XXXX年郑州市房地产市场运行年报-恒辉

郑州市房地产市场运行报告前言本报告主要用于河南恒辉房地产顾问有限公司内部会议交流及部分合作开发企业提报，核心内容为2012年郑州市房地产市场运行和房地产政策调控，遵循研究问题的一般方法，从宏观到微观，对郑州市房地产市场年度运行进行依次阐述，水平有限，疏漏之处在所难免，恳请斧正。第一章：宏观经济环境第二章：房地产政策调控第三章：河南房地产微调政策第四章：郑州市市政信息第五章：郑州市土地市场运行第六章：郑州市房地产整体市场第一节：商品房市场第二节：商品住宅市场第三节：办公用房市场第四节：商业市场第七章：郑州市平媒报广营销分析第八章：郑州市事件营销活动分析第九章：2013年郑州市房地产发展预测目录发展环境篇市场运行篇市场走势篇本章内容为2012年中国宏观经济运行情况，包括与房地产相关的经济热点问题分析，从而了解国内房地产行业发展的外部环境。国内经济形势2012年12月6日，社科院发布2013年《经济蓝皮书》：预计2012年全年GDP的增速为7.7%，国内生产总值预计达到50.8万亿元，GDP增长率达到12年来的低谷。12月PMI达到50.6，与11月持平，连续4个月呈现回升态势，经济在经历上半年的下行压力后，8月份筑底温和回升。尽管多数专家直指房地产调控是经济下滑重要原因，但从长远来看，坚持房地产调控有利于国民经济健康发展，防止房地产泡沫过大对经济的冲击，因此国家不会为保增长而放松房地产调控。国内经济形势2012年12月5日，胡锦涛：2012年是“十二五”时期开局之年，要坚持以科学发展为主题、以加快转变经济发展方式为主线，实施“十二五”规划；2013年是实施“十二五”规划承上启下的重要一年，关键是要把稳增长、调结构、保民生、促稳定更好结合起来。2008年：防过热、防通胀、重民生2009年：保增长、扩内需、调结构2010年：调结构、促消费2011年：稳经济、调结构、控通胀2012年：稳增长、控物价、调结构惠民生、抓改革、促和谐发改委此次集中批复轨道交通和公路项目，跟中央“稳增长”的基调有关。稳增长见效快的办法是上投资项目，但从长远看，还要靠扩大居民消费，要把当前和长远结合起来，未来中国经济发展要靠“两条腿走路”。9月5、6日，发改委先后批准了投资规模超8000亿的25项轨道交通规划，以及总里程超过2000公里的13个公路建设项目。同时，《国内贸易发展规划(2011-2015年)》等一系列促消费政策也将出台，投资和消费这两架马车双双发力，助力经济“稳增长”。调控重心国内经济形势长期以来，我国坚持开放合作的发展，自身的经济实力与国际影响力日益提升，与各方利益汇合点进一步集聚和扩大，这迫切需要我国加快结构调整、技术进步和产业升级步伐，调整好政府和市场的关系。两个“加快”：加快完善社会主义市场经济体制加快转变经济发展方式十八大报告明确提出，到2020年要确保实现全面建成小康社会宏伟目标，在经济领域，要保持经济持续健康发展，加快完善社会主义市场经济体制和加快转变经济发展方式。深化经济体制改革：1、实施创新驱动发展战略2、推动经济结构战略性调整3、推动城乡发展一体化4、全面提高开放型经济水平国内经济形势2012年货币政策调控以“稳健”为主基调，并且伴随着实体经济增速下滑的阴影，金融机构和企业都感受到了实际上的“宽松”。放松利率与准备金率，央行通过公开市场的调控为市场注入流动性的做法，也逐渐为市场所适应。频繁逆回购：9月8次逆回购，接近一次0.5个百分点的降准所释放的流动性；6月份至9月份，公开市场逆回购操作近30次；2012年公开市场全年净投放逾1.4万亿。央行逆回购的持续精准投放，有效保持了资金面的持续宽松。下调存款准备金率：2月24日，下调金融机构存款准备金率0.5%，直接释放流动资金4000亿5月18日，下调金融机构存款准备金率0.5%，再次释放流动资金4000亿降息：6月8日，下调一年期存贷款基准利率0.25%7月6日，下调一年期存款基准利率0.25%，一年期贷款基准利率下调0.31%盘点2012年房地产市场，政策影响如影随行，本章内容主要整理2012年房地产政策，并对本轮房地产政策调控的时效性和持续性进行深入分析。