世联-天津海河水上运动世界项目定位与物业发展建议76页

天津海河水上运动世界项目定位与物业发展建议谨呈天津海景实业有限公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。：[2005]-GW本报告是严格保密的。2我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向项目目标目标1可持续性：通过对项目准确的定位、合理的滚动开发，使得本项目得以可持续性开发，在竞争激烈的市场上立于不败之地。目标2利润：充分发挥项目自身和潜在的价值，提升片区价值，实现项目的利润最大化。目标3现金流：通过项目可持续性开发，以及长期的良好经营，为开发商保证良好的现金流。目标4形象与品牌：通过对本项目的成功开发，打造海河的新亮点也是天津另一中心，继续奠定开发商在市场的龙头形象，实现利润与品牌的双赢。具备潜力：项目地处天津海河河畔，属于政府规划的城市重点项目海河六大节点之一，具备良好的发展前景。交通便利：项目紧邻天津中环围堤道，大沽南路等多条城市主干道，同时临近即将投入使用的天津地铁一号线交通便利。地块完整：项目地块形状较为完整，多为净地，仅存少量厂房拆迁。但由于地块形状狭长，临近主干道中环围堤道，大沽南路的展示面较窄，展示性一般。缺乏氛围：项目位于天津核心区边缘，周边物业以住宅为主，缺乏商务氛围与人气。项目背景项目属于超大规模项目，多种物业类型共存，同时有大比例的公建类型物业。政府对本项目的形象限制，通过本项目的开发，打造海河沿岸的水上运动世界。项目规划上的限制，项目已进行具体的建筑规划，建筑单体的位置，体量等已经基本确定时间，现金约束条件本报告是严格保密的。3地块规划图及其经济指标占地面积：24.83公顷；建筑面积：79万平方米；其中共建部分总建筑面积51万平方米；容积率R：3.2；地块名称用途占地（万平方米）总建筑面积（平方米）容积率A公建5.521130002.05B住宅5.631670053.0公建2.25858003.8C住宅4.051198303.0公建3.851659704.3D公建5.592413954.3E公建3.46100000.3本报告是严格保密的。4问题提出与技术思路案例背景分析案例成功因素KPI总结项目基本条件自身价值分析项目资源分析3.本项目通过准确的定位，即突破固有城市核心区的界限，确定各物业类型与比例，使之相互依托，相辅相成，实现利润最大化？2.如何制定项目的战略发展方向，确定项目中的核心物业，形成核心竞争力，提升区域土地价值，实现大规模项目的滚动开发与可持续性经营？1.如何通过对本项目的综合开发，确定项目在城市中的地位，充分利用现有资源，发挥项目自身的潜力，挖掘项目自身的区域与地块价值？区域与地块价值项目整体定位项目战略发展方向城市：天津项目自身成功案例城市现状与发展城市规划城市资源分析解决问题本报告是严格保密的。5北方经济中心被确定为天津城市发展方向，城市总体功能和发展动力已经明确城市职能：国际现代制造业基地；北方国际航运中心，航空枢纽港，区域综合交通枢纽；北方国际物流和会展中心；以金融、商贸、科技、信息、文化教育为主的区域性服务中心；以近代史迹为特点的国家历史文化名城；生态环境良好的宜居城市。•天津在中国版图的新战略地位•贸易金融成为未来城市发展主要动力•环渤海经济圈地位显现本报告是严格保密的。6新城市规划推出及巨额城建投资将天津城市空间发展机会带向沿海河周边带状地区新城市规划更多强调四郊五县和滨海新区与中心区的协调发展，为中心城区外围区域开发带来机会海河沿线改造与津滨快速沿线建设工程将滨海新区与市中心区更加紧密联系基于贸易物流和加工制造业的金融、会展功能区引进使沿海河发展带形成投资及关注热点区域规划形成“一轴两带三区”的市域空间布局结构“哑铃型”中心城区结构的推出，以及海河六大节点工程为海河沿线带来投资及聚集效应注：资料来自天津新城市总体规划本报告是严格保密的。