乐山房地产市场研究

1乐山房地产市场研究分析报告万华国际项目组2016-12城市基本概况城市宏观经济情况城市产业情况城市规划情况城市房地产情况3整体城市具有较强的辐射能力和流动性消费人群吸附能力。城市概况-乐山市是四川省下辖地级市，位于四川省西南方向，成渝经济圈、康藏经济圈及攀西经济圈的交界处；是国家历史文化名城，旅游资源丰富。PART1城市基本概况四川省行政区划成渝经济区区域规划成渝经济区区域规划将涵盖四川15个市和重庆31个区县，是西部大开发的增长极或经济高地，国家重要的先进装备制造业、现代服务业、高新技术产业和农产品基地。乐山是国家历史文化名城，中国优秀旅游城市，中心城区位于岷江、青衣江和大渡河三江汇合处。乐山是四川省粮食、副食品、清洁能源、新材料及建材生产基地。乐山高新区是继成都、绵阳、自贡高新区之后，四川省第4个国家级高新技术开发区。4片区级城市交通枢纽作用渐显，未来将带动城市发展将进一步提速公路是乐山的主要交通方式，距成都双流机场高铁仅需40分钟，到成都主城区仅1小时，乐山机场选址五通桥区，预计2016年底开建。“两航、四铁、八高速、一枢纽”目前已实现乐山城区通达市域内各县（市、区）的“半小时核心圈”、“一小时经济圈”，两小时通达重庆市和周边市州，4小时通达西南其他省会城市，8小时通达京津冀、长三角、珠三角。成雅高速成乐高速乐宜高速宜宾市乐自高速自贡市成渝环线高速雅安市眉山市成都市两航：内河运输方面，岷江航电综合开发和乐山港规划；航线运输方面，规划了4D级军民共用机场四铁：成昆铁路复线、成绵乐铁路客运专线及成贵铁路、乐自铁路八高速：成乐高速扩建、乐宜高速、乐雅高速、乐峨高速、乐自高速、乐汉高速、成乐西高速、绕城高速一枢纽：乐山港综合交通枢纽高铁乐山站乐山市规划高铁线路图规划机场攀枝花方向PART1城市基本概况5城市人口规模-乐山市属于典型的人口输出型城市，约30万人口处于外流状态，城镇化水平略低于四川省平均水平。PART1城市基本概况324.3325.4325.6325.7325.8354.4355.1356.0356.1356.72011年2012年2013年2014年2015年乐山市历年人口数据一览常住人口（万人）户籍人口（万人）2015年乐山市城市化率45.3%，低于四川省平均水平。乐山市属于典型的人口输出型城市。2015年乐山常住人口约326.7万人，人口增长缓慢。*注：数据来源-乐山市统计局2011~2015年统计公报41.8%43.5%44.9%46.0%48.0%41.2%43.0%44.5%44.7%45.3%36.0%38.0%40.0%42.0%44.0%46.0%48.0%50.0%2011年2012年2013年2014年2015年乐山市历年城镇化水平一览四川省乐山市6随着城乡一体化的进一步推进，可预见乐山主城区人口增加空间巨大，人口发展红利可期名称面积（k㎡）人口（万人）乐山市12827346辖区市中区82556五通桥区47432沙湾区61121金口河区5986辖县犍为137558井研84142夹江74835沐川140826辖市峨眉山市115142辖自治县峨边239514马边238317乐山市行政规划图注：人口根据《四川省乐山市2013年第六次全国人口普查主要数据公报》成都方向昭通方向PART1城市基本概况行政区划-乐山市下辖4个辖区、4个县、1个市和2个自治县，市中区为乐山市主城区，常住人口56万人。7城市基本概况城市产业发展城市规划情况城市房地产情况城市宏观经济8100561217成都绵阳德阳宜宾南充达州凉山州泸州乐山资阳内江自贡眉山广安攀枝花遂宁广元雅安巴中阿坝州甘孜州2015年四川省各地市GDP国内生产总值-2015年乐山市GDP逾千亿，在四川省21地市中处于中上游水平，人均GDP平稳增长为乐山房地产市场平稳发展提供有效支撑。