房地产业-置业国际-南昌森岳艾溪湖项目整体定位和物业发展建议（PPT 109页）

来自www.cnshu.cn中国最大的资料库下载森岳·艾溪湖项目整体定位和物业发展建议谨呈：广西鑫凤置业投资有限公司来自www.cnshu.cn中国最大的资料库下载定位三大目标增加物业可售面积走销售型赢利模式通过匠心独具的产品整合提升项目的附加值充分挖掘地块价值最大化实现利润最大化来自www.cnshu.cn中国最大的资料库下载地块背景及约束条件分析土地用途：旅游度假用地及宾馆配套公建用地土地使用权年限：商业用地40年，公建用地50年土地面积：74,354㎡容积率：≤0.5绿化率：≥50%建筑密度：≤20%建筑高度：15米以下建筑间距：1︰1.1H以上间距本项目须严格按城东新区规划建设园林式五星级度假酒店来自www.cnshu.cn中国最大的资料库下载汇报结构框架[地块解析][发展方向研判][项目定位及发展建议][竞争分析]来自www.cnshu.cn中国最大的资料库下载城市重点拓展区:红谷滩中央商务区朝阳人居中心组团“两湖”产业景观区建设艾溪湖片高新技术产业和服务业生态功能区，瑶湖片文化教育与生态旅游观光功能区一江两岸产业带昌南新城本项目地处南昌主导发展方向之一“东拓区域”来自www.cnshu.cn中国最大的资料库下载京东片区京东片区，未来将成为以京东·鹿鼎国际购物公园为核心的城东商业中心圈及以艾溪湖、海洋公园为中心的南昌市首个100万平方米城市湿地公园的旅游休闲、生态居住区项目所在区域将打造成为集高新产业、商贸物流、休闲旅游、生态居住为一体的城市副中心来自www.cnshu.cn中国最大的资料库下载走北京路20分钟直达市区（八一广场）南昌高新技术开发区南昌市区离高速公路10分钟走南京路直达八一大桥四季花城凯美怡和紧临高新区项目城市交通路网发达，与外部区域联系便捷来自www.cnshu.cn中国最大的资料库下载项目周边商业配套齐全,产业经济及居住环境优南昌高新技术开发区城东核心商务圈城市湿地公园旅游休闲、生态居住区四季花城凯美怡和世纪风情四季花城、凯美怡和天使京东项目的出现及艾溪湖的改造，再加上本项目的入市，将提升片区成为南昌新一代湖滨高尚住宅片区！来自www.cnshu.cn中国最大的资料库下载项目周边示意图北京东路南京东路京东大道本项目艾溪湖N凱美怡和海洋公园世纪风情来自www.cnshu.cn中国最大的资料库下载项目环境景观资源绝佳,噪音干扰少本项目地块沿湖呈长条形状，東向一线观湖面长达六百多米，422公顷湖景资源丰厚项目须建筑物距湖约48米，规划为公共绿地带,园林绿化资源丰厚地块西侧为政府办公用地，环境较有保障北京東路於此為盡頭，交通流量較少，空氣及噪音污染較低艾溪湖48米来自www.cnshu.cn中国最大的资料库下载优势（S）：区位前景好区域生活配套齐全/交通便利区域产业经济前景好景观资源丰富教育/休闲/居住环境好劣势（W）：土地使用权最长为50年,销售会有影响须按五星级酒店标准建设,减少可售面积地块不规则,整体规划有一定难度地块中部湖面小岛影响观湖景观威胁（T）：未来市场竞争按酒店标准打造,将减少可售面积,影响开发利润机会（O）：区域市场存在空白点区域内潜在高端消费群体艾溪湖的改造南昌首个100万平城市湿地公园的建设SWOT分析来自www.cnshu.cn中国最大的资料库下载项目判定区位属性城市中距离市中心区较近，城市外直达高速公路，辐射力强。区域产业及经济环境较好，消费力强。从项目属性看出：本项目开发物业其目标客户辐射力强，其自身属性支撑项目开发高端物业方向！项目属性城市属性与自然属性重叠，是城市的也是自然的。少数人充分占有城市的稀缺资源（湖、岛、公园）。教育资源丰富，树立了本项目高尚的人文环境。城东商圈的打造，生活配套成熟。