您好,欢迎访问三七文档
当前位置:首页 > 建筑/环境 > 房地产 > 云化雨落地]XXXX年惠州房地产市场年刊-政策篇
本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前,本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。MarketingResearch中原地产市场报告(中国〃惠州)中原地产市场报告(中国〃惠州)风卷尘沙起云化雨落地——中原地产市场分析报告(惠州〃2015)Codeofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,2011惠州市2015年房地产市场背后的原因PartBCodeofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,2011市场背后的原因:2015年全球分化加剧,国内经济形势难言乐观,GDP增速勉强在目标值7%上下徘徊,投资增速持续下滑,CPI难以突破“1时代”,房地产投资萎靡成为拖累经济增长的主因,稳增长压力下,政策着眼于去库存,在政策面持续宽松的支持下,房地产市场扭转颓势,稳步复苏。2015年3月出台的“330新政”成为一剂强心针,楼市自此触底反弹;随后货币政策以超出市场预期的力度接连发力,先后五次降息、五次降准,释放大量的流动性并且大幅降低购房成本,对楼市成交刺激不断;此外,公积金政策从中央到地方联合发力,降门槛、提额度,手法层出不穷。在政策轮番轰炸之下,利好效应叠加,购房成本降至历史低位,市场信心逐步恢复,需求持续释放,成交面在分化中走向复苏,库存稳步回落。Codeofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,20112015年政策盘点PartB.1Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,2011宏观环境Codeofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,2011国际形势:分化加剧整体难言复苏2015年,全球经济急性出现明显分化,除了美日欧等发达经济区采取强力的量化宽松计划使得经济出现一定的复苏迹象外,多数新兴国家因经济基础相对薄弱,且受到国际资本流出的影响,经济状况不容乐观。全球多数国家都是为了刺激经济复苏而实施量宽政策,但仍然阻止不了部分新兴国家相继陷入衰退。美国:经济复苏前景稳定•宽松货币政策•美联储加息进程启动•美国经济温和增长•复苏趋势的迹象明显欧洲:脆弱复苏欧元区经济增长将达到1.6%实施量化宽松政策、货币贬值经济将保持疲软增长态势日本:复苏迹象明显经济发展总体平稳复苏消费者信心指数渐提高经济景气动向指数维持高位美国消费信贷及经济周期Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,2011国际形势:跌宕惊险踉跄前行据IMF预测,2015年全球经济增长为3.1%,2015年发达经济体的增长将有所回升,新兴市场和发展中经济体的增长继续放缓。预计一些发达经济体特别是美国、加拿大明年的经济增长将有所增强,2016年全球经济增长将提高至3.6%。2.0%发达经济体的经济增长在2015年、2016年将分别为2.0%、2.2%。美国和英国的复苏进展最快,货币政策看起来很快会收紧,而欧元区和日本的复苏更为不确定。4.0%经济增长2015年、2016年将分别为4.0%、4.5%。经济增长在2015年将连续第五年出现下滑。6.9%中国的经济转型是一个健康的调整,在把经济保持在一个可预期空间的同时,中国将继续推进内部的结构性改革。发达经济体新兴市场中国Codeofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,2011国内环境:形有波动势仍看好2015年经济运行的总体特征是稳中趋缓、稳中有进、稳中有忧,经济保持中高速增长,经济结构优化,各领域分化加剧,动力装换过程中有利因素和不利因素并存。01产业结构持续优化,结构性衰退和结构性繁荣并存产业结构加快向中高端水平迈进。