《物业管理实务》第九章讲义

第九章公共秩序管理服务《物业管理实务》内容结构早期介入前期物业管理常规物业管理房屋及设施设备管理物业环境管理公共秩序管理承接查验物业入伙装修管理人力资源管理财务管理档案管理风险管理应用文书物业招投标客户管理物业服务企业物业服务合同一大纲要求1、考试目的本部分的考试目的是要测试应考人员对物业公共安全、治安防范、消防管理、车辆管理等公共秩序管理服务知识和相关法规的掌握程度和综合运用能力。2、基本要求掌握：物业公共安全的内容与要求，治安防范注意事项，消防检查的内容与方法，消防安全预案的制定，车辆管理的方法与要求。熟悉：物业安全防范服务的内容和检查方法，义务消防队伍的建设，动火安全管理，车辆管理的注意事项。了解：消防制度制定，消防器材的配备、使用与维护，公共秩序管理相关法规。一大纲要求二内容结构章节主要知识点第一节公共安全防范管理服务内容、要求、检查方法、注意事项第二节消防管理义务消防队伍建设、制度的制订等第三节车辆停放管理服务方法和要求、注意事项三知识学习公共秩序管理服务是指在物业管理区域内，物业管理企业协助政府有关部门所进行的公共安全防范和公共秩序维护等管理服务活动。包括公共安全防范管理服务、消防管理服务和车辆停放管理服务等方面内容。三知识学习1、公共安全防范管理服务1公共安全防范管理服务的内容物业管理企业协助政府相关部门，为维护公共治安、施工安全等采取的一系列防范性管理服务活动。内容包括：出入管理，安防系统的使用、维护和管理，施工现场的管理，配合政府开展社区管理等工作。三知识学习出入管理：区分不同物业的类型和档次，制订相应方案，实现人员、物品、车辆等出入的有效管理。安防人员应熟悉国家有关法律法规、本小区公共秩序管理服务规章制度，熟悉本岗位工作规程及相关安防设施设备的使用方法，合理控制出入管理环节，认真履行岗位职责，发现异常情况及时采取相应防范措施。三知识学习安防系统的使用、维护和管理：物业管理安防系统：物业管理区域内用于治安、消防、车辆管理及紧急呼叫等安全防范的技术设备系统。常用的安防系统有闭路监控系统、红外报警系统、自动消防监控系统、门禁系统、自动呼救系统、道闸系统、煤气自动报警系统和巡更系统等。三知识学习安防系统的使用、维护和管理：确保安防系统功能的正常发挥；安防人员要熟练掌握安防系统的技术性能，使之相互配合，正确使用；安防系统应由专人维护与保养，定期检查、检测，发现问题及时处理。三知识学习配合政府开展社区管理：协助公安机关、居委会等政府部门做好社区安全防范管理工作。社区组织重大活动时，应及时知会辖区派出所及社区居委会，相互协调，避免发生意外事故。辖区内发生治安或意外事故时，应及时通知相关部门，并协助做好调查取证及善后处理工作。积极配合相关部门做好法律政策宣传教育。三知识学习2安全防范服务的要求安防人员的仪表和礼貌礼仪；巡逻、门岗等执勤岗位；值班记录；技防设施设备；三知识学习3安全防范工作检查方法日检安防队伍的各班班组长每天应依据检查标准对本班各岗位的当班人员进行检查。周检安防主管及项目领导每周应根据检查标准进行全面检查，除日检内容之外，其内容还包括各类安防设施设备的检查、业主意见收集反馈、班组长检查记录和安全隐患分析等，并填写周检记录表。三知识学习3安全防范工作检查方法月检月检工作是指由指定人员对各项目的安防工作进行全面检查，重点检查现场管理效果及过程管理记录，确保安防工作的有效性。督查督查工作是指由指定的督查队员不定期对安防工作进行突击检查，确保安防工作严格按标准执行，并对违规人员进行教育和处罚。三知识学习4治安防范注意事项聚众闹事：应立即向公安机关报告，并及时上报上级领导，协助公安机关迅速平息事件，防止事态扩大。违法犯罪活动：应立即报警，协助公安机关制止，并采取积极措施予以抢救、排险，尽量减少损失。对于已发生的案件，应做好现场的保护工作，以便公安机关进行侦查破案。三知识学习4治安防范注意事项特殊人员进入或闹事：应将其劝离管辖区，或通知其家属、单位或公安派出所将其领走。