万科X年报

第1页2012年度报告公告编号：〈万〉2013-015重要提示：本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。王石主席、郁亮董事、孙建一董事、肖莉董事、张利平独立董事、华生独立董事、罗君美独立董事亲自出席本次董事会会议。乔世波副主席、蒋伟董事因公务原因未能亲自出席本次董事会会议，授权郁亮董事代为出席并行使表决权；王印董事因公务原因未能亲自出席本次董事会会议，授权肖莉董事代为出席并行使表决权；齐大庆独立董事因公务原因未能亲自出席本次董事会会议，授权罗君美独立董事代为出席并行使表决权。公司2012年度分红派息预案：以分红派息股权登记日股份数为基数，每10股派送人民币1.8元（含税）现金股息。董事会主席王石，董事、总裁郁亮，执行副总裁、财务负责人王文金声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。致股东………………………………………………………………….…………………………2公司简介…………………………………………………………………………………………2会计数据和财务指标摘要……………………………………………………………………….3董事会报告………………………………………………………………………………………4重要事项………………………………………………………………………………………….34股本变动及股东情况……………………………………………………………………….……40董事、监事、高级管理人员及员工情况……………………………………………………….44公司治理…………………………………………………………………………………………48监事会报告………………………………………………………………………………………51内部控制情况……………………………………………………………………………………52财务报告………………………………………………………………………………………….56第2页一、致股东对于似乎从未平静过的中国房地产行业而言，2012年是一个相对平静的时段。这是暗流涌动之上的表面静寂，还是意味着一个平稳时代的真正开端？当时光凝固为历史之后，事实会给出最终的答案。而对于身处历史之中的我们来说，或许只有等待谜底的揭晓。中国房价快速上涨的时代是否已经结束？历史存在偶然，过于自信的结论是武断的。然而，我们至少可以说，这个时代应该已经结束。应该这个词，有三层含义。第一，它是大众希望看到的结果；第二，它具有理性分析的合理性；第三，它是一个大概率事件。这并不是一个断然的结论，但作为企业决策的演绎起点，它已经足够了。企业决策，永远都是在信息不完整的情况下，面对不确定性而做出的选择。如果我们相信，房价的快速上涨已经结束，那么未来的市场是波动还是平稳，其实并不十分重要。因为，企业可以找到一个可供长期坚持的策略，无论波动或平稳，该策略都能适用。这个策略的要点并不复杂。概括起来不外乎以下几点：一是，面向真实自住的需求，而不是面向投资预期；二是，依靠专业能力赚钱，而不是依靠投资的胆量或者获取资源的“门路”；三是，快速周转，以及谨慎的投资风格；四是，始终严守经营底线，包括产品质量、财务安全和守法诚信，并谋求与自然、社会和谐共处的可持续发展。而采用更通俗的语言，万科的经营策略重点体现在三句话。第一，万科的长期战略是住宅产业化，包括装修房、工厂化和绿色建筑。第二，不囤地，不捂盘，不当地王。第三，盖有人住的好房子。到2012年，万科交付的房屋，装修房占比超过80%。万科售出的房屋中，144平方米以下的中小套型占比则达到了90%。而投资性购房者偏好大户型、偏好毛坯房。这意味着，万科的客户中，基本都是自住性购房者。无论政策环境或者市场景气如何变化，自住需求总是最稳定，这已经被2008年以来完整的行业周期所验证。万科的项目储备，以满足未来两到三年的开工需要为尺度。这是现实的土地市场中，维持稳定经营和增长所能做到的最低，也是全球房地产龙头企业的最低水平。这并没有影响万科的增长，也没有影响近年来万科净资产收益率的逐年提升。不囤地，不捂盘，其实就是快速周转。不当地王，则体现了充分谨慎的投资风格。快速周转的房地产企业，具有更强的制造业特色，有利于促使公司不断提升专业能力。而快速周转加上谨慎投资，则保证了公司在或有波动的市场中，经营的安全性和灵活性。万科的装修房战略已经基本实施完成。未来几年的战略重点将转向工厂化。工厂化带来的规模驾驭能力、质量保障能力、施工效率、规模效应和环保特征，将逐渐体现为万科的专业优势。相对来说，装修房容易模仿，而工厂化的模仿则要困难得多。万科的工厂化，已经探索了十余年时间，工厂化带来的先发优势，将比装修房更加显著。企业的一切努力和优势，最终需要体现到为投资者创造价值。2013年是万科第三个十年发展期的收官之年。三十年不是一个短暂的时间，感谢股东一直以来赐予万科管理团队的支持和信任。请股东相信，尽管我们正在逐渐走向成熟，但我们永远不会舍弃年轻的心态。我们将永怀理想与激情，来不断印证我们受雇于万科股东的光荣与责任。二、公司简介1.公司法定中文名称：万科企业股份有限公司英文名称：CHINAVANKECO.,LTD.(缩写为VANKE)2.法定代表人：王石3.董事会秘书：谭华杰电子信箱：[e-mail]股证事务授权代表：梁洁第3页电子信箱：[e-mail]4.联系地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心5.电话：[phone]传真：[phone].注册地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心邮政编码：518083办公地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心邮政编码：5180837.国际互联网网址：www.vanke.com电子信箱：[e-mail]8.信息披露媒体名称：《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》及香港一家英文媒体登载年报的国际互联网网址：www.cninfo.com.cn9.