兴业银行房地产开发贷款项目管理实施细则

兴业银行房地产开发贷款项目管理实施细则第一章总则第一条为增强防范和控制房地产开发贷款项目风险管理能力，提高本行竞争能力和客户服务水平，确保本行投入房地产开发贷款项目资金安全，有效提高项目综合效益，根据国家法律、法规和本行《兴业银行房地产行业信贷指引》、《兴业银行房地产项目资金封闭运作管理办法（试行）》等制度，特制定本实施细则。第二条房地产开发贷款项目操作管理应遵循组织措施到位、人员配备到位、岗位职责和权利义务明晰到位、项目全程管理监控到位、资源配置到位等“五个到位”原则，针对项目具体情况，制定严密的操作管理方案，对项目办理过程中的各项风险进行严格管理。第三条本细则属操作规程，适用于各级经营机构报送的房地产开发贷款项目。经营机构在报送房地产开发贷款项目时，原则上应同时提交根据本实施细则制定的项目管理操作方案。对确属本行优质的房地产开发公司或房地产开发项目，可根据客户情况先行审查审批，然后根据有权审批人对具体项目的审批要求以及本实施细则制定项目操作管理方案，适当调整项目管理的条件和要求。第二章项目操作管理的目标与主要内容第四条房地产开发贷款项目管理的主要目标为：（一）通过对开发商开发的房地产项目资金投入、缴交土地出让金、工程施工、房地产销售等全过程进行密切跟踪监控，通过办理土地使用权与在建工程抵押、商品房屋销（预）售合同登记等法律措施，与开发商签订房地产项目资金封闭运作管理协议以及由开发商、项目法人及相关股东、法定代表人或实际经营者出具承诺等方式，有效控制房地产项目的现金流促使房地产投入资金的保值增值，确保本行投入的信贷资金优先受偿和资金安全性。（二）通过为开发商提供营销方案指导、成本管理建议等系列增值服务，促使房地产开发商加强项目管理，缩短经营周期、提高经营效益，从而保障本行房地产行业信贷资金投入的良性循环。（三）通过房地产项目带动按揭、银行卡、收费代理等相关业务发展，提高房地产项目的后续综合价值，实现本行综合效益最大化。第五条经营机构在上报房地产授信项目时，必须针对项目具体情况，制定具体的操作管理方案。操作管理方案必须包括以下内容：（一）贷款项目总体情况。包括借款人名称、贷款金额、贷款期限、贷款资金用途、担保方式、用款计划及相同品质楼盘的对比分析等项目要素。（二）项目管理组人员组成、职责分工和责任追究措施。（三）除借款、抵押、担保合同等信用业务所需的正常法律文件外，为防范风险而必须签署的其他法律文本。（四）放款操作流程。包括放款前审核审批流程、合同文本签订及抵押登记手续的办理、贷款下柜等。（五）贷后管理方案。包括项目资金流出管理、项目资金流入管理、借款人及担保人财务状况与经营情况的管理、工程建设进度的现场管理、抵押物的管理、风险预警机制等内容。（六）还款安排计划。（七）金融服务方案。包括对房地产开发商的增值服务方案、相关业务综合联动方案等。（八）其他应予明确的注意事项。第三章项目管理的人员组成、职责分工和责任追究第六条凡符合本实施细则要求的房地产开发项目，分行必须成立专门的项目管理小组。贷款金额达到10000万元人民币（含）的房地产开发项目，原则上应由分管风险管理工作的分行领导任组长，风险管理部负责人和经办机构负责人任副组长。贷款金额达到5000万元人民币（含）的，应由分行风险管理部负责人任组长，经办机构负责人任副组长。项目管理小组成员包括分行风险管理部经办人员、经办机构会计主管、经办机构主办与协办客户经理。第七条房地产项目管理小组的职责分工为：（一）组长。主持项目小组工作，确定管理原则、方案，协调管理中出现的问题，督促、落实总行和分行对项目管理提出的要求，向总行、分行报告工作、定期实地了解项目情况等。（二）副组长。协助组长进行管理，负责各项具体工作的落实。（三）分行风险管理部经办人员。督促、落实经营机构按照总行和分行对项目管理提出的要求进行管理，协助经营机构对项目进行日常贷后管理，向组长、副组长报告工作。（四）经办机构会计主管。