技术管理与民用建筑关键工法体系应用课程1

技术管理与民用建筑关键工法体系应用课程13G032-1技术管理与民用建筑关键体系应用课程开篇论技术管理现状与“老中医”标准探讨本次培训的内容目录房地产工程项目管理核心理念剖析与技术管理技术管理在房地产开发过程中的作用民用建筑关键工法房地产工程项目管理核心理念剖析质量进度成本房地产项目管理核心理念剖析——房地产企业与传统角度对“铁三角”认识的区别传统角度或承建角度工艺质量工艺进度成本控制房地产企业角度产品质量经营进度投资控制我也愿意下厨房了！采光窗，保证案板上是亮的！工法错了，会给客户带来多大的麻烦～•住宅批量精装修产品质量案例，详见链接衡量产品质量成功与否的指标：客户满意度客户对开发商质量与服务满意的四重境界：一次满意重复购买推荐朋友买以开发商为荣客户忠诚度企业赢利能力强风险小客户忠诚每户轻微质量问题数≤n一次接受率≥9x％客户满意工程质量……毛坯房装修改造费用入伙三、五年质量投诉量衡量工程质量的具体指标工程质量案例数据工程质量对客户满意度的贡献是多少？指标类别指标名称行业标杆指标地产工程质量管理与评估核心分项指标入伙当天每户投诉数量入伙当天交房率毛坯房改造费用入伙3～5年每户平均投诉数量工程质量投诉现场服务及时性工程质量维修一次成功率绿色建筑标准的面积率工程质量对客户满意度贡献度与标杆企业运营指标对比房地产质量管理的核心理念－产品质量客户需求工艺质量企业能力或对手条件兼顾工艺质量、客户需求和企业能力，才是房地产企业产品质量控制的最佳选择！•房地产企业要开发符合客户产品质量标准的建筑产品，在现阶段而言，我认为住宅产品要从建筑产品人性化功能开发（业主使用人性化、物业管理人性化、施工建造人性化）、建筑产品高新技术应用和建筑产品质量缺陷维修三个方面努力。从产品质量角度，谈看图发现问题不同的管理主体，看图发现问题的侧重点也是不一样的。设计单位：擅长从设计规范角度发现问题。施工单位：擅长从施工工艺角度发现问题。房地产商：擅长从产品功能角度发现问题。房地产项目质量管理与控制思路产品低碳质量产品功能质量客户关注的工程质量基本的工程质量内业管理工程构造设计质量绿色生态业主工程质量投诉热点分析•中海地产工程质量维修月报案例，详见链接。•房地产工程质量缺陷分类统计表案例，详见链接。•维修案例，详见链接。•业主工程质量投诉热点：•第一类：渗漏•第二类：水电设备使用故障•第三类：裂缝•第四类：规划、建筑设计缺陷带来的功能问题（包括门窗功能）•第五类：北方地区的透寒•工程质量维修的顽疾：噪音，特别是低频噪音。•某公司分析出现工程质量通病的原因分析：（讨论）工艺质量管理技术层面之三种方法及其作用工法物料工序12323解决民用建筑建筑构造工法最有效的途径三层会验与样板先行房地产工程质量通病防治分析——屋面防渗漏案例工法物料工序123232012.08版权所有不得拷贝屋面防水设计思路（国家标准）《屋面工程技术规范》GB50345－2004，第3.0.1强条规定：屋面工程应根据建筑物的性质、重要程度、使用功能要求以及防水层合理使用年限，按不同等级进行设防，并应符合表3.0.1的要求。表3.0.1屋面防水等级和设防要求项目屋面防水等级和设防要求Ⅰ级Ⅱ级Ⅲ级Ⅳ级建筑物类别特别重要或对防水有特殊要求的建筑重要的建筑和高层建筑一般的建筑非永久性的建筑防水层合理使用年限25年15年10年5年设防要求三道或三道以上防水设防二道防水设防一道防水设防一道防水设防防水层选用材料宜选用合成高分子防水卷材、高聚物改性沥青防水卷材、金属板材、合成高分子防水涂料、细石防水混凝土等材料宜选用高聚物改性沥青防水卷材、合成高分子防水卷材、金属板材、高聚物改性沥青防水涂料、细石防水混凝土、平瓦、油毡瓦等材料宜选用高聚物改性沥青防水卷材、合成高分子防水卷材、三毡四油沥青防水卷材、金属板材、高聚物改性沥青防水涂料、细石防水混凝土、平瓦、油毡瓦等材料可选用二毡三油沥青防水卷材、高聚物改性沥青防水涂膜等材料注：1、本规范中采用的沥青均指石油沥青，不包括煤沥青和煤焦油等材料。