XXXX年珠三角五市房地产市场年报-数据版

www.xfdc.com.cn——[数据版]www.xfdc.com.cn第一部分房地产政策第二部分土地市场第三部分商品房市场第四部分主要开发商第五部分新峰预测目录Part1.房地产政策政策市场2006-2011年房地产政策及市场表现市场面临“史上最严厉的房地产宏观调控政策”房地产市场经历了一个量跌价滞的短期阶段楼市迅速“回暖”，年底各地再次出现了排队哄抢的过热现象市场供给方资金链条绷紧需求方处于明显观望状态商品房交易量大幅下降房价上涨幅度逐步放缓相当多城市住房销售出现了回暖迹象房价增速上涨年尾房价的价格反弹幅度高房价和交易量不断刷新历史纪录2006年政策重心由抑制投机、平抑价格转到鼓励消费上调房贷利率“国六条”，包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面房地产投资加快提速房地产业增加值快速增长房地产的税收占了财政很大一部分收益新增供应量、价高位运行房地产上市公司纷纷大举融资，上市房企疯狂囤地2007年房地产企业土地增值税的交纳将由先前的“预征制”转为实打实的“清算制”加息6次加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系二套房首付提高至40%2008年支持保障性住房的政策法规也相继出台货币政策持续收紧2009年国务院13年来首次下调商品房资本金比例中央投入廉租房建设330亿元国土部：囤地要征增值地价年末，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年2010年住建部：“国五条”“新国十条”国土资源部:确保保障性住房、棚改房和自住性中小型普通商品房用地优先供应国务院：贷款买二套房首付不得低于50%2011年“国八条”北京市要求2011年新建普通住宅价格稳中有降，是所有城市中唯一以房价下降为控制目标。6次上调存款准备金率，12月5日下调50个基点，自08年12月以来首次下调促进房价合理回归市场增速逐渐放缓，但仍然呈现量价齐升的态势房地产市场开始进入去库存周期降价促销已成为市场的主旋律2012年房地产政策及市场表现1月份12巩固房地产市场调控成果。继续严格执行并逐步抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归234572012年温家宝总理关于房地产调控的讲话810911促使房价合理回归不动摇目前房价还远远没有回归到合理价位，调控不能放松坚持房地产调控政策不动摇，绝不让调控出现反复要稳定房地产市场调控政策，严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策目前房地产市场调控仍然处于关键时期，必须坚定不移做好调控工作，把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策1月-6月地方微调刺激需求7、8月淡季不淡量价齐升9、10月金九银十成色不足11、12月成交冲刺未见新政6要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，充分发挥逆周期调节和推动结构调整的作用。要继续坚持房地产市场调控政策不动摇2012年中央经济工作会议3月“小阳春”拉开楼市回暖的序幕，“红五月”致多数城市成交量达“国八条”以来最高水平。7,8月成交量回升房价再现抬升势头市场表现7、8月市场需求提前释放，加上大多数城市延续7、8月份调控从紧方向，市场成交阶段性回落。十八大后，政策未见有新的转向，刚需客户担心明年房价上涨，纷纷出手。11月份，北京、上海等十大重点城市今年以来首次出现同比、环比双上涨。2012年十八大住房和城乡建设部部长姜伟新：房地产市场调控政策现在还没想放松自去年年底以来，佛山、芜湖、上海、杭州、南京等多个城市陆续调整了相关购房政策，这些微调主要从放宽住房公积金、贷款额度和税费优惠入手，鼓励首套购房。其中2012年上海、芜湖、石家庄、重庆、河南、珠海的6项政策触碰调控底线被叫停外，其余城市微调均被默许。地方政策微调2012年房地产主要政策公积金贷款额度上调今年4月份以来，武汉、南昌、郑州、沈阳等多个城市纷纷上调公积金贷款额度，调整额度多在15%至25%之间。与此同时，住建部也就各地公积金条例修改进行全面调研。目前，公积金针对购买首套房的扶持政策目前仍由各地自行制定，住建部暂不对此出台统一政策。房产税改革试点预热2011年中央经济工作会议明确提出推进房产税试点。2012年1月住建部联合财政部评估重庆和上海房产税执行效果。2012年2月16日李克强《求是》撰文扩大房产税改革试点。2012年2月18日住建部首提加快推进房产税。2012年08月29日十一届全国人大常委会第二十八次会议，国务院称将稳步推进房产税改革试点。保障性住房商品房和土地市场广州：广州的《关于规范我市国有土地使用权出让工作的意见（征求意见稿)》公开征求意见，提出住宅用地及商业用地的出让均不再设立任何准入门槛，但均设立配建保障房或是公共停车的要求。东莞：东莞出台《东莞市住房保障制度改革创新实施方案》，经适房将暂停新建，建立以公租房为主的新型住房保障制度。深圳：《深圳市城市更新办法实施细则》出台。10月起征商业物业税。住房公积金贷款首付二成，最高可贷款90万。10月29日成立全国第一家土地整备局。广州：广州十区上调国有土地使用权基准地价中山：中山市国土局对房屋“限价”标准进行上调，上调幅度为13.6%。2012年珠三角房地产政策动向自2011年“国八条”出台至今，各级地方政府已从微调政策刺激需求转变为从紧调控措施，虽然一些城市的房产政策出现了部分松动，但主基调还是从紧。房地产政策小结与预测2012年，中央向左，地方向右2012年，从经济大局出发，中央坚持房地产调控不动摇；但房地产发展仍然是地方经济增长的重要动力，地方政府的微调政策是在“调控”大框架下的无奈之举，甚至触及调控底线。2013年，调控政策不放松，中央地方继续博弈2012年世界经济增长放缓已成事实，并且在可预见的未来无法看到复苏的希望，中国经济第一要务是维持稳定增长。