世联-苏州天地源定位与物业发展建议-183页

上海世联天地源项目组谨呈：上海天地源企业有限公司天地源·苏州项目定位及物业发展建议上海世联二00六年一月十九日上海世联天地源项目组主要内容一、项目的战略选择二、项目的整体定位三、启动区与物业发展建议研究思路市场竞争市场竞争1.市场总体分析2.区域市场分析3.细分市场分析项目微观界定项目微观界定1.企业目标2.取地成本3.限制条件战略选择战略选择1.豪宅路线2.中间路线3.其他项目宏观界定项目宏观界定1.城市背景2.园区背景宏观界定宏观界定微观界定微观界定本项目发展战略本项目发展战略项目界定宏观城市背景城市背景园区背景园区背景城市背景城市背景上海世联天地源项目组苏州，位于长三角经济核心上海辐射圈的第一站，是长三角最具增长潜力和发展前景的区域苏州位于长江三角洲经济发展的核心地带，是围绕上海经济增长极所产生的经济空间扩散的第一圈层，发展潜力强；发达的高速公路及轨道交通网络，使得苏州与长三角其他城市圈紧密相连；苏锡常都市圈是江苏省经济发展的先导地区和创新中心。上海苏州无锡湖州上海世联天地源项目组长三角城际轨道交通网建成后，铁路运输分工将更加合理和细化，实行客货分线；长三角城际轨道交通将全部是快速客运专线，主要开行江浙沪地区城市密集地区城际间的中短途快速旅客列车，兼顾借道开行的跨区域长途快速旅客列车；既有的沪宁、沪杭、杭甬线将以货车为主，同时开行少量的普速中长途直通；2010年将建成南京-镇江-常州-无锡-苏州-上海城际轨道交通线，届时苏州轻轨将直通浦东，运行时间半小时以内，三分钟一班（相应规划获国务院原则批准）。城际轨道交通的建设加速了长三角各城市间的联系，长三角都市圈日渐形成长三角城际轨道交通的发展目标：建设以上海为中心，沪宁、沪杭(甬)为两翼的城际轨道交通主构架，覆盖区域内主要城市，基本形成以上海、南京、杭州为中心的1至2小时都市圈。长三角城际轨道交通的功能定位：运送城际旅客和区域性快速运输专网，实行公交化运行，运行时速在250公里到300公里之间城际交通规划已通过审批。2005年3月，国务院常务会议审议并原则通过《环渤海京津冀地区、长江三角洲地区、珠江三角洲地区城际轨道交通网规划》(2005年——2020年)。上海世联天地源项目组2004年长三角城市GDP排位02000400060008000上海苏州无锡南京宁波杭州常州GDP（亿元）苏州城市经济地位：长三角城市圈中，苏州GDP总值仅次于上海苏州在长三角的经济地位仅次于上海，在全国大中城市中则名列第五。苏州经济的迅猛发展，提高了城市居民的收入，使其住宅消费能力大幅度提高，给苏州房地产业带来了巨大的商机。苏州正逐渐被上海并入“大上海”商业圈数据来源:苏州统计信息公众网3450，比上年增长17.6％上海世联天地源项目组苏州城市居民的生活水平：苏州房地产发展具备良好经济基础苏州人均可支配收入稳步提高2004年苏州位居江苏省首位，长三角城市人均可支配收入排名第六居住支出增长较快至05年11月，05年苏州人均居住支出1103.25元，同比增长25％城市人均可支配收入情况900010000110001200013000140001500001年02年03年04年元/年江苏长三角主要城市人均可支配收入0200040006000800010000人均可支配收入苏州无锡市常州市南京南通市镇江市数据来源:苏州统计信息公众网项目界定宏观园区背景园区背景城市背景城市背景上海世联天地源项目组苏州城市格局：一体两翼工业园区已成为苏州最重要的发展极老城区老城区工业园区工业园区苏州工业园区是中国和新加坡两国政府的重要合作项目，行政区域面积288平方公里，下辖三个镇，户籍人口25万，其中，中新合作开发区规划面积70平方公里。