中山市XXXX年6月房地产市场月报

中山市2010年6月市场研究报告营销部市场研究组2010-07-03目录————————————————————————————————————————2第一部分本月房地产市场动态1.1、中央房产政策动向1.2、金融体系政策1.3、标杆房地产企业动态第二部分中山整体楼市分析2.1、市政规划2.2、房地产交易情况2.3、楼市动态及简评2.4、广告投放分析2.5、新盘推介第三部分公司项目周边市场分析3.1、美林假日项目周边区域分析3.2、金逸豪廷周边区域分析第四部分市场预警第一部分本月房地产市场动态————————————————————————————————————————3一、中央政府三部委发文明确个人房贷二套房认定标准2010.6.4住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知规定，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。解读：异地有房产者“认房难”。因为房管局房屋登记信息系统不完善和异地查询难的问题，房管局的“认房”一般也只能在“拟购房所在地房屋登记信息系统中”进行查询，异地买房则很难查询到，这将导致二套房认定仍然存在难处。如果购房者在异地购房并且全额付款，则在银行的征信系统中则没有相关贷款登记，而房管局又无法查询到其异地购房情况，则买房者仍能“钻空子”。在此次的二套房认定标准中，明确了以“家庭成员”为单位的“认房又认贷”标准。其中也明晰了“家庭成员”范围认定：包括借款人、配偶及未成年子女。下列几种情形界定为二套房认定标准：１、父母有房，以未成年子女名义再购房。２、未成年时名下有房，成年再贷款购房。３、曾全额买房，再次贷款买房。４、婚前一方贷款购房，婚后另一方贷款购房。５、非本地居民购房，不能提供1年以上社保证明等。住建部等七部门发文加快发展公租房2010.6.12由住房城乡建设部等7部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》12日正式对外发布，旨在解决中国城市中等偏低收入家庭住房困难。解读：《指导意见》指出，近年来，一些中等偏下收入住房困难家庭无力通过市场租赁或购买住房的问题比较突出。同时，随着城镇化快速推进，新职工的阶段性住房支付能力不足矛盾日益显现，外来务工人员居住条件也亟需改善。该《指导意见》旨在解决中国城市中等偏低收入家庭住房困难，特别是针对像北京、上海、广州、重庆、深圳等国内一线城市对外来务工人员“夹心层”起到的作用尤为明显，是国家最新力推的保障性住房方针，针对以上一线城市，公租房将是房地产开发的主力军。中山市非商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，各镇区都有大量本地出租屋供应配套这类群体，中山市现阶段不缺廉租房，该《指导意见》对于本地房地产行业的整体发展不起明显阻碍作用。————————————————————————————————————————4二、金融体系国家税务总局：五类高收入者加强个税征收(南方都市报2010.6.10)为强化税收征管，充分发挥税收在收入分配中的调节作用，税务总局于近日下发通知，要求进一步加强高收入者个人所得税征收管理，并锁定了五类重点加强征管的项目：财产转让所得、利息所得、股息所得、红利所得、经营所得。“目前，房产税、遗产税都还没有开征，个人所得税方面，高收入者也可以通过很多方式达到逃税、避税的目的。因此，越富的人积累得越多，税收杠杆的调节作用没有得到体现。”———中央党校教授周天勇，长期从事收入分配研究解读：加强五类高收入者的个税在一定程度起到调节贫富群体间的杠杆平衡作用。其中涉及到加强房屋转让所得税管理方面将对部分投资性购房者产生抑制心理，令整体楼市趋于刚性需求的供求关系。对于真正高收入者来说，个税的提高只是减少一丁点收入而已，并且高收入者逃税、避税能力强，真正税收杠杆调节作用不明显。