世联_上海静安区78号地块项目整体定位与物业发展建议_321PPT

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。上海静安区78号地块项目整体定位与物业发展建议版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。谨呈：上海园泉房地产开发有限公司[2008]SH-GW-080602-0222008.07.21本报告是严格保密的。22市场分析与可行性判断项目界定开发目标与问题界定213报告思路整体定位4物业发展建议5经济测算6本报告是严格保密的。3与国际相比，城市人口问题、规划问题和土地使用权问题等使中国的房地产市场具有自己的特性土地资源：城市建设占用大量耕地确保18亿亩耕地生命和城市建设用地需求凸显土地资源稀缺规划问题：“法定图则”缺失规划赶不上变化，频繁变更规划给房地产发展带来不确定性城乡一体化：新农村建设选择中国新农村建设加快城乡一体化发展化进程城市人口结构：流动人口城市和农村的人口流动加速了“常住”+“暂住”+“流动”的城市人口结构变化中国房地产市场的独特性社会结构：M型社会雏形贫富差距逐渐拉大，中国开始进入“M”型社会发展历程：促进－规范－限制1994年后中国房地产市场经历促进－规范－严格控制三个阶段城市宏观经济分析房地产发展形势分析本报告是严格保密的。4经济运作层面，房价不会暴跌，但股市仍有继续振荡房价暴涨，不会引发金融危机，但必然出现社会危机股市暴涨，必出现金融危机，应制定相关政策预防•股市暴涨，必定大量资金转移到股市进行炒作，资金链一端就把银行拖下水，银行出现问题，股市问题马上出来•日本金融危机是前车之鉴•市场机制不能制止这种投机性的炒作，研究政策必须要想办法制止，否则必出现金融危机股市暴跌，若资金流出，必出现金融危机。目前大量资金进入中国股市，股市可能继续暴跌，但不会出现金融危机股市暴跌，就要看资金流的走向97年亚洲金融危机显示，所有遭受危机的经济体股市下跌，资金外逃但是中国股市现在大跌，资金不仅没有逃还往里走。美国次级债、经济衰退，欧元现在问题非常复杂，欧盟东扩之后，面临整个欧元体系的大调整，大量资金要寻求避难所，而恰恰就在这个时候，人民币升值，我们的利率是4.14，美国和欧洲都是2，比他们高2个百分点，中国经济又高速增长，大量资金从三个目标投资、避难、投机涌入中国，大量资金往这里走。目前，股市不会出问题，不存在过多金融危机。房价暴跌肯定会引起金融危机中国目前房价不可能暴跌，大量资金仍在涌入房市；银行体系本身脆弱，在实行30年渐进式银行体系改革的过程中，许多改革已以不良贷款形式沉积在银行系统；且目前银行的个人按揭贷款总额是已达28000多亿；但中国目前的资本市场，外汇、债券、期货等市场均不健全，可投资途径多为银行和房产；城市宏观经济分析房地产发展形势分析本报告是严格保密的。5宏观政策层面，受时滞性影响，较长时间内整体房价保持平稳，上涨有限通货膨胀房价涨幅有限货币发行过多银行负利率股市反复振荡下跌外汇期货债券市场不成熟投资渠道单一投资资金流入房市投机资金不足政府采用紧缩政策16次调高存款准备金率，目前是16.5调高利率,但不轻易采取银行流动资金冻结影响中小银行、中小企业资金运作房地产企业贷款难度增加，现金流压力增加政策加强对地产企业自有资金监管部分企业降价销售，部分区域表现相对明显市场信心波动房地产整体销量下降定金预收款和个人贷款额下降房地产企业现金流压力加剧土地投资增长趋势下降土地政策趋向严格，供给减少08年一季度全国一手房价上涨11%，70个城市仅16个降，尤其二、三线城市房价仍有上涨。整体房价增长，但环比增长速度大幅下降，基本价格总体平稳城市宏观经济分析房地产发展形势分析本报告是严格保密的。