“省地税局大楼”物业管理方案

1“省地税局大楼”物业管理方案一、项目概况及特点地理位置优越：省地税局大楼位于地处福州市鼓楼区铜盘路62号。东至左海大厦相邻小巷，南至铜盘路，西至武警总队围墙，北至二环路，总建筑面积30303平方米，占地面积：11690平方米，地下一层，地面23层。此地段汇集了众多的写字楼，交通方便、经贸活动频繁、信息集中通畅，是集中办公、处理公务的好场所。设施配套完善：大楼配置了完善的智能化系统，有摄像闭路电视监控系统、消防自动报警、灭火系统，给排水系统，电梯系统、中央空调系统、供配电系统等，是现代化的智能办公大厦。功能齐全，设施配套：大楼有服务前台、大小会议室、车库、餐厅、商业网点、游泳池、网球场等配套服务场所设施。二、整体方案策划思路针对“省地税局大楼”的条件和业主构成特点，按照《福建省物业管理条例》、《福建省物业管理服务等级标准》之规定，本公司准备对“省地税局大楼”拟采取的总体管理思路为：（一）公共事务管理与人性化服务针对“省地税局大楼”业主的实际情况，本公司准备在公共事务管理中全面推行标准化管理和人性化服务的管理模式，特别措施有：1.设定大楼服务中心。采取酒店式一站服务的方法，只需业主打一个热线服务电话，所有服务需求中的问题均可在承诺的时间得到处理。2.“时效制”。所有管理处的对外服务工作均采用限时工作制，在对2业主公开承诺的时间内完成。3.唱诺制。这是本公司最新引进的在全国行业界享有盛誉的人性化服务制度，通过唱诺制的全面推行必将大大提高物业管理的服务水平。4.不均衡管理。所有员工的工作均是按照业主的工作节奏设计的，均以满足业主的生理需要和心理需要为主要目标。（二）综合管理1.档案管理(1)建立档案管理制度根据档案资料初建的情况，拟首先制定如下制度：《物业档案管理制度》《档案查询利用制度》《库房管理制度》《档案移交验收制度》《档案内容及分类分密级标准》《档案文件借阅规定》(2)确定档案的内容物业管理中档案管理具体管理内容涉及建筑物、业主档案、管理运作、历史档案。根据要求以下仅就建筑物档案、管理工作档案的管理具体说明。①建筑物档案A．建筑物原始档案。包括竣工验收资料、房屋单体竣工图，具体清单如下：a.产权资料。包括：项目批准文件、用地批准文件、建筑执照。b.技术资料。包括：竣工图一总平面图、建筑图一建筑图、结构图、附属工程及隐蔽管的全套图纸、地质勘察报告、工程预决算分项单、图纸会审记录、工程设计变更通知及技术核定单、隐蔽工程验收记录、沉降观3察记录及沉降观察点布置图。c.竣工验收证明书。包括：基建工程竣工验收书、建筑消防验收合格证、电信局电话工程竣工验收证书、主要材料的质量保证书、新材料、构配件的鉴定合格证书、水、电、卫生器具等设备及卫生洁具的检验合格证书、砂浆、混凝土试块试压报告、供水、供暖管道的试压报告、物业公司代管的设备。d.房屋使用资料。包括：业主名单、地址、电话清单、建筑面积计算书。e.供电、供水系统如需物业公司临时代管的，竣工验收后加办以下协议及证书。包括：供用电协议书、用电许可证、委托银行代收电费合同书、变压器报停申请表、用水申请审批表、月供水计划报告单。B.建筑物维护、改造档案建筑物维护、改造档案是指物业管理单位在物业管理工作中对所管物业建筑本体进行维护、改造的有关资料：a.维护改造申请表及批准文件b.维护改造工程施工许可证c.维护改造方案d.维护改造工程合同e.维护改造工程预算书及批准文件f.维护改造工程施工技术。文件(按城建档案管理部门制定的相关规定执行)g.维护改造工程验收说明书4h.维护改造工程结算(核算)表i.各设备及工程使用维护说明书j.各设备及工程使用许可证(政府规定需要申办的应全部具有)K.维护改造工程施工设计图及竣工图l.装修、改造工程档案C.装修、改造工程改造档案一般内容如下：a.装修、改造申请表及审查意见b.装修设计图c．装修、改造过程中的管理、监理资料d．完工后的验收意见②管理工作档案管理工作档案是指物业管理公司在物业管理日常工作中产生形成和需要收集归档保存的文件材料，主要为：a.