商业步行街房地产项目

1第一章项目概述1.1项目名称渭南高新区天时商业街建设项目1.2项目承建单位渭南高新区天时置业有限公司1.3项目负责人孙万吨渭南高新区天时置业有限公司董事长1.4项目建设地址渭南高新区天时商业街建设项目位于渭南高新区新盛路中段麻李村段东西两侧，道路东侧北起渭河医院南界，南止金牛商场北界，道路西侧北起麻李村商场用地南界，南止渭化厂区东门北界。1.5项目建设规模1.6项目开发投资及成本费用1.7项目收入估算及资金筹措1.8项目建设工期21.9主要技术指标1.10主要经济指标1.11项目可研报告编制依据1、《渭南市城市总体规划》（1996－2010年）；2、《渭南市城市近期建设规划》；3、《渭南高新技术产业开发试验区中西部控制性详细规划》；4、《渭南市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》（2006－2010年）；5、《渭南高新技术产业开发试验区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》（2006－2010年）；6、《渭南高新区经济发展局关于渭南高新区天时商业步行街项目立项的批复》（渭高经发〔2003〕102号）7、《渭南高新区管委会关于渭南高新区天时商业步行街建设用地规划定点的批复》（渭高规批〔2003〕20号）8、《渭南高新区管委会关于渭南高新区天时步行街规划设计方案变更的批复》（渭高新发〔2006〕38号）9、项目单位提供的有关资料；10、渭南高新区天时置业有限公司关于编制《渭南高新区3天时商业街建设项目可行性研究报告》的委托书。4第二章项目背景2.1渭南市情2.1.1基本市情渭南市位于黄河中游，陕西关中平原东部。地理坐标为东经108°58′～110°35′，北纬34°13′～35°52′。东濒黄河与山西、河南毗邻，西与西安、咸阳相接，南倚秦岭与商洛为界，北靠桥山与延安、铜川接壤，南北长182.3公里，东西宽149.7公里，是八百里秦川最宽阔的地带，位居新亚欧大陆桥的重要地段，是陕西省和西部地区进入中东部的“东大门”。渭南市下辖一区（临渭区）、两市（韩城、华阴）、八县（华县、潼关、大荔、蒲城、澄城、白水、合阳、富平）和渭南高新区，196个乡、镇、办事处，其中建制镇107个，办事处13个，3235个行政村。2006年底总人口546万人，其中非农业人口96.4万人。国土总面积13134平方公里，其中耕地面积58.8万公顷，占总面积的44.8%。渭南市交通便利，西渭、渭潼、西禹3条高速公路，陇海、西南、西延、西韩、南同蒲等6条铁路与108、310国道，101、106等7条省道纵横贯通，形成四通八达的交通网络。县县通铁路，乡乡通油路，村村通公路，公路密度每百平方公里43.2公5里，高速公路总里程为268.4公里，均居陕西省各市之首。渭南中心城市距省会西安60公里，距咸阳国际机场90多公里。通讯便捷，固定电话用户已达100万部，移动电话用户128万部，互联网宽带用户5.3万户，均居陕西省第二。2.1.2自然条件与资源1、地形地貌渭南市地处我国内陆中纬地带，全区呈南北隆起，中部断陷的阶梯状地堑构造。地貌以渭河为轴线从渭河平原向南北山地呈梯级上升的槽谷地形（仰瓦状），自南向北分为五个自然区域：秦岭北坡山区、秦岭北麓黄土台塬区、渭河冲积平原区、渭北黄土塬区、北部边缘山丘陵区。地势南北高，中间低，东西开阔，海拔在330～2645米之间。2、气候水文渭南市属暖温带半湿润半干旱季风气候，四季分明，光照充足，雨量适宜。除秦岭山区外，年日照时数2009小时～2528.1小时，年均气温11.5℃～13.6℃，0℃以上积温4250.3℃～5022.9℃，在于10℃积温3780.8℃～4509.4℃，光能辐射量118.7～134.18千卡/平方厘米，是关中地区热量的高值区。无霜期为199天～224天，年降水量508毫米～608毫米，年均降水量570毫米。风向以东北风为主，年平均风速2.56米/秒。