来自www.cnshu.cn中国最大的资料库下载汇报结构框架[地块解析][发展方向研判][项目定位及发展建议][竞争分析]来自www.cnshu.cn中国最大的资料库下载增加物业可售面积——走销售型赢利模式期望目标来自www.cnshu.cn中国最大的资料库下载建设用地的约束性规划建设园林式五星级度假酒店——走经营管理物业增值型赢利模式来自www.cnshu.cn中国最大的资料库下载按常规发展的可能结果以五星级酒店建设为主，以经营管理型模式开发赢利为主，少量公建配套物业销售。所面临的问题：1、酒店经营竞争及风险较大。2、投资回收期长。来自www.cnshu.cn中国最大的资料库下载期望结果以社区住宅开发模式，尽量增加可售物业面积，直接销售。以少量社区配套进行物业经营管理。以销售型为主。参照国内物业及南昌商业酒店式用地物业用于销售的主要表现为：产权式酒店项目和酒店公寓项目目标方向分解：1、以社区配套的会所作为酒店公用功能安排考虑（社区服务功能与酒店服务功能二合一，有效减少经营管理面积）进行报建。2、报建通过后，可建成后以酒店式服务项目出售，也可以产权形式出售，达到直接销售目的。来自www.cnshu.cn中国最大的资料库下载产权式酒店和酒店式公寓的概念解析产权式酒店概念：产权式酒店，即酒店的开发商将酒店的每一个客房的产权分别出售给多个业主，业主每年拥有一定的时间段免费入住，其余时间段，可以委托开发商或管理公司经营，并享受一定的分红，同时业主可以转卖、继承、抵押、馈赠。酒店式公寓概念：酒店式公寓是指位于商务圈或商圈内，保持统一装修模式、配置一整套高标准硬件设施和酒店服务系统，并聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司并由其统一管理；一般只做酒店式服务，不做酒店经营，有提供租赁服务。区别于产权酒店和传统酒店，酒店式公寓最大的特点就是自由方便，户型选择余地大，而且价格相对酒店又较低，随时可以得到酒店式的各种服务，如餐饮、洗衣、室内清洁等之外，甚至包括商务服务。来自www.cnshu.cn中国最大的资料库下载南昌产权式酒店项目案例国恩宾馆产权式酒店供应量480套户型35-90㎡历史销售均价及情况起价6300元/㎡，均价7000元/㎡左右；04年5月初开盘，开盘半年时间销售近60%；客户层面大部分以南昌市投资客为主运作模式分割产权独力销售，由酒店管理公司统一经营管理，实行利润分成。目前酒店入住率50%来自www.cnshu.cn中国最大的资料库下载国恩宾馆产权酒店的运作模式运作模式分析：国恩宾馆采用3种灵活回报方式：1.为独立的三七分成形式，业主如引进客户、旅游团入住宾馆或者引进团体会议进驻宾馆召开，业主可以提取营业额的70%的利润，宾馆收取其中30%的服务费和管理费。2.业主如未引进客户，可与其他业主捆绑平均分配利润，宾馆收取一定比例的服务费和管理费。3.业主可以选择将房间全权委托宾馆经营管理，每年按投资回报率的6%保底利润，每月根据宾馆经营情况再分红。该投资模式目前在南昌市场上较为新颖，减少了投资者对风险的顾虑，但投资风险依然存在，酒店的入住率成为投资者日后投资回报所担心的重点。来自www.cnshu.cn中国最大的资料库下载丰和都会项目总建面5．5万㎡产权式商务酒店供应量1．9万㎡户型30-50㎡销售价格预计毛坯销售价格4500-4800元/㎡销售情况预计07年10月份推出客户层面主要以市区投资客户为主，含少量的其他区域投资客；运作模式以普通小户型的形式销售，不提供酒店式管理服务。此项目为商务酒店用地，开发的产权式商务酒店仅作为一个销售的理由和概念，其实质性销售同普通住宅一样。有纯属偷概念之嫌。来自www.cnshu.cn中国最大的资料库下载南昌酒店公寓项目案例南昌目前以酒店公寓名义，产权在40-50年的典型项目案例如下：项目名称供应总套数户型特点销售手法及现状销售均价胜利广场314套40-70㎡酒店公寓、精装修、06年9月开盘，已销售90%；6600元/㎡天使商务广场161套30—76㎡毛坯房、已售61套;6100元/㎡海航白金汇501套38-92㎡精装修，对外销售384套，四星级酒店管理，代包租；预计6月开盘;6000元/㎡铂金特区958套33—85㎡品牌精装修、已售890套;5300元/㎡江信国际嘉园银座300余套31－77㎡毛坯房、已销售60%；5100元/㎡世纪风情170套40-70㎡毛坯房、已销售70%；3800元/㎡江信国际金领域230套30-80㎡毛坯房、目前认卡160张；4700元/㎡来自www.cnshu.cn中国最大的资料库下载总结1.