2、石油沥青纸胎油毡和沥青复合胎柔性防水卷材，系限制使用材料。3、在Ⅰ、Ⅱ级屋面防水设防中，如仅作一道金属板材时，应符合有关技术规定。屋面防水设计思路探讨1、防水等级:屋面的防水等级按《屋面工程技术规范》GB50345－2004的标准。多层住宅：屋面的防水等级：Ⅲ级高层住宅：屋面的防水等级：Ⅱ级2、问题探讨：规范认为高层建筑的防水等级比一般多层高，是否合理？点评：从维修角度看，多层屋面比高层反而更难维修，成本更高。别墅屋面按照Ⅲ级还是Ⅱ级设防呢？点评：别墅屋面建议按照Ⅱ级设防。现有屋面细石砼层常用做法，是否可以算作一道防水层次？GB50345－2004第七章刚性防水屋面是否适用？点评：建议细石砼常用做法不能作为一个防水层次。房地产项目时间计划管理质量进度成本房地产项目管理核心理念剖析——房地产企业与传统角度对“铁三角”认识的区别传统角度或承建角度工艺质量工艺进度成本控制房地产企业角度产品质量经营进度投资控制学习标杆·创新未来·净资产回报率权益乘数[即1/(1–资产负债率)]净利润资产周转率销售净利率资产总额销售收入销售收入×××资产总额所有者权益=×==净利润资产总额资产总额所有者权益×净利润所有者权益=项目进度的源头——杜邦公式杜邦公式房地产项目进度计划的核心理念－经营进度工艺进度财务资金客户时间兼顾工艺进度、客户敏感时间点和财务资金，才是房地产企业的最佳选择！抢工期需要技术作为支撑案例房地产标准工期测算案例，详见链接。抢工期需要技术作为支撑案例外墙板工业化案例房地产项目成本管理质量进度成本房地产项目管理核心理念剖析——房地产企业与传统角度对“铁三角”认识的区别传统角度或承建角度工艺质量工艺进度成本控制房地产企业角度产品质量经营进度投资控制房地产成本管理理念－投资控制经营定位客户需求对手条件客户需求决定成本案例示例万科客户细分与配套产品案例，详见链接。1）万科风之玫瑰住宅分级指标分类项目标杆A（较高）标杆B（入门）首层大堂层高8.1-9.35.4-6.2净高6.0-8.44.5-5.4迎宾大厅面积45-65平35-50平候梯区15-3010-20平休息会客区35-45无迎宾大厅进深54.5候梯区开间32.1休息会客区进深4.5—信报区独立迎宾厅合用空调多联机柜机或吸顶机分类项目标杆A（较高）标杆B（入门）车库大堂休息区、候梯区层高4.54.5休息区、候梯区净高3.73.7休息区面积3530候梯区面积1510休息区进深4.54.5候梯区开间2.42.1分类项目标杆A（较高）标杆B（入门）标准层候梯区净宽2.52.2入户门净宽1.31.3分类项目标杆A（较高）标杆B（入门）电梯层门高2.32.3梯门宽10.9控制面板两侧各一一个空调应设宜设示例标杆企业成本控制方法案例，详见链接。对手条件决定成本案例保证低价中标不出现问题的最有效途径技术标准刚性与供应商分级管理本次培训的内容目录房地产工程项目管理核心理念剖析与技术管理技术管理在房地产开发过程中的作用民用建筑关键工法技术管理培训内容分项目录房地产工程技术管理的层次定位剖析房地产企业工程技术管理房地产工程技术管理的层次定位•房地产工程管理的宏观方法•工程管理在房地产公司的地位•工程技术管理的层次定位房地产工程项目管理的宏观方法•房地产项目管理的宏观方法：技术、合同、经济、组织。•技术是房地产工程管理的基础和底盘。•合同是房地产工程管理的“君子协议”。（在大陆）•经济是房地产工程管理的杠杆。•组织是房地产工程管理的核心。房地产工程技术管理的层次定位•房地产工程管理的宏观方法•工程管理在房地产公司的地位•工程技术管理的层次定位工程管理在房地产公司的地位•房地产工程管理是房地产公司经营路线指导下的专业运作。