政府颁发的物业管理各项法规、条例、通知等b．制订的各种管理规定、公约c.公司ISO体系文件d．财务资料工作计划、方针、目标记录f.各项管理工作日志g．纠正和预防措施方案h．质量／环境／安全控制记录i.设备设施保养规程，巡查、维修、养护记录j.满意度调查记录、回访记录日志及回访登记表k.投诉及投诉处理记录L.其他需要收集归档的工作记录、服务记录。①档案的分类、编目及著录②档案的整理装订③档案的电脑化管理52.现代化管理：应用计算机、智能化设备管理手段我公司在物业管理过程中采用微机管理方式，主要应用于资料、档案管理；日常文件处理；网络服务；局域网服务；电子文档处理，更好的处理日常物业管理服务，也将更好的服务业主。3.投诉管理：(1)大堂专设客户服务中心，负责协调工作，处理日常管理事务和紧急事项。(2)实施首问责任制。管理处任何员工对用户的报修、建议、意见及投诉，均须第一时间接受，立即报告相关部门并跟踪落实结果，确保问题解决、用户满意。(3)投诉的处理原则：当用户投诉时，坚持“五清楚，一报告”的处理原则。即听清楚、问清楚、跟清楚、复清楚、记清楚；及时报告。4.回访管理：(1)坚持管理处经理每季安排专门的用户专访，收集用户要求、意见、建议或投诉。(2)管理处员工日常随机走访征询意见是最重要的沟通渠道。(3)管理处每月向业主行政办公室作正式汇报，征询各方面意见和建议。(3)坚持每半年发放《服务工作意见征求表》，并组织一次用户座谈会，广泛了解各部门、工作人员对物业管理服务的需求。(4)强化服务系统的及时改善和有效沟通，最大限度地满足用户服务需求。65.报修管理：严格派工单制度，维修人员在接到派工单后，应在5分钟内到达现场，并及时完成维修任务。不能及时完成的应向用户说明情况，征得谅解，并速报工程部。小修立即处理，急修力争不过夜。（三）安全管理安全管理是物业管理中最敏感、最重要、最为业主所关注的工作，必须做到万无一失。针对“省地税局大楼”的物业特点，本公司采取全封闭式管理，即在人员管理上将进出大楼的人员严格实施“来访登记”的方式进行控制；在交通、物品出入管理上，采用本公司独有的“记忆+规范”法，对大楼业主的车辆粘帖“特有标志”的准停卡，标准化管理，以确保车辆及物品出入的安全；同时，本公司独特的“安全预案制”、“巡楼制”、“不均衡管理法”也将全面应用于“省地税局大楼”，以确保“省地税局大楼”在安全管理上的万无一失。近年，随着经济体制改革的不断深化，我司对劳动保护的工作内容、工作方法及活动方式等提出了新的要求。运用“一法三卡”和职业健康安全管理体系相结合，规范了公司开展安全检查的主要标准和具体内容，具有很强的实用性和可操作性，使企业的安全生产监督与企业的安全生产管理有机结合，提高了对各类事故隐患的超前预防、监控和治理的效果。“一法三卡”指《重大事故隐患和职业危害监控法》及《安全检查提示卡》、《有毒有害化学物质信息卡》、《危险源点警示卡》。《事故隐患和职业危害监控法》指在生产(工作)区域内对事故隐患和职业危害作业点采取排查、评估、建档、立卡等措施，建立监督控制体系，促进隐患整改的群众性劳动保护方法。《有毒有害化学物质信息卡》对企业事故隐患作业点名称、危险等级、易发生事故种类、防护措施、监控要求、7紧急预案、责任人、检查周期等内容做出提示。《危险源点警示卡》是通过在危险区域或岗位挂牌，提示存在的危险，让员工提高警惕。《安全检查提示卡》是对作业现场安全检查主要内容予以提示。（四）消防管理对“省地税局大楼”的消防工作我们将采取以下措施：1.严格按照有关消防法规的要求，协助组织实施接管验收。2.建立防火规章制度，由管理处与大厦业主签定《消防责任书》。3.建立一支由管理处全体员工及部分业主共同参加的义务消防队，定期组织消防演习，完善自救体系。4.经常进行防火检查，及时清除消防通道违规摆放的物品，消除办公区域内的火险隐患。5.