南昌市产权式酒店项目较少，销售情况一般；因为经营风险的原因，市场以固定回报式的销售形式甚少；而大部分只是以酒店公寓形式进行销售，只承诺提供酒店式的服务与售后租赁服务，并不承诺固定回报，以回避其酒店经营风险。2.南昌酒店公寓项目较多，大部分产权均为40年，销售形式较好，其市场反应其产品比普通的小户型销售更好更快，产权使用年限对房价的影响甚小。3.南昌酒店公寓项目引入星级酒店管理服务的甚少，大部分只是以酒店式项目名义进行销售，提供常规的物业管理服务。4.酒店公寓带精装销售，一般比同区同类型普通住宅均价高出了20%左右。5.南昌酒店式物业的客户群体主要以投资客户为主，大部分为本地投资客户。来自www.cnshu.cn中国最大的资料库下载项目发展方向选择根据南昌市商业酒店式用地情况，结合本项目具体条件和情况，我们认为可以选择如下发展方向：酒店公寓酒店别墅酒店公寓+别墅来自www.cnshu.cn中国最大的资料库下载项目开发方向比较方案1方案2方案3开发方向酒店公寓酒店公寓+别墅酒店别墅可售建筑面积约（m2）350003500035000目前毛坯最高均价约（元/m2）6000假设以20%公寓和80%别墅计：13220TH别墅参考:15000销售收入（万元）213504627052500销售难度不大不大不大与项目属性区匹配度不匹配较匹配匹配经营管理难度易难易市场前景差一般好品牌同质化相对超越性绝对超越性四种开发方向来自www.cnshu.cn中国最大的资料库下载项目发展方案选择根据以利润最大化和品牌发展为原则，开发方案推荐选择：酒店别墅的开发，在南昌尚属首次。其竞争主要来源于住宅用地性质的别墅开发。酒店别墅来自www.cnshu.cn中国最大的资料库下载汇报结构框架[地块解析][发展方向研判][项目定位及发展建议][竞争分析]来自www.cnshu.cn中国最大的资料库下载香溢花城白金瀚绿地兰宫典型楼盘分布图名雅欧洲城南昌别墅典型案例分析来自www.cnshu.cn中国最大的资料库下载别墅种类供应量简介独立别墅155套其中白金翰7套，欧洲城105套，绿地山庄43套。其中欧洲城还有54套未销出。双拼别墅168套其中白金翰4套，香溢花城30套，绿地山庄134套。全部销售完毕。联排别墅646套绿地山庄供应480套，白金翰供应132套，香溢花城供应34套。除了白金翰20套左右未售出，其余全部销售完毕。叠加别墅158套其中白金翰58套，绿地山庄100套。白金翰还有13套未销售。合共1,127套销售率达92%，销售不俗南昌主要别墅项目04—06年的供应及销售分析来自www.cnshu.cn中国最大的资料库下载香溢花城联排：226-259㎡，單价：1.3-1.4万双拼：259-378㎡，單价：1.8-2万客户层面：主要以南昌市企业高层、私营企业主、政府公务员为主；新供应：二期北区别墅一共42套，第一批10余套已全部售完；第二批别墅现在售VIP卡，预计5月份开盘（预计推出30余套）；青山湖50万㎡美式西班牙社区别墅、多层公寓、花园洋房、小高层、高层来自www.cnshu.cn中国最大的资料库下载产品特色：赠送半地下室，屋顶赠送20米大露台，客厅全为双层中空。沿湖的别墅另赠送500平米花园。小结：1.1.5倍容積率，市中心高档別墅洋房区；2.青山湖板块的楼盘中拥有最长的沿湖水岸线；但为了正南排布，实际观湖单位不多；3.赠送面积多。来自www.cnshu.cn中国最大的资料库下载绿地兰宫新一期别墅：联排：190.17-210㎡，200套左右，预计均价：4,900元/平米双拼：239.74-252.09㎡，1