目标：把苏州工业园区建设成为具有国际竞争力的高科技工业园区和现代化、园林化、国际化的新城区工业园区——“洋苏州”高水准的基础设施高质量的投资项目经过十几年的开发，苏州工业园区已经成为了国内开发速度较快、协调发展较好、竞争力较强的开发区之一新区新区上海世联天地源项目组苏州城市未来发展方向：苏州工业园区成为苏州城市增长未来动力源园区GDP绝对值增长情况11.312.019.620.750.374.4120.5180.2251.7365.0502.7010020030040050060094年95年96年97年98年99年00年01年02年03年04年园区GDP对苏州GDP贡献的逐年增长（单位：亿元）2001年2002年2003年2004年园区GDP180.2251.7365502.7全市GDP1760208028023450园区占全市的比例10.24%12.10%13.03%14.57%数据来源:《苏州统计信息公众网》上海世联天地源项目组苏州工业园区定位：12年发展历程国际一流的新兴高科技产业园区企业总数：8,500家世界500强：46家就业人口：299,546人合作区就业人口：158,264人专业技术人员：184,092人（数据统计至2005年9月)出口加工区信息产业园高等教育区现代物流园国防科技园中央商贸区数据来源:苏州统计信息公众网上海世联天地源项目组新加坡主导园区规划三大聚集理念：产业聚集居住聚集商业聚集产业聚集区（已建成出口加工区）产业聚集区（规划中信息产业区）高教区产业区居住区商业区采用国际产业园区规划理念：三大聚集理念独立的城市格局渐成气候上海世联天地源项目组园区的城市化进程成为必然趋势连接苏州城区的城市轨道交通是加速器苏州轨道交通的总长将达到360公里，其中核心市区范围内245公里，整个轨道交通工程由一条环线、东西向和南北向各一条骨架线共3条市域线、2条市区地铁线和6条有轨电车辅助线组成年内将开工建设轨道交通一号线，即轻轨一号线。轻轨一号线是一条东西向的轨道交通线，起于灵山天路，穿过苏州新区、工业园区，止于金鸡湖西岸，全长约18公里苏州轨道交通规划未发生变化。目前苏州轨道交通规划正处于报国务院审批阶段，审批结果日期尚未确定。报批方案中轨道1号线线路和时间均未发生变化，拟定于2010年全线通车。——苏州市规划局项目界定宏观园区房地产市场园区房地产市场上海世联天地源项目组03年以来，苏州房地产迅猛发展，成为长三角乃至全国竞争最激烈的市场之一数据来源:《苏州统计信息公众网》城市品味提高住宅消费能力提高城市基础设施改造房地产市场持续增涨代表项目03年同比增长04年同比增长05年（至11月）同比增长房地产开发投资177.94亿元65.8％334.32亿元87.9％361.7亿元35.1％商品房开工面积2,576万平75.6％3,843.9万平44.4％————商品房竣工面积779.2万平39.6％1,129.1万平50.6％————商品住宅销售额122.9亿元25.3％198.17亿元43％163.4亿元39％商品住宅销售面积498.99万平4％633.79万平19.5％455.92万平25.9％均价3,058元/平34.1％4,000元/平31％3582元/平－10.5％招拍挂土地1,651万平596宗1,561万平375宗————上海世联天地源项目组苏州房地产市场格局：以古城区为核心，呈四射状发展相城区高新区吴中区工业园区上海世联天地源项目组园区土地供应量较为集中，竞争最为激烈吴中区是04年土地供应最大的区域；园区仍然保持了较大的土地供应量，但增幅较03年明显趋缓；古城区土地供应较03年大幅下降，为苏州04年土地供应最少的区域；相城区近年来房地产市场发展平稳，土地供应也逐年稳步增长；2002年以来，新区土地供应量较小，04年比03年略有下降。