世联-山西运城项目整体定位与物业发展建议汇报稿终稿-223PPT

山西运城项目整体定位与物业发展建议汇报稿终稿谨呈：山西运城东星房地产开发有限公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2我们的工作内容及提交成果07-01-23——07-01-2707-01-28——07-02-06•项目解析与项目界定•宏观经济背景研究•整体市场研究•城市规划背景研究•可参考的案例借鉴•项目定位与发展战略•项目客户定位•项目产品定位•项目配套建议•平面规划建议•分期策略与建议5个日历天前期市场调研阶段10个日历天项目背景研究23个日历天核心成果形成时间进度阶段划分工作内容07-02-07——07-03-07•市场宏观经济调研•城市发展与总体规划•房地产市场调研•专业人士深度访谈•不同层级消费者访谈•政府官员访谈1.《整体定位及发展建议中期沟通稿》提交成果项目终稿汇报•整体定位及发展战略补充、调整与修改07-03-08——07-03-221《整体定位及发展建议报告》终稿3本次研究的思路框架客户目标项目解析项目属性界定总体市场分析判断房地产市场规律研究三线城市成功开发案例借鉴项目整体定位与发展战略项目背景市场判断机会与问题整体定位主要的研究内容中期成果汇报思路物业发展建议物业建议本报告是严格保密的。4一、项目背景项目开发目标项目解析项目属性界定5项目开发目标——顾问工作围绕实现开发商目标进行2利润目标——充分挖掘物业价值，实现利润最大化1开发周期——在3-4年的时间内完成项目的开发与销售3品牌目标——通过项目成功开发，树立企业形象与品牌，为企业后续开发提供品牌支持启动资金2000万，保证资金回拢，保证项目滚动持续开发本报告是严格保密的。6一、项目背景项目开发目标项目解析项目属性界定7项目地块位于机场大道，同时毗邻空港新区与禹都经济技术开发区，是机场到市区的必经之路项目区位：项目位于城市建成区边缘，禹都经济技术开发区东北侧，紧邻空港新区，位于运城城市门户区；地块位置：项目位于禹都经济技术开发区东北侧，紧邻规划的豪德光彩物流中心；对外联系：地块紧邻城市机场高速南侧，对外交通便利；城市门户新区项目位于机场大道中段，同时紧邻空港新区与禹都经济技术开发区，以及过境高速路的入口，是运城对外联系的必经之路，是城市发展的门户区域。运城机场南风广场盐湖禹都经济技术开发区过境高速8地块位于城市建成区外围，位于运城城市重点发展方向上，具备良好的发展潜力运城市城市主要发展方向：向东、北方向发展；发展方向上的主导功能：运城市政府向东搬迁，盐湖区政府搬迁到城市北部；运三高速公路以东方向为城市重点发展方向，该片区位于城区东北侧，东起209国道，西至运三高速路，北起姚暹渠，南至汤里村。区位条件老城区城市规划新区城市发展方向本案运城机场运城市城市主要发展方向为向东和向北；项目地块位于城市重点地发展方向上；9项目紧邻城市主干道，交通位置优越，距离运城机场和城市中心区的车程都在15分钟以内南风广场为运城人心理认知的中心区，地块通过机场路和人民南路连接；项目地块距离城市中心距离为5公里，车行时间在15分钟之内；交通优势南风广场关公机场运城关公机场作为服务晋南地区唯一的机场，已经开通北京、广州、上海、成都、深圳五条航线，目前已运送旅客13万人次；项目地块距离关公机场距离7-8公里，车行距离在10分钟之内；项目地块距离城市中心区和关公机场的车程距离都在15分钟之内，交通便利；盐湖项目地块距离运三高速在1公里之内，可以便捷的进入高速公路，增加了项目对外的交通联系；10项目毗邻城市规划中的多个重点工程，完善区域的配套，提高区域价值，提高区域的市场认知度北侧为规划的豪德物流中心，为城市重点建设项目，总占地面积2580亩，总建面85万平米，一期预计今年9月开业经营；地块东侧为运城钢材中心，现已动工建设；政府将主导禹都市场搬迁到此，大批的商贸业主为本项目提供潜在客户；地块东北侧为规划中的运城客运东站，包括长途客运和城市公交客运；按国家二级站标准建设。