世联XXXX年廊坊综合体项目定位与物业发展建议报告

版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。廊坊_综合体项目定位与物业发展建议报告谨呈:SB地产本报告是严格保密的。报告目录Part1.Part2.Part3.本体条件与属性界定开发目标及问题梳理宏观经济及区域发展研究Part5.Part6.项目整体定位与发展策略项目规划及物业发展建议Part4.案例研究及借鉴Part7.经济测算Part8.各物业市场研究宏观研究3宏观。廊坊宏观经济发展状况？京哈京沈京津塘京开京承0.5小时交通圈廊坊固安香河燕郊大厂1小时交通圈城市概括：廊坊市位于河北省中部偏东，北临首都北京，东与天津交界。享有“京津走廊明珠”和“联京津之廊，环渤海之坊”的美誉。城市定位：京津冀城镇群重要区域中心城市；承接京津城市部分职能，以发展高新技术产业和现代化服务业为主的生态宜居名城.城市发展利好：便捷的立体交通体系：市区距离北京和天津中心区分别为40公里和60公里，1个小时可达首都国际机场、天津国际机场和天津新港。京津冀经济联合圈轴心：京津冀都市圈是我国北部沿海地区经济基础最好，发展最快的区域之一，廊坊处于京津冀经济联合圈的轴心位置，具有良好的经济发展前景。廊坊北京天津廊坊位处都市圈京津都市发展轴之上，对外交通便捷发达，发展区位优势明显，未来将加大与北京及天津的联系城市概括廊坊市GDP总量以平均12%以上的以上的速度逐年递增，人均GDP保持快速增长，729.9883.91061.51160.41331.115.0%15.2%11.8%10.8%12.5%02004006008001000120014002006年2007年2008年2009年2010年0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%GDP(亿元)GDP增长率(%)183272190325999281523222515.0%19.5%18.7%8.3%14.5%050001000015000200002500030000350002006年2007年2008年2009年2010年0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%人均GDP(元)人均GDP增长率(%)2006~2010年，廊坊全市GDP呈高速增长趋势，年增长率均在10%以上，高于全国平均水平。2010年，廊坊市人均GDP为32225元（约合4760美元），同期增长14.5%，由高速发展期进入平稳发展期。廊坊市GDP及增长率廊坊市人均GDP及增长率GDP增幅4%4~5%5~8%8%2010年房地产发展周期萎缩停滞稳定发展高速发展12.5%人均GDP0~800$800~4000$4000~8000$8000~20000$2010年房地产发展速度启动期高速发展期平稳发展期减缓发展期4760$城市经济2006－2010年廊坊市全市三产情况15141211.911.855.955.756.653.953.529.530.231.134.234.70%20%40%60%80%100%20062007200820092010第一产业第二产业第三产业廊坊市以二产为主导，产业结构不断优化，以现代服务业为代表的第三产业发展迅速，全市财富人群不断增加，广阳区以三产为主且比重不断攀升，财富集聚明显2010年，第一产业增加值157.4亿元，增长2.2%；第二产业增加值712.3亿元，增长13.5%；第三产业增加值461.4亿元，增长14.0%。廊坊市经济结构中，第二产业尤其是工业依然是经济的主导力量，2010年规模以上工业实现增加值451．5亿元，增长16．9％。2006年以来，第一产业和第二产业比重呈整体下降趋势，第三产业发展加快，在增加值构成中所占的比重呈现稳步上升趋势。“十一五”时期，第三产业增加值年均增长17.4%，比“十五”年均增速提高5.5个百分点。对经济增长的贡献率为39.3%。到2010年底，广阳区三次产业比重由2007年21.3：28：50.7调整到9.3：35.1：55.6，增加值由16.7亿元上升至61亿；民营经济实体单位发展到2.4万家。高新技术产业现代服务业电子设备及元器件生产电子信息科研及服务软件开发现代物流业会展经济服务外包业特色休闲旅游业……其他产业经济增长点产业结构廊坊市（含香河、固安等县）总面积6429平方公里。总人口413.07万人，其中城镇人口达到198.27万人左右。廊坊市区建成区面积54平方千米。广阳区人口41万，安次区人口37万，开发区人口8万，市区人口约86万人口。廊坊市人口出生率处于河北省最低，而人口增长速度处于河北省最高水平。人口增长快速的原因主要在于城市建设力度大幅提升，导致京津等地外溢人口大量进驻。廊坊自1989年建市以来，从北京的农产品基地到环渤海地区的明星城市，人口结构已从过去的以“就地转移”为主变为以“异地转移”为主。据统计，2008年全市暂住人口（一个月以上）为14.06万人，占全市总人口的7.01%，比1990年增长了3.3倍，比2000年增长1.4倍。根据廊坊市城市发展目标，2020年广阳区将成为一个以移民为主体的百万人囗城市。廊坊的人口结构已从过去的以“就地转移”为主变为以“异地转移”为主，同时广阳区人口比重增大，属于城市核心区域廊坊城镇人口增长率（万人/年）2.854.362.4800.511.522.533.544.551990--2000年2000--2005年2006--2008年城镇人口增长率（万人/年）人口分析财富人群数量非常庞大财富多聚集于管道局管理层、下县私企老板等处于财富顶层；城区个体业者、公务员及企业中层管理人员处于财富中层。管道局相关、IT、金融、会展、商务服务等收入水平最为突出。管道局直属员工约2万人，政府企事业机关单位、公务员等约13万人，开发区1300多家企业，中高层管理人员约1.5万人。