《物业管理企业财务概述》（DOC 183页）

1．物业管理企业财务概述本章我们将探索：a)物业管理企业资金运动有何特点？b)物业管理企业理财有哪些方面？c)物业管理企业理财目标是什么？d)物业管理企业理财会引起哪些财务关系？e)物业管理企业理财受哪些环境因素影响？第一节物业管理企业资金及其财务关系随着我国社会经济的发展、住房分配制度的改革，房地产业已成为我国经济的主要支柱，由此衍生的物业管理行业也将成为第三产业的重要行业，特别是随着《物业管理条例》的正式实施，物业管理的地位日渐突出，甚至在房地产开发中具有独特价值。物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施和相关场地进行保养、维修、管理，维护相关区域内秩序的活动。物业管理是房产保值重要因素，物业管理是房地产派生出来的独立行业，在整个社会的经济链条上逐步占有举足轻重的作用。目前购房者已经变得很成熟，他们买房并非单看户型、环境等一些必要条件，对物业管理也开始挑剔起来。买房与购物不同，购物是瞬间的行为，但买房更看中的是入住后的长期感受。因此，物业管理显得尤为重要，一个好的物业管理企业将会推动房屋的销售，也是房地产开发重要的附加值。比如现在一些开发商引进英式管家，世界知名品牌管理等增加自身的影响力，作为一个品牌支撑点。因此，物业管理在房地产开发中具有不可缺少的价值，并有利于开发商物业的保值增值，物业本身价值的提升。《物业管理条例》第二十四条规定，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。物业管理的发展趋势是建与管相分离，开发商必须通过招标的方式聘请物业管理企业，脱离传统的“老子与儿子”的关系，开发商自己的物业管理公司管理自己开发的物业已经成为过去，物业管理单独成为一个行业，朝着规范化的方向发展。物业管理企业就是在这种趋势下衍生出来的企业，是具有独立法人地位的经济实体。这一经济实体由若干股东共同出资，按照公司法法定程序组建的企业，其法人财产权与最终所有者分离；管理层与资本所有者分离，对自身的债务以法人财产负有限责任，公司股东以其出资额或所持股份为限对公司债务承担责任。根据我国《公司法》和《物业管理条例》，物业管理企业可分为有限责任公司和股份有限公司。一、物业管理企业资金及其运动成立物业管理企业，必须要有注册资本，企业成立后进行物业管理经营活动，也要有资金购进材料、支付保安费、绿化费、支付职工工资、购买设备等。这些支出将会在收取业主或用户的物业管理费收入中得到补偿，两者之差称为利润（亏损）。以货币形式来衡量企业的财产就称为资金。物业管理公司的财产之所以用货币来衡量，主要是企业的财产除了货币外，还有许多非货币性资产，如原材料、电脑、设备等。由于这些财产的实物形态不同，使用价值不同，特性不同，只有利用货币作为计量单位，才能进行汇总。物业管理企业的资金运动构成物业管理企业的理财活动。企业的资金运动，就是企业资金不断周转、补充、增值和积累的过程。这一过程是遵循企业资金周转规律、补偿规律、增值规律和积累规律的自然轨迹有序地进行的。企业再生产过程中，在企业购储、提供劳务反复运行的基础上，企业资金由循环的第一阶段经过第二阶段，再回到下次的第一阶段，资金形态由货币形态经过经营形态，再到增值后的货币形态，如此周而复始进行连续运动，同时由于资金在同一个阶段不可能“一身二任”，因此只有把企业的资金按一定的比例分割为若干部分，使他们分别采取不同的资金形态。这种资金运动过程中的继起性和并存性的统一，既是企业资金的周转规律，也是资金运动的基础规律。在企业经营过程中，随着劳动者剩余劳动的不断形成和实现，企业资金在反复循环中不断带来增值，就是企业资金的增值规律。而在分配过程中，企业资金增值额的相当部分以留存收益的形式留归企业，使之转化为新的资金，这就是企业资金的积累规律。企业的资金运动一般包括以下几个过程：1．资金的筹集资金是企业的第一推动力，筹集资金是企业资金运动的起点。