但行业景气度差异较大前三季度,第三产业占GDP的比重达到51.4%,较上年同期提高2.3个百分点,0204区域经济增长差距显著,多速增长格局出现2015年以来,消费增长保持稳定,投资增长速度持续放缓,出口增速换挡,三大需求趋向平衡发展.价格水平总体平稳,结构性通缩压力加大受国内需求总体偏弱及国际大宗商品价格持续下跌的影响,,生产者价格指数PPI连续45个月负增长,且降幅较大,工业领域结构性通缩风险已较为突出。03三大需求趋于平衡发展,内部分化逐步凸显一些产业基础好、结构多元化、调整步伐快、开放程度高的地区,经济仍然保持良好发展势头;而一些产业结构落后单一、产能过剩行业比较集中的地区,经济下行速度较快Codeofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,2011国内经济:底部徘徊有限复苏中国经济仍维持“底部徘徊、有限复苏”的态势,经济下行压力仍在。政府将逐步在适当扩大总需求的同时,着力加强“供给侧”结构性改革,推动经济持续性增长。加入SDR有助于我国经济转型,我们预计未来PMI数据也将保持平稳波动。PMI/汇丰PMI月度走势(200601-201511)国家统计局与中国物流与采购联合会共同发布数据显示,11月中国制造业采购经理指数(PMI)录得49.6%,内外需不振影响,比上月回落0.2个百分点,创下2012年8月以来的最低值,已连续4月低于荣枯线,全年保7困难加剧。Codeofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,2011国内经济:以供给侧结构性改革引领经济新常态国内一季度同比增长7.0%,二季度增长7.0%,三季度增长6.9%。创2009年第一季度以来新低。受经济周期等因素的影响,中国经济仍将处于下行通道中。该行预计,2016和2017年中国GDP增速将放缓。2011年以来国内GDP季度走势CPI/PPI月度走势(201101-201511)自8月攀升至年内高点后,CPI涨幅已经连续3个月徘徊在“1时代”,与此同时,PPI已连续4个月保持在近六年的最低点。经济数据的持续背离不仅释放了通缩信号,也意味着实体经济不断承压。GDP高速换档增速创六年来新低CPI徘徊“1时代”在当前面临新的经济发展形势,经济增速放缓且面临转型之际,房地产行业的支柱作用再度被强化。Codeofthisreport|11©CopyrightCentalineGroup,2011国内经济:房地产开发投资仍不容乐观国家统计局公布的全国房地产开发投资数据也不容乐观,增速仍持续放缓。今年1月份以来两项销售指标均在回暖,但是由于库存的压力,在投资拿地方面房企的积极性仍不高,导致投资数据仍在下行。房地产投资增速持续放缓:全国房地产开发投资87702亿元,同比名义增长1.3%,增速比1-10月份回落0.7个百分点,自去年1月份以来,房地产开发投资增速已经连续22个月下滑,目前已经连续七个月徘徊在个位数,这也是从1998年房改以来中国经历的最差投资数据。国房景气指数跌破回升仍处低位:11月份,房地产开发景气指数为93.5,比上月提高0.01点。受楼市回暖的影响,6月指数筑底回升0.2个点,但依然处于低位徘徊,起色并不明显。Codeofthisreport|12©CopyrightCentalineGroup,2011国内金融:资金流出压力大货币政策保持宽松近期CPI低位企稳,加上美国加息制约国内降息空间,年内再降息概率不大,但随着资金流出压力的增加,仍需降准等工具补充基础货币投放,货币宽松格局未变。中国外汇占款月度走势(201110-201511)中国货币供应增幅走势(200901-201511)自今年6月以来,外汇占款连续三个月大降,资金流出压力仍大。美国加息临近增加汇率贬值压力,加之央行为加入SDR推延的贬值压力存在阶段性释放风险,而近期人民币在岸和离岸汇率贬至4年新低,外汇市场成交量也显著放大,预示短期资金流出压力仍大。新增贷款及社会融资增量均从上月低点回升,规模与预期基本相符;而货币供应明显提速,其中广义货币供应量(M2)增速创17个月新高,狭义货币供应量(M1)增速更创下近三年高点。