6社会结构而言，中国开始进入“M”型社会雏形，贫富差距逐渐拉大中国历年基尼系数0.3800.4000.4200.4400.4600.4802000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年中国历年基尼系数M中产阶层下滑低收入阶层比例增大高收入阶层比例增加M型社会的特征：随着资本和资源的重新分配，中产阶层逐渐失去竞争力，而沦落到中下阶层，中产阶层人数减少；社会结构呈现：左边的穷人变多，右边的富人也变多，但中产阶层人数减少；M型社会的概念城市居民与农村居民收入之比00.511.522.533.51978年1983年1990年1995年2003年2004年2005年城市居民与农村居民收入之比基尼系数偏高中国在上世纪九十年代中期就已经超过基尼系数0.4的国际警戒线；目前中国基尼系数在0.473，而世界主要国家和地区基尼系数仍然维持在警戒线以下。城乡居民收入差距逐渐增大M城市宏观经济分析房地产发展形势分析本报告是严格保密的。7贫富差距加大，政策对房价本身控制没有意义，但能使地产行业规范理性运作能购买商品房仅有约10%到12%（1.5亿人），需求量虽然不大，但供给仍然不完全满足；另外的80%到90%，约12亿人买不起商品房，不包含在商品房市场内；房地产市场必须割裂开两大部分，这意味着并不是大部分老百姓买不起房，房价就要下降对房价本身单纯的继续控制没有意义社会危机必须要通过保障性住房解决。目前正在大量兴建的廉租房，经济适用房、小户型房、和住房保障政策，是为了解决12亿人住房问题而存在；城市宏观经济分析房地产发展形势分析本报告是严格保密的。8地产市场喜忧参半，高阶下中国一线城市房地产将呈现新的发展趋势趋势1：精细化趋势趋势2：开发模式变化趋势3：住房需求变化趋势4：政府角色变化精装修房成趋势高容积率和高密度将成趋势开发模式发生变化：“六本木模式”（拆迁户入股，住宅返还通过商业赚钱）小户型成趋势节能环保成为自然趋势开发商直接融资老住宅改造成趋势老人社区开始产生老百姓买房意欲降低，租房成趋势度假物业成为大众选择（城市高密度改变人民生活方式）政府公屋开始发挥作用，显现价值房价与城市竞争力显现同步趋势城市宏观经济分析房地产发展形势分析本报告是严格保密的。99长三角●世界第六大都市圈巴黎大都市圈伦敦大都市圈纽约大都市圈东京大都市圈长三角大都市圈世界六大都市圈线五大湖大都市圈据国际权威机构预测，中国在全球制造业中的份额，有望在20年内，从目前的大约7%扩大至约25%。按此推论，20年后，长三角制造业占全球比重，有可能达到8%左右，高于目前东京圈制造业占世界比重的1倍多。打造世界制造业基地是长三角的一个重要战略目标。这是长三角参与世界产业分工，在近20年内一个比较切合实际的战略选择。2020年前，制造业将是长三角各地经济的主体。ChangjiangDelta●Thesixthmetropolitanregion本报告是严格保密的。1010良好经济走势和国际形势将促使上海商业地产蓬勃发展核心——上海：长三角对外窗口上海GDP——近几年呈两位数稳定增长重要事件——加强了市场的良好预期上海将重点发展国际经济、金融、贸易、航运、信息服务等服务业，成为长江三角洲城市群的综合服务中心；同时上海国际大都市的地位得到加强，承但了长三角对外窗口的功能。中国加入WTO2008年北京奥运会2010年上海世博会国际重大赛事举办上海苏州扬州无锡杭州宁波嘉兴常州镇江南通舟山台州泰州湖州绍兴南京上海2001～2007年GDP020004000600080001000012000140002001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%宏观分析城市定位本报告是严格保密的。111111上海已进入以第三产业为主导的发展阶段，但与北京相比，第三产业发展空间仍然巨大2006年上海产业结构图0.9%48.5%50.6%第一产业第二产业第三产业2003～2006年上海第三产业增长图01000200030004000500060002003年2004年2005年2006年0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%第三产业值第三产业增长率上海近几年第三产业保持两位数高速增长，尤其在2005年增长率达到了29.61%；2006年上海第三产业继续高速增长，达到5244.2亿元；随着近几年产业结构的调整，上海已进入到了以第三产业为主导的经济发展阶段。