050000010000001500000200000025000003000000古城区园区新区吴中区相城区2002年2003年2004年02-04各区域年度土地供应量比较上海世联天地源项目组数据来源:苏州统计信息公众网目前园区形成两大地产板块——成熟的湖西板块与开发中的湖东板块湖西湖东本案湖东远期规划市区上海世联天地源项目组湖东加速表征一：行政中心的东迁园区的中心和重心开始向从湖西转移到湖东行政中心的东迁：行政中心的东移计划05年年底实现（建屋大厦这个首个启用的商务楼除外）园区管委会所在的现代大厦05年年底投入使用园区公安、检察院、法院办公楼在05年四季度投入使用人力市场、房产市场所在的市场大厦建设进展顺利，将在06年投入使用行政中心的东移计划表明了政府大力开发湖东的信心和决心上海世联天地源项目组湖东加速表征二：五大集中商业的规划现代、全面、高品质的商业圈正在成型园区商业总规划达70万平米现代广场、金鸡湖广场等大型商业设施目前已初具形态，首个落户现代广场的主题餐厅墨西哥餐厅已顺利开张金鸡湖商业广场在迎来了韩国休闲娱乐城后又将有日本最大的百货公司“三越百货”、全国知名家居企业“百强家居”等加盟联丰商业广场——苏州目前规模最大的商业中心。建面10万平，四大主题商铺，2.6万平的世纪联华大卖场已经正式营业国际展览中心现代休闲广场金鸡湖商业广场湖东邻里中心联丰商业广场上海世联天地源项目组湖东加速表征三：湖东商务区的建成增加金融、会展、商务等城市功能“建成苏州CBD”是园区服务业发展的重要目标之一该区在金鸡湖湖西、湖东3平方公里规划建设了1000万平方米的商业设施，重点发展金融、证券、中介机构、地区销售总部、商务楼、宾馆、大型百货超市等商业形态湖东商务区的规划面积约为2平方公里，重点发展以高档商业购物中心、百货商场、时尚精品、星级宾馆和大型餐饮为主的商业街区、文化产业街区和国际会展街区。上海世联天地源项目组湖东加速表征四：独墅湖高教区的启动苏州的高科技人才、高等教育和高校科技研发中心独墅湖高教区规划图总占地面积10平方公里其中：3平方公里辟为研究生教育基地吸引8到10所国内外著名大学在城内设立研究生院或分支机构，主要从事研究生教育3平方公里建设创业园地吸引研发机构，探索创新人才培养模式以及产、学、研一体化新机制2平方公里为苏州大学的新校区建设苏大理工学院其余建设教学科研和生活服务配套设施规划目标：至2010年底，全面完成高教区开发建设，吸引知名教育机构不少于10家、研发机构100家，在校生规模达到50,000人;现状：苏州独墅湖高教区内现已有中科大、西安交大、南京大学、复旦大学、人民大学、苏州大学、新加坡国立大学、香港大学思培职业培训学院、东方电影艺术学院（筹）、华师大等设立的教育单位，已有12,000名学生在高教区内学习上海世联天地源项目组园区特有的公积金政策专款专用，有效降低置业门槛政策背景：苏州园区借鉴新加坡的经验，实施与区外不同的公积金管理政策。公积金的提取基数严格按照员工的实际工资收入核算，且公积金的提取比例要高于区外，园区的公积金政策为其会员在园区购房提供了有力支撑。公积金住房保障的内容（一）按规定动用公积金普通专户存款支付购房款；（二）按规定动用公积金普通专户存款按月摊还银行贷款；（三）按规定动用公积金普通专户存款用于房租补贴。——『《苏州工业园区公积金管理暂行办法》』首付＋月供的公积金住房优惠有效降低了购房门槛上海世联天地源项目组园区公积金持有状况21.8万人累计持有者至2005年9月底园区参加公积金人数累计218,420人，持有人数逐月上升2004年至今年5月份其中平均每月新增7104名2004年4月、5月、7月及8月4个月当月参加公积金超过1万人数据来源：www.sipac.gov.cn工业园区参加公积金人数统计0500001000001500002000002004年1月2004年5月2004年9月2005年1月2005年5月参加公积金人数累计优厚的公积金政策使园区利用低总价、高附加值、风险相对较小的产品变现公积金的人数激增，对本项目利好上海世联天地源项目组园区市场小结——经济增长极园区经济的快速增长使园区成为苏州新的增长极；城市化进程政府的积极主导加快园区的城市化进程；城市公共资源渐丰湖东四大加速表征展现日渐丰富地城市公共资源；