2012年房地产政策汇总2012年房地产政策汇总房地产调控政策国家层面坚持房地产调控方向不动摇，打击投资投机性需求，房地产业进入后投资时代，2012年市场供应和成交产品多为刚需产品，未来市场产品仍以刚需为主。房地产调控政策2012年，全国各地的楼市调控政策呈现分化态势。二三线城市楼市呈现疲软态势，政府纷纷出台新政刺激楼市；一线城市则围堵房价，行政手段干预楼市步步升级。二三线城市新政刺激楼市，暗促刚需购房，是对“一房一价”政策的进一步细化，以量化区间的方式加强住房价格管理；而京沪穗深等一线城市则采用暂时性的行政手段干预楼市，未来还需以经济手段作为主要和长期的调控手段。房地产调控政策进入2012年四季度以来，全国34余座二、三线城市先后微调了各自的公积金贷款政策，这些调整的共同点为降低公积金贷款门槛、放松公积金使用的限制、提高公积金对购房的支持力度。在楼市调控背景下，各地商品住宅成交量普遍萎缩，多地微调政策的目的，主要在于刺激楼市消费，给予有购房刚需的消费者更多实惠，鼓励更多的刚性需求入市。房地产调控政策目前扩大房产税试点范围的改革方向已被锁定，房产税推广可能先从经营性物业开始，而后逐步扩展到住宅。目前湖北、湖南、海南、广州、杭州等地均在为扩围房产税做准备。如果一旦全国扩围，最可能采用的方式就是借鉴湖北鄂州的房产税改革方式，先从经营性物业改革。湖北鄂州试行的方案：整合房产税和城镇土地税，同时改革房产税，即将按照房产原值征税的标准，改为按照市场评估值征收。对于房产税的扩大试点，最重要的是先确立合理的免税空间，应该对家庭人口标准认定予以明确；其次是应该明确房地产税的调节对象和目的，稳定市场消费预期。房地产调控政策保障房建设的最大阻力是资金保障，紧靠地方政府财政支持是远远不够的，拓宽融资渠道显得尤为重要，目前公积金援建保障房试点逐步扩围，但扩围的同时需要考虑试点城市公积金贷款使用情况，优先满足缴存者的购房权益。12月29日，住建部部长姜伟新说：今年全国各类保障性住房和棚户区改造住房开工590万套，基本建成370万套；农村危房改造开工136万户，基本竣工108万户；均超额完成年初国务院部署的任务。其中，中央安排保障性安居工程包括农村危房改造专项补助资金达802亿元。房地产调控政策小产权房出现的根本原因在于产权制度和土地制度不明晰，政府在小产权建设前期处于缺位状态，因此对于小产权房清理，不应该采取一刀切的方式。根治小产权房的关键在于建立农村土地流转制度，打破城乡土地二元结构。2012年4月10日，国土资源部召开发布会称，2012年将选择“小产权房”问题相对突出的城市，开展试点清理，其中，侵占耕地等违法违规、尚未销售以及新建、续建小产权房，有望列入清理范围。2012年9月17日，北京市开始清理小产权房，初步清理出自2008年以来在建在售的小产权项目共79个。房地产调控政策审批权限下放可以使地方政府可以更好、更直接、有效地监管区域内楼盘项目的预售状况，也可以更直观地监控楼市的波动情况；但是，由于审批标准并无变化，对预售项目的直接影响不大。2012年10月10日，国务院调整商品房预售许可审批权。调整后，商品房预售许可的审批权被下放，由原来的“县级以上地方人民政府房地产管理部门”下放至“设区的市级、县级人民政府房地产管理部门”。•县级以上地方人民政府房地产管理部门调整前•设区的市级、县级人民政府房地产管理部门调整后房地产调控政策建立个人住房信息联网，将为房地产调控和住房保障工作提供重要的基础数据，有利于调控政策更加科学准确。截至2012年6月30日，包括北京等在内的全国40个重要城市的个人住房系统和国家住房与城乡建设部实现联网，一个家庭在不同城市的房产信息在系统内一目了然。住建部：目前已经开始推动下一轮的房产信息联网，目标是把联网城市扩大到全国500个主要地级城市。