【易道顾问】XXXX年1月份西安房地产市场月报VF

西安房地产市场1月报告2015年2月9日西安房地产市场研究报告（2015年01月）易道顾问地址：高新区国家开发银行大厦11F电话：[phone]第2页/共39页目录核心导读..........................................................................................................................3开发商看市......................................................................................................................5市场观察员看市...............................................................................................................6市场扫描..........................................................................................................................7第一章宏观市场.....................................................................................................10一、经济环境............................................................................................................10二、政策环境............................................................................................................11第二章土地市场.....................................................................................................14一、经营性土地市场整体表现...................................................................................14二、经营性用地市场特征..........................................................................................16三、本月重点地块分析..............................................................................................18第三章商品房市场.................................................................................................21一、住宅市场............................................................................................................22二、商业市场............................................................................................................28三、办公市场............................................................................................................31第四章重点房企及项目表现.........................................................................................33一、典型企业动态.....................................................................................................33二、典型个案分析.....................................................................................................34西安房地产市场研究报告（2015年01月）易道顾问地址：高新区国家开发银行大厦11F电话：[phone]第3页/共39页核心导读全国——政策焦点围绕去库存，降准释放利好预期2014年经济数据一如预料之中。GDP增速最终定格在7.4%，接近年初设定的7.5%的增长目标，但是投资、进出口等指标回落，经济下行的隐忧依然是目前国内面临的主要问题。14年底，全国商品房库存达到6亿平方米高位，面对高企的库存压力，1月的政策重点主要围绕着“去库存”展开。住建部拟督促存量库存较高的城市出台将商品房转化为安置房、利用存量房促进棚改和收购商品房用于保障性住房的指导意见，促进保障性住房与利用存量房的有效衔接，各地政府也纷纷出台政策，通过鼓励地方存量房转化保障房、支持企业积极“自救”、降低购房者负担等多渠道，努力盘活现有存量房源，鼓励购房消费，整体来看，2015年首月政策依然延续放松、积极的态势。