渭南市地表水资源量8.88亿立方米，地下水资源量15.16亿立方米，全市水资源总量20.06亿立方米（扣除重复计算量），占全省水资源总量的4.4%。流经市域的黄、洛、渭三河客水年均径流量486.92亿立方米，可利用量5.55亿立方米。3、动物植物生态条件多样，生物资源丰富。全市有野生维管植物190余科800多属2500余种，栽培植物150多种，其中粮食作物17种，经济作物7种，蔬菜作物34种。野生动物360余种，其中鸟类211种，兽类150多种，属于国家一、二级保护的珍稀动物23种。秦川牛、关中驴、奶山羊等畜种闻名遐迩，丹顶鹤、黑鹳、褐马鸡、大天鹅等珍稀禽兽驰名中外。家禽家畜20多种，人工栽培干鲜果树种类20种226个品种上，绿化树种20多种，观赏植物50科120属400种1000多个品种。林业用地38.7万公顷，林木蓄积量868.1万立方米，森林覆盖率达29.3％。天然草场14.8万公顷。4、矿产资源渭南境内矿产资源丰富，开发潜能巨大。已探明矿藏51种，可开发利用的矿产资源38种，其中能源矿产3种，煤、铀、地热；金属矿产13种，铁、铜、铅、钼、铝土、钨、金、银、铌、锶、硒、碲、铼；非金属矿产22种，粘土、白云石、水晶石灰岩、大理岩、长石、料石、石英岩等。原煤地质储量255亿吨，已探明储量50亿吨，主要集中在韩城、合阳、澄城、白水、蒲7城五县市，素以“渭北黑腰带”而闻名全国。钼矿探明储量150万金属吨，居全国第二位；年产钼精粉2.76万吨，约占全国总产量的一半，是亚洲最大的钼精粉生产基地。黄金储量和产量均居全国地级市第三位。石灰石探明储量1.08亿吨，大理石储量1.3亿立方米，年产水泥240万吨。分布在9县(市、区)的地热水和医饮兼用矿泉水储量大、水质优。大荔矿泉水日出水6万吨，富含多种人体所需元素，被誉为“中国之最”。5、人文旅游渭南市历史悠久，史迹遗存荟萃，地貌类型多样，自然景观神奇瑰丽。丰富的历史遗存与壮丽的山河荟萃，形成得天独厚的旅游资源。全市现有馆藏文物21025件（组），旅游文物资源5456处，列入保护和开发的文物旅游景点619处，其中国家级24处，居全省各市第二。有国家级重点风景名胜区两处。以“奇险天下第一山”著称于世的西岳华山，五峰耸立，72峰罗列其周，犹如一朵盛开的莲花，圣洁峻秀，是驰名中外的旅游胜地；风景秀丽的洽川，融“山河湖滩泉”于一体，是黄河流域最大最完整的干流湖泊型湿地风景区。省级风景区2处，集“山河川塬”自然景观与元、明古建人文景观之大成的黄河龙门旅游景区，素有“北国小三峡”之美誉；以桥陵为核心的桥陵风景区，规模宏大的渭北帝王陵墓群，一展盛唐雄风，是中国封建皇室宫廷文化的缩影。少华山、石鼓山、天留山森林公8园青翠灵秀，层峦叠嶂，奇峰、幽谷、岩洞、溪流、原始植被及花草树木、飞禽走兽尽入眼底，美不胜收。2.2渭南市经济社会发展状况2.2.1经济发展“十五”期以来，渭南市紧紧围绕全面建设小康社会的宏伟目标，坚持以科学发展观为统领，以加快发展为主题，以项目建设为重点，抓住加快中心城市建设、新型工业化、农业产业化和服务业现代化等关系全市经济社会发展的关键领域，团结一心，奋力拼搏，全市经济社会呈现又好又快的发展态势。2006年，全市生产总值完成350亿元，增长12%，其中第一产业完成63.6亿元，增长7.3%；第二产业完成161.2亿元，增长13.9%；第三产业完成125.2亿元，增长12%。农业优势明显。初步形成了以粮棉油、果菜、奶畜、林果为主体的特色产业链。现有西北地区唯一的国家优质小麦基地、陕西省唯一的以秦川牛为主导产业的国家农业科技园，有国家苹果生产百强县5个，有国家优质棉花基地县1个和商品鱼基地县3个。全市现有水果面积158万亩，其中绿色果品面积86万亩，是陕西省最大的绿色果品生产基地。全年水果产量稳定在150万吨以上，绿色果品、优质果品、加工专用果品比重逐年增加。全市粮食总产稳定在200万吨左右，棉花产量7万吨，油料产量6.84万吨，素有陕西“粮仓”、“棉库”之称。