05000100001500020000250003000035000400004500050000农、林、牧、渔业采矿业制造业电力、燃气及水的生产和供应业建筑业交通运输业、仓储和邮政业信息传输、计算机服务和软件业批发和零售业住宿和餐饮业金融业房地产业租赁和商务服务业科学研究、技术服务和地质勘查业水利、环境和公共设施管理业居民服务和其他服务业教育卫生、社会保障和社会福利业文化、体育和娱乐业公共管理和社会组织2010年廊坊市分行业平均工资累计对比廊坊财富人群数量庞大，财富多集中于管道局管理层、私企业主和政府高官财富结构普通职工、工薪阶层等普通公务员、企事业人员政府基层干部、大型企业中层、生意人、管道局员工、回迁户私企业主，企业高层（管道局、房地产）政府权力部门高官一轴：即南北绿色步行轴，北至廊坊尖塔区域南到廊坊龙河次中心区，其中，廊坊火车站南北广场至广阳道是一轴的核心组成部分，是发展特色商贸、文化交流、生态居住、游玩休憩的最佳区域。一廊：即京沪高铁景观生态廊，这是依托高铁线路及铁路两侧防护绿地构成城市特殊的生态廊道。两环：即环城水系景观带、环城奥林匹克公园。八中心：即市民广场、商业中心、休闲中心、体育中心、交通枢纽中心、商务中心、会展中心、龙河次中心，八大中心的布局奠定了廊坊未来发展的主框架、城市结构从模糊到清晰。文化休闲中心体育中心会展中心市民广场周各庄商务区城市商业中心区交通枢纽中心光明商务区龙河次中心廊坊城市新框架：“一轴一廊两环八中心”，本项目东侧临环城水系景观带的重要组成部分八干渠，未来将形成项目独特的水景资源城市规划空间布局：三点组团市区服务密集生产区，即通过发展现代服务业，形成财富流通中心和城市的决策、管理与指挥中心；开发区的资本密集生产区，即以高新技术产业为主导，形成财富的创造中心；万庄的知识密集生产中心，即以万庄为主体，结合清华科技园，通过建立科研、高新技术产业化与风险金融一体化模式，形成廊坊市社会经济发展的动力中心。此外，结合龙河的改造与开发，聚集艺术产业，形成廊坊市的艺术之城；城市定位：京津之间的新兴城市，高新技术产业和现代制造业基地，园林式、生态型、宜居名城。廊坊市整体布局呈现三点组团模式，各个组团功能相对明确，本项目所在市区服务密集区，重点发展现代生活服务行业，未来将以居住生活为主广阳区安次区整体规划廊坊市区房地产投资额30.8327.1198.930204060801001202008年2009年2010年单位：亿元460.1685.99261279.790914.3%18.0%23.7%19.4%27.4%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%0500100015002006年2007年2008年2009年2010年全市固定资产投资（亿元）房地产开发投资（亿元）房地产开发投资/全市固定资产投资2010年廊坊市市区房地产投资总金额为98.93亿元，同比大幅攀升264.92%；房地产投资占固定资产投资比例不断增加，显示房地产市场利好；09年廊坊固定资产投资为1279.7亿元，房地产开发投资占19.4%，受经济危机影响，占比下降1.2个百分点；2010年廊坊市人均GDP为32225元（约合4760美元）：廊坊市房地产产业处于快速增长阶段，发展快速平稳，以质量为主，数量与质量并重房地产发展阶段与人均GDP关系国际通用衡量标准发展阶段启动期发展期快速增长期稳定发展期人均GDP（美元）1000～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型平稳发展以数量为主，数量与质量并重快速发展以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型固定资产投资和房地产开放投资快速增长，为房地产行业的快速发展奠定基础房地产投资廊坊全市固定资产投资及房地产投资额走势图区域土地编号地块位置占地面积（平米）土地面积（亩）出让年限容积率建筑面积（㎡）竞得企业安次区2011-10西环路以西，金光道以南63600.3295.4702127200.6廊坊市康城房地产开发有限公司2011-11西环路以西，金光道以北100600.5150.9702201201廊坊市康城房地产开发有限公司廊安2011-8常甫路以东，南龙路以南99765.5149.6475702199531廊坊市证合泰房地产开发有限公司龙河高新区2011-8建设南路以东，纵三路以北16900.0825.35402.237180.19廊坊市凯创置业有限公司廊安2011-22龙河中心区四号路以西，一号路以北81846.29122.7688702.2180061.8上海红星美凯龙房地产有限公司廊安2011-27建设南路以西93862.13140.7925701.8168951.8北京首都开发有限公司廊安2011-28常甫路东侧92085.2138.1271701.8165753.4北京首都开发有限公司广阳区2011-9永丰道以南，建设路以东，金光道以北44900.2267.35702.298780.49廊坊中油管道房地产开发有限公司2011-3金光道北侧，和平路东侧2285.6913.42852400.7441700.554廊坊市圣龙房地产开发有限公司2011-4银河高架桥以西，金光道南侧12152.0818.22803702.327949.79廊坊市盛都房地产开发有限公司2010-50新华路西侧，北凤道南侧87100.44130.65701.8156780.8廊坊海润达房地产开发有限公司2011-1新开路以西，汇源道西延线以南，八干渠以西87100.44130.65702.1182910.9廊坊新奥房地产开发有限公司2011-2丰盛路东侧，爱民道北侧4087.446.13113401.24904.929廊坊市润绿园艺集团有限公司2011-5新源道南侧，新华路东侧4726.3547.089495409.34