经济下行的压力迫使早前传言的“降息降准”提前兑现。2月4日晚，央行宣布降准，提前释放6000亿以上的货币，来支持经济的发展。对楼市而言，降准虽然不会直接利好房地产行业，但对加速去库存、市场预期和贷款额有一定的推动作用。新常态下，市场供过于求的内在逻辑没有根本转变，行业生态现状难现以往历次调整后“量价齐升”局面。虽然行业迎来利好因素，但行业生存逻辑已发生改变，房地产黄金时代已经完结。房地产行业也进入新阶段，即使市场预期和信心都有所回升，维持资金宽松格局，2015年行业仍将持续“盘整”，保持较为平稳运行的态势。西安房地产市场研究报告（2015年01月）易道顾问地址：高新区国家开发银行大厦11F电话：[phone]第4页/共39页西安——首月开局冷清，后市谨慎大于乐观2015年首月，市场冷淡开局。商品住宅成交量环比跌幅达四成，为92.7万㎡，即使与去年全年月均水平相比，依然下跌14%。商品住宅市场开局表现不佳，原因主要有两方面：首先，从供应端来看，房企营销推案的积极性明显下降。新年首月一般处于房企销售计划铺排的酝酿期，年终总结、年初计划制定分担了房企大部分的精力，加上去年整体业绩完成情况不佳，也进一步挫伤了房企积极性，导致营销力度有所减退。房企1月份的营销动作多围绕“返乡置业”和“年终答谢”为主，且近年来“返乡置业”的关注度也逐年递减。重点房企的推盘量也有所减少。根据易道监测数据显示，1月新开盘数量3个（不完全统计），新增推案量4.1万㎡，环比下跌71%，同比下跌48%，少数预计于1月新开项目由于蓄客不足等原因推迟开盘动作，加剧了一月份市场寒气；其次，从需求端来看，年初一般都是房地产市场传统淡季，加上前期地方救市政策效应递减、而信贷政策又止步不前，宏观经济的持续下行也让购房者对经济发展信心不足，观望情绪上升。15年首月开局冷清给房企敲响一记警钟。在当前库存高企，供过于求的内在逻辑依然成立的前提下，去库存依旧是15年的根本，房地产市场依然谨慎大于乐观。在这种态势下，嗅觉灵敏的房企早已排兵布阵，等待市场历练。15年房地产市场，分化将更为明显，转型将更为有力，“成王败寇”的市场逻辑也更为受用。如何积极创新营销手段，升级产品功能，挖掘客户真实需求将成为房企决胜千里、浓墨重彩的一笔。西安房地产市场研究报告（2015年01月）易道顾问地址：高新区国家开发银行大厦11F电话：[phone]第5页/共39页开发商看市由于上月为年底任务总结时期，开发商基本将利好都用于了年底冲刺，1月份作为传统的销售淡季，本月的成交数据下滑是必然，同时进入农历新年前，“钱荒”已成常态；虽然开发商做类似“返乡置业”等的促销活动，但实际效果一般，尤其进入了下半月，成交数据进一步体现了国人对“过年”的情结，销售数据急剧下滑。但也有部分企业为了2015年有个良好开端，也隐性放开一定程度的优惠，如首付分期等，但整体来看各房地产企业本月的主要精力依然放在了为来年做准备、修炼内功，针对明年市场，做一些营销战略的调整，并尽快清晰的找出自己的客户定位，优化自己的产品结构和推售策略，尤其是针对农历新年后，进入销售传统旺季抓住时机。争取在年后抢占市场的领先地位，不至使一季度的销售业绩过于难堪。——某地产公司营销总监一月份市场较十二月相对低迷，市场上各热点区域主流项目来访、大定均出现不同程度的下滑。究其原因，春节将至客户购房意愿明显下降，预计2月份仍然会呈现这一态势。同时，根据企业诉求不同，其中部分开发商会在二月份继续做特价，抢占节日市场。——曲江某项目策划经理西安房地产市场研究报告（2015年01月）易道顾问地址：高新区国家开发银行大厦11F电话：[phone]第6页/共39页市场观察员看市进入2015年首月，市场未能延续去年年底的势头，有了明显转淡。开发企业经过去年四季度的抢收，资金有了一定回笼，且年初业绩压力较小，推盘节奏明显放缓。据易道监测数据显示，1月全市仅有3个项目有新推案，处于近一年来低位。目前西安市场各类物业的去化周期均高于18个月临界点，“去库存”仍然是2015年市场的主旋律。而购房者多对2015年政策环境预期向好，特别是对信贷环境放宽的信心较足，反而让购房者对未来政策有了更多的期待，从而加重市场的观望情绪。所以企业方面更不能抱有侥幸心理，应该创新营销手段，积极以价换量，不放过任何一次窗口期机会。——市场观察员李洁对于1月的市场较为惨淡的局面而言，还是有亮点的地方需要各个房企学习借鉴的，并不是淡市就应该放松营销动作，而是在淡市仍旧牢牢抓紧市场，捕捉市场的机会点，适时推出对应的营销动作来吸引客户。恒大作为1月的亮点房企，针对大部分客户在年底都是把钱预留出给过年备用，因此暂时放缓出手购房的这一举动上，在全国推出首付分期免息政策，分别为3%，3%，3%，5%，5%，5%，16%，共计支付40%的首付款。此优惠政策的推出，促使恒大旗下帝景和御景两个项目在1月的成交出现好转，其中御景趁势推出了首批LOFT房源，最低首付仅1万，吸引了部分老业主和同行，开盘当日去化率达到48%。——市场观察员冯璇西安房地产市场研究报告（2015年01月）易道顾问地址：高新区国家开发银行大厦11F电话：[phone]第7页/共39页市场扫描表1-全市商品房/商品住宅供求表现2014（供应：万㎡）（成交：万㎡）2015月份1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月商品房新增供应232.997.3194.3122.3185.898.5217.7156222.8239.3151.8334.282.9当月成交111.669.9133.8132.8107.9110.1103.0102.7152.7135.3152.5185.7109.4供求比2.11.41.50.91.70.92.11.51.51.81.01.80.8住宅新增供应111.287.0153.486.3141.666.2171.3125.