万科_易居_杭州房地产市场发展预判及个案诊断_124PPT

杭州房地产市场发展预判及个案诊断2007年10月研究目的大势研判个案诊断明确目的，深入挖掘大势研判目录中国房地产业前景预判－只有先了解整体，才能认清局部1杭州城市发展及规划理解－挖掘城市根源，展望未来趋势2杭州房地产市场数据理解－以数据为基准进行市场推断3杭州楼市各细分市场研判－掌握各类细分市场特性及趋势42004－2007年我国经济发展趋势10.10%9.90%10.70%11.50%2%1.90%2%3.20%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%2004年2005年2006年2007上半年GDP涨幅CPI涨幅类型利率活期利率0.81定期利率2.88－5.76宏观经济GDP连续高速增长人民币升值，原材料价格上升CPI快速攀升，经济出现过热银行同期利率明显低于CPI涨幅市场资金流动性过剩经济过热，社会资金流动性泛滥资金流向股市楼市国内投资渠道单一，楼市与股市为仅有的投资区域渠道对比股市2007年初：3000点2007年10月：5600点涨幅：86.7％楼市万科新里程（上海）：07年涨幅83％中粮万科假日风景（北京）：07年涨幅65％2007年至今，上海、北京、深圳等一线城市市中心楼盘价格涨幅普遍在60％－80％我国一线城市中普通公寓价格涨幅几乎与同期股市相当但随着股指的上升其风险系数也大幅提高因此我们认为楼市涨幅≈股市涨幅、楼市风险股市风险价值对比与风险对比大势预判当前我国房地产已不再是狭义上的住宅概念，其已经成为一种普遍的投资渠道，作为投资工具，其价值稳定性与保值性的优势将在CPI上升的前提下越发明显居住功能巨大的人口基数将保证房地产市场的稳定刚性需求价值功能只要宏观经济走势良好房地产市场必定保持长期繁荣＋＝两大稳定需求，长期看好风险预判因此，在宏观经济向上趋势不改的前提下，影响房地产市场的最大风险应该处于政策面，这样我们有必要了解下中央的历年思路与政策脉络2004年控制投资，减少供给中央政策1、提高个人贷款门槛2、“8.31”大限3、暂停“农转非”4、提高钢铁等行业自有资本金比率5、再度提高存款准备金率6、加息地方政策7、期房限转2005年抑制投资，控制房价中央政策1、取消住房贷款优惠2、提高首付比例3、“国八条”4、“新国八条”、全额增收营业税地方政策5、两个“1000万工程”6、暂停转按揭2006年调整结构，平稳房价中央政策1、“90/70”2、九部委“十五条”3、二手房转让个税4、土地增值税清算5、加息6、限制/禁止用地项目目录7、外资准入管理从简单“粗暴”的减少供应开始向结构性调整来抑制投资转变政策思路清晰，实施措施越加合理风险预判前面我们基本了解了政府历年的政策脉络，下面我们来看下07年二季度以来的政策形式，以此来判断未来的政策方向特征一：年内五次频繁加息影响：银行的频繁加息对购房者所产生的心理预警作用远大于实际产生的成本支出特征二：927文件（商业贷款）影响：对购买第二套住房或第二套以上住房的银行信贷，新住房信贷政策不仅要求首付比例提高到40%以上，而且房贷利率也将是目前基准利率的1.1倍以上从07年二季度以来的政策我们可以清晰的发现，政策主要集中于金融方面，通过经济手段干预和调控楼市、股市两大市场，抑制流动性过剩的思路非常清晰以金融政策为主的楼市、股市联合调整是未来主要方向金融干预逐步加强结论大势：在现有整体经济大势良好，国内投资渠道稀少的前提下，房地产市场必定处于上升通道风险：但考虑到政策面风险及17大有关楼市调控的呼声，未来市场还是存在一定政策风险，主要将体现在信贷、加息等金融方面影响：不过其影响力度比较有限，可能导致短期内的成交相对萎缩，并致使年末市场进入一个小的调整期，但对于资源类产品及品牌产品的影响将比较有限大势研判目录中国房地产业前景预判－只有先了解整体，才能认清局部1杭州城市发展及规划理解－挖掘城市根源，展望未来趋势2杭州房地产市场数据理解－以数据为基准进行市场推断3杭州楼市各细分市场研判－掌握各类细分市场特性及趋势4城市房地产发展潜力得分是各个城市城市综合竞争力、房地产市场可持续发展能力以及住宅市场投资机会三项得分的加权平均值。计算公式为：jjn1jiwpP城市定位通过模型计算，最终获得了我国31个省会级城市的房地产市场发展潜力评估结果科学计算，确定城市综合实力城市定位城市房地产发展潜力分项评估城市综合竞争力房地产可持续发展能力住宅市场投资机会得分全国排名得分全国排名得分全国排名得分全国排名上海92.88185.61287.22291.681北京88.97288.09190.66181.962天津70.88355.76670.92373.683杭州62.6755.76760.65964.358广州54.511463.34453.21550.7618深圳46.691966.2343.832140.5922通过层次分析法我们得出，杭州在整个全国省会级城市中综合实力排名第七属于二线城市中的排头兵位置全国二线城市水平2004－2006年杭州、上海三大产业结构对比图0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%120.00%杭州上海杭州上海杭州上海04年05年06年第一产业第二产业第三产业2003-2006年杭州、上海人均GDP及增幅走势对比图0200004000060000800002003年2004年2005年2006年00.050.10.150.20.25杭州人均GDP上海人均GDP杭州人均GDP增幅上海人均GDP增幅城市经济城市旅游业占GDP比重增加值部分占比杭州16%60%杭州整体经济近年来取得明显发展产业布局中第三产业比重明显提高产业结构中旅游业优势明显，其占06年城市GDP总量达到16％，增加值部分占比近60％旅游城市特征鲜明居住规划九堡滨江山墩市中心整体定位思路：市区集合旅游功能居住形成三大组团定位东北部：九堡板块（居住＋四季青商贸）西北部：山墩板块（居住＋物流仓储）西南部：滨江板块（居住＋高新产业）市区凸显旅游功能，住宅形成三大组团格局线路动工时间通车时间1号线2007年初2011年底2号线预计2008预计20123号线预计2010预计20154号线预计2012预计20175号线未知未知6号线未知未知7号线未知未知8号线未知未知交通规划轨道交通布局完善，城市交通将迎来飞跃商务规划钱江新城中央商务区占地面积3.29平方公里,建筑面积约为650万平方米。