对项目账户进行管理，对项目资金流出、流入进行监控。（五）客户经理：负责审核工程款项支付，对项目资金流入流出情况进行监控，进行日常贷后管理，及时发现、报告问题并提出应对建议。第八条项目管理组长应按月召集项目小组全体成员参加会议，研究、解决项目管理中问题和客户提出的合作要求，部署下阶段工作。如发生可能影响贷款安全的重大事件,项目组长应随时召集会议,研究对策,采取措施，确保信贷资金安全。项目组有关人员负责认真落实项目组的工作安排并及时报告工作情况。第九条分行应对项目管理小组的所有人员明确职责，落实责任。具体操作中可采用签署责任状的形式。相关责任人如因违规、失职等造成本项目贷款产生重大显性或隐性风险的，分行应依照《兴业银行公司客户信用业务授信工作尽职指引》、《兴业银行信用责任追究办法》，进行责任认定并予以处罚，严重违法的，移交司法机关依法追究。对于贷款发放、管理过程中相关责任人出现违规、失职等情况，情节严重的，在信用责任追究认定前，分行应采取暂停职务、行政降级、停发薪金补贴、责令其暂停相关工作专责清收等措施。第四章房地产开发贷款下柜操作流程第十条借款人应在本行开立结算账户、工程建设资金专户。工程建设资金专户原则上应同时预留借款人印鉴和本行经办机构项目专管人员印鉴。若经营机构与借款人约定将销售收入的一定比例留存作为还款保证金的，借款人还应在本行开立还款保证金专户。房地产开发项目主要工程承包商和主要材料供应商原则上均应在本行开立结算账户。第十一条根据项目具体情况，原则上应要求借款人出具以下承诺：（一）保证将本行贷款用于申请人主营业务相关的各项合理支出，不得用于与其主营业务不相干的对外投资等用途。资金使用应按照工程进度进行。（二）不通过网上银行、委托收款、通存通兑方式使用信贷资金，以便本行对贷款资金的使用进行管理。（三）若本行为用款项目主要贷款行，则应确认本行为用款项目预售商品房销售资金的监管银行，全部销售款项应通过本行账户进行。（四）如本行为项目贷款唯一贷款银行，借款人应出具撤消他行账户（如需保留，应取得本行书面同意）、不在他行新开立账户、所有现金收付通过本行账户的承诺。第十二条放款前，除与借款人签署正常贷款所需的借款合同、担保合同、抵押合同等各种法律文件外，还应根据项目具体情况，选择签署以下相关法律文件：（一）借款人主要股东出具的在本行贷款本息未全部归还之前，不得挪用借款人资金、不分配利润、不抽走股本金，以及未经本行书面同意不得转让所持有借款人股份或以其所持有借款人股份出质的承诺函。（二）工程承包商出具的部分或全部放弃优先受偿权的承诺函。（三）借款人与本行签订的房地产项目资金封闭运作管理协议书。（四）借款人法定代表人向本行出具的房地产项目资金封闭运作个人保证声明书。（五）借款人法定代表人及实际控制人个人担保声明书（对属国有性质的房地产开发公司可根据项目具体情况选择是否签署）。（六）借款人与本行签订的个人住房按揭合作协议书。（七）借款人股东与本行签订保证合同、股权质押合同等合同文本。（八）其他必要的法律文件。第十三条为确保各项法律文件签字和签章的真实性，前条所述各项法律文件，应由分行风险管理部人员与经办客户经理共同送往各签订人处签订，共同核对印鉴的一致性、真伪性，并核对签字人的身份证明。项目涉及的抵押登记的送件与领取等手续应由分行风险管理人员与经办客户经理共同到房地产交易所办理。第十四条房地产开发项目贷款办妥相关抵押等贷款下柜手续后，应按照借款人实际支付需要分期下柜。不得出于追求存贷款规模等目的将贷款一次性下柜后转入作为贷款担保而开立的保证金户，以防范借款人使用资金时导致担保人依据《担保法》等规定免除或减轻相应金额的担保责任。经营机构在贷款下柜前，应做好如遇司法或其他有权部门对借款人账户进行冻结、查封、扣划时的应急预案。第五章房地产开发贷款贷后管理第十五条本行对房地产项目现金的投入和现金支出、土地使用权的取得和房地产工程施工建设、各环节权证设定抵押、房地产销售现金收入进行全过程的监控管理。