二00六年上半年房地产开发市场形势

1二○○九年全市房地产开发市场运行情况分析报告2009年，全市认真贯彻落实国家和省一系列扩大内需、促进经济增长的措施，积极应对国际国内宏观经济环境剧烈变动对我市房地产市场的影响。经过一年的努力，取得明显成效，全市房地产市场已走出低谷，重回快速发展轨道。一、房地产开发市场基本情况（一）房地产开发情况。2009年，全市房地产开发市场完成投资100.08亿元，同比增长26.78%，其中商品住宅完成投资75.49亿元，同比增长31.36%；商品房施工面积1411.41万㎡，同比增长6.91%；商品房新开工面积427.11万㎡，同比增长32.21%；商品房竣工面积579.05万㎡，同比增长73.51%；竣工商品住宅空置面积59.14万㎡，同比下降8.17%。另外，2009年，全市以棚户区、老旧工矿居住区和城中村整治改造为重点的保障性住房建设取得突破，完成拆迁面积252万㎡，安置房开工面积132万㎡，完成115万㎡，完成投资近34亿元。城郊村改造完成投资28亿元。（二）商品房销售情况。2009年，全市新建商品房现售面积81.79万㎡，同比增长20.88%，其中商品住宅现售面积73.57万㎡，同比增长20.19%；商品房预售面积281.44万㎡，同比增长250.12%，其中商品住宅预售面积256.14万㎡，同比增长47.50%；全市商品住宅预售均价2910元/㎡，同比增长17.62%。受一手房销售形势较好影响，二手房市场也呈现明显上升势头，2009年全市（不含桓台、沂源、高青三县）二手房销售面积98.8万㎡，同比增长162.1%。受较好销售形势影响，2009年全市开发企业纳税额达到10.00亿元，同比增长37.17%，明显高于全市税收同比增长29.61%的增幅。表一2009年全市房地产开发市场主要统计指标情况（三）企业资金来源状况情况。2009年，全市房地产开发资金来源163亿元。其中国内贷款32亿元，占19.63%；自筹资金30亿元，占18.40%；其他资金（主要包括商品房销售定金、预收款以及个人按揭贷款）101亿元，所占比重最高，达到61.96%，说明商品房销售情况良好，企业通过销售回笼资金较为顺畅。（四）中心城区及其它区县房地产开发情况。中心城区完成类型项目商品房其中住宅商业营业用房办公楼指标同比（%）指标同比（%）指标同比（%）指标同比（%）完成投资(亿元)100.0826.7875.4931.368.2912.640.92-48.31施工面积(万㎡)1411.416.911133.904.84171.1124.1939.18-12.31新开工面积(万㎡)427.1132.21341.5028.7067.0069.962.36-27.61竣工面积(万㎡)579.0573.51465.5857.8280.98233.2514.98171.38现售面积(万㎡)81.7914.1373.5720.195.0964.191.51-36.82预售面积(万㎡)281.4450.12256.1447.5017.98261.771.42-43.43空置面积(万㎡)112.9411.1159.14-8.1739.9135.986.8136.203投资、新开工面积、销售面积三项主要指标分别占到全市总量的50.11%、45.15%、49.18%，市场主导地位优势明显。完成投资除临淄区同比下降21.21%，沂源县、桓台县同比略有增长外，其它区县均有大幅度增长，其中周村区增长129.82%，增幅最大。新开工面积各区县差别较大，增幅较大有中心城区（78.43%）、周村区（116.14%）、博山区（53.35%），降幅较大有临淄区（31.92%）、淄川区（12.12%）；商品房预售面积各区县均有较大幅度增长，增幅最小的临淄区同比增长14.59%，增幅最高的周村区同比增长164.57%。商品住宅预售均价各区县均有上涨，但涨幅差别较大。涨幅较大的有桓台县（65.54%）、中心城区（19.27%）、周村区（14.88%）、沂源县（14.84%），桓台县涨幅较大的主要原因是2009年市场销售的高档楼盘较多。表二2009年各区县完成主要统计指标情况项目区县完成投资施工面积新开工面积竣工面积预售面积住宅预售均价亿元同比%万㎡同比%万㎡同比%万㎡同比%万㎡同比%元/㎡同比%中心城区50.1536.09690.923.09192.7078.43275.5862.35137.8235.73315619.27淄川区8.0535.9898.2516.3033.36-12.1233.1569.3118.1728.5023739.35博山区4.3823.7391.6511.1320.1553.3546.08319.6716.1082.5421067.50周村区9.17129.82122.6551.9160.93116.1430.7761.8620.16164.57271714.88临淄区10.33-21.21170.80-8.4134.36-31.9292.3083.9430.3214.5928018.57桓台县7.078.1077.50-9.9627.80-9.9434.24-5.7518.75113.31328165.54沂源县6.224.1990.9119.2730.86-3.1734.35125.2518.59104.96280114.84高青县4.7155.9668.4727.8626.6718.2732.58157.5520.3584.3320964.384二、房地产开发市场总体运行特点（一）宏观调控政策力促淄博楼市迅速回暖并快速发展。今年尤其是二季度以来，随着国际金融危机对我市实体经济的影响逐渐减少和国家出台的下调信贷利率、减免交易税费、降低房贷门槛等促进住房合理消费具体措施的逐步到位，观望氛围逐渐消除，投资和消费信心快速回升，商品房销售明显量增价涨，房地产市场呈现出明显上升发展趋势。完成投资、新开工面积、商品房预售面积三项主要统计指标在一季度同比分别下降55.54%、46.26%、33.00%严峻形势下，到全年已分别增长26.78%、32.21%、50.12%。