[物业装修]河南鑫苑物业管理有限公司信息摘要第5期（总第十期）(doc 134页)

（总第十期）1导读以物业税征收稳定房价的政策已越来越明朗化，国家拟进行部分省市首先进行物业税出台前的试点工作，从明年开始，这项政策将逐步得到落实。物业税征收政策将如何施行，会不会真正起到稳定房价的作用，种种猜测和疑问只有在政策法规出台以后方能知晓。在第一部分《政策法规》中，可以从中窥探相关动态。在《地方动态》中，摘录了全国部分省市物业管理的行业动态，涉及内容有政策法规的制定、管理措施以及相关案例等。《经营指导》内容涉及商铺、设备、智能化小区管理，管理品质、物业招标等内容。其中不乏有指导意义和借鉴意义的方法、措施。《知识学习》一栏摘录了《ISO给物业管理带来的价值》、《物业管理的前期介入》等三篇文章，有一定的理论参考价值。《案例解析》依旧摘录了物业管理的典型案例，着重从物业纠纷角度进行了摘选。其中也涉及了业主大会选聘和前期介入等相关案例。本期内容较多，时间仓促，难免有疏漏和不当之处，希望大家谅解，如发现问题请及时指正。2目录【政策导向】.......................................................................................................4国税总局积极稳妥进行物业税出台前准备工作.........................................4物业税拟明年选部分试点城市进行实转.....................................................4征收“物业税”将彻底颠覆中国房价.......................................................7物业税征收应该从别墅和豪宅开始？.........................................................9【地方动态】.....................................................................................................13北京：物业管理四大问题有了明确的解决方案.......................................13广州：物管收费也要明码标价...................................................................16深圳：住宅物业管理费标准总体下调.......................................................18深圳：停车位将有“房产证”...................................................................23天津：四大管理模式共存旧区物业管理提升老房价值.........................26成都：共有收益引发物管行业调整...........................................................28兰州物权第一案：业委会“炒”掉物业成被告.......................................33厦门:物业拟推最低服务标准和收费..........................................................36邯郸:首家招标前期物业公司产生..............................................................37【经营指导】.....................................................................................................39如何进行商铺的物业管理...........................................................................39如何发挥业主委员会在物业管理中的作用...............................................60多样化物业需要多样化物业管理模式.......................................................65关于住宅小区前期物业管理的思考...........................................................693物业管理企业的设备管理...........................................................................75智能化住宅小区物业管理...........................................................................77物业管理服务品质的评价...........................................................................81小区管理处筹备方案...................................................................................87前期物业管理招投标应建立回避制度.......................................................92【知识学习】.....................................................................................................96ISO给物业管理带来的价值.......................................................................96浅析物业管理的前期介入...........................................................................99物管公司在住宅分户验收中的地位与作用.............................................103【案例解析】...................................................................................................108物业公司与业主的矛盾究竟在何处？.....................................................108业户利益重于一切.....................................................................................113楼上漏水迁怒于物业公司业主拒交物业费败诉...................................115物业管理不当引起的法律纠纷案.............................................................116有限责任,无限权利?——物业管理纠纷案件的法理分析......................118业主大会选聘物业公司经典案例.............................................................122早期介入和前期物业管理案例分析.........................................................1244【政策导向】国税总局积极稳妥进行物业税出台前准备工作国家税务总局相关负责人10月12日在税务总局前三季度税收情况新闻发布会上表示，目前正在积极稳妥地进行物业税出台前的准备工作。这位负责人表示，开征物业税政策性比较强，而我国地区间经济发展差异大、房地产产权管理情况复杂，因此要在立法前进行更多的研究，从技术上为物业税的开征做好准备。物业税的改革工作关键在计税依据的调整，以评税价格作为计税依据是国际上的普遍做法。这位负责人表示,从2003年起，税务总局和财政部先后批准了北京、江苏、深圳等六个省市作为试点先行单位，进行房地产模拟评税试点。2007年又批准河南、安徽、福建、大连四个地区部分区域作为房地产模拟评税扩大试点范围。（来源：中国新闻网）物业税拟明年选部分试点城市进行实转国家税务总局相关负责人在税务总局前三季度税收情况新闻发布会上明确表示,目前正在积极稳妥地进行物业税出台前的准备工作。权威人士日前透露,明年有望在现有10个试点城市中选择部分城市进行“实转”。5据悉,目前,物业已经在北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆、河南、安徽、福建、大连这10个省市进行房地产模拟评税试点。明年拟实施“空转实”试点虽然目前有市场人士预计,随着物业税“空转”城市增加到10个,明年全面开征的可能性加大,但业内权威人士指出,根据目前进行的房地产模拟评税试点情况,明年将会选择部分试点城市进行“实转”,即进行征收试点,而全面征收仍需要更充分的准备。国家税务总局有关负责人也表示,开征物业税政策性比较强,而我国地区间经济发展差异大、房地产产权管理情况复杂,因此要在立法前进行更多的研究,从技术上为物业税的开征作好准备。物业税也叫不动产税,它的征税对象主要是土地、房屋等不动产,要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款,而应缴纳的税值会随着其市值的升高而提高。不动产税是拥有房屋所要交纳的税,属于持有税。业内人士认为,开征物业税直接增加了需求方持有房地产的成本,对投资和投资性需求的抑制作用较大。据悉,从2003年起,财政部和国家税务总局先后批准了北京、江苏、深圳等六个省市作为试点先行单位,进行房地产模拟评税试点。今年又批准河南、安徽、福建、大连四个地区部分区域作为房地产模拟评税扩大试点范围。空转、实转完善征收框架业内专家介绍,物业税在部分城市空转,以及将要进行的实转将逐步完善物业税的基本框架。从现在的情况看,作为房地产保有税的物业税,有望6将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并,按年征收物业税。国家税务总局副局长宋兰曾介绍,我国房地产税制需进一步改革和完善,即通过稳步推行物业税来取代目前在房地产保有环节征收的房产税和城镇土地使用税。她认为,开征物业税有利于房地产市场的健康稳步发展。但物业税需要制度、技术、人员专业技能和信息化等方面的条件,还需积极研究。从技术角度看,物业税改革关键在计税依据的调整,按照国际惯例,评税价格应作为计税依据。税务总局有关负责人表示,在对按评税价格计征物业税的可行性进行充分论证的基础上,税务总局和财政部加强了与有关专家及国际组织的合作、沟通、联系,并选择部分地区进行模拟评税试点,目前已创建了符合国情的评税工作模式,开发了计算机评税软件,建立了政府部门间的良好合作关系,并培养了一批专业人才。房地产市场内在稳定器“渐近”国民经济研究所所长樊纲总结道,物业税是房地产市场的内在稳定器,而当前对房地产市场的调控政策多是从外部用力。“大家都想着未来价格上涨带来的好处,同时又不支付物业持有成本,这就鼓励了投资性需求的膨胀。”樊纲认为,开征物业税将有利于减少市场上大量存在的闲置房,也有利于减少奢侈品需求;还将使政府有了稳定的税源,避免“土地财政”。开征物业税的意义绝不仅限于调控房价,其更重要的意义在于开征物业税能够改变地方政府“以地生财”的开发模式。“开征房地产税,能够引导地方政府增加基础设施,提供更多公共服务,改进区域环