出现可疑人员：要留心观察，必要时可礼貌查问。意外事故：立即通知急救单位及公安部门、家属，并围护好现场，并做好辖区客户的安抚工作，等待急救单位及公安部门前来处理。【典型考题•单选题】下列不属于公共安全防范管理服务内容的是（）。A．出入管理B.安防系统的使用、维护和管理C.装修管理D.配合政府开展社区管理【正确答案】C【典型考题•单选题】安全防范工作周检由（）负责。A．安防队伍的各班班组长B.安防主管及项目领导C.指定人员D.指定的督查人员【正确答案】B公共秩序管理服务包括（）。A.公共安全防范管理服务B.消防管理服务C.车辆停放管理服务D.施工安全管理服务E.绿化管理服务【正确答案】ABC【典型考题•多选题】三知识学习2、消防管理业主消防安全知识宣传教育；消防安全检查；建立义务消防队伍；完善消防管理制度；加强消防设施设备的完善、维护和保养。三知识学习1义务消防队伍建设义务消防队员的构成义务消防队由项目的全体员工组成，分为指挥组、通信组、警戒组、设备组、灭火组和救援组等。其中灭火组及救援组的人员应由年轻力壮、身体素质较好、反应灵敏和责任心强的人员担任，设备组由具备消防设备操作及维护知识的维修人员担任。三知识学习义务消防队员的工作负责消防知识的普及、宣传和教育；负责消防设施设备及日常消防工作的检查；负责消防监控报警中心的值班监控；’发生火灾时应配合消防部门实施灭火扑救。三知识学习义务消防队伍的训练义务消防队伍建立后应定期对义务消防人员进行消防实操训练及消防常识的培训;每年还应进行一到两次的消防实战演习。三知识学习2消防制度的制订消防工作的指导原则是“预防为主，防消结合”。消防制度：各种场所的消防要求规范、消防检查制度、各种消防设施设备的操作及维修保养制度、火警火灾应急处理制度、消防值班制度和消防器材管理制度等。三知识学习制订物业管理企业消防管理规定企业消防管理机构及运作方式、消防安全岗位责任、奖惩规定、消防安全行为、消防保障要求等。制订消防设施设备管理制度消防器材配置，保管制度，消防系统维护等。制订消防检查方案及应急预案根据各管辖区特点，制订消防检查要求与标准，并制订消防演习方案及消防事故应急预算等。三知识学习3物业消防安全检查内容与方法消防安全检查的内容消防控制室、自动报警（灭火）系统、安全疏散出口、应急照明与疏散指示标志、室内消防栓、灭火器配置、机房、厨房、楼层、电气线路以及防排烟系统等场所。三知识学习消防安全检查的组织方法和形式消防安全检查应作为一项长期性、经常性的工作常抓不懈。在消防安全检查组织形式上可采取日常检查和重点检查、全面检查与抽样检查相结合的方法，应结合不同物业的火灾特点来决定具体采用什么方法。三知识学习专职部门检查应对物业小区的消防安全检查进行分类管理，落实责任人或责任部门，确保对重点单位和重要防火部位的检查能落到实处。每日由小区防火督查巡检员跟踪对小区的消防安全检查，每周由班长对小区进行消防安全抽检，监督检查实施情况，并向上级部门报告每月的消防安全检查情况。三知识学习各部门、各项目的自查日常检查：建立健全岗位防火责任制管理，以消防安全员、班组长为主，对所属区域重点防火部位等进行检查。重大节日检查：重大活动检查：在举行大型社区活动时，应作出消防保卫方案，落实各项消防保卫措施。三知识学习消防安全检查的基本程序按照部门制订的巡查路线和巡检部位进行检查；确定被检查的部位和主要检查内容得到检查；把检查结果和检查情况进行综合分析，最后作出结论，进行判断，提出整改意见和对策；及时整改，对不及时整改的应予以严肃处理；登记存档，分析总结，提出检查安全报告。