北京国兴南华房地产开发有限公司股权项目

北京融达投资有限公司转让北京国兴南华房地产开发有限公司股权项目资产评估说明中资评报字(2006)第159号(本报告书共2册本册为第2册)中资资产评估有限公司二〇〇六年十一月北京融达投资有限公司转让北京国兴南华房地产开发有限公司股权项目资产评估说明·目录中资资产评估有限公司I目录说明一关于《资产评估说明》使用范围的声明............................................1说明二关于进行资产评估有关事项的说明......................................................2说明三资产清查核实情况说明............................................................................4说明四资产评估依据说明...................................................................................10说明五各类资产及负债评估技术说明.............................................................135.1流动资产评估技术说明...............................................................................145.2长期投资评估说明........................................................................................185.3设备类资产评估技术说明..........................................................................435.4无形资产评估技术说明...............................................................................495.5负债评估技术说明........................................................................................50说明六评估结论及分析.......................................................................................51附件：关于进行资产评估有关事项的说明.........................................................55北京融达投资有限公司转让北京国兴南华房地产开发有限公司股权项目资产评估说明·关于《资产评估说明》使用范围的声明中资资产评估有限公司1说明一关于《资产评估说明》使用范围的声明本资产评估说明仅供资产评估主管机关、企业主管部门审查资产评估报告书和检查评估机构工作之用，非为法律、行政法规规定，材料的全部或部分内容不得提供给其它任何单位或个人，也不得见诸于公开媒体。中资资产评估有限公司二〇〇六年十一月北京融达投资有限公司转让北京国兴南华房地产开发有限公司股权项目资产评估说明·关于进行资产评估有关事项的说明中资资产评估有限公司2说明二关于进行资产评估有关事项的说明北京融达投资有限公司转让北京国兴南华房地产开发有限公司股权项目资产评估说明·关于进行资产评估有关事项的说明中资资产评估有限公司3见附件北京融达投资有限公司转让北京国兴南华房地产开发有限公司股权项目资产评估说明·资产清查核实情况说明中资资产评估有限公司4说明三资产清查核实情况说明北京融达投资有限公司转让北京国兴南华房地产开发有限公司股权项目资产评估说明·资产清查核实情况说明中资资产评估有限公司5资产清查核实情况说明一、资产清查核实范围本次资产评估清查核实范围为评估基准日2006年10月31日经审计后的北京国兴南华房地产开发有限公司(以下简称“南华公司”)的全部资产及负债。评估人员对评估范围内的全部资产和负债的产权状况、形成过程及账面价值等情况进行了抽查复核，这些资产和负债的具体类型包括：流动资产、固定资产及流动负债。评估基准日列入清查范围的各项资产和负债的账面值如下：金额单位：人民币元科目名称帐面价值一、流动资产合计475,004,821.86货币资金105,649,367.94其他应收款362,423,404.34存货6,932,049.58二、长期投资144,683,649.33三、固定资产合计2,717,550.08固定资产原价3,469,772.00其中：设备类3,469,772.00减：累计折旧752,221.92固定资产净值2,717,550.08其中：设备类2,717,550.08四、无形资产90,000.00其中：土地使用权0.00五、资产总计622,496,021.27六、流动负债合计338,328,024.25其它应付款338,328,024.25七、负债合计338,328,024.25八、净资产284,167,997.02二、实物资产的分布情况及特点实物资产主要是南华公司及其全资子公司——北京国兴建业房地产开发有限公司(以下简称“北京建业”)和重庆国兴置业有限公司(以下简称“重庆置业”)北京融达投资有限公司转让北京国兴南华房地产开发有限公司股权项目资产评估说明·资产清查核实情况说明中资资产评估有限公司6所拥有的办公用电子设备、车辆和存货—开发成本，实物资产存放和坐落位置相对比较集中。其中南华公司的存货为企业承建的“小月河生态办公区”土地一级开发项目。项目的建设位置为海淀区清华东路，地处北四环中路与北五环中路之间京昌高速公路的西侧，京昌路规划楔形绿地塔院段建设项目中-3项目，东起京昌高速路，西至小月河东岸，南起清华东路，北至林大北路。