随着企业经济体制的改革，企业的筹资渠道发生了深刻的变化。企业根据国家法律、法规的规定，可以采取国家投资、各方集资或者发行股票等方式筹集资本金。投资者(包括国家、其它企业单位、个人、外商等)可用实物、现金、无形资产等形式向企业投资。企业可以通过银行借款和发行债券等方式获得借入资金，企业在物品购进过程中还会与其它企业发生商业信用关系，形成应付及预收账款等。因此，资金筹集可分为股权资本和负债资金两种。2．资金的投放企业筹集的资金只有投入经营过程，才能与劳动者相结合创造价值。企业将筹集来的资金用于建造或购买经营所需要的房屋、建筑物、设备、材料、商品等物资，形成企业的劳动资料和劳动对象，即企业的各项资产。企业所拥有的现金、各种存款、存货以及应收及预付款等，属于企业的流动资产；企业所拥有的房屋、建筑物、机器设备、运输设备、工具器具等，属于企业的固定资产；企业所拥有的商标权、专利权、非专有技术、土地使用权等，属于无形资产。此外，企业还可以现金、实物或无形资产采取一定的方式向其它单位投资，形成短期投资和长期投资。3．资金的耗费企业经营过程一方面是价值的创造过程，另一方面又是价值的耗费过程。在物业管理经营过程中，企业的流动资产、固定资产、无形资产等都会发生损耗，构成企业的营业成本和期间费用。其中，为物业管理提供劳务发生的直接材料、直接人工和间接费用直接或分配计入营业成本。企业发生的管理费用和财务费用，直接作为期间费用。4．资金的收回物业管理企业提供物业管理劳务等形成的经济利益的总流入，称为营业收入。在企业的经营过程中，提供的劳务转化为货币资金是非常关键的一环，只有实现这一跳跃，企业的简单再生产和扩大再生产才可以进行下去。5．资金的分配资金的分配包括两个方面的内容，一方面是企业所取得的营业收入扣除成本、费用和各种流转税及附加税费作为初次分配，从而补偿企业在经营过程中所发生的各种耗费，实现企业的简单再生产。另一方面是利润的分配，企业所实现的营业收入扣除第一次分配后的数额为营业利润，营业利润加上投资净收益和营业外收支净额构成企业利润总额。企业利润按照国家规定作相应的调整后，依法缴纳所得税，税后利润要提取盈余公积金和公益金，分别用于转增资本、弥补亏损和职工集体福利设施，其余利润作为投资收益在投资者之间进行分配。尚未分配的利润则为未分配利润。物业管理企业的资金运动过程可以用下图示之：费用的发生取得收入如：实收资本（股本）折旧资本公积资金筹集盈余公积公益金分配投资者利润未分配利润货币提供物业管理劳务货币分配利润应付账款固定资产应收账款长期借款应付债券再生产图1-1物业管理企业资金运动过程二、物业管理企业理财的基本内容物业管理企业理财，是对货币和财产进行管理的总称。投资者将财产投入物业管理企业，其目的就是令其投资保值、增值。物业管理企业提供对物业的管理、维护需要一定的费用支出，而通过提供的服务取得比他们花费的成本更多的钱，从而占有两者的差额——利润。如果企业成功地实现利润，企业将会兴旺发达。否则，企业所拥有的财力将日渐减少，甚至无力支付提供服务的成本，这样，企业的经营活动将不得不停止，最终以宣告破产告终。理财，就是在企业生存发展的全过程中如何最大限度地实现增值而采用的方法和决策。因此，物业管理企业的理财活动主要包括会计核算、财务管理、税收、保险四个方面。（一）会计核算——理财活动的记录和报告为了反映和监督企业的理财活动，企业必须将其发生的经济业务（如提供的保安、卫生清洁劳务、收取的物业管理费等），将能证明经济业务发生的发票、单据等记录下来，然后对所发生的经济业务进行分类、整理、汇总、成本核算（账务处理），最终编制为财务报表。利用财务报表，投资者可以了解企业的偿债能力；可以全面、系统、总括地了解企业经营活动情况、财务状况和经营成果，同时可以发现过去经营中存在的问题，提出改进措施，并在此基础上预测和分析未来发展前景。（二）财务管理——理财活动的决策会计将过去发生的理财活动记录并以报表形式进行报告。