万科XXXX年政策调控销售说辞

2010年政策调控销售说辞营销管理中心市场研究部1.1政策原文：从需求、供应、市场规范三方面同时调控，并特别强调政治意义„一是抑制不合理住房需求。实行更为严格的差别化住房信贷政策。9对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；9对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；9对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。9地方政府可根据实际，在一定时期内采取临时性措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。9加快研究制定合理引导个人住房消费、调节个人房产收益的有关税收政策。„二是增加住房有效供给。9房价上涨过快的城市，要增加居住用地供应总量，大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，优先安排用于普通住房建设。9在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等土地出让方式。9各地要尽快编制和公布住房建设规划，保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%。9加快普通商品住房项目审批，尽快形成有效供应。„三是加快保障性安居工程建设。确保完成2010年建设保障性住房300万套、改造各类棚户区280万套的工作任务。大力发展公共租赁住房。„四是加强市场监管。9严格依法查处土地闲置及炒地行为，对存在捂盘惜售、土地闲置等违法违规行为的房地产开发企业，限制新购置土地，暂停批准上市、再融资和重大资产重组，商业银行不得发放新开发项目贷款。9清理已发放预售许可证的商品住房项目，对囤积房源、哄抬房价等行为加大曝光和处罚力度，性质恶劣的依法取消房地产市场经营资格。9规范发展租赁市场。完善房地产市场信息披露制度。1.1政策原文：进一步严格三套及以上房贷，并限制投资客户异地购房，以及利用他人名义买房国务院17日发出的通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。通知要求，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。另外，通知强调，发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。1.1政策后续内容“认房不认贷，且以家庭为单位”即只要家庭名下目前持有房产即列入二套，执行二套房成数及利率。感觉„政策是史无前例的„银行是最无辜的„开发商有伤心的、也有开心的„客户是什么样的感觉？客户心态已经买过房的„自住„投资房价已经涨了很多的——开心、庆幸，抄底房价是不是会跌——担心房价已经涨了很多的——抛出、持有？刚买房的——担心下跌，抛出、持有？交定金没签约的——毁约，继续签约？没有买过房的抄底共同的心态：抄底什么叫抄底？„落到最低„被自己抢到手会买房，只是看什么时候2.1此次调整和2007年有很大不同1、政府希望房价稳定，而不是大幅下跌2、开发商资金非常充裕3、客户有购买力，市场未跌已经有抄底心态政府经不起房价大幅下跌——大幅下跌会影响民生„据统计，08年一手房市场首付2成的占80%以上，二手房在9成以上，还有很多一成首付甚至0首付的251323313531342631244743424794120991241311011088614223408'0108'0208'0308'0408'0508'0608'0708'0808'0908'1008'1108'1209'0109'0209'0309'0409'0509'0609'0709'0809'0909'1009'1109'122008-2009年深圳三级市场成交量走势图4.2万套375万平米549亿3.8万套362万平米430亿元2008年全年2009年11-12月政府经不起房价大幅下跌——土地财政不支撑„一般政府的财政收入40%左右来源于房地产，高的城市在60%以上4043884334907452312,5402,0278812434026882321676041062324870205001,0001,5002,0002,5003,0000%50%100%150%武汉61%成都63%宁波93%杭州140%苏州31%南京38%东莞26%广州58%上海28%北京31%深圳9%43570379预算性财政收入土地出让收入土地收入占比*数据来源：国家统计局2009年统计数据单位：亿元政府经不起房价大幅下跌——出口环境已经开始变化„3月份，出口为1120亿，进口为