世联-长沙房地产市场策略-87PPT

长沙跑盘分享2007.09.28长沙市场概述长沙房地产市场格局长沙各片区重点楼盘扫描长沙重点楼盘园林风格简析长沙重点楼盘建筑风格简析分享思路宏观微观经济现状未来规划宏观特征楼盘解析风格总览长沙市场总体概述1长沙珠三角经济圈中部六省长三角经济圈◆长沙是内陆交通枢纽城市，是通向两广沿海和西南边陲的前缘地带；位于上海、广州、重庆、武汉四大全国性商贸中心聚辐的交错地带，东南西北四大城市的辐射作用可在长沙地区产生叠加效应◆长沙在全国的战略布局中发挥着承东启西、联南接北的枢纽作用，既得益于沿海市场的强劲辐射，又受惠于内陆市场的全面联动长沙——珠三角三小时经济圈范围内，发挥着承东启西、联南接北的枢纽作用，属于中部发展的重点城市长沙——长株潭经济一体化核心城市；以提高其在国内核心竞争力和区域整体实力，在更大范围内参与国内外竞争为目标。长沙市株洲市湘潭市长株潭一体化目标：◆通过长株潭地区产业的集群化，推动本区域经济一体化，支持湖南省发挥后发优势，实施反梯度战略，统筹区域发展，提高湖南省在国内省份中的核心竞争力和区域整体实力。◆努力发展成为我国中西部地区具有综合优势和强大竞争力的主要城市密集区之一，成为辐射与服务中南地区的经济引擎之一，能在更大范围、更宽领域、更高层次参与国内外竞争和直接对外开放的区域。◆城市传统商业中心集中于河东北部，除五一路商圈外，伍家岭、火车站、溁湾镇三大商圈辐射范围仍限于区域内；◆随着城市的扩张，新的商圈正在逐步发展，但相对于传统商圈而言，其影响力仍有待提升。长沙——“西文东市”的发展格局，城市商业集中于河东北部，五一路商圈是唯一的市级商圈五一路商圈省委省政府火车站商圈伍家岭商圈星沙商圈马坡岭商圈黎托商圈红星商圈溁湾镇商圈市政府观沙岭商圈望城坡商圈◆岳麓山、岳麓书院、橘子洲头、湘江是长沙最重要的景观和历史人文资源；是长沙几千年历史的见证，长沙市民对她们有着深厚的感情◆影视传媒是长沙最具竞争力的产业，是长沙最值得骄傲和自豪的招牌，湖南卫视是中国收视率最高的省级电视台，“超女”“快男”更是近年来长沙吸引世人的“亮点”影视文化、山水洲城——长沙是中国影视传媒最发达的城市之一，中国第一批历史文化名城，活力的城市长沙近年来GDP和固定资产投资快速增长，国民经济稳定快速发展长沙市历年GDP与固定资产投资情况656.41728.08812.9928.221296.661519.91790.662022803634956689151089.811.3%12.1%12.7%14.0%14.9%14.80%38.3%28.1%36.5%38.9%31.9%22.57%14.8%22.7%02004006008001000120014001600180020002000200120022003200420052006亿元0%10%20%30%40%50%GDP固定资产投资年增长率年增长率◆近6年长沙市GDP增长率保持在12%以上，2006年城市GDP达到1790.66亿元；◆近年来长沙市固定资产投资年稳定快速增长，2006年已达1089.8亿元，增幅高达22.57%◆大量固定资产投资在城市基础设施建设方面发挥了效用长沙市人均GDP快速增长，人均可支配收入水平较高1126213747155062396827853124362141010.8%11.4%11.5%12.6%13.9%16.20%13.4%6000800010000120001400016000180002000022000240002600028000300002000200120022003200420052006元10%12%14%16%18%人均GDP年增长率7985870490211243411021993312.00%12.8%11.0%10.1%9.9%9.0%9.4%6000700080009000100001100012000130002000200120022003200420052006元6%8%10%12%14%16%18%20%人均可支配收入年增长率◆长沙市人均GDP保持高速增长，近6年来增长速度均超过10%，而且增速不断加快；◆2006年人均GDP达到27853元,人均GDP增长速度为16.2%◆可支配收入保持较高速度增长，近三年来的增长率都超过10%水平，06年人均可支配收入为12924元，增长12.0%中部省会城市中，长沙GDP与社会消费品零售总额较高，人均可支配收入处于最高水平1791865.612002822.21185358.425901293.331074384.311000436.4727501155.360682188.7705001000150020002500300035004000450050005500长沙郑州南昌武汉合肥太原成都广州2006年GDP(亿元）2006年社会消费品零售总额（亿元）周边省会/直辖市长沙郑州南昌武汉人均可支配收入（元）13924118001124312360周边省会/直辖市合肥太原成都广州人均可支配收入（元）11013117411278912360◆在中部六省会城市中，长沙的GDP和社会消费品零售总额均列第三位，低于武汉和郑州，但明显高于太原、合肥和南昌；◆与广州和成都相比，长沙市的GDP和社会消费品零售总额都有较大差距；◆长沙市人均可支配收入在中部六省会城市中处于最高水平，而且高出成都1135元与其他城市相比，虽然长沙的经济总量较小，但人均GDP高，恩格尔系数小。房地产市场发展的空间大周边省会/直辖市广州武汉长沙南昌成都GDP（亿元）60682590179111852750人均可支配收入（元）1985012360139241124312789社会消费品零售总额（亿元）2188.81293.3865.6358.41155.3恩格尔系数（2006年）37.3％38.8％32.6％44.0％34.9%恩格尔系数（食品支出占消费支出的比重）越小，表明居民用于食物支出的比例越小，用于其他消费的支出越多，通过消费结构调整能用于居住消费的支出也就越多。