定期检测消防设施、器材的安全系数，做好检查记录，实行责任人制度，确保消防设施时刻处于良好状态。(五)设备运行维护管理设备维护保养是设备正常运行的保证，它不仅要使设备随时处于良好的工作状态，而且要保证各项运行参数合格，以便确保设备达到设计性能并延长使用寿命。1.维护保养工作方式维护保养工作方式分日常运行维护保养和定期维护保养二个层次：日常维护保养属运行操作人员的职责范围，各部门使用的机器设备要有专人负责，并严格按照操作规程操作使用。其工作内容主要是巡视检查及调整、清洁，由值班、巡视人员进行，重点在于设备的外观、功能状态。8定期维护保养工作对于保持设备良好的运转状态、延长设备寿命极为重要。其内容包含性能状态检查、系统试验及计划性修理，由维修人员在工程技术人员指导下实施。2.日常运行维护保养、定期维护保养的质量控制日常和定期维护均按相关工作规程实施。保养工作按工作性质和区域划分到人，专职负责。各责任人按规程、计划做完维护保养工作后在相应图表中作记录。同时管理处主任与工程技术人员根据设备管理和维护保养制度分层次、分系统对设备状况、保养工作质量进行定期和不定期检查、评议，发现不合格即查找其发生原因，提出改进措施并跟进实施。对各责任人的设备维护保养工作质量及效果之检查评议结果，将作为员工工作业绩量化考核的依据。3.主要系统定检工作要点(1)供配电系统：对相零地线端子检查是否接压良好，牢固可靠。线路的电压、电流、功率的检测仪表是否正常，其接线是否牢固，显示是否清晰。(2)给排水系统：检测各种水位检测和控制器件动作灵敏度，是否有误动作。(3)空调系统：对各温湿传感器、压差传感器等部件进行灵敏度测试，对各个电磁阀门进行开、合测试。定期对风机盘管进行清洗。年度换季时进行大清洗。(4)电梯系统：按电梯安全检测和保养规范要求进行周检、月检、季检和年度审核工作。9(5)闭路电视监控系统：检测各处监视探头镜头是否清洁，螺丝是否有松脱，云台是否转动灵活，线路是否连接完好。中央监控室的屏幕图像是否清晰，信号是否受到干扰，录像机是否工作正常，录制磁带是否图像清晰。(6)中央监控室机房监控系统：检测中央监控室的空气温湿度是否符合标准，防静电环境是否合格，各路子系统弱电信号是否正常，模拟屏或电视墙显示是否正常，集控台与运端通讯是否正常，楼宇自控软件系统是否运行良好，各个设备接地是否良好，UPS不间断电源是否工作良好。(7)消防监控系统：检测消防联动控制台各项控制功能是否有效，线路连接是否可靠，报警信号装置是否失效。抽查烟、温感探头是否反应正常，试验消火栓破玻按钮信号是否有效，检查消防应急广播功能是否正常，检查试验送风及排烟系统设备。(8)发电机系统：检查冷却水位、油位、滤芯塞指示器，检查传动皮带松紧度，检查机组有否漏油、水情况和启动蓄电池电压、液位及比重，检查机组外部螺丝有否松动现象。(9)防雷接地：雷雨季节到来之前，均应对整个系统进行检查和维护、提前做好防雷准备。在大雷雨后，也要尽快对系统进行检查，查看是否有因雷击而导致某些连接点的松脱和断开。若有问题，立即处理。（六）房屋维修养护及装修管理1.房屋维修管理方案(1)根据管理处的管理目标，制订大楼内房屋维修及养护的实施方案。(2)必须具备工民建的有关知识，能编制工程预结算，懂得房屋结构10特点以及使用要求。(3)必须具备物业的有关管理知识，熟悉《物业管理条例》与管理处的有关规章制度。(4)掌握大楼内房屋的分布情况、结构类型，地上及地下管道的走向、分布和起止点。(5)接受大楼业主报修或咨询时，态度要热情、和蔼，及时解答、解决业主的疑难问题。(6)组织维修员对大楼内房屋本体及公共配套设施进行维修及保养，确保地下排污、雨水管道的畅通。(7)经常巡视大楼及检查维修工的工作情况，发现问题及时处理。(8)定期对维修工进行思想教育与维修技术的培训，提高维修工的思想和技术素质。(9)响应并参与管理处组织的公益活动，积极配合其它部门做好各项物业管理工作。2.对私搭乱建和改变房屋用途等现象管理措施(1)全体员工均有义务