三知识学习消防安全检查的要求深入楼层对重点消防保卫部位进行检查，必要时应做系统调试和试验；检查公共通道的物品堆放情况，做好电气线路及配电设备的检查；对重点设施设备和机房进行深层次的检查；对消防隐患问题，立即处理；应注意检查通常容易忽略的消防隐患；三知识学习4动火安全管理动火前要求重点部位动火须由消防主管领导会同消防管理负责人会审，无异议才能动火；防火、灭火设施不落实，周围的易燃杂物未清除，附近难以移动的易燃结构未采取安全防范措施不能动火；三知识学习凡盛装过油类等易燃液体的容器、管道、未经洗刷干净、排除残存的油质不能动火；凡盛装过受热膨胀有爆炸危险的气体的容器和管道不能动火；凡储有易燃、易爆物品的车内，仓库和场所，未经排除易燃、易爆物品的不能动火；在高空进行焊接或切割作业时，下面的可燃物品未清理或未采取安全防护措施的不能动火。三知识学习动火过程中的要求动火现场要指定安全负责人；现场安全负责人和动火作业员必须经常检查动火情况，发现不安全苗头时，要立即停止动火；发生火灾、燃炸事故时，要及时扑救；动火人员要严格执行安全操作规程。动火后的要求动火人员和现场负责人在动火作业后，应检查并彻底清理现场火种。三知识学习5消防安全预案制订重点防火单位和防火部位的确定重点防火物业：生产易燃易爆的工厂，大型物资仓库以及工厂较为密集区、酒店、商场、写字楼、高层及超高层和度假村等。重点防火部位：机房、公共娱乐场所、桑拿浴室及卡拉OK厅、业主专用会所、地下人防工程、资料库(室)和计算机(资讯)中心等。三知识学习灭火方案的要求应结合现有物业的消防技术装备和义务消防队伍的业务素质，符合本物业的实际情况；经消防安全部门演练后具有实操性和可行性；根据小区情况、火灾特点对火险隐患较大的地方进行重点标识；有具体的组织实施时间和相应演练经费预算；确定灭火预案演练的责任人；确定各人员、部门的职责及分工要求；报经当地公安消防大(中)队审核通过和备案。三知识学习灭火预案的制订在制订灭火预案前，消防安全部门负责人应组织人员深入实地，调查研究，确定消防重点。根据火灾特点和灭火战术特点，假想火场上可能出现的情况，进行必要的计算，为灭火方案提供正确的数据，确定需投入灭火的装备和器材，以及供水线路。明确灭火、救人、疏散等战斗措施和注意事项。写出文字说明，打印报批，并绘制灭火力量部署的草图。三知识学习灭火预案主要内容物业项目单位的基本概况，包括周围情况、水源情况(特点)、物资特性及建筑特点、单位消防组织与技术装备；火灾危险性及火灾发展特点；灭火力量部署；灭火措施及战术方法；注意事项；灭火预案图。三知识学习6消防器材的配备、使用与维护常规消防器材装备大型物业管理区域一般配备：包括消防头盔、消防战斗服、消防手套、消防战斗靴、消防安全带、安全钩、保险钩、消防腰斧、照明灯具、个人导向绳和安全滑绳等。三知识学习消防器材一般配置楼层配置在住宅内，多层建筑中每层楼的消防栓（箱）内均配置2瓶灭火器；高层和超高层物业每层楼放置的消防栓(箱)内应配置4瓶灭火器；每个消防栓(箱)内均配置1～2盘水带、水枪1支及消防卷盘。三知识学习岗亭配置每个保安岗亭均应配备一定数量的灭火器。机房配置各类机房均应配备足够数量的灭火器材，主要配备有固定灭火器材和推车式灭火器。其他场所配置应保证在发生火灾后，能在较短时间内迅速取用并扑灭初期火灾，以防止火势进一步扩大蔓延。三知识学习消防装备的维护、管理定期检查至少每月进行一次全面检查，发现问题时，应对器材进行维修和调换申购。定期养护专人保管指定专人对消防装备进行统一管理，建立消防设备保管台账，避免器材丢失和随便动用。三知识学习交接班检查消防班在交接班时应对备用、应急和常规配备的器材进行检查，以保证器材的良好运行。消防器材的定期统计配置在各项目的消防器材，每月均应做一次全面统计工作。配置在每个项目及各个场所的消防器材，应由项目管理员签字确认，有专人负责管理。【典型考题•单选题】管辖区发生坠楼等意外事故，应立即通知（）。A．公安机关B.急救单位C.家属D.急救单位、公安机关和家属【正确答案】D义务消防队员的工作主要包括（）。A.负责消防知识的普及、宣传和教育B.负责消防设施设备及日常消防工作的检查C.负责消防监控报警中心的值班监控D.建立健全消防领导责任制E.发生火灾时实施灭火扑救【正确答案】ABC【