但是，财务报表所列示的各类项目的金额，如果孤立地看，只能反映该指标的现有水平，财务报表上的各项数据，还必须与其他数据相比较，才能成为更有价值的信息。根据财务报表提供的信息进行决策，采用必要的措施，对将要发生的经济业务进行决策，对现有财产进行管理，保护财产的安全与增值，因而财务管理存在于企业生存发展的全过程，即筹资、投资和股利分配，其主要职能是预测、决策、计划和控制。财务管理的主要方法有：1.财务预测财务预测是根据财务活动的历史资料，考虑现实的要求和条件，对企业未来的财务活动和财务成果作出科学的预计和测算。财务预测环节的主要任务在于：测算各项生产经营方案的经济效益，为决策提供可靠的依据；预计财务收支的发展变化情况，以确定经营目标：测定各项定额和标准，为编制计划、分解计划指标服务。具体地说，财务预测环节的工作主要包括以下几个步骤：(1)明确预测目标；(2)搜集相关资料；(3)建立预测模型，即根据影响预测对象的各个因素之间的相互联系，建立相应的财务预测模型，常见的财务预测模型包括因果关系预测模型、时间序列预测模型以及回归分析预测模型等；(4)实施财务预测，即将经过加工整理的资料代入财务预测模型，选取适当预测方法，进行定性、定量分析，确定预测结果。2.财务决策财务决策是指财务人员在财务目标的总体要求下，通过专门的方法从各种备选方案中遴选出最佳方案。在市场经济条件下，财务管理的核心是财务决策，财务预测是为财务决策服务的，决策关系到企业的兴衰成败。财务决策环境的工作主要包括以下步骤：(1)确定决策目标；(2)提出备选方案；(3)选择最优方案3.财务预算财务预算是运用科学的技术手段和数量方法，对目标进行综合平衡，制订主要的计划指标，拟定增产节约措施，协调各项计划指标。财务预算是以财务决策确立的方案和财务预测提供的信息为基础编制的，是财务预测和财务决策的具体化，是控制财务活动的依据。财务预算的编制一般包括以下几个步骤：(1)分析财务环境，确定预算指标。根据企业的外部宏观环境和内部微观状况，运用科学方法，分析与所确定的经营目标有关的各种因素，按照总体经济效益的原则，确定出主要的预算指标。(2)协调财务能力，组织综合平衡。合理安排人力、物力、财力，使之与经营目标的要求相适应，资金运用同资金来源平衡，财务收入同财务支出平衡。还要努力挖掘企业潜力，从提高经济效益出发，对企业生产经营活动提出要求，制定好各单位的预算指标。(3)选择预算方法，编制财务预算。以经营目标为核心，以平均先进定额为基础，编制企业的财务预算，并检查各项有关的预算指标是否密切衔接、协调平衡。4．财务控制财务控制是在财务管理的过程中，利用有关信息和特定手段，对企业财务活动施加影响或调节，以便实现预算指标、提高经济效益。实行财务控制是落实预算任务、保证预算实现的有效措施。一般而言，财务控制要经过以下步骤：（1）制定控制标准，分解落实责任按照责权利相结合的原则，将预算任务以标准和指标的形式分解落实到物业公司下属的各个单位、班组以至个人，这样，企业内部每个单位、每个职工都有明确的工作要求，便于落实责任，检查考核。(2)实施追踪控制，及时调整误差在日常财务活动中，应采取各种手段对资金的支付、费用的支出、物资的占用等实施事先控制。凡是符合标准的，就予以支持，并给以机动权限；凡是不符合标准的，则加以限制，并研究处理。在预算执行过程中还应对结果与目标的差异及时进行调整，以使预算得以顺利执行。在执行过程中，要详细记录预算的执行情况，将实际数与预算数或其他标准数进行对比，考察可能出现的变动趋势，确定差异的程度和性质，确定造成差异的责任归属，随时调节实际过程，以消除差异，顺利实现预算指标。(3)分析执行差异，搞好考核奖惩企业在一定时期终了，应对各责任单位的预算执行情况进行分析、评价，考核各项财务指标的执行结果，把财务指标的考核纳入各级岗位责任制，运用激励机制，实行奖优罚劣。5.财务分析财务分析是根据会计提供的核算资料，运用特定方法，对企业理财活动过程及其结果进行分析和评价的一项工作。通过