2006年4月取得北京市国土资源局《关于授权北京国兴南华房地产开发有限公司进行京昌路楔形绿地中-3建设项目土地一级开发的批复》(京国土市[2006]253号)，同年9月取得北京市规划委员会《规划意见书》(2006规意选字0256号)，总建设用地面积为172,356平方米。企业主要负责办理征地、拆迁和大市政基础设施建设等手续，组织实施征地、拆迁和大市政基础设施建设等土地一级开发工作，申请土地开发验收等。土地一级开发周期为一年半，预计于2007年底完成。一级开发的总投资额预计为10亿元，截止到评估基准日企业仅投入约700万元，尚未进入实质性开发。北京建业的存货为在建的官园项目，该项目是一以住宅为主的中高档楼盘，规模不大，项目总投资预计4亿多，总占地面积17,387.05平方米，总建筑面积57,332平方米，容积率为2.3。该项目位于北京西城区西二环与平安大道交汇的官园桥东南角，南扼金融街，北守西直门商圈及西直门交通大枢纽，东邻北海公司园及什刹海文化风景区，西侧紧邻城市快速主干道西二环。项目于2006年3月开工，将建A、B、C、D、E五幢住宅楼及地下车库，总居住户数259户(含底商14户)，机动车位260个。截止评估基准日公司已累计投入2.19亿元。A座、B座尚未开工，C座D座已封顶，E座为±0.00水平，预计2007年年底交房。该项目采用内部认购方式销售，目前意向认购工作已基本完成。重庆置业的存货为待开发的原重庆天原化工厂项目，建设项目位于重庆市江北区观音桥街道建新西路34号，公司于2006年1月通过挂牌交易，以出让方式取得该项目地块。并于2006年6月5日签订了《国有土地使用权出让合同》，宗地出让年限为居住50年、商业40年；同年9月取得《建设用地规划许可证》[渝规地证(2006)江字第0045号]，规划建设用地面积239,545平方米，地上总建筑规划不得大于880,000平方米，建筑密度不得大于35%，绿地率不得小于30%，北京融达投资有限公司转让北京国兴南华房地产开发有限公司股权项目资产评估说明·资产清查核实情况说明中资资产评估有限公司7停车泊位：公建每200平方米1个，住宅每300平方米1个。企业拟在此开发一个以中高档住宅为主的楼盘，容积率约3.7，项目投资总额近30亿元，拟分3期进行开发，预计2012年底全部开发、销售完毕。截止评估基准日公司已全额支付土地出让金、契税及部分前期费用共计2.19亿元，尚未开始征用地块的拆迁工作。三、影响资产清查核实的事项无。四、资产清查核实的过程及方法根据国家关于资产评估的有关规定，我公司评估人员于2006年10月27日至11月2日对企业进行了资产清查和现场勘察，现介绍如下：评估人员进入现场后，指导企业清查资产，对企业提供的各类资产原始申报评估明细表进行了核查，对表中漏填、误填的项目要求企业进行修改和补充，请企业在修正后的原始明细表上盖章，作为评估原始依据。1、设备类资产的清查清查核实资产是在企业自查的基础上，以其提供的《电子设备清查评估明细表》、《车辆清查评估明细表》为准，由评估机构派出人员对委托评估资产进行核实和鉴定。主要工作内容如下：(1)现场指导单位清查资产，按要求填报评估基准日《电子设备清查评估明细表》、《车辆清查评估明细表》，收集准备相关资料；(2)根据企业设备的具体特点，确定评估标准和方法，拟订现场勘查和调研计划；(3)根据企业提供的《电子设备清查评估明细表》、《车辆清查评估明细表》，以及固定资产账和设备台账，核对账面价值、设备名称、设备型号，对明细表与账务不符、重复、遗漏、未报项目进行标注、修订，做到账表相符；(4)根据《电子设备清查评估明细表》、《车辆清查评估明细表》，会同单位设备管理人员和技术人员，深入现场进行核实。按照设备的铭牌核对明细表中的设备名称、规格型号、生产厂家，核定数量、位置，做到表实相符。了解北京融达投资有限公司转让北京国兴南华房地产开发有限公司股权项目资产评估说明·资产清查核实情况说明中资资产评估有限公司8设备制造质量、安装质量、保养情况、设备现实功能、性能、等级、工作环境、设备外观和技术状况等。(5)现场勘察发现的设备名称、规格型号、生产厂家与《电子设备清查评估明细表》、《车辆清查评估明细表》内容不符的，与资产占有单位有关技术人员共同核实并记录。2、流动资产及负债的清查(1)实物性流动资产清查核实实物性流动资产为南华公司承建的“小月河生态办公区”土地一级开发项目、北京建业的”官园”项目和重庆置业的”原重庆天原化工厂”项目。评估人员通过与企业财务、工程管理等部门人员座谈了解项目的基本情况，同时对企业财务总账、支出明细及会计凭证进行核对。在此基础上评估人员进行现场勘查，了解项目的开发现状、施工进度、付款进度等。(2)非实物性流动资产及负债核实对非实物性流动资产及负债通过总账、各科目明细账、会计凭证的核对进行核实。3、评估对象法律权属调查对企业提供的评估对象法律权属资料和资料来源进行必要的查验。评估人员核对了车辆行驶证、设备的购置发票等产权证明文件。五、清查调整说明无。六、清查结论经过清查，企业会计核算基本符合国家有关政策、法规，清查核实过程中未受干扰，企业申报资料基本满足了“账表相符、账实相符”的评估要求，评估范围内各项资产与本次资产评估范围一致，清查调整前后企业资产和负债的账面价值如下：金额单位：人民币元北京融达投资有限公司转让北京国兴南华房地产开发有限公司股权项目资产评估说明·资产清查核实情况说明中资资产评估有限公司9科目名称帐面价值账面调整值调整后账面价值一、流动资产合计475,004,821.860.00475,004,821.86货币资金105,649,367.940.00105,649,367.94其他应收款362,423,404.340.00362,423,404.34存货6,932,049.580.006,932,049.58二、长期投资144,683,649.330.00144