廊。当每单元（每层≤6户、面积≤650M2）设1个防烟楼梯间时，可不设连廊。单元式住宅可只设1座防烟楼梯间，但从第10层起，每层应设置连通相邻单元前室或走廊的连廊。入户门不应直接开向前室；前室设简易喷淋时，允许2户，前室设自动喷淋时，允许2户以上的户门，直接开向前室。塔式住宅（每层≤8户、面积≤650M2），应设防烟楼梯间。≥两个楼梯间7~11层的通廊式住宅应设两个以上封闭楼梯间。12层及12层以上的通廊式住宅应设2个以上防烟楼梯间.18层以上的塔式住宅应设2个防烟楼梯间电梯入口层楼面距室外地面的高度超过16米以上的必须设置电梯。应设电梯每单元应不少于2台，单元式住宅每单元只设1台时，应设连廊。每单元电梯应不少于2台消防电梯不要求设置消防电梯塔式住宅应设消防电梯应设消防电梯应设消防电梯17各类住宅主要规范要求比较分析表2类别多层（9层以下）二类高层B（10~18层）一类高层（19层以上）消防通道小区内宜设消防车道，宽度≥3.5M，R≥9M建筑周围应设环形消防车道，确有困难时，二类高层住宅应沿建筑的一个长边布置，高层商住楼、一类高层住宅应沿建筑的两个长边布置。消防车道宽度≥4.0M，R≥12M；消防车道距高层建筑外墙宜≥5米。•联体住宅群，当一个方向建筑物的沿街长度超过150米或总长度超过220米时，应在适中位置设置穿过建筑的消防通道，其净宽和净高均不应小于4米。•建筑物应设有连通街道和内院的人行通道，净宽不得小于1.2米，间距不宜超过80米。消防登高面（仅用于高层建筑）•可利用消防车道作为消防登高场地，但应满足5米≤车道内侧距住宅外墙≤12米。登高面应靠近住宅的阳台或公共楼梯间，且在此范围内应设有楼梯间的出口；•登高面一侧不宜布置裙房，当布置裙房时应满足：高度5米，进深＜4米。长度：塔式住宅不应小于建筑周长的1/4，单元式、通廊式住宅不应小于建筑的一个长边长度防火间距多层不应小于6米，两相邻建筑较高一面的外墙为防火墙时间距不限，较低一面外墙为防火墙且屋顶不开天窗时间距为不小于3.5米；相邻外墙为非燃烧体，门窗洞口面积不超过外墙面积的5%且洞口不正对开设时间距为不小于4.5米。高层高层+高层≥13米，高层+裙房（或其他民用建筑）≥9米，裙房+裙房(或其他民用建筑）≥6米；两相邻建筑较高一面的外墙为防火墙或比相邻较低的建筑屋面高15米及以下范围内的外墙为不设门窗洞的防火墙时，间距不限；较低一面外墙为防火墙且屋顶不开天窗时间距为不小于4米。18各类住宅主要规范要求比较分析表3类别多层A（≤6层）多层B（7~9层）二类高层A（10~11层）二类高层B（12~18层）一类高层（≥19层）消防供电三级负荷供电（单回路）二级负荷供电(电网双回路或一回电网供电加自备发电机)一级负荷供电（电网双回路加自备发电机）消防给水室内•6层以下可不设室内消防给水设施。•7~9层应设室内消火栓给水系统。•底层设置的商业网点宜设置自动喷淋。•应设室内消火栓给水系统，•每层≤8户、每层≤650M2的塔式住宅可设1根消防竖管，但须采用双阀双出口型消火栓。•商业部分应设置自动喷淋。•室内应设2根消防竖管保证同层2个消火栓的水枪的充实水柱同时到达被保护范围的任何部位。•电梯前室、公共走道、商业部分应设火灾自动报警系统和自动喷水灭火系统。室外消火栓间距≤120米，室外消火栓间距≤40米，供水应满足两路市政进水，确有困难时可设一路进水。应满足两路市政进水。结构框架或砖混结构，框架结构框架或短肢剪力墙结构框架或框架剪力墙结构，结构抗震等级为二级（三级）框架剪力墙结构或剪力墙结构，结构抗震等级为二