XXXX年烟台房地产市场年报2

绝对保密2012年烟台房地产市场年报2013年1月——克而瑞为您解读2012年烟台楼市2PART1回顾这一年3全国政策2012年中央并未出台新一轮的调控政策，但货币政策放松、差异化信贷等政策促进了市场的回暖。年末一系列的表态为明年楼市调控定调：坚持房地产调控不放松。上半年2次下调存款准备金、三年内首次降息、差异化信贷政策出现暖•存款准备金率两次下调0.5个百分点，释放8000亿资金•降息，贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.7倍•首套房八五折利率在多个城6月暖冷温总理5次讲话，四部委集中辟谣“楼市松绑”，政府谨慎维持现有调控成果9月-12月暖•政策市场空白期，全国多数城市成交走量，市场进入“暖冬”•多地相继出现地王现象，土地市场开始抬头12月，中央政府、国土部、住建部集中表态冷冷•国土部出台系列政策以遏制地王的不断出现•中央会议、住建部，一系列的表态都指向了政策不松、坚持调控市出现，刚性需求有所复苏4烟台政策2012年烟台并未出台任何“闯关”政策，但政策执行具有一定的滞后性。北京等一二线城市首套贷款回归基准利率央行会议首次提出满足首次购房家庭贷款需求央行2月24日下调存款准备金率0.5个百分点地方政府密集微调政策，多城市上调公积金贷款额度央行5月18日下调存款准备金率0.5个百分点多个城市首套贷款利率优惠降至85折央行两次下调贷款利率0.25和0.31百分点多个城市持续出现“闯关”现象，试探调控底限多个城市房贷利率由85折上调至9折年末。针对“地王”现象频现，出台一系列政策限制地价过快增长。全国政策2012年烟台多数银行首贷基准利率仍执行上浮5%政策，仅部分出现松动烟台住房公积金贷款额度并未上调，利率与国家同步。个人贷款方面，新房最高贷款额度为30万，二手房最高20万。烟台四大行回归基准利率，建行、中行首付50%以上可享9折优惠烟台部分银行针对优质客户可提供房贷利率85折优惠烟台并未出台任何“闯关”政策，政策层面较为空白。烟台政策5固调控成果为主基政策小结2012年调控政策已经筑底，明年楼市仍要坚持楼市调控不放松。巩2012年政策已经筑底，调控主基调并未放松货币政策放松，差异化信贷政策促进了市场的回暖年末一系列表态为明年楼市调控定调烟台闯关意愿不高，政策执行具有滞后性调612-0411-0111-0211-0311-0411-0511-0611-0711-0811-0911-1011-1111-1212-0112-0212-0312-0512-0612-0712-0812-0912-1012-1112-12403020100近两年成交对比2012年烟台商品住宅市场呈现回暖迹象！单位：万㎡2011年1月-2012年12月烟台六区商品住宅成交走势2011年共成交203万㎡2012年共成交238万㎡2012年，烟台六区商品住宅市场共成交238万㎡，成交量较去年同比增长17%；成交金额为144亿，同比增长4%；造成2012年烟台商品住宅市场的回暖的主要成交面积（万㎡）原因来刚性需求的集中爆发和诸如“以价换量”等降低利润策略的执行。数据口径=备案数据+CRIC人工补正数据7烟台市场表现纵观2012年烟台商品住宅市场轨迹，可分为四个阶段：市场淡季——成交量攀升——新一轮博弈——年末翘尾。单位：万㎡1-2月：市场淡季3-7月：成交量攀升8-10月：新一轮博弈年末翘尾70605040302010012-0112-0212-0312-0412-0512-0612-0712-0812-0912-1012-1112-12供应量成交量效果：市场淡季彼时正值春节，加上政策环境仍相对偏严厉，因此市场交易仍然延续2011年的低迷状态。成交量攀升政策面相对宽松，企业加大营销力度，市场刚需开始集中释放，推动住宅市场交易量快速攀升。