中原地产降价潮下的东莞楼市现状分析及应对策略

Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2011本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。降价潮下的东莞楼市现状分析及应对策略东莞中原研究部2014年5月Codeofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,2010一季度经济下行，二季度稳增长抬头？地方政府密集救市托市，房地产行业现危机？人民币贬值预期加剧，房价拐点到来？越来越多开发商加入降价行列，客户在恐慌观望中？行业降温大势已定局，部分开发商资金链断裂？Codeofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,2011降价蔓延信贷收紧楼市降温开发商资金链断裂信贷持续收紧，房贷利率未放松房贷利率上浮直接增加购房成本降价潮从高库存城市向一线城市蔓延降价潮滋生观望抬头，看跌预期被强化楼市降温已成定局光耀地产资金链断裂传闻融创或收购绿城楼市关键词Codeofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,2011外围城市降价分析东莞楼市现状分析东莞降价案例分析宏观形势应对策略Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,2011持续紧缩的货币政策，央行控制流动性，融资环境恶化欧洲经济复苏乏力，国内外贸出口持续萧条Addyourtitleinhere-Yourtextinhere-YourtextinhereAddyourtitleinhere-Yourtextinhere-Yourtextinhere人民币贬值预期加强，国内资产价格承压热钱撤出中国市场预期加强，尤其外资撤出房地产市场经济难题国内经济难题Codeofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,2011新一届政府对经济放缓的容忍度提升，不会大规模刺激经济增长。宏观形势一季度全国GDP同比增长7.4%，经济下行压力明显。2014年一季度全国GDP同比增长7.4%，增速为2012年三季度以来最低。经济增长连续两个季度放缓，下行压力明显。近日习近平明确表态，经济发展要适应新常态，中国经济容忍放缓。这表明中国经济在结构性调整中，政府对经济下滑的容忍度提升。4月规模以上工业增加值回落，经济持续放缓态势。4月规模以上工业增加值同比实际增长8.7%，比3月份回落0.1个百分点。经济增长持续放缓态势，4月中央先后推出减低中小企业税收、增加重点建设项目投资等措施刺激经济增长。政府对经济下滑的容忍度提升，房地产作为支柱产业拉动经济增长的作用在减弱。Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,2011社会融资规模大幅萎缩，货币环境难言宽松，融资环境恶化。宏观形势货币供应量连续放缓，货币环境难见宽松。2014年4月广义货币(M2)余额116.88万亿元，同比增长13.2%。今年来货币供应量连续放缓，一方面是由于央行控制流动性资金，防止资金出逃；另一方面利率市场化下，加剧影子银行的监管清理。新增贷款大幅萎缩，企业面临资金紧缺局面。4月份人民币贷款增加7747亿元，同比少增176亿元，同比减少2.3%。新增贷款连续两个月负增长，信贷需求大幅萎缩，一方面反映经济下行压力大，信贷需求减少，另一方面，货币供应量趋紧，贷款难度加大，融资环境恶化，企业面临着资金紧缺局面。信贷收紧和融资环境的恶化，上半年房地产行业资金紧张的局面难以缓解。Codeofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,2011CPI低位运行和贷款利率高位徘徊，央行有意控制银行体系流动性资金，年内资金偏紧是大概率事件。宏观形势贷款利率高位运行，企业融资成本加大。2014年以来，银行体系流动性资金延续偏紧状态。随着美国退出QE预期加剧，央行有意控制银行体系流动性资金，防止国内资金出逃，年内货币偏紧的资金环境将是大概率事件。贷款利率的高位运行，企业融资成本加大，房地产企业资金压力加大。CPI重回“1”时代，但降准仍是未知数。2014年全国CPI同比上涨1.8%，创18个月新低。CPI低位运行，物价低速增长，意味着信贷需求萎缩，投资需求活跃度降低。尽管CPI低位运行，通胀压力减弱，但央行行长周小川表态，不会采取大规模的刺激，短期内降低存款准备金率成为变数。利率市场化背景下银行资金成本上升，贷款利率高位运行，房地产融资成本加大。Codeofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,2011人民币汇率与房价呈正相关，人民币贬值预期加强，房价或迎来拐点。宏观形势美元强势反弹，人民币贬值预期加剧。随着美国经济的持续复苏，美国退出QE预期加强，热钱正在往外逃。热钱正在撤离新兴国家，人民币贬值预期加剧。随着美联储量化宽松政策的退出，人民币将加速走弱、贬值。人民币汇率与房价呈正相关，房价或迎拐点。根据人民币汇率与房价的关系可知，从2005年人民币升值以来，也是房价连续上升的9年。人民币升值，大量美元进入中国，换成人民币资产，以规避相对的美元贬值。美元流入中国也会吸引部分资金流入房地产市场，人民币升值是过去房价上涨的其中原因之一。随着人民币迎来贬值拐点，热钱流入国内减少，流入房地产的资本市场随之减少，房价将出现下跌。人民币贬值拐点来临，房价也将迎来拐点。Codeofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,2011房地产开发投资连续放缓，企业到位资金增速回落，行业降温态势加剧。宏观形势楼市降温成定局，海外融资大幅缩减，房企资金压力紧张。今年前4月房地产开发投资持续回落，行业降温已成定局。从企业资金到位来看，1-4月房地产企业资金到位跌至今年低谷，尤其是人民币的贬值，房企海外融资成本大幅减少，企业资金愈发紧张。