果品冷9藏库容超过20万吨，以澄城海升、合阳恒兴、白水安得利、富平三阳等企业为主的果汁加工企业，年加工能力达21万吨，是陕西最大的果品冷藏群和全国最大的果汁生产基地。现代工业初具规模。能源、化工、食品、建材、有色、机械、医药等产业发展较快，是陕西乃至全国重要的能源重化工基地。秦岭、韩城、蒲城三大发电厂和星罗棋布的地方发电站，年发电167.7亿度，占陕西省总发电量的1/3强。以韩城、澄合、蒲白三大矿务局为主体、地方煤矿相辅助的煤炭工业，年产原煤1191万吨。以渭河煤化工集团、陕西华山化工集团公司等企业为主的化肥工业，年产化肥60万吨，约占全省产量一半。以西北地区三大钢铁企业之一的龙钢集团为主的冶炼工业，年产钢材153万吨，占到全省产量的近一半。以量子高科、容厦、荣国、利君恒心堂、美邦、博爱等制药企业为主的现代医药工业发展较快，在全省具有重要的位置。2006年全市规模以上工业增加值达到126.5亿元，实现利税总额75亿元。渭南高新技术开发区占地31平方公里，基础设施完善，投资环境良好，现已形成现代医药、精细化工、设备制造、电子信息等6个产业园，近三年生产总值均增长30％以上，是全市经济增长最快的区域。韩城龙门生态工业园被国家环保总局确定为循环经济示范园。全社会固定资产投资持续增长。2006年全社会固定资产投10资完成127.7亿元，增长22.1%。重大项目建设进展顺利，市政府确定的69个市级重点建设项目完成投资78.7亿元。招商引资成效显著，全市共签订招商引资合同212个，总投资157.3亿元，到位资金40.6亿元，增长11.3%。消费市场稳中趋旺，第三产业较快增长。全年实现社会消费品零售总额102.8亿元，增长13.6%；居民消费价格指数上涨1.7个百分点。旅游业持续快速发展，接待游客人次、旅游综合收入分别增长14.8%和15.7%。信息、咨询等新型服务业发展较快，传统服务业市场活力增强。全年完成外贸出口总额0.78亿美元，增长21.5%；吸引外商直接投资3100万美元，增长34.8%。地方财政收入增长加快，社会保障体系日趋完善。全市地方财政收入完成12.02亿元，增长33.4%。就业和再就业工作力度进一步加大，城镇新增就业人数4.69万人，城镇登记失业率3.7%。2.2.2社会事业发展各项社会事业全面发展，城乡人民生活水平不断提高。全市共有各类科研机构25家，科技人员6.8万多人。高新技术企业发展到12家。民营科技企业发展到350家，技工贸总收入达5亿元。各级各类学校3132所，在校学生95.6万人。其中，全日制高等院校2所，在校学生2.5万人。职业教育发达。各类职业技术学校发展到277所，年输出各类技术人才4.5万人。“渭11南技工”是陕西五大职教品牌之一，渭南技术学院成为全国“职教名校”。全市新型农村合作医疗试点工作稳步推进。现有四个县市区的154万农民参加了新型合作医疗保险。全市共有医疗机构324个，从业人员17169人，床位10680张，4个试点县参合农民154万人，参合率86%，医疗条件不断改善。电视和广播综合覆盖率达89.52%和85.52％。渭南体育馆设施良好，曾成功多次举办全国性的体育赛事和全市第十届运动会。华县皮影戏、合阳提线木偶戏、华阴老腔多次出国演出，《五味什字》、《千树万树梨花开》等文艺作品获全国及全省“五个一工程”奖。2006年，全市农民人均纯收入2043元，城镇居民人均可支配收入7451元。2.3城市发展现状渭南中心城区处于渭河冲积平原区，海拔330～500米，地势南高北低，气候温暖，年均气温13.1℃～13.6℃，0℃以上积温4900℃，年降水量520毫米～620毫米，年太阳总辐射118.3～130.9千卡/平方厘米。年均风速1.6米/秒。渭南中心城市历史悠久。自公元360年城池始建至公元1934年间，城市发展局限于氵尤河以东区域。解放初，城区面积仅2平方公里，人口2万有余。陇海铁路通车后城区开始向氵尤河以西区域发展，至七十年代城区已发展至现今的解放路一带，城区面积发展到10平方公里，人口10万人左右，并在现今的市12政府区域形成