公积金贷款：二次贷款利率仍为3.87%，较同类型二次商业贷款利率低四成(中山日报6.25)据市住房公积金管理中心的有关负责人介绍，在房贷新政出台后，他们在首付比例上亦同样根据国家要求做出了相对的调整。其中，最受广大购房者关注的二套房首付比例与普通商业贷款一样，由原来的40%提高到50%，但公积金贷款利率未作调整。解读：在商业银行对“二套房”放贷要求越来越严格的情况下，公积金贷款优势凸显。而住房公积金贷款受二套房贷限制政策影响较小，仅首付提至5成，贷款利率不上浮，相比商业贷款可节省大量利息支出。对于首次置业的贷款者而言，若然购买的是90平方米以下的房屋，首付理应不低于20%；90平方米以上的房屋，首付理应不低于30%，两者的利率同为3.87%。相比起商业贷款而言（首次5.31%、二次6.53%），公积金在利率上的优惠确实要相当吸引，可以节省很大一笔利息支出。三、标杆房企保利集团低调降价万科称将“顺应趋势”(上海证券报2010.6.4)以保利叶上海为例，目前这个位于上海宝山的区域大盘开盘均价基本在1.4万-1.7万元/平方米之间。但根据此前销售纪录，保利叶上海在今年2、3月份的成交均价分别达到1.76万元————————————————————————————————————————5和1.82万元/平方米。一些开发商通过赠送面积的扩大来实现变相降价。“比如保利叶上海之前均价17000多元，一般房型送不到10平方米。目前赠送面积最高可达35平方米。”薛建雄介绍，如果这些面积都来分摊价格，那么保利叶上海的房价已经基本降至去年10月的水平。解读：未来上海等地会有更多楼盘跟进降价，如果上海房产税开征，市场会在去年年底的价格基础上再下降10％至20％。绿地41城市项目全线优惠开发商促销大潮启动(上海证券报2010.6.10)上海地产“老大”绿地集团宣布从昨天起开展优惠月活动，促销范围遍布其在全国41个城市的全部项目。截至6月底，公司旗下在售100多个楼盘，将实施买房免物业管理费、买房送家电补贴，以及买房送购房契税三重措施。虽然“名义”各有不同，但部分楼盘按照优惠折扣计算下来，最高可达8折左右。第二部分中山整体楼市分析一、市政规划珠中江工商部门签署合作框架协议，企业工商年检三地互认。（中山日报6.5）共同支持和落实三地工商年检、验照以及准入结果互认等工作，营造优良的市场准入和经营环境。除此之外，协议明确提出，建立消费争议异地投诉处理“绿色通道”，优先受理和转办异地消费者的申诉举报。小组观点：珠中江三地同城化日趋明朗，除了去年实施的三地过境车辆收费年票互认、前段时间的三地公交IC刷卡系统互认、最新实施的企业工商年检三地互认外，未来还将探讨实施中山、珠海、江门三地通信互联互认、14条断头路的互接等问题。日后逐一签署的合作框架协议很方便三地普罗百姓，推高房地产行业建设发展。旧岐江公路横栏段我市拟投3亿改造。（中山日报6.7）旧岐江公路属于S268省道的一部分，总长度37公里，于1990年7月建成通车，道路现状为两车道。经过近20年的使用，该路段路面结构已经接近原路面结构设计使用年限。“改造计划是定下来了，但具体方案尚未形成，目前正在抓紧做前期工作。”市交通局副局长陆德华说。050路公交拟延伸至沙朗(美林假日)。（中山日报6.15）————————————————————————————————————————6原38路公交一分为二的050路公交“新中医院—博爱医院”将调整为“沙朗（美林假日）—博爱医院”，主要是为配合新中医院将投入使用，满足西区沙朗一带乘客的出行需求。根据调整计划，050路将增加沙朗（美林假日）、金叶豪苑·金叶市场、沙朗市场、西区医院、蔬菜批发市场、创世纪汽车公司、新中医院路口、翠景湾、翠景文化中心、小商品市场、富洲酒店等共12个站，减少星晨广场、狮滘口桥、奥理德眼科医院等共3个站。同样实行无人售票，上车2元/人次。小组观点：050路公交线路的调整对于我司项目起到的影响不言而喻，除了美林假日多了一条公共交通设施支持外，还是众多业主出行便利的一种基本生活需求途径。