7天津城市经济近年加速增长将表现为房地产业高速发展GDP增长率房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展天津市近三年的人均GDP增长率在11％左右，经济发展迅速2003年人均GDP超过3000美元，标志城市人民生活总体进入富裕阶段2004年经济总量增速达到15.7%，人均超过3万元人民币城市拆迁速度开始放缓，拆迁安置住房需求的滞后性大规模释放为市场带来刚性需求1998年至2003年间，天津城市居民人均可支配收入的年均涨幅约为8％。而同期房价上涨5％－7％，收入与房价涨幅相比较为合理GDP与房地产发展模式注：数据来自天津统计年鉴和市场调研年份拆迁量（万平米）住房安置需求（万平米）20043009002003450135020021504502001200600020004000600080001000012000140002000200120022003200402468101214人均年可支配收入增长率天津历年人均可支配收入（元）与增长率天津市往年拆迁量及安置需求量表：02004006008001000120020002001200220032004年竣工量年销售量天津近年商品房竣工&销售量统计：本报告是严格保密的。8天津GDP保持较高的增长的速度，但是产业结构仍然以能化、电子等为代表的第二产业为主78.55891.41856.7182.92978.94960.7488.321212.561086.06102.621559.761269.50%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2001年2002年2003年2004年三产二产一产一产二产三产2004年三种产业占GDP总量的比例为3.5∶53.2∶43.3，第二产业超过了半数占据主导地位电子信息汽车生物技术与现代医药冶金石油化工和新能源环保以上六大优势行业占天津规模以上工业总产值的比重达到70.6%，是天津第二产业的主导产业近年GDP虽然不断增长，但产业结构没有发生明显变化，第二产业所占比例有略微增长，第三产业所占比例略有下降本报告是严格保密的。9按照城市发展的必然趋势，天津未来的发展方向是大力发展附加值高、产业关联性强的第三产业咸阳德阳石家庄呼和浩特天津深圳北京人口（万）489.8381910.51401011.312001456.4GDP总量（亿）338.64241376.66002931.93509.44288.3产业结构比例22:44:3420:45:3513:49:3811:41:483.5:53:43.53.2:49.9:46.92.6:35.8:61.6城市化率35%43%37%46%60%72%78%电子信息汽车生物技术与现代医药冶金石油化工和新能源环保以上六大优势行业占天津规模以上工业总产值的比重达到70.6%，是天津第二产业的主导产业2004年三种产业占GDP总量的比例为3.5∶53.2∶43.3，第二产业超过了半数占据主导地位一产二产三产本报告是严格保密的。10天津人均GDP即将达到3000美元，整体城镇化水平为60%，处于由被动郊区化的发展阶段，由区域中心化向城市多极化过渡城市化被动郊区化主动郊区化城市中心拥有最优越的可达性和区位优势城市要素向中心聚集城市中心规模经济，涵盖了城市商务、商业、金融贸易、教育等所有城市功能郊区快速干道初步形成，市政基础设施完善郊区主流客户为本区域的中高收入阶层购房目的为第一居所、第二居所或投资有城市更新改造背景形成大量购房需求政府同时大量投资基础设施与捷运系统建设在全市中低价房分布中郊区占到绝对比重阶段划分城市特征指标特征居住消费特征人均收入(GDP)/美圆300人均收入(GDP)/美圆300-1000人均收入(GDP)/美圆3000，城市化率70%解决温饱问题；生理性需求占主导地位的阶段，主要是对农产品和轻工品的需求追求便利和功能阶段；人们对耐用品的消费需求迅速增加，从已生活必需品为主逐渐转向已非必需品为主人均收入(GDP)/美圆1000-3000追求降低住宅成本；改善居住环境并重非物质消费（如：旅游、健身、体育保健及文化欣赏等）大大增加追求生活质量阶段城市中心化区域中心化城市多级化城市多中心化大都市，城市群城市出现多个中心副都心的出现多个城市共同发展本报告是严格保密的。