1190亿；而且这种逆差未来可能还会持续„最根本的原因是国外经济恢复缓慢，对中国经济增长的拉动力越来越弱0200400600800100012001400160007'0107'0207'0307'0407'0507'0607'0707'0807'0907'1007'1107'1208'0108'0208'0308'0408'0508'0608'0708'0808'0908'1008'1108'1209'0109'0209'0309'0409'0509'0609'0709'0809'0909'1009'1109'1210'0110'0210'03进口出口开发商获取资源的成本大幅上升——土地成本大幅上升土地名称出让时间板块总用地面积(㎡)总建筑面积（㎡）90737181470107290280802831505364723400157309受让方成交总价（万元）楼板价(元/㎡)A510-0131A511-00252009-8-28宝安光明深房1200006613A122-03322009-9-10宝安西乡招商华侨城5300018875A909-0137A909-01382009-9-25观澜宝安金地2440008617„光明楼面地价达到6613元/㎡，观澜楼面地价达到8617元/㎡，如果要实现盈利就意味着这些区域的价格将达到接近于龙坂片区市场的价格开发商资金仍然充足„09年全国销售额超过100亿的开发商有27家，08年只有13家。„开发商的存量很少，消化压力小。„09年底已经预留资金，应对市场突发变化。„10年开发商的资金充裕程度远高于08年。经历了08年的市场，开发商更加珍惜手上的资源。以后深圳开发商获取土地将主要依靠城市更新，成本更高重大事件：2009年11月，深圳出台《深圳城市更新办法》2010年3月，深圳公示首批89个城市更新单位。旧城：1、深圳市已批准旧改专项规划的61个项目，总规模1900万平方米，其中尚未办理用地手续的有45个；2、2010年深圳列入首批城市更新的单位为89个。旧村：全市“城中村”约320个，共有私房约35万栋，总用地面积近94km2，总建筑面积约1.06亿m2；目前深圳公司除龙岗九州项目外正在推进的旧村改造项目包括：旧厂房：“三旧”改造政策给符合城市规划，符合城市发展需求的工业用地调整功能提供了政策支持。深圳公司正在对具备改造潜力的工业厂房进行排查，某工厂项目是其中重要的一个节点。客户——有购买实力4万亿9.5万亿7.5万亿楼市股市++客户——随时准备抄底„客户与上次也有很大不同，都在等抄底我对目前所有的调控都不抱有太多的希望，上次调控时候就是没有买房，结果现在房价涨太高，根本换不起房子，如果这次房价降一点，我就去买。———张刚强IT行业根据以往经验，赶紧准备钞票买个小户型抄底投资，等调控过去肯定可以赚钱。———黄小姐媒体人有时候想法少一些，反而容易做出正确决策。我就准备近期遇到合适的价格，再买一套别墅放着。———李先生投资客政策，实际上是对经济原有运行轨迹的一种强行改变，只能解决一时的问题。从长期来看，房价肯定是上升的住房不足是趋势：在城市化进程初期，大量人口涌入，需求是非常大的需要经历长期的过程来缓和：美国、日本经历了30-40年，才解决由于城市化带来的住房需求大量增长，国内的房地产发展才10多年07-08年的经历，让客户认识到当前阶段购房是很少亏的关于物业税——短期很难开征，更不会与当前政策一起执行„需要对品种众多的税收进行合并，房产税、城镇土地使用税、土地增值税、营业税、城市建设维护税、企业所得税、个人所得税、印花税、契税和教育费附加，共9种税和1个附加；地方税收标准不一„房地产评估困难：房龄、朝向、结构、装修状况、区位、周边基础设施建设状况、自然环境等很多因素都会影响房价„评估人员不足：到目前为止取得房地产估价师执业资格的仅有3.5万人，这相对于全国660多个城市庞大的房地产数量来说显然是微不足道的。„土地类型复杂：有城镇土地与农村土地之分、出让土地与划拨土地之分，以及历史遗留下来的既非出让又非划拨的土地，这些土地还要分军事、宗教、国家机关、工业、仓储、商业、居住等多种用地类型。对具体的房产来说，除类型有差别外，还存在新房与旧房、个人用房与出租用房、一套用房与多套用房等不同问题。物业税开征的难点销售说辞„政府最希望的是房价平稳，而不是下跌„09年的首付成数非常低，如果房价下跌，将会带来大量“负资产”，引发社会问题„政府在短时间内仍然摆脱不了“土地财政”的束缚，地方政府有40%左右的财政收入都来自房地产„开发商获取土地的成本已经大大增加，在资金能够支撑的情况下，不会轻易降价„这次政策非常严厉，将改善性需求全部压制，不正常；客户都在准备抄底，如果未来需求一旦爆发，可能还会大涨„项目产品重点介绍（地段、产品舒适性、稀缺性、大项目首期产品的性价比优势等）思考创造价值专业成就未来深圳万科市场研究