年报备置地点：公司董事会办公室10.股票上市地：深圳证券交易所11.股票简称及代码：万科A000002万科B20000212.公司首次注册登记日期：1984年5月30日，地点：深圳变更登记日期：2010年4月13日，地点：深圳13.企业法人营业执照注册号：44030110290013914.税务登记号码：地税登字440300192181490号国税登字440300192181490号15.组织机构代码：19218149-016.公司聘请的会计师事务所名称：毕马威华振会计师事务所(特殊普通合伙)地址：北京市东长安街1号东方广场东2座办公楼8层签字会计师：李婉薇，温华新三、会计数据和财务指标摘要1.本年度主要会计数据单位：人民币元2012年2011年本年比上年增减2010年营业收入103,116,245,136.4271,782,749,800.6843.65%50,713,851,442.63营业利润21,013,040,794.0615,763,216,697.1933.30%11,894,885,308.23利润总额21,070,185,138.1115,805,882,420.3233.31%11,940,752,579.02归属于上市公司股东的净利润12,551,182,392.239,624,875,268.2330.40%7,283,127,039.15归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润12,511,303,092.599,566,931,546.4830.78%6,984,394,617.27第4页经营活动产生的现金流量净额3,725,958,472.523,389,424,571.929.93%2,237,255,451.452012年末2011年末本年末比上年末增减2010年末资产总额378,801,615,075.37296,208,440,030.0527.88%215,637,551,741.83负债总额296,663,420,087.27228,375,901,483.0229.90%161,051,352,099.42归属于上市公司股东的股东权益63,825,553,925.3052,967,795,010.4120.50%44,232,676,791.11股本10,995,553,118.0010,995,210,218.000.0031%10,995,210,218.00注：报告期内，公司A股股票期权激励计划进入行权期，期内共有342,900份期权行权，公司股份数因此增加342,900股。2.近3年主要会计数据及财务指标单位：人民币元2012年2011年本年比上年增减2010年基本每股收益1.140.8829.55%0.66稀释每股收益1.140.8829.55%0.66扣除非经常性损益后的基本每股收益1.140.8731.03%0.64全面摊薄净资产收益率19.66%18.17%增加1.49个百分点16.47%加权平均净资产收益率21.45%19.83%增加1.62个百分点17.79%扣除非经常性损益后的全面摊薄净资产收益率19.60%18.06%增加1.54个百分点15.79%扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率21.38%19.71%增加1.67个百分点17.06%每股经营活动产生的现金流量净额0.3390.30810.06%0.2032012年末2011年末本年末比上年末增减2010年末归属于上市公司股东的每股净资产5.804.8220.33%4.02资产负债率78.32%77.10%增加1.22个百分点74.69%非经常性损益项目单位：人民币元项目2012年2011年2010年非流动资产处置损益(4,670,558.15)2,900,631.43(190,379.16)交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益(24,920,299.96)(1,987,290.76)100,279,567.90出售、处理部门或投资单位收益33,179,668.8535,395,144.49217,298,713.13除上述各项之外的其他营业外收入和支出61,814,902.2039,765,091.7046,057,649.94所得税影响(17,850,642.97)(10,007,991.17)(63,410,766.31)少数股东损益影响(7,673,770.33)(8,121,863.94)(1,302,363.62)合计39,879,299.6457,943,721.75298,732,421.88注：“除上述各项之外的其他营业外收入和支出”主要包括捐赠支出、赔偿及补偿等。3.境内外会计准则差异单位：人民币元归属于上市公司股东的净利润归属于上市公司股东的所有者权益2012年2011年2012年12月31日2011年12月31日按境外会计准则12,551,182,392.239,624,875,268.2363,825,553,925.3052,967,795,010.41按境内会计准则12,551,182,392.239,624,875,268.2363,825,553,925.3052,967,795,010.41按境外会计准则调整的分项及合计：按境外会计准则----差异说明无差异四、董事会报告1.管理层讨论与分析市场环境变化与管理层看法公司重点关注的14个城市（深圳、广州、东莞、佛山、上海、苏州、无锡、杭州、南京、北京、天津、沈阳、成都、武汉），2010年、2011年住宅成交面积持续萎缩，同比分别下降29.6%和19.2%。2012年3月份后，这些城市的住宅市场景气状况相比前期有所改善。由于对比基数低，成交回升的趋势较为明第5页显。2012年，上述城市的成交面积同比上升34.3%，但和2009年相比，仍下降23.6%。由于主要城市住宅成交恢复，全国商品住宅累计成交量在20