11案例借鉴：日本东京—城市发展进程时间阶段：20年代初交通方式：近郊私营铁路与市内国营铁路相衔接城市发展：市区实现了大规模改造，商业规模有了很大发展。公私铁路的衔接使市区向郊区迅速扩张。时间阶段：50年代后期交通方式：高速铁路继续向外延伸城市发展阶段：围绕东京城市外围高速铁路站点，每年有几十公顷的住宅区被开发。因此吸引了大量居民迁入。东京周围逐渐形成了新型综合性副城。单中心城市扩张大都市化形成都市群形成川崎千叶横滨其他城市东京其他城市副城副城副城副城川崎千叶横滨其他城市东京其他城市副城副城副城副城副城副城副城副城时间阶段：60年代交通方式：高速道路网为主体的新交通体系，城市发展阶段：东京大都市群内有东京、川崎、千叶、横滨等4大城市及一些中等城市。从而实现向高效率多心型城市结构的转变。城市多极化形成中心中心极极极极时间阶段：30年代后期交通方式：城市内部捷运系统的进一步发展城市发展：市区内实现功能的划分，各种城市功能出现新的聚集，中心区出现多个功能的新核心。本报告是严格保密的。12中心顺义通州亦庄中心中心中心中心中心石家庄天津其他城市其他城市顺义通州亦庄北京1.单中心2.多极化4.都市群北京目前处于第2阶段向第3阶段过渡的时期，城市内部的多极化发展成熟，副城的发展已初具雏形，进入快速发展阶段，随着城市副城的进一步完善，为都市群的形成创造条件。3.大都市化中心极极极极案例借鉴：首都北京—城市发展进程本报告是严格保密的。13天津城市发展现状：核心区的成熟，其他城市功能在非核心区聚集本案核心奥运中心居住中心城市核心区：以和平区为主，南京路、小白楼、滨江道、劝业场高度聚集的城市传统核心区。友谊路商务中心：随着办公类型物业的聚集，友谊路逐渐形成了天津新的商务一极奥运板块：随着奥运会的举办与奥运场馆的兴建，其他物业也将在该片区聚集，成为城市新的一极。梅江南城市居住区：拥有良好的自然环境与交通状况，逐渐成为城市新的高档次居住中心。本项目处于城市宏观与城市中心区发展的主流方向，将会为本项目开发带来更大的契机。天津在城市多极化的过程中的功能缺失：休闲、娱乐为主的新的综合中心本报告是严格保密的。14天津海河六大节点之一天津海河门户－－入海口第一个节点历史，文化商贸区商业，商务区休闲，娱乐区在整体海河节点规划中，本项目的开发将成为海河中下游以休闲，娱乐为主，成为海河中下游的核心。本案河西区的城市功能划分：1.小白楼商务区2.大沽路商业区3.友谊路金融服务区4.文化博览区5.海河服务型经济带6.解放南路物流经济带7.陈塘都市工业区本案本报告是严格保密的。15项目地块现状及四至南至：天津地铁一号线南临：大沽南路西面：天津海河居民区海河大沽南路地铁一号线本报告是严格保密的。16项目周边配套设施相对缺乏，具备良好的交通状况与景观资源周边环境开阔：项目地块周遍交通便利，紧邻围堤道，大沽南路等城市干道，以及未来规划道路台尔庄路；项目D地块紧邻即将通车的天津地铁一号线；配套设施缺乏：1.位于河西区，距城市中心区（以南京路为准）约为5公里，15分钟车程，但片区内人气不旺。2.项目周边没有形成成熟的商业圈，一般居民习惯前往滨江路，和平路消费。周边教育配套较差，距最近的重点中学天津第四中学，第四十二中学均在一公里；距离天津医院一公里。距离天津友谊路酒吧街3公里以上。地块现状：本项目大部分地面为净地，仅有少量废旧厂房为拆迁；项目西测为传统旧居住区，对未来项目整体形象有一定负面影响。海河对岸为钢铁厂，在一定程度上影响本项目的河景景观。景观资源较好：本项目具备一线河景