91810381135120812172830631888348693451536656020000400000500100015002011年2012年2013年2014年2015年乐山市历年GDP和人均GDP数据一览GDP（亿元）人均GDP（元）根据人均GDP和房地产发展关系，人均GDP大于25000元时，房地产市场将有刚需产品向改善型产品过渡，进入平稳发展期。2015年乐山市GDP总量过千亿，位列第九。2015年乐山市人均GDP约为3.6万元，位列第五，略高于全省平均水平3.5万元。*注：数据来源-乐山市统计局2011~2015年统计公报36656010000200003000040000500006000070000攀枝花成都德阳自贡乐山绵阳资阳宜宾眉山内江雅安泸州凉山州广安阿坝州达州遂宁南充广元甘孜州巴中2015年四川省21地市人均GDP排名排名第九排名第五PART1城市宏观经济9社会消费水平：乐山市社会消费品零售总额稳步提升，2015年总额达到462亿元，人均消费金额为19215元，在四川省各地市中处于中上水平。*注：数据来源——乐山市统计局2011~2015年统计公报2933403904384622011年2012年2013年2014年2015年乐山市历年社会消费品零售总额一览3753620成都绵阳南充宜宾达州德阳泸州乐山自贡凉山资阳内江遂宁广安眉山广元攀枝花巴中雅安甘孜阿坝2015年四川省21地市社会消费品零售总额一览2647019215成都攀枝花自贡绵阳德阳乐山宜宾泸州雅安眉山遂宁资阳广安达州广元内江凉山南充阿坝巴中甘孜2015年四川省21地市人均零售金额一览社会消费品零售总额稳步增长，2015年，乐山市社会消费品零售总额为462亿元，在四川21地市中位列第八；处于中上游水平。2015年，乐山市人均零售金额为19218元，在四川省21地市中位列第六，处于上游水平。排名第八排名第六PART1城市宏观经济10居民收支水平：乐山市城镇居民可支配收入和消费性支出逐年增加；2015年人均可支配收入25218元，略高于四川省平均水平。17644203972266124791252182011年2012年2013年2014年2015年乐山市城镇居民人均可支配收入一览2930225218成都攀枝花德阳阿坝绵阳资阳泸州宜宾乐山雅安广安眉山凉山自贡甘孜内江遂宁南充巴中达州广元2015年四川省21地市城镇居民人均可支配收入一览乐山市城镇居民人均可支配收入逐步增加；2015年城镇居民人均可支配收入为25218元，在四川21地市中位列第九，略高于四川省平均水平22368元。乐山市城镇居民人均消费性支出逐步增长；与2011年相比，增幅约为66%，居民消费力较高。*注：数据来源——乐山市统计局2011~2015年统计公报12708139211488117326192182011年2012年2013年2014年2015年乐山市城镇居民人均消费支出一览排名第九PART1城市宏观经济11城市基本概况城市产业发展城市规划情况城市房地产情况城市宏观经济12产业结构分析-乐山市以第二产业为主导，第一产业占比逐步下降，第三产业处于初步发展阶段，产业结构具有很大调整和提升空间。PART1城市产业发展1151241311351505676446997207882362703053523592011年2012年2013年2014年2015年乐山市历年三产增加值数据一览第一产业（亿元）第二产业（亿元）第三产业（亿元）12.5%11.9%11.5%11.3%11.6%61.8%62.0%61.6%60.3%60.8%25.7%26.0%26.9%28.3%27.7%2011年2012年2013年2014年2015年乐山市历年三产增加值结构占比一览第一产业第二产业第三产业6%5%4%3%3%3%3%4%4%4%67%70%69%73%75%75%75%71%73%75%26%26%28%24%22%21%22%26%23%21%乐山市历年三产经济增长贡献率一览第一产业第二产业第三产业乐山市第二产业居于绝对主导地位，产业增加值占比超过60%，经济增长贡献率超过70%。