包括八个功能区，即行政办公区、金融办公区、商务办公区、商贸会展区、文化休闲区、商业娱乐综合区、办公园区和滨江休闲游游憩区省级核心商务区定位，650万方超大办公规划规划理解城市布局结构城市外延，市区景点改造旅游效应三大居住板块定位新城三个方向的住宅聚集居住效应交通规划地铁建设钱江新城650万办公、商务体量商务效应旅游功能为核心、住宅功能为重点、商务功能为辅助城市住宅发展机遇最大大势研判目录中国房地产业前景预判－只有先了解整体，才能认清局部1杭州城市发展及规划理解－挖掘城市根源，展望未来趋势2杭州房地产市场数据理解－以数据为基准进行市场推断3杭州楼市各细分市场研判－掌握各类细分市场特性及趋势4供求分析杭州长期年度供求走势（不含余杭及萧山）010020030040050000.20.40.60.811.21.41.61.82供应成交供求比供应258.6319.6337.8360472.55201.07成交249.9272.5350.4246.1343.65345.09供求比0.960.851.040.680.731.722002年2003年2004年2005年2006年2007年1－8月从长期来看，02年－06年杭州市场基本始终处于供大于求状态，平均供求比水平在0.8左右但07年1－8月杭州需求大幅提升，几乎创历史最高记录，而供应则由于市场火爆导致惜售心态浓重，供应量出现明显回落长期走势－07年成交大幅提升，必定创造历史最高水平供求分析2007年杭州短期月度供求走势02000004000006000008000001000000供应量成交量供应量691361343149101940366251898449224185901215461成交量2705001485152748423731326427497692275007904711831月2月3月4月5月6月7月8月从月度情况来看，07年的成交井喷主要出现在5月后，后四月成交量占到总量的70％，深入挖掘，我们认为造成此现象的原因主要有以下：1、杭州作为浙江的省府，本身具有巨大而稳定的高消费群体2、5月开始股市的大调整，导致相当部分资金回流楼市3、CPI物价指数数5月开始出现飞速上涨，楼市保值优势越加明显4、市场的繁荣也带动一部分跟风者与前期观望者短期走势－综合作用影响导致5月楼市成交放量价格分析杭州长期年度成交均价走势（不含余杭及萧山）020004000600080001000012000-0.0500.050.10.150.20.250.30.35价格涨幅价格4491536668667842775110030涨幅19.50%27.90%14.20%-1.20%29.40%2002年2003年2004年2005年2006年2007年1－8月2007年杭州短期月度成交均价走势800085009000950010000105001100011500系列19439987210426973292171022210200110361月2月3月4月5月6月7月8月从长期价格走势来看，杭州02年以来整体还是处于阶梯式增长态势，07年1－8月均价突破万元，创历史新高从月度价格走势来看，出现了5月价格筑底后大幅反弹的迹象，主要是由于5月万家花城、风雅钱塘等8000左右价位楼盘集中成交所致，其成交量占全市市场近3成而后期市场火爆也加速带动了全市均价的上升，导致6月后全市均价始终处于万元以上07年成交价格大幅提升，6月后价格始终处于万元以上区域分布2007年1－8月杭州商品房成交区域统计29%17%14%12%12%7%9%滨江区拱墅区江干区上城区西湖区下城区下沙区2007年1－8月杭州商品房供应区域分布22%25%23%3%18%3%6%滨江区拱墅区江干区上城区西湖区下城区下沙区从供应看，主要集中西湖区、滨江区、江干区以及拱墅区四个紧靠核心区域的板块而从成交来看，滨江板块以29%排名第一，其次为拱墅、西湖及江干区成交与供应都普遍集中于几大紧靠核心区的大板块杭州市04年-07年储备量走势图1969365186961488108263414905000001000000150000020000002500000300000004年05年06年07年上半年土地市场杭州土地供应连年攀升，06年相比05年土地供应涨幅达到187％，而07年仅上半年土地供应量就达到263万方，相比06年涨幅达到77％而从土地的成交单价来看，也呈现成倍增长态势，07年目前为止平均单价达到10635元，同比06年涨幅超过110％土地供应及成交价格均出现成倍增长2006－2007年杭州土地市场每平米单价对比5013106350200040006000800010000120002006年2007年土地市场杭州及郊县04年-07年产品结构表2%29%14%5%50%办公商办商业商住住宅从供应区域来看，余杭、滨江、西湖及拱墅四大区域比重最大，合计占整体约60％而从土地供应结构来看，主要还是以住宅为主，占比50％，其次为办公，占比29％，但主要集中钱江新城及滨江区域杭州及区县04年-07年土地储备量临安2%萧山3%建德1%桐庐1%滨江14%拱墅9%江干8%上城5%西湖13%下城5%下沙12%余杭24%之江3%供应区域相对集中，属性以住宅与办公为主力土地市场杭州06－07年出让土地状态对比89%6%3%2%未建在建形象开盘06－07年杭州上市土地区及状态对比414211228680804260270121051015202530在建未建在建未