表三2009年各月完成投资走势及同期对比024681012141月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2009年完成投资（亿元）2008年完成投资（亿元）表四2009年各月新开工面积走势及同期对比0102030405060701月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2009年新开工面积（万㎡）2008年新开工面积（万㎡）5表五2009年各月商品房预售面积走势及同期对比01020304050601月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2009年预售面积（万㎡）2008年预售面积（万㎡）（二）商品住宅价格增长较快，但仍处于合理区间。2009年，全市商品住宅预售均价2910元/㎡，同比增长17.62%。其中，中心城区均价达到3156元/㎡，同比增长19.27%，剔除经济适用房和团购拉低均价因素，中心城区综合评价品质中等偏上的楼盘均价大多在3500元/㎡左右，综合评价品质较高的楼盘大多在4000元/㎡左右，甚至更高。由于我市商品住宅基价低，2009年虽然增长较快，但目前房价水平与我市经济发展水平和人均可支配收入相比，仍处于较为合理区间。与省内其它地市相比，既大大低于济南、青岛等房地产二线城市，也低于烟台、临沂、东营、日照、威海等房地产三线城市。2009年房价上涨大体分两个阶段。第一阶段是上半年，全市商品住宅预售均价2708元/㎡，同比增长12.51%，上涨主要原因是2008年我市商品住宅销售价格受到一定压制，同比仅增长5.86%，2009年随着消费者观望氛围的逐渐消除，刚性需求开始释放，价格必然呈现恢复性上涨，属于正常合理的上涨。第二阶段是下半年，全市商品住宅预售均价2989元/㎡，较上半年增长610.38%，较2008年同比增长19.42%，涨幅明显偏快。主要原因是受08年下半年到09年上半年投资明显减少影响，导致09年下半年投放到市场中的商品房相对偏少，而消费者又盲目跟风“追涨”，市场出现明显供不应求，尤其是高端产品供需矛盾更为突出，推动中、高档楼盘价格大幅上调。中心城区项目位置较好、项目定位准确、配套设施完善的楼盘均取得较好销售业绩，部分楼盘已无房源可售。表六1-12月份全市及中心城区商品住宅预售均价走势250026002700280029003000310032003300340035003600123456789101112全市价格走势折线中心城区价格走势折线（三）自主性和改善性需求仍占市场主流，中心城区辐射作用开始显现。淄博市作为山东省内陆城市，外来人口增长相对缓慢，房地产市场以内需性消费为主。通过市开发办前期市场调研，目前我市商品住宅消费需求仍以自主性和改善性为主，大部分项目达到90%以上，投资性需求不足10%，投机性需求几乎没有。随着我市城镇化进程的明显加快、居民收入不断增加以及住房消费理念的逐步转变，已经逐渐形成以自住性、改善性、舒适性需求梯度消费模式和对小型公寓、“学区房”、商业营业用房投资需求等多元7消费模式。中心城区无论是名尚·城市广场、紫园等引领市场消费潮流的创新型楼盘，还是“兴业家园”等典型的“学区盘”，还是“都市名苑”等周围缺少明显竞争楼盘的项目，均取得了非常好的销售业绩。同时，随着中心城区环境质量的改善、城市基础配套设施的日趋完善和建成区面积的不断扩大，对周边区县的辐射带动作用逐步显现，越来越多的居民选择来中心城区购房、上学、生活。这部分群体大多经济条件较好，对中心城区的房地产市场推动作用明显。根据前期市场调研，中心城区个别项目外来购房比例已达25%左右。（四）开发项目综合品质明显提升。我市从2007年10月份开始实行房地产开发项目综合验收备案制度。对不严格按照审批规划进行开发建设的项目坚决不予备案，并将综合验收备案与企业资质核（升）级、配套预存款解控结合起来。随着此项制度的积极推进，企业运作项目建设更加规范，更加注重配套设施建设。2009年，全市通过综合验收备案的项目达到40个，面积196.95万㎡，较2008年分别增长25%和237.01%。2009年备案的开发项目，乱搭乱建违法违规行为大幅减少，景观绿化标准明显提升，小区内道路严格按照规划建设，脏、乱、差的现象基本杜绝。我市房地产开发项目的综合品质明显提升。三、房地产开发市场存在的主要问题（一）行业发展受政策调整和市场波动影响明显。82008年下半年，受国家宏观调控政策和国际金融危机共同影响，我市房地产市场出现资金链紧张、开发量下降、商品房销售迟缓等突出问题，而且受惯性影响一直延续到2009年上半年。2008年7月-2009年6月，全市仅完成房地产开发投资63亿元、新开工面积332万㎡，分别比正常年份水平低40%和30%左右，直接造成2009年市场有效供给明显不足。而2009年下半年，企业明显加大了投资和开发力度，仅7-12月份，就完成投资68.03亿元，新开工面积268.57万㎡，同比分别增长89.29%和55.97%；商品住宅预售面积178.93万㎡，预售均价2989元/㎡，同比分别增长92.92%、19.57%。随着新开发项目逐步进入销售阶段，市场很有可能出现供大于求的局面。这种“过山车”式的大起大落，对于保持国民经济和房地产市场的平稳健康发展都是非常不利的。（二）住宅产业新技术推行缓慢，高品质住宅缺乏。近年来，我市开发的房地产项目品质逐年提高，仅2009年，就有方正·凤凰城、创业·颐丰花园两个项目通过了反映住宅建设整体最高水平的“国家康居示范工程”预审，桓台少海花园项目获得我国房地产开发项目综合性大奖“广厦奖”。但是由于我市房地产行业利润较低，企业开发高品质住宅项目的积极性普遍不高，住宅产业整体还处于粗放型发展阶段，工业化水平低、成套技术集成度低、住宅综合质量低的特点突出。经过十多年市场化进程，我市城镇居民人均住房面积到2008年已达34.54㎡，大部分城镇居民拥有了属