三市聚首谋“四年大发展”，再签三个合作协议加强重点领域合作。（中山日报6.19）三市签署了《珠中江2010年共同推动重大交通能源项目框架协议》和《珠中江区域人才服务体系建设协议》，三市发展和改革局与省社科院宏观经济研究所签署了《珠中江区域紧密合作规划编制合同书》。通信同城化正在“攻坚”阶段。通过“国家火炬计划特色产业基地”评审，南区电梯基地将升国家级（中山日报6.21）南区的中山市电梯特色产业基地规划占地面积5000亩，目前集聚了以蒂森电梯、三菱电梯两大世界500强企业为龙头的整梯及配套企业30多家，产品除在国内销售外，还出口欧美、东亚、中东和南非等市场。2005年11月，基地被广东省科技厅批准成为广东省火炬计划唯一一个电梯特色产业基地。预测中山市电梯产业产值将继续保持20%以上的速度增长，规模以上电梯企业总产值2012年将达到110亿元，2020年达到295亿元。珠海将建香海路接通珠中断头路坦洲再现机遇。（南方都市报6.22）珠海市规划建设的香海路(香洲———海泉湾)，在中山境内正是取道位于坦洲的加九线，假如香海路按照目前规划的线位开工建成，也等于打通了中山与珠海之间的一条断头路，中山通过香海路与高栏港高速相连，也可以更方便去到珠海的深水港高栏港。小组观点：珠海新建规划的主干道都需要借道中山，这表明在珠中江合作框架下的三地寻同发展的大局环境下所产生的城建运动。日后珠海香海路的开通一方面缩短珠海市区至镇区的距离，另一方面将毗邻香洲的坦洲镇被动性带入珠海城市版图快速扩张的经济圈中，珠海的城市发展早就离不开坦洲镇，坦洲镇目前已经融入珠海15分钟生活圈，香海路的建设将进一步刺激坦洲镇的房地产市场。古镇拟建全球灯饰总店。（中山日报6.23）古镇计划引入战略投资者，共同开发建设30万平方米的古镇灯饰城全球总店。它的目标是成为全球最大的灯饰品牌展贸中心，并以此为样板店，未来5年内在全国主要大城市建设20-30————————————————————————————————————————7家古镇灯饰连锁店。五年后初显的规模是：300家企业总部和研发设计机构入驻、容纳600家企业开设品牌旗舰展示中心、年采购额80亿元、年税收5亿元、为4万人提供就业机会、为2万人才提供居住空间。这将是一个新灯都、新产业、新经济。105国道南段大修7月进入沥青摊铺阶段。（南方都市报6.23）工程在6月底约能完成总工程量的15%，从七月开始主要是以沥青路面摊铺为主，届时各标段将会分段半幅封闭道路摊铺沥青，同时完成一段路面就开放一段交通，保证按合同要求在今年9月30日前完成工程任务。年内开通3条快速公交，均为K字头，分别由城区开往古镇、坦洲、小榄。（南方都市报6.23）●K13路：初步定价全程6元首末站：小榄城区客运中心-富华车站途经主干道：105国道沙朗至小榄段开通时间：近期●K01路：初步定价全程8元首末站：城南客运站-古镇海洲市场途经主干道：城南路、新岐江公路、东兴大道开通时间：10月份之后●K11路：初步定价全程8元首末站：中山汽车总站-上冲检查站途经主干道：富华道、105国道沙朗至古鹤段、谷都大道开通时间：9月份之后小组观点：快速公交的投入将大大缩短中山中心城区至北部、南部各主要经济重镇的距离、省却不必要的等待时间，能为以上各镇区具有消费能力的居民提供一种便捷的快速公交出行方式，便于各主要经济重镇居民向中心城区形成一种集聚之势。广珠西线二期25日11时通车。（南方都市报6.25）结束西北部镇区无高速历史。中山市境内此前一共有三条高速，其中中江高速和西部沿海高速都是东西走向，唯一南北走向的京珠高速则位于中山市的东边。据了解，中山市西北部集中有多个经济强镇，但一直以来却没有高速公路途经该区域，特别是南头、东凤等镇区长期接受北部佛山的产业辐射，但两地之间却只能靠一条105国道联系，致使105国道常年堵车。广珠西线一二期共设南丫、石洲、碧江、三洲、顺德、容桂、南头、东阜、东升9个收费站，中山市民如果从东升上