2012年3月两会：国务院和住建部要求40个重点城市个人住房信息系统要实现与住建部联网。联网个人住房系统住建部房地产调控政策公积金入市要优先保证公积金本来的功能，公积金是百姓用来互助买房的，不要以增值为管理目标，应尽量多贷出以满足有合理需求的缴存人。2012年6月26日，证监会与住建部研究住房公积金的管理和投资运营，已取得实质性进展。2012年6月28日，公积金入市或将提速，证监会加快壮大机构投资者。2012年10月23日，证监会主席郭树清：证监会与住房和城乡建设部共同研究改进住房公积金的管理和投资运营，也取得了实质性进展。四大障碍1、公积金是具有私人财产性质的资金2、公积金管理机构无权操办入市业务3、没有一个全国统一管理机构4、公积金没有立法，产权主体关系不清晰解决措施1、修改《住房公积金管理条例》2、管理体制及运营主体的问题3、住房公积金入市应设置高素质的专门机构运营自本轮楼市调控之初，就一直存在着中央坚定与地方试探性微调之间的微妙博弈，本章内容主要整理2012年房地产调控下河南地区的“微调”政策。2012年房地产行业动态汇总2012年房地产行业动态汇总2012年房地产行业动态汇总河南省行业动态中原经济区规划的推进可使城市空间范围进一步扩容，无论是区域规划的密集批复还是城市化进程的推进，都为中原城市房地产市场发展提供了空间和能量。开发商在二三线城市的拿地力度加大。河北省2市安徽省5市1县河南省行业动态对于有购房刚需的消费者来说，政策的微调无疑给自己的购房行动带来了不少实惠，促使房地产市场供需得以平衡，但也要谨防新政带来的投资、投机行为，加强对投资性需求和自住型需求的区分。河南省行业动态郑州市多次出台政策规范新建小区标准，对广大有购房需求的客户来说不失为利好消息，但这些措施要明确规定配建标准，以防开发商打“擦边球”。河南省行业动态为了确保保障房切实发挥其保障作用，需及时公开其分配政策、分配对象、分配房源、分配程序、分配过程、分配结果和退出等方面的信息，做到阳光透明。河南省行业动态随着金地、万科等一线品牌房企的进驻，以及各个项目的投入运营，将给郑州房地产市场带来更高水平的竞争，这将促使整个市场向更加规范、合理的方向发展。2012年10月23日，万科企业股份有限公司与河南省国有资产控股运营有限公司在郑州签署战略合作协议。至此，我国房地产巨鳄万科已入驻河南。2012年11月23日，市政府与金地（集团）股份有限公司正式签订框架协议，由金地集团打造的高端商业综合体项目“金地广场”落户郑州。这也是金地集团进入中原地区的首个商业项目。本章内容主要整理郑州市2012年市政信息，从中可以看出郑州市发展速度和发展方向。京沙快速通道、石武客专、京广高铁的开通，不仅会带动周边楼盘价格的小幅上扬，还会大大加快区域房地产市场的发展。2012年4月28日，京广快速路一期工程正式通车，道路一期全长13.6公里；通车后，从南环到北环只需28分钟。2012年9月28日，石武客专郑州至武汉段客运专线开通运营；届时，从郑州到武汉仅需116分钟。2012年12月26日，京广高铁郑州至北京段正式开通，运营里程693公里；开通后，从郑州到北京运行时间只需两小时55分钟。这些重大工程的建设将会给郑州带来新的发展机遇，深刻影响城市居住环境，全面提升郑州城市综合实力及国际影响力。一区：交易批发市场综合集聚区，以南部华南城为核心—中心城市场外迁主阵地西翼：环城高速西侧，主要布局家具工程机械等发市场，农产品东翼：中牟汽车产业园，布局汽车及汽车后市场郑州正规划“一区两翼”和“十大市场集聚区”将成为批发市场搬迁目标十大市场集聚区中心城区批发市场外迁的主要目的是缓解城区交通压力、拓展城市发展空间、改善市场经营环境，从而有助于改善市区居住环境。序号规划市场规模市场定位1荥阳市广武镇农产品市场规划用地10000亩全国最大的农产品市场集聚区2中牟汽车产业园规划用地4800亩汽车及汽车后市场集聚区3新郑市龙湖镇建材市场规划用地1.5万亩