新一轮博弈由于市场回暖，企业资金压力明显缓解，诱发企业取消优惠政策或提升价格，市场供求双方正展开新一轮的博弈，导致交易量较年末翘尾年底业绩冲刺，因而推案规模和促销力度有所增加，市场交易量出现年末翘尾的局面。前期有所下降。8成交均价表现2012上半年，烟台六区成交均价受成交结构性影响呈现明显下滑态势，下半年，改善型客户逐渐入市拉升了成交均价。2011年1月-2012年12月烟台六区商品住宅价格走势单位：元/㎡9000800070006000500065756895682961426966702665196587769564446859745654195887554658645282705062586642610963886084609840003000低价项目集中备案导致成交均价下滑改善型客户逐渐入市，拉升成交均价。2000100009存量表现2012年烟台六区市场存量增长有所放缓，成交的持续走量致使存销比呈现下滑趋势，市场竞争风险有所缓解。单位：万㎡5002011年1月-2012年12月烟台六区商品住宅存量、存销比走势5040043.742.2454030033.2353020016.524.024.422.216.817.718.12519.519.619.620151005.39.97.99.77.26.25.76.57.18.612.11050存量（万㎡）存销比010六区形势对比2012年，以刚性需求为主的中西部市场表现较好，福山区、芝罘区、开发区成为当前市场的热点区域。2012年各区供应量占比2012年各区成交量占比14%13%17%15%17%24%15%7%17%11%25%25%芝罘区福山区开发区莱山区高新区牟平区芝罘区福山区开发区莱山区高新区牟平区115区域市场—芝罘区2012年芝罘区供应51万㎡，成交52万㎡，呈现少有的年度供不应求现象；年末存量降至79万㎡，存销比为16个月。158000104000供求量价走势0012.123456789101112150100供应量(万㎡)成交量（万㎡）成交均价（元/㎡）806040存量及存销比50020012.123456789101112存量（万㎡）存销比12典型项目—星汇凤凰星汇凤凰—中心区品质楼盘，项目位于只楚路北侧，连接芝罘区与开发区、福山区的重要干道。项目优势分析——星汇凤凰紧邻南大街商圈，周边商业、交通、金融、生活等配套设施完善；西班牙的建筑风格、地中海式风情园林以及全明户型的产品得到了客户的认可；开发商的品牌及国家一级资质的物业管理，使其信誉度高倍增。开发商建筑设计广告策划物业公司总建面积成交总价开工时间规划户数绿化率开盘时间烟台越秀地产开发有限公司深圳市埃迪优环境艺术设计有限公司烟台上华企划策划有限公司越秀地产（烟台）物业管理有限公司21.99万㎡2.6亿2010-11-25107840%2011-8-7项目地址销售代理公司景观设计总占地面积拿地时间楼板价开发批次容积率物业类型均价烟台市芝罘区只楚路与楚风六街交汇处西南角烟台新联康房产咨询有限公司深圳市埃迪优环境艺术设计有限公司7.38万㎡2009-12-111688元/㎡共一期开发1.9高层、小高层开盘均价6800-7200元/㎡；现均价6500元/㎡138000120100单位：套8060典型项目—星汇凤凰2012年越秀根据市场形势积极调整价格策略，成为2012年芝罘区销售金额与销售面积的双料冠军。星汇凤凰2012年销售量及均价走势单位：元/㎡4月低价入市，均价调整至5500元/㎡，促使大量客户成交。9月、11月两次加推，折后均价为6300-6600元/㎡。70006000时机——先4月，政策窗口期，多数购房者观望情绪有所缓解，但仍抱有一定的降价预期，星汇凤凰选择此节点率先降价，领先抢占市区将出手客群。40205000降幅——准012.1234567891011124000综合项目土地成本及品质，降价空间有限，600-800元/㎡为项目可接受且能对客户心理带来较高冲击的区间。随着房地产大环境的影响，星汇凤凰销售情况较为冷淡，在这期间也有暖场活动和小幅优惠推出，但销售情况并未有所好转。