建成后，年运送旅客50万人次，年收入120万美元。客运东站建成后，将增加运城和周边的交通往来和经济联系；物流中心和钢材中心的私营业主为项目提供了大批的潜在置业客户；城市客运东站的建设增加了运城对外交通往来和经济联系；11火车东站的投入使用，将带动周边商业快速聚集发展，为居住区提供完善生活配套地块东侧为规划中的火车东站，由现在的南通蒲铁路安邑站改造，现在已进行扩能扩股工程。未来以东站广场为中心，将规划商业金融街。东站投入使用后，将带动周边商业及居住区快速发展，聚集效应明显。随着东站周边的成熟，火车的噪音问题必将提上议事日程，由政府牵头解决。火车东站本项目安邑火车站现状扩能扩股改造火车东站将带动周边商业快速发展，成为住宅的便利生活配套。扩股工程进行状况规划商业金融街12地块周边教育配套完善，临近康杰中学校区，人文教育氛围浓厚康杰中学康杰中学建校1945年，学校占地100亩，建筑面积10万平米；康杰中学名人辈出，现在几乎每年都培育出文理状元，声名远播；康杰中学的教职工以及慕名而来的学生家长可能是项目的潜在客户；水利职业技术学院距离项目地块约为3公里，占地面积420亩，现有教职工350余人，在校学生3500人；水利职业技术学院为项目提供了良好的教育配套；地块周边的康杰中学，山西水利职业技术学院、安邑初中、安邑幼儿园和小学为项目提供了教育配套资源；12345康杰中学幼儿园安邑小学安邑初中水利职业技术学院本项目13项目指标：中等规模以住宅为主项目，中低容积率（可调整），没有其他明确限制1、占地面积：10万平米，合150亩；2、容积率：政府要求在1.0左右，可适度调整；3、用地性质：住宅物业为主，物业形式没有限制，建设部分配套商业；商业规模，物业形式没有限制项目地块城市道路地块绿线地块红线项目地块可能取得土地14地块成不规则长方形，内部平坦，进入性与展示性均佳，周边城市形象较差东至北至地块内部地块北侧机场高速路地块西钢结构工厂地块南侧铁路西至地块南侧现状道路南至地块东南侧供销社地块东北侧风机制造厂地块西现状道路项目地块15项目地块内部存在一些负面因素，特别是地块南部的南同蒲铁路影响较大，在规划中应予以有效的规避低压走廊：地块内部有一条低压线路，穿过地块中部；低压走廊有一定的安全隐患，在规划设计过程中应予以规避，在施工中最好采用地埋的处理方式；南同蒲铁路：南同蒲铁路经过项目地块南侧，是山西省重要的交通动脉，通行区间自太原到风陵渡,长505公里；不利因素：铁路通行频率较高，地块离安邑站较近，地块的震动和噪音的影响比较大；低压走廊铁路铁路低压走廊16项目地块解析回顾1、优越的区位•地块位于运城市城市老城区边缘，城市发展的主导方向上，位于城市发展的新区；•地块位于禹都经济技术开发区东北侧，紧邻机场新区，是运城城市门户区。2、交通条件便利•对外交通便利，距离运城城市中心和关公机场的车程都在15分钟之内；•紧邻规划中的运城客运东站，为项目提供了良好的对外交通条件。3、良好的配套资源•规划中的豪德物流中心、钢材市场以及运城东站，为项目提供了配套资源，同时提供了大量的潜在客户；•运城市名校康杰中学，山西水利职业技术学院、安邑初中、安邑幼儿园和小学为项目提供了教育配套。1、南同蒲铁路：南同蒲铁路位于地块南侧，列车噪音问题对项目存在影响；2、低压走廊：低压走廊横穿地块，在规划设计过程中应予以考虑，通过和电力部门协调，在施工中以地埋的方式予以规避；项目优势条件需要规避因素本报告是严格保密的。17一、项目背景项目开发目标项目解析项目属性界定18城市门户新区•机遇：城市投资力度大政策倾斜，区域快速发展，价值迅速提升；同时城市形象的不断提升，为高品质项目出现提供条件；•挑战：区域现状较差，存在一定程度陌生感；成熟需要过程及时间；中等规模分期开发•机遇：降低持有风险，灵活性可操作性提高；•挑战：规模的限制，不能形成规模效应，市场影响力相对较弱；保证滚动持续开发，要求首战必胜以住宅开发为主•机遇：项目可快速变现，降低持有风险。