房地产作为中国经济增长的重要引擎，面临较大的压力。从改变增长结构的角度看，中央仍会坚持调控不放松，从地方经济增长压力的角度看，地方政府仍会微调具体政策，并试探中央调控底线。土地供应情况土地成交情况城市土地大事件Part2.土地市场*数据来源：新峰地产信息资源决策支持系统低迷解冻回暖受传统新年假期和房价下跌预期影响，开发商拿地意愿不足，土地市场呈现低迷格局开始出现溢价成交，土地市场出现一丝暖意住宅市场成交有所回暖，带动土地市场，各大品牌房企拿地积极性增大，6月恒大创造广州地王升温火热开始出现集中推地和拿地现象，各房企销售资金回笼，积极补仓，为后市做准备，万科、保利分别拿下东莞、惠州地王年底地王频现、成交量大、溢价率高，中海刷新深圳地王，中山地王则由汇泰收入囊中珠三角五市2012年土地市场历程：先抑后扬珠三角五市2012年土地供应和成交趋势图深圳土地市场由增量走向存量，新增土地全年供销量较小。年末市场大放异彩，半月内两次出现地王；广州土地市场先抑后扬，1月供应高点和2月成交高点是由花都汽车城一宗工业用地的出让与成交创造的，该地块面积为145.17万㎡，最终由广州风神汽车有限公司获得。东莞整年土地市场趋势较为平缓，年末翘尾；中山整年土地市场趋势同为平缓，四季度大量供应和成交，为全年之最；惠州全年趋势波动较大，土地5、6月大量工业用地出让及成交，占当月全市总供应、成交70%以上。050100150200250300201201201202201203201204201205201206201207201208201209201210201211201212深圳广州东莞中山惠州2012年珠三角五市土地供应情况2012年珠三角五市土地成交情况050100150200250300201201201202201203201204201205201206201207201208201209201210201211201212深圳广州东莞中山惠州单位:万㎡单位:万㎡珠三角五市2012年土地供应情况2012年珠三角五市土地供应为3434.72万㎡，同比下降10.14%。供应类型以工业用地为主，其次为居住用地。2012年，五市土地供应量最大的为惠州，达1066.39万㎡，其次为广州。但广州土地供应面积同比上涨，其他城市供应同比均下跌。由于全年供地计划的压力，很多城市离全年供地指标有明显的差距，加上地方土地财政收入的需求，很多地区11月的土地供应达到全年之最。珠三角五市也如此，11月达到742.11万㎡的供应面积，为全年的供应高峰。2012年各城市土地供应情况表城市土地面积（万㎡)供应面积同比宗数占地面积（万㎡)2011年2012年居住面积商业面积工业面积公建面积深圳282.27213.4-24.40%7244.699.35150.069.31广州700.181013.2344.71%165334.7888.1256129.33东莞659.18485.17-26.40%117170.6528.23248.7537.54中山851.93656.53-22.94%164242.8108.34305.390惠州1328.691066.39-19.74%360445.36137.34473.959.72合计3822.253434.72-10.14%8781238.64371.381739.1585.9珠三角五市2012年土地成交情况2012年，珠三角五城土地成交683宗，土地面积合计2530.86万㎡，同比上升1.05%，可建建筑面积为5677.64万㎡，同比上升0.85%；成交面积：惠州土地成交量位居珠三角五市首位，为752.71万㎡，同比大幅上涨60.35%。第二为广州，成交量同样超过700万；深圳由于城市更新项目逐年增加，且土地使用权可以通过协议方式出让，通过招拍挂土地减少，导致成交减少，成交量位居珠三角五市末尾；成交价格：深圳楼面地价最高，为2546元/㎡；广州第二，楼面地价为1678元/㎡，中山由于工业用地占比大，楼面地价最低，为422元/㎡。城市宗数用地面积（万㎡)同比可建建筑面积（万㎡)土地总价（亿元）土地单价（元/㎡）楼面地价（元/㎡）深圳57151.81-43.52%430.42109.5872182546广州129746.9234.92%1512.57253.7833981678东莞110349.29-15.83%793.1117.0633511476中山159530.13-33.55%1366.5957.701088422惠州230752.7160.35%1574.9679.081051502合计6832530.871.05%5677.64617.21————2012年各城市土地成交情况表珠三角五市2012年各类用地成交情况城市居住公建商业工业地面单价楼面地价地面单价楼面地价地面单价楼面地价地面单价楼面地价深圳71793306765259604871364071212459广州457921282065950133533808937543东莞5870247227965592118612146583336中山1444493001507521550263惠州181462510415721360560343255成交量：各城市都是以工业用地成交为主，其次为居住用地。居住用地：惠州成交量最多，为303.26万㎡，深圳最少，为36.36万㎡。成交价：深圳土地由于稀缺性，导致成交量较少，但各类型用地成交价格均位于五市之首。单位：万㎡2012年各类型用地成交价格情况表【2012年各类型用地成交量情况图】0100200300400居住36.36298.2119.74208.77303.26公建2.51290.5906.17商业10.0856.0230.49103.2380.89工业102.86354.09204.47218.13362.39深圳广州东莞中山惠州城市年份挂牌成交起始价（元/㎡）成交价（元/㎡）流拍率溢价率深圳20111212935793750.00%0.19%2012756365717928.57%12.79%广州20115421