长沙居民的恩格尔系数在中部城市中最小，表明长沙市房地产发展空间大。◆与其他直辖市和省会城市相比，长沙市的经济总量偏小，但人均可支配收入水平高，仅仅低于广州；◆长沙社会消费品零售总额与邻省大型城市还有较大差距，但已超出南昌近一倍。从长沙经济发展状况判断，长沙房地产市场稳定发展高速发展阶段房地产预警系统判断——GDP增速与房地产发展关系800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$人均GDP与房地产发展关系长沙超过11%长沙3665美元启动期快速发展期稳发展期减缓发展期4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎缩停滞稳定发展高速发展◆长沙市近六年来经济增速均保持在10%以上，近3年来更是14%以上，按照国民经济增长与房地产发展关系，长沙市房地产处于高速发展时期◆长沙2006年人均GDP约3665美元，说明长沙房地产处于快速发展期，房地产市场需求旺盛固定资产投资和房地产投资依然高歌猛进，表明国内外对长沙经济发展的信心33.0263.1981.7122.56174.54256.3530016.32%22.58%22.53%24.76%26.27%28.00%26.00%05010015020025030035020002001200220032004200520060.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%房地产投资房产投资占固定资产投资比例◆长沙房地产投资历年来保持较快的增长，2006年达到300亿以上。◆房地产投资的比例，历年来占固定资产比例均较高，房地产业对于经济的发展占有越来越重要的作用。长沙的房价呈相对平稳增长状态，成交面积也是稳定增加，市场发展平稳29912738246823612582237630222200240026002800300032002000200120022003200420052006元/平米92.72163.9232.1445.4582.8639.02690.1901002003004005006007002000200120022003200420052006销售面积（万平方米）◆从2001-2006年，长沙市商品房销售面积快速增长，年均增长率约为38%◆2006年商品房销售面积较2005年有小幅增长。近年来，长沙国民经济发展速度和人均可支配收入的增长速度都快于房价的增长速度-15.00%-10.00%-5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%2000200120022003200420052006城市GDP增长速度人均GDP增长速度人均可支配收入增长速度房价增长速度◆六年来，长沙GDP平均增长14.8%；人均GDP平均增长13.2%；人均可支配收入平均增长11.45%。长时间的房价增长速度低于可支配收入的增长速度，表明市民的消费能力得到积蓄，房价有较大的上涨潜力。房价收入比——长沙市为6.15∶1，基本处于合理范围4.16.1房价收入比合理范围；房地产发展平稳房价收入比偏低，房价偏低，需求增加房价收入比偏高，房价偏高，需求减少房价收入比发展中国家房价收入比与房地产市场发展4.16.1市场供给市场供给市场需求市场需求长沙房价收入比6.15房价收入比◆一般研究认为，发达国家的房价收入比在1.8-5.5之间，而发展中国家由于人口增加和城市化进程加快，房价收入比发达国家大，研究认为发展中国家房价收入比在4.1-6.1之间是比较合理的范围城市北京深圳上海杭州长沙房价收入比131212.110.16.15武汉南昌合肥太原郑州7.88.49.18.778.4在中南六省会城市中，长沙“环房匹配指数”仅大于郑州，与其他城市相比，房价上涨空间较大城市郑州海口北京广州长沙环房匹配指数-0.330.44-0.46-0.541.43城市武汉南昌合肥太原成都环房匹配指数8.510.2512.4820.177.68部分城市环房匹配指数（2001~2004）长沙的环房匹配指数接近于零，表示长沙的房价增长基本符合经济发展要求，随着经济发展，房价也将稳定增长◆环房匹配指数反映房价变化与房地产市场供求环境变化匹配的指数。指数接近于零，房价变化与房地产环境变化匹配，两者未出现偏差；指数为负，表示房地产价格变化速度低于房地产市场供求环境提供的变化空间，房价上涨的空间较大；指数为正，表示房价变动速度高于房地产供求环境提供的变化空间，房价商战空间较小。经济基础良好，市场处于快速发展阶段，发展空间大1.城市意象：山水洲城，中国第一批历史文化名城，中部发展的重点城市，充满活力的城市2.经济基础：GDP和固定资产投资快速增长，但人均GDP高，恩格尔系数小，固定资产投资和房地产投资增长强劲3.行业指标：成交面积稳定增加，房价呈相对平稳增长状态，市场发展平稳，房价收入比和环房匹配指数都处于合理水平大势向上长沙——“西文东市、南帝北丐”，目前在原有的基础上进行着新一轮的扩张，城市往外环发展。市府西移省府南迁新河三角洲崛起高桥市场群市民观点“现在的长沙比以前大多了”◆东：高桥市场群、星沙板块◆南：省府南迁，大量土地供应◆西：市府西移，岳麓资源、人文并举◆北：新河三角洲崛起，两馆一厅打造一主二次四组团，河东主城区，河西新城、星沙马坡岭新城，捞霞组团、高星塘岭组团、含浦组团、暮云组团◆据长沙市2001年修编后的城市总体规划规定，到2020年长沙市人口将增加到350万，城市用地规模由原来的250平方公里增加至350平方公里。◆城市空间结构为“一主二次四组团”，即一主--河东主城区，二次--河西新城、星沙马坡岭新城，四组团--捞霞组团、高星塘岭组团、含浦组团、暮云组团。城市规划区由原来的966平方公里扩大到2890平方公里，其中都市区1450平方公里。◆按照长沙整体规划修编后的蓝图，长沙通过10-15年的努力，将建设成一个人口300万，城区面积350平方公里的大都市，按此速