•挑战：必须保证现金流，以确保滚动开发；保证项目整体利润，最大挖掘市场价值；项目属性界定城市门户新区、中等规模分期开发、以住宅开发为主的房地产项目19二、市场背景分析城市宏观背景分析城市房地产市场特征总结运城房地产市场特征解析20运城位踞“黄河新三角经济区”的中心，聚集辐射效应明显，发展潜力巨大运城市位于山西省南端，处山西、陕西、河南三省的交汇点，同邻省的渭南市和三门峡市一起构成黄河中游“金三角”。运城是黄河新三角经济区的中心城市，2005年生产总值达到470．8亿元，在整个中西部地区中极具经济竞争力，对周边区域的带动作用毋庸置疑。运城是山西“大运经济带”的端点，聚集了大批优势产业，为城市发展提供了强大经济支撑体系。郑州西安三门峡洛阳太原城市地位黄河新三角经济区运城渭南21运城市在省内具有重要经济地位，未来将建设成为黄河三角地区工贸旅游中心城市运城市2005年生产总值达到470.8亿元，占山西省全省比重的11.4％，在全省经济总量排名第三。运城是山西重要的能源重化工基地，拥有南风集团、运城制版集团、山西铝厂等大批优势产业。运城矿产资源十分丰富，铜矿储量属全国第六位。“运城十一五纲要”中明确提出，将运城市建设成晋陕豫黄河金三角地区工贸旅游中心城市的目标。城市概况05年省内消费品零售额及进出口总额排名前六位05年省内生产总值及工业增加值排名前六位22运城运城具有得天独厚的交通条件，是连接中西部的“桥头堡”，为发展提供有力条件运城具有得天独厚的交通条件，境内同蒲铁路线横穿南北，运风高速公路、运三高速公路和侯运高速公路，禹门口、风陵渡及三门峡三座黄河公路大桥联结西北、西南和中原地区，与洛阳、郑州和西安形成纵横交错的公路网络。运城关公机场的投入使用使运城进一步成为中部交通旱码头，为运城带来了巨大的发展机遇。交通条件209国道运三高速同蒲铁路运风高速大运高速108国道209国道310国道310国道三门峡大禹渡禹门口永济临猗侯马风凌渡23近年运城GDP快速增长，经济处于高位发展阶段，为房地产市场高速发展打下了坚实基础资料来源：运城市经济概览GDP增速与房地产发展关系近五年运城全市GDP运行状况近五年运城人均GDP增长运城2006年1-11月全市GDP399.1亿元，同比增长14.8%，占全省GDP的12.0%，增幅比全省的11.6%高3.2个百分点。总量排名第三；增长速度排名第三。运城历年人均GDP均呈现高速增长态势。运城市经济处于快速发展期，根据GDP增速和房地产市场发展关系判断，经济的快速发展将推动房地产市场快速发展。城市宏观经济4%-5%5%-8%大于8%小于4%停滞萎缩稳定发展快速发展元亿元24运城产业结构中二产对生产总值逐步提高，至05年贡献达到56%2005年运城三产对生产总值的贡献运城近年来产业结构不断优化，二产比例不断提高，平均每五年提高8个百分点，至05年，二产比例达到55.9%。05年，二产总值达到470亿元，对GDP贡献达到56%，同期全国平均第二产业比重为46.2%；三产比例逐渐增大，贡献率达到32%。全市已形成了轻纺、化工、食品、冶金、制药、制版六大支柱产业，工业综合实力已跃居全省三强。运城产业结构变化产业结构分析2005年运城工业增加值居全省第三亿元25指标增加值营业收入出口交货值实现利润总额实交税金民营企业指标180.6亿643.3亿38.9亿67.98亿20.5亿增长幅度16.7％17.2％——16.7％15％06年运城民营经济发展迅速，各项指标均呈飞速增长，连续3年全市民营经济各项主要经济指标增速均超过15%以上。民营经济实现利润、实现增加值均占到全市50％以上。民营企业快速发展，带来了从业人员数量及其收入的快速增长。资料来源：运城统计年鉴