XXXX0215_长沙_世联深圳星河雅宝公寓产品定位及物业发

2011年11月13日版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。星河雅宝公寓产品定位及物业发展建议世联.星河雅宝项目组谨呈:深圳星河房地产开发有限公司2本次报告解决3大核心问题问题1：公寓户型面积定多大？问题3：物业发展有何建议？问题2：公寓客户是怎么样的？1户型面积定多大？本体分析/案例选取/修正分析项目基本经济技术参数：总用地面积：20.34万平米总建筑面积：105.26万平米容积率：5.175计容建筑面积(㎡)研发办公713410.0商业68486.5住宅113930.0酒店46000.00公寓106020.0公交站3000.0其它5150.0汇总1052996.5不计容建筑面积(㎡)地下车库363106.1会展中心10000.0地下商业14652.0汇总385758.1龙坂片区，首个大型城市综合体本体分析公寓产品分布在4号、5号和6号地块2号地块住宅5号地块建面：61081平4号地块6号地块建面：74528平本体分析建面：35000平公寓产品拥有强势山水资源景观湖景山景山景本体分析5号地块4号地块6号地块4号地块：西南、东北朝向，靠近商务区，三面遮挡，视野狭小，仅东北向部分水景资源5号地块：紧邻酒店及商业，周边生活配套完善，东、南向山水资源优势明显，景观开阔6号地块：有一线山水资源，三面无遮挡，视野开阔景观价值排序：6号＞5号＞4号结合地块性质研究公寓发展方向项目内部竞争：分析2号地块产品，与2号地块的互补案例选取公寓项目案例工业用地性质案例龙坂市场竞争分析2号地块产品定位物业形态类似：商务公寓、酒店式公寓、城市公寓等市场竞争项目；用地性质相似：本案为工业用地，4-6号地块为工业性质的住宅和公寓，在案例的选取上，参考部分工业用地性质项目；区域位置相似：选取项目所在区域的住宅竞争项目进行比准。一：公寓项目市场竞争盘点——在售案例主要分布在福田及龙岗，绝大多数为商业用地性质区域项目用地性质产权年限总体量（m2）公寓体量（m2）价格（万/平）户型面积（平米）剩余套数福田和黄都会轩商业50年占地:17100建面:179600酒店公寓25000商务公寓84000平层4.6复式5.530-110平层110平5套复式110平40余套君临天下商业70年占地：7379建面：47964商务公寓2100㎡3.4-4.238-130平复式40多套嘉葆润金座商业70年占地:12556建面:100000商务公寓39154.326-51平复式——天健铂庭住宅70年占地：5000建面：20790商务公寓11563.450-54平复式——罗湖世金国际商业70年建面：20970商务公寓19942.8-3.350-115复式（4.6米层高）尾盘，货量不多南山田厦国际中心住宅70年占地:15334建面:190433商务公寓54721.443.8-4商务公寓44-62酒店公寓44-160复式酒店公寓300不足10套龙岗禾田居曼湾商业50年占地:30182建面:60000酒店公寓170套，建面不详1.752-163——珠江广场商业50年占地:52000建面:200000酒店公寓42000商务公寓100002100-12330多套珑瑜商业50年占地：5695建面：42168酒店公寓421681.733-57——增加在售的去化速度一：在售案例—是否通燃气主要分布在福田及龙岗，绝大多数为商业用地性质区域项目用地性质产权年限总体量（m2）公寓体量（m2）是否通燃气福田和黄都会轩商业50年占地:17100建面:179600酒店公寓25000商务公寓84000君临天下商业70年占地：7379建面：47964商务公寓2100㎡嘉葆润金座商业70年占地:12556建面:100000商务公寓3915天健铂庭住宅70年占地：5000建面：20790商务公寓1156罗湖世金国际商业70年建面：20970商务公寓1994南山田厦国际中心住宅70年占地:15334建面:190433商务公寓54721.44龙岗禾田居曼湾商业50年占地:30182建面:60000酒店公寓170套，建面不详珠江广场商业50年占地:52000建面:200000酒店公寓42000商务公寓10000珑瑜商业50年占地：5695建面：42168酒店公寓421681.和黄都会轩：公寓为30-110平米平层和73-200平复式，现仅剩少量尾盘在售例案位置华强北深南大道与中航路交汇处土地用途办公商业用地用地期限50年总占地面积17100平方米总建筑面积179600平方米公寓面积酒店公寓面积约2.5万商务公寓面积约8.4万绿化率25%总户（套）数共600套项目商务公寓产品包括30-110平的1-3房平层及73-200平的复式单位；现仅剩余5套左右平层单位和40套左右复式单位在售一：公寓项目市场竞争盘点——将售案例区域项目用地性质产权年限总体量公寓体量主力面积项目预计入市时间备注南山枫叶公寓商业办公50占地:16150建面:16150——2012年底商务公寓弘都商务公寓商业50占地:2239建面:15586——2012.5商务公寓伍兹公寓住宅70占地:11670建面:50000280套180平左右2012商务公寓高新富悦公寓不详70占地:5841建面:5841——2012商务公寓华润大冲项目不详70占地:684000建面:3000000不详——不详写字楼+商业+商务公寓福田金地大百汇不详70占地：71000建面：68200014000080-1402012商业+酒店+公寓宝安光明商业中心不详不详占地:35000建面:26000046000——不详住宅+商业+办公+商务公寓龙岗佳兆业城市广场工业用地70占地:300000建面:130000043400——2012年5月住宅+酒店+商业+办公+商务公寓银信中心项目不详50占地:10062建面:59926177套，面积不详——2012甲级写字楼+商业+商务公寓1.