乐山市第三产业处于初步发展阶段，2015年产业增加值占比为27.7%，经济增长贡献率达到21%，远低于发达国家和地区50%以上水平，产业结构具有很大调整和提升空间。2015年乐山市第一产业增加值占比降低至11.6%，经济增长贡献率降低至4%。*注：数据来源-乐山市统计局2011~2015年统计公报13地市工业对比-从企业数量和主营业务收入看，乐山市工业发展处于中上游水平；从利税总额看，企业盈利能力不足，产业发展质量和水平需提升。325211908346536286055965825485405015004944524023903563311709346成都德阳绵阳乐山资阳眉山泸州宜宾南充自贡达州内江广安遂宁广元凉山攀枝花雅安巴中阿坝甘孜2015年四川21地市规模以上工业数量/利税总额一览企业单位数利税总额（亿元）87801523成都德阳资阳绵阳宜宾南充内江攀枝花自贡乐山泸州凉山遂宁广安达州眉山广元雅安巴中阿坝甘孜2015年四川21地市规模以上工业主营业务收入一览*注：数据来源-乐山市统计局2015统计年鉴*注：规模以上工业企业为年营业收入2000万以上的企业2015年乐山市规模以上工业企业主营业务收入达到1523亿元，在四川省21地市中位列第十，工业发展处于四川省中等水平。2015乐山市规模以上工业企业达到653家，在四川省21地市中位列第四；利税总额达到120亿元，在四川省21地市中位列第十三，企业盈利能力仍有较大提升空间。排名第十PART1城市产业发展14区县工业对比-乐山市规模以上工业企业分布相对分散，实力工业企业主要分布在五通桥区、峨眉山市和沙湾区，市中区规模以上工业企业数量居首。311182230177123691908479786663392424152015年乐山市各区县规模以上工业企业数量/主营业务收入一览利税总额（亿元）企业单位数(个)284264235163159136120733735172015年乐山市各区县利润总额一览2015年乐山市规模以上工业企业分布相对分散，企业数量前三为市中区、夹江县、沙湾区，三地企业数量占到总体的40%；利税总额分布相对集中，前三为五通桥区、峨眉山市、沙湾区，利税总额占到总体的58%。2015年乐山市规模以上工业企业主营业务收入分布相对集中，前三为五通桥区、峨眉山市、沙湾区，收入占到总收入的比例超过50%。*注：数据来源-乐山市统计局2015统计年鉴PART1城市产业发展15工业企业类型-乐山市规模以上企业主要业务涉及冶金、煤炭、化工、非金属、机械制造等领域，为典型的重工业主导型城市。规模以上工业企业单位数工业总产值（亿元）主营业务收入（亿元）煤炭开采和洗选业10963.556.0非金属矿物制品业100205.6186.0纺织业5181.173.0黑色金属冶炼和压延加工业41303.4274.0非金属矿采选业3545.940.0电力、热力生产和供应业3476.177.0化学原料和化学制品制造业32179.0182.0农副食品加工业3193.985.0专用设备制造业2855.451.0通用设备制造业2851.348.0造纸和纸制品业2057.751.0金属制品业1830.327.0有色金属冶炼和压延加工业13127.1125.0食品制造业1314.214.0电气机械和器材制造业1224.426.0医药制造业1141.634.0木材加工和木、竹、藤、棕、草制品业1122.624.0酒、饮料和精制茶制造业1015.114.0*注：数据来源-乐山市统计局2015统计年鉴PART1城市产业发展16城市基本概况城市宏观经济情况城市产业情况城市规划情况城市房地产情况17城市规划-乐山市规划“一心四翼”的城市格局，发展方向为“东抑、南进、西连、北拓”，其中北部和西部是主要的发展方向。PART1城市规划情况通过快速交通干道连接功能片区，形成“一心四翼”的绿心环状组