•不同的地产公司，同一个地产公司的不同项目，工程管理模式可能是不一样的，采取怎样的工程管理模式，取决于房地产项目如何经营，房地产工程管理模式是受经营路线限制和指导的。•但万变不离其宗，通过调配技术手段、合同规则、经济利益、组织原则，最终完成工程管理任务，实现公司的经营目标。•一个公司要形成具有自身特色的工程管理模式，必须遵行公司经营路线的规则，照搬别人的经验是没有用的。•有什么样的工程管理环境决定采用什么样的工程管理模式。房地产工程技术管理的层次定位•房地产工程管理的宏观方法•工程管理在房地产公司的地位•工程技术管理的层次定位工程技术管理的层次定位–工程技术是营销意图与建筑产品之间的桥梁，是工程与营销的对接口，是产品设计和选材用料的依据。离开项目的属性（营销定位）谈技术是没有任何意义的。–工程技术是评判工程成本控制水平的依据。离开技术谈成本是没有任何意义的。–工程技术是工程质量控制的基础。离开技术空谈质量控制是没有任何意义的。213技术管理培训内容分项目录房地产工程技术管理的层次定位剖析房地产企业工程技术管理剖析房地产企业工程技术管理•房地产企业工程技术管理的任务是什么？•房地产企业工程技术管理的工作核心是什么？•如何做好房地产企业工程技术管理工作？•房地产建筑部品与工法研究意义和套路•房地产企业工程技术标准是什么？•客户技术标准的效应是什么？•现场项目部技术管理工作的重点是什么？房地产企业工程技术管理的任务是什么？•思考背景。•房地产工程技术管理的任务就是将项目营销意图转化为工程技术标准（技术参数），然后按照确定的技术参数进行招标，定标后确定的产品部品或者施工出来的产品，符合营销意图和满足国家或地方的相关规定，同时没有突破工程成本计划。剖析房地产企业工程技术管理•房地产企业工程技术管理的任务是什么？•房地产企业工程技术管理的工作核心是什么？•如何做好房地产企业工程技术管理工作？•房地产建筑部品与工法研究的意义和套路•房地产企业工程技术标准是什么？•客户技术标准的效应是什么？•现场项目部技术管理工作的重点是什么？房地产企业工程技术管理的工作核心是什么？•房地产企业工程技术管理的工作核心是技术与市场的结合、技术与经济的结合。•房地产企业工程技术管理的特点，决定了房地产企业的工程技术人员既懂技术又懂市场（营销市场）、既懂技术又懂造价。•一个不懂造价的工程师，在房地产企业不可能是一个优秀的工程师。剖析房地产企业工程技术管理•房地产企业工程技术管理的任务是什么？•房地产企业工程技术管理的工作核心是什么？•如何做好房地产企业工程技术管理工作？•房地产建筑部品与工法研究的意义和套路•房地产企业工程技术标准是什么？•客户技术标准的效应是什么？•现场项目部技术管理工作的重点是什么？如何做好房地产企业工程技术管理工作？•搭建工程技术管理平台，就是要用横向对比研究的思路，研究房地产所在地的工程技术市场，为房地产企业了解、管理、应用社会资源提供平台。•房地产工程技术管理平台，是理性的系统平台，而不是工程经验的简单堆积。理性的思考一般要优于经验主义。•二个简单的问题。•您知道这个产品或技术的发展历史吗？•答：不知道。•结论：那么您对这个产品的认识是肤浅的。•您知道市场上有多少类似的产品或技术呢？•答：不知道。•调侃结论：那您怎么知道您的产品或技术是最好的或价格性能比最好的呢？•房地产工程技术管理平台案例，详见链接1，链接2，链接3、链接4、成果转化链接5、链接6、链接7、链接8。剖析房地产企业工程技术管理•房地产企业工程技术管理的任务是什么？•房地产企业工程技术管理的工作核心是什么？•如何做好房地产企业工程技术管理工作？•房地产建筑部品与工法研究的意义和套路•房地产企业工程技术标准是什么？•客户技术标准的效应是什么？•现场项目部技术管理工作的重点是什么？房地产建筑部品与工法研究的意义和套路关于房地产标准化的粗浅认识：第一、供方资源标准化；第二、产品标准化；第三、户型、立面、园林等部品部件标