伍兹公寓：180平左右4房纯大户精装公寓例案位置蛇口工业区万海路和工业二路交汇处土地用途住宅用地期限70年总占地面积11670平方米总建筑面积50000平方米绿化率20%容积率2.74总户（套）数共279套装修情况精装修预计2012年入市，含精装修。项目由3栋28层高的住宅公寓组成，共279套，全部为180平方米左右的大户型。2.金地大百汇：例案位置福田区彩田路和福华路交汇处（彩福大厦附近）开发商金地（集团）股份有限公司土地用途住宅用地期限70年总占地面积22.08万平方米总建筑面积87万平方米，其中公寓14万平米公寓容积率4.5预计2012年入市其中14万平公寓产品分布在上图中2号和4号标示位置。莲花山公园市民中心会展中心城市大客厅80-140平国际公寓分类户型面积套数面积比套数比国际公寓一房80-906015.39%22.2%二房90-10012038.46%44.4%130-1409046.15%33.4%地王公寓大中华IFC凤凰大厦金中环世纪豪庭美年广场香年广场福年广场南海意库综合体：多处于罗湖和福田中心区一：公寓项目市场竞争盘点——过往案例1.地王公寓：以100-170平两房三房为主例案位置罗湖区深南路与宝安南路交汇处土地用途住宅用地期限50年（1995.1.2-2045.1.1）总占地面积18,734平方米建筑容积率6.9绿化率25%总户（套）数共332套停车位总数500个层高3.2米面积户型所占套数比例梯户比942房2厅14.29%6梯14户103-1572房2厅64.29%147-1723房2厅14.29%2003房2厅7.14%2.世纪豪庭：352平复式、445平大平面例案位置福田深南中路招商银行大厦对面发展商深圳茂业（集团）有限公司建筑面积36403.44平产品面积352-445平5-7房，A/C户型大平面；B/D为复式产品，层高为A/C户型的两倍容积率12绿化率30%停车位160物管费4.8元/㎡.月面积户型所占套数比例梯户比3525房3厅34%2梯3户4457房3厅66%3.NEO企业大道：以70-160平商务公寓为主例案1#顶级写字楼2＃写字楼/酒店3＃商务公寓用地位置深南大道以南、香蜜湖路以东发展商绿景地产总占地面积10614㎡总建筑面积121318㎡容积率10总户数334产品面积168-160平层高3米停车位总数481面积户型所占套数比例梯户比68小2房55.56%6梯10户1323房33.33%150-160大3房11..11%4.大中华IFC：60-120平酒店公寓，200-400平复式商务公寓例案用地位置岗厦深南大道与彩田路交汇处东南角发展商大中华国际集团总占地面积18600.5㎡总建筑面积197801.061㎡容积率8.05产品面积57-124平酒店公寓，200-400平商务公公寓层高写字楼4.2米，复式商务公寓7米，酒店公寓层高3米停车位总数765产品类型面积户型所占套数比例梯户比酒店公寓57-631房42.13%4梯11户75-822房21.07%1243房14.04%商务公寓201-400复式22.75%5梯9户5.金中环：50-90平米的1-2房酒店式公寓例案位置深圳市福田中心区发展商深圳新浩房地产有限公司用地性质商业办公总占地面积7368㎡总建筑面积100300㎡容积率13.7总户数235套产品面积30-126平停车位总数470层高3.5米面积户型所占套数比例梯户比30单房14.53%3梯38户47-551房1厅39.08%83-1032房1厅47.79%116-1263房1厅8.06%6.凤凰大厦：以120-180平三房四房为主例案位置罗湖区深南路与彩田路交汇处西北角土地用途商业性办公用地用地期限50年总占地面积11038平方米总建面110000平方米建筑容积率7.25总户（套）数共232套停车位总数500个层高3.25米物业类型面积户型所占套数比例梯户比服务式公寓（4-10F）622房2厅18.1%6梯14户88-932房2厅18.2%113-1203房2厅3.1%商务式公寓(11-28F)120-180——54.3%6梯8/10户300——6.1%葵花公寓例案项目名称葵花公寓发展商深圳市洲际通实业发展有限公司代理商中原地产项目位置福田区石厦北一街与滨河大道交汇处类型/规模酒店式公寓，一栋35层，推售5-19层推售套数192套推售户型平面：23.68平米的单房，32套复式：35.89平米的一房，96套；39.21平米的一房，32套；50.06平米的两房，32套开盘时间2007-10-28开盘地点圣廷苑酒店3楼锦绣厅均价35000元/㎡优惠活动开盘当日：一次性付款86折银行按揭付款88折销售率截止中午12：00点，现场销控表显示销售32套，销售率17%截至下午16：00点，国土局网站显示销售23套，销售率12%到场客户数量约90批左右客户构成罗湖福田投资客为主，投资客集中在30-40岁之间，另有少量自住客，自住客以25-30岁左右为主商务公寓按面积分为两类：奢居型公寓：以地王、世纪豪庭、NEO、金地大百汇为代表，产品面积段多为80平左右两房、100平左右三房，300平以上的5房，无小户型产品；酒店型公寓：以金中环、中国凤凰大厦为代表，产品面积段多为30-40平米单房、50-60平米一房、80平米左右两房，无大户型产品。将售的高端公寓项目如伍兹公寓、金地大百汇等以80-180平的大户型为主。项目名称占地总建面公寓体量公寓套数层高公寓主力面积打造方向地王18734140000431253323.2100-170住宅世纪豪庭33135300036403883.1352-445住宅NEO企业大道1061425000029900240380-150办公大中华IFC1860019780121772356357-400住宅/办公金中环10804130000410002593.550-103住宅中国凤凰大厦11