Codeofthisreport|11©CopyrightCentalineGroup,2011央行表态优先满足居民首套房房贷需求，但对楼市影响甚微。宏观形势央行日前召开座谈会上对商业银行提出如下几点要求：①合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求。②科学合理定价，综合考虑财务可持续、风险管理等因素，合理确定首套房贷款利率水平。③提高服务效率，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款。④有效防范信贷风险，严格执行个人住房贷款各项管理规定，加强对住房贷款风险的监测分析。⑤建立信息沟通机制，对社会关注的热点问题，及时给予回应。央行表态商业银行优先满足首套房房贷，但对楼市影响甚微，首先央行一直以来都支持首套房房贷需求，政策原则不变，只是审核更加宽松。其次，利率市场化的推进，银行贷款额度紧张，资本运营成本提升，银行大幅降低房贷利率的可能性小；再是房贷业务利润空间缩小，银行更倾向将资金投向小微企业。综合上述，整体对楼市影响有限，十分甚微。Codeofthisreport|12©CopyrightCentalineGroup,2011限购放松（广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左户籍居民可在南宁购房）南宁安徽铜陵促进房地产健康发展（从财税政策、公积金贷款政策等方面对买房人给予政策及资金支持，还放宽了对开发商的资金监管）宁波杭州萧山区无锡郑州口传放松限购考核购房者房产审核由户籍所在地和拟购房所在地两地核查为一地核查无锡购房入户放松下调土地竞买金在够地保证金为出让地价的10%保持不变以外，设置了1000万元的上限个人住房置业贷款政策放宽（住房置业政策性担保机构提供担保，贷款人可以增加借款人的贷款比例，增加贷款年限或者适用优惠贷款利率）救市城市二三线城市多地政策放松，地方政府救市意图明显。宏观形势政府救市原因：其一，两会中央强调分类调控，地方政府被赋予更多权限和更大空间，给予放松政策的信心。其二，经济下行压力增大，房地产承担稳增长重任。其三，楼市降温大局已定，房地产税收大幅减少，影响政府财政收入。自2014年5月1日起，在无锡市范围购买成套商品住宅(含二手房)、户均建筑面积达60平㎡以上，且在该市有稳定工作的人员，准予本人、配偶和未成年子女来锡落户。Codeofthisreport|13©CopyrightCentalineGroup,2011小结•新一届政府对经济放缓的容忍度提升，房地产拉动经济增长的作用在不断减弱；•中央防止银行体系资金往外流，有意控制货币供应量，各行各业的资金呈现偏紧状态；•CPI低位运行，通胀压力大大减弱，但中央不会采取大规模的货币政策刺激经济，降准预期被弱化；•信贷收紧下，贷款利率高位运行，融资环境恶化，房地产融资成本增加，加剧房企资金链紧张格局；•稳经济增长下，地方政府频繁放松调控政策，救市意图明显；•房地产开发投资连续放缓，行业降温态势加剧；•人民币贬值预期加强，房价或迎来新拐点；Codeofthisreport|14©CopyrightCentalineGroup,2011外围城市降价分析东莞楼市现状分析东莞降价案例分析宏观形势应对策略Codeofthisreport|15©CopyrightCentalineGroup,2011降价风潮从高库存城市向一二线等城市蔓延，越来越多城市加入降价行列。香港杭州长沙常州北京上海广州深圳降价城市成都南京降价城市沈阳无锡Codeofthisreport|16©CopyrightCentalineGroup,2010直降暗降低价特价房林肯公园（预售36000，实际销售32000）绿地壹中心（85折）美林公馆（67折）。。。水木丹华（暗降3000元/㎡）鸿威的森林（暗降3000元/㎡）富通V都会（暗降2000元/㎡）。。。万科公园里（91折）首创新悦都（81折）万科橙（88折）。。。金大元御珑公园（特价房7.2折）万科峯境（20套特价房）万科东荟城（优惠单位）。。。淡市下开发商采取多种降价方式出货，市场进入价格调整阶段。降价方式开发商在高库存的压力下纷纷走降价跑量的路线，目前市场上的项目主要以直降、暗降、低价入市、特价房为主要形式。淡市下，开发商采取多种降价方式出货，让利是给予较大的诚意，其中不乏品牌开发商的标杆项目。Codeofthisreport|17©CopyrightCentalineGroup,2011万科绿地绿城雅居乐九龙仓中海成都：雅居乐星河湾代表项目杭州：九龙仓君玺常州：九龙仓年华里代表项目北京：万科橙杭州：万科钱塘府广州：万科东荟城成都：万科金色乐府代表项目南京：中海凤凰熙岸杭州：中海御道路一号代表项目上海：绿地壹中心代表项目杭州：绿城兰园代表项目降价房企降价企业大型品牌房企在全国多个城市启动降价，越来越多开发商跟风降价。万科、绿地、雅居乐等品牌开发商已经率先调整价格策略，在多个城市启动降价策略。大型房企对市场关注更为敏感，能及时采取应对策略，预计后市将会由品牌房企拉开降价潮序幕，更多房企加入降价行列。信贷收紧和开发商资金链趋紧，成为降价的重要因素•信贷收紧，贷款融资难，开发商资金压力紧张；•部分城市库存高位运行，开发商去库存压力重重；•楼市大幅降温，开发商销售不理想；•降价风潮蔓延，消费者观望情绪浓厚，产生看跌心理；•部分项目前期价格定位虚高，脱离购买力，价格进行修正回归；•人民币持续贬值，开发商海外融资成本加大；个人房贷利率上浮，购房成本上升融资环境恶化，开发资金压力紧张降价原因分析Codeofthisreport|19©CopyrightCentalineGroup,2011外围城市降价分析东莞楼市现状分析东莞降价案例分析宏观形势应对策略Codeofthisreport|20©CopyrightCentalineGroup,2011东莞楼市现状全国多个城市成交下滑显著，东莞楼市跟随大势降温同样明显。全国多个城市成交下滑显著，东莞随大势降温。2014年前四个月全国多个城市成交量下滑显著，整体楼市明显降温。东莞前四个月楼市成交137.53