第十六条经办机构的客户经理、会计主管、按揭业务办理人员必须分别建立项目用款台帐、项目建设进度台帐、抵押物台帐、工程建设专户资金台帐、销售账户收入专户资金台帐、按揭贷款业务台帐。项目管理小组负责定期对相关人员的台帐进行检查、核对。第十七条资金流出管理。房地产项目公司支付给供货商、建筑商、承包商的款项，本行应审核其价格的合理性、按工程进度发放贷款，对于不符合房地产项目支出的部分本行应拒绝付款，以防止投入房地产项目资金的转移。为确保有效监控，本行房地产项目信贷信贷资金应实行“额度监控、事前审批、会计复核”制度。（一）额度监控：经办机构资金专管人员应根据各个项目设立项目资金使用登记台账，对项目资金的使用情况进行台账登记，并将相关工程合同、购销合同复印件作为附件，做好用款额度管理。（二）事前审批：分行应根据实际情况，明确规定该类专项项目贷款资金使用的审批权限。客户使用信贷资金时应事前填写《信贷资金流向审批表》，并附相关工程合同、购销合同复印件，经有权审批人审批后方可支付。为方便业务办理，可以在贷款发放后、资金使用前预先办理以上相关资金使用审批手续，可以采用逐笔审批或汇总审批的方式。项目管理小组人员必须严格审查资金使用是否投入该项目，资金使用的申请与实际支付的合同是否一致，防止资金被挪用、串用、滥用。（三）会计复核。信贷资金的每笔对外支付（除偿还我分行贷款本息外），柜员必须提交会计主管进行资金流向的审核，会计主管应按《信贷资金审批流向表》的审批意见认真审核资金流向用途相符后，方可签章同意柜员办理对外支付。第十八条资金流入管理（一）本行信贷资金、房地产项目投入的资本金的全部或按约定比例部分必须通过本行账户进行结算。（二）对于由本行提供全部房地产开发信贷资金的项目，商品房销售收入全部存入本行账户。（三）对于由本行和其他商业银行共同提供房地产开发信贷资金的项目，按约定的具体楼盘、层次、套房的商品房销售收入全部存入本行账户，销售率达到80%的原则上应全额收回本行贷款。经营机构应与借款人约定，将销售收入的一定比例留存本行作为还贷款资金。该部分资金应定期归还本行贷款或转入还贷保证金专户，保证金账户资金只能用于归还贷款，不得再释放给借款人使用。在本行贷款未全部归还或留存足额偿还贷款全部本息所需的保证金之前，项目销售资金的使用应视同本行贷款资金进行管理，具体管理要求同本规程第十七条。（四）加强对商品房销售过程中的定金、购买人自筹的现金收入的管理，防止部分销售收入脱离本行监控。与开发商签订商品房销售定金、购买人自筹的现金销售收入交存本行账户的协议，通过商品房抵押登记部门协助监督，防止商品房预订协议已具备了商品房买卖合同的主要内容，使预订协议被认定为有效的商品买卖合同，从而导致本行不能有效监控商品房销售收入。（五）采取适当形式，通过信息公开向商品房购买人告知本行与房地产开发项目公司的密切合作关系。第十九条加强对借款人、担保人经营情况、财务状况的管理项目经办客户经理应按月收集企业财务报表，按季对报表中存货、应收、应付款项变化进行分析，对异常的变化应清查存货、核对相关票据，如出现对企业财务状况不利的变化，应立即查明并向分行做出书面报告。项目经办客户经理要求担保人按季提供财务报表，每年提供经审计的财务报表。如对财务报表有疑问或担保人财务状况有较大变化，应及时走访客户，查明情况，了解客户业务发展情况和服务要求，提出工作建议。第二十条工程建设进度管理。经办客户经理应建立项目工程建设进度台帐，并按双人经办原则，与协办客户经理至少每周一次深入项目施工现场，对照工程监理单位提供的工程进度报告，核实项目工程进展情况，并对照工程施工合同及工程进度计划，检查项目工程进度是否正常。项目管理小组组长应定期听取客户经理汇报，对于贷款金额超过2000万元的项目，还应每月至少一次赴项目现场实地了解工程进度。项目工程进展出现异常情况，项目组组长、副组长及相关人员应深入借款单位了解核实情况，查明原因，与借款人共同研究解决方案。如工程进度变化对当年销售有较大影响，应要求企业向本行