随着资金流出压力的增加,仍需降准等工具补充基础货币投放,货币宽松格局未变。Codeofthisreport|13©CopyrightCentalineGroup,2011去库存Codeofthisreport|14©CopyrightCentalineGroup,2011稳增长、调结构为导向着力稳定住房消费2015年国内宏观经济承压的背景下,中央明确全年的楼市政策在主基调是去库存。3月份两会定调全年的宏观政策导向在于稳增长、调结构,并明确提出保持房地产市场平稳发展,稳定住房消费;在年底的多项重要会议上,政府高层多次提及化解房地产库存,促进房地产业持续发展的战略。明确提出要保持房地产市场的平稳发展,稳定住房消费成为房地产业的重要任务。3月·全国两会首次将房地产问题列为单独任务,将“化解房地产库存”作为重点要抓好的五大任务之一。12月·中央经济工作会议从年初到年尾,中央对楼市去库存、稳消费的导向十分明确,从抑制到宽松再到支持,调控逐渐淡化,政策宽松不断加码。Codeofthisreport|15©CopyrightCentalineGroup,2011房贷首付比例一降再降强力刺激楼市成交年内三次降低房贷首付比例,公积金贷款还是商业贷款的首付比例大幅下调,对楼市成交的刺激作用几乎立竿见影,从“330新政”开始,萎靡不振的楼市出现拐点,销售情况开始回暖,一线城市如深圳楼市更是一度出现“疯抢”的场面,房价暴涨,二、三线城市触底回升的态势也逐步走向明朗。房贷性质商业贷款公积金贷款贷款套数首套二套首套二套2015-3-3030%60%调为40%30%调为20%40%调为30%2015-9-130%40%20%30%调为20%2015-9-3030%调为25%40%20%20%2015年住房贷款最低首付比例变化一览表数据来源:惠州中原策略研究中心根据公开资讯整理Codeofthisreport|16©CopyrightCentalineGroup,2011公积金政策频频发力引领地方政策导向除了首付比例不断下调以外,今年公积金政策从多个角度发力,住建部、国管公积金、国务院法制办等部委频频发文,着力降低公积金使用门槛、提高公积金使用效率。在中央的引领下,各地积极跟进,广州、深圳、上海、无锡、南昌等上百个城市发布了不同力度的公积金松绑政策。《住房公积金管理条例(修订送审稿)》公开征求意见,修订稿明确提出公积金缴存基数不得低于职工工作地所在设区城市上一年度单位就业人员平均工资的60%,不得高于平均工资的3倍,单位和职工缴存比例上限不高于12%,下限不低于5%。修订送审稿中还拟规定,除了单位及职工外,无雇工的个体工商户、非全日制从业人员以及其他灵活就业人员,也可以由个人缴存住房公积金,并享有提取、贷款等权益。公积金贷款最高额度上调至120万元,首付降两成;以及二套房贷款最高额度80万元,首付三成。即使此前有过公积金贷款记录的,也不必在等5年之后再使用国管公积金贷款购买政策房。对二套房(已结清)公积金贷款首付比例由30%降至20%。三部委联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》。申请公积金贷款只需连续足额缴存住房公积金6个月(含)以上;公积金贷款发放率低于85%的设区城市,适当提高首套房贷款额度;各地要实现住房公积金缴存异地互认和转移接续,推进异地贷款业务。10月8日6月1日8月31日11月20日1月1日Codeofthisreport|17©CopyrightCentalineGroup,2011宽货币Codeofthisreport|18©CopyrightCentalineGroup,2011利率五连降,房贷成本降至历史低位2015年前三季度GDP增速勉强维持在7%左右,三季度GDP增速6.9%,创2009年后新低,投资增速持续下滑,经济形势严峻,在此背景下央行五度下调存贷款基准利率,下调的力度和频率几乎直逼2008年降息周期。五轮降息后,利率降至历史低位,以贷款额100万、贷款期限20年、等额本息还款为例,累计节
本文标题:云化雨落地]XXXX年惠州房地产市场年刊-政策篇
链接地址:https://www.777doc.com/doc-100417 .html