4月份连续两周加推14#和15#，以特价房名义均价调整至5500-5600元/㎡，当天售罄。6-8月无新品推出，但每周持续暖场活动，积极蓄客的同时也有效地吸引着未成交客户。9月、11月两次加推位置较好的楼座，折后均价升至6300-6600元/㎡，买房送车位等优惠活动有力的促进了销售。说辞——巧以楼座位置为由，以特价房为形式，销售完成后价格快速回涨，充分考虑老客户的感受，无损企业口碑。145区域市场—福山区2012年福山区供应90万㎡，成交55万㎡；市场存量为45万㎡，存销比在年末降至7个月，市场竞争风险较低。供求量价走势2015100600040002000012.123456789101112504030供应量（万㎡）成交量（万㎡）成交均价（元/㎡）1510存量及存销比201005012.123456789101112存量（万㎡）存销比15典型项目—香逸中央香逸中央项目位于福山区主干道福海路东侧，是引领福山区房地产市场进入高速发展期的重要项目。项目区位图：项目名称开发商整体推广建筑设计香逸中央烟台沪丰房地产开发有限公司山东鑫汇房地产开发有限公司北京中外建建筑设计有限公司项目地址投资商销售代理公司物业公司福海路东侧，汇福街与崇文街之间深圳市合正房地产集团有限公司中核投资有限公司烟台沪丰房地产开发有限公司深圳市合正物业服务有限公司总建筑面积总户数物业费均价绿化率60万㎡5000户1.3元/平方米•月5600元/㎡45.8%总占地面积车位配比建筑类别容积率物业类型20万㎡1:1多层，小高层，高层2.54住宅、商铺项目效果图：16典型项目—香逸中央2012年，香逸中央开盘两次，推出447套、63套高层产品，去化率分别为62%和98%，低价入市是项目成功的先决因素。12月2日加推1栋高层9月22日开盘四栋高层9月22日开盘情况供应情况：香逸中央本次开盘楼栋45#、46#、47#、49#四栋高层楼座，推出447套房源，户型面积区间是79-156㎡，折后均价5600元/㎡。认购情况：开盘当天到场客户约320组，约600人左右，截止至上午12点认购275套房源，认购率62%。12月2日开盘情况供应情况：香逸中央本次加推50#楼的部分房源，共推出63套，户型面积是84㎡的二房，折后均价5800元/㎡。认购情况：加推当天到场客户约95组，约160人左右，截止至上午11点认购62套房源，认购率98%；17区域市场—开发区2012年开发区供应67万㎡，成交37万㎡；年末市场存量为87万㎡，存销比为33个月。201510000供求量价走势10505000012.123456789101112100供应量(万㎡)成交量（万㎡）成交均价（元/㎡）80存量及存销比50040012.123456789101112存量（万㎡）存销比18典型项目—澎湖山庄金桥澎湖山庄—本土企业逆袭，专注刚需、高附加值成就项目热销。项目简介该项目位于开发区长江路以南，东岳汽车对面，由烟台本土开发企业金桥置业投资，总建面29万㎡，分三期开发，建筑类型涵盖多层、小高、高层，地中海风格，主力户型74-93㎡。销售情况该项目自2011年7月份开始蓄客，蓄客期长达一年，2012年7月7日项目首次开盘，推4栋高层（16-18F），共计408套房源，面积74-112㎡，当日去化377套，去化率达92%，均价5800元/㎡，购房者以地缘性刚需客户为主。19典型项目—澎湖山庄户型面积集中度高，60万以内刚需产品占92%，客厅飘窗位置赠送是卖点。客厅飘窗位置全赠送，约2.0㎡户型2室2厅1卫面积(㎡)74-81供应套数272观景阳台半赠送约2.8㎡两室两厅一卫/78-79平方米客厅飘窗位置全赠送，约2.5㎡两室两厅一卫/90-92平方米2室2厅1卫2室2厅2卫90㎡以下户型占67%90-97㎡户型占25%112㎡户型占8%全部两室观景阳台半赠送约2.8㎡90-971121023460万以内刚需产品为主导20区域市场—莱山区2012年莱山区供应53万