2006年北京产业结构图1.2%27.8%70.9%第一产业第二产业第三产业宏观分析城市产业本报告是严格保密的。121212社会消费品零售总额快速增长，其中批发零售业与餐饮业增长尤其迅速，且餐饮业所占份额加大2005年社会零售品总额行业分布79%12%2%7%批发零售贸易业餐饮业制造业其他行业2000年社会零售品总额行业分布80%7%3%10%批发零售贸易业餐饮业制造业其他行业上海历年社会消费品零售总额（亿元）0.001000.002000.003000.004000.001978年1980年1982年1984年1990年1992年1994年1996年1998年2000年2002年2004年2006年社会消费品零售总额3360.41亿元伴随着餐饮行业所占份额的增加，餐饮业在商业中的地位日益重要上海历年消费品各行业增长情况0500100015002000250030001978年1981年1984年1991年1994年1997年2000年2003年2006年批发零售贸易业餐饮业其他行业2695.62亿元452.16亿元212.63亿元宏观分析城市产业本报告是严格保密的。13上海属于非资源型城市，其人口结构是典型的金字塔型资源型城市的人口收入分布呈沙漏型，高收入人群占到一定比例，他们对房地产的高端项目有需求并且能够消化。高收入人口中高收入人口中低收入人口典型资源型城市人口收入结构高收入人口中高收入人口中低收入人口非资源型城市人口收入结构城市整体人口结构本报告是严格保密的。14市区人口结构：典型的金字塔结构，占据顶端的是40几位身价15亿以上的富豪代表人群：百富榜前400强，公司总裁、董事，企业高层代表人群：公司总裁，董事，公司高级职业经理人，公司董事会成员代表人群：IT、金融、建筑房地产行业从业人员、代表人群：批发零售、住宿餐饮、工厂普通职工身价1-15亿以下年收入1000万以上，一亿以下年收入1000万以下身价＞15亿人群规模：40人左右人群规模：1万人左右人群规模：百万人左右人群规模：千万人左右说明：年收入指标针对的人群主要是工薪收入阶层与个体工商户。上海的顶级富豪需要用年收入指标之外的身价来衡量。主要参考数据是07年福布斯富豪排行榜前400名的排名数据说明：本项目消费者主要针对以年收入衡量的工薪收入阶层等人群。年收入集中在一亿以下。城市整体人口结构及收入水平本报告是严格保密的。15按照年收入为标准来划分：上海的社会消费主力来自年收入20-500万的人群代表人群：企业主、企业高层部分事业单位领导代表人群：高级公务员、IT人才代表人群：医生、金融、建筑房地产等行业从业人员代表人群：公司白领，中高级公务员年收入500-1000万元年收入200-500万年收入20-200万年收入1000万-1亿新中产的典型族群集中区城市整体人口结构及收入水平本报告是严格保密的。16年收入20-500万群体，属于中高收入人口，是社会新中产阶级代表人群：企业主、企业高层部分事业单位领导代表人群：高级公务员、IT人才代表人群：医生、金融、建筑房地产行业从业人员代表人群：公司白领，中高级公务员年收入500-1000万元年收入200-500万年收入20-200万年收入1000万-1亿新中产的典型族群集中区高收入人口中高收入人口中低收入人口城市整体人口结构及收入水平本报告是严格保密的。17麦肯锡报告再次验证：未来城市人口结构和收入结构的发展趋势：崛起的新中产根据麦肯锡全球研究院的估计（引用）中国快速增长的中产阶层主要集中在城市。从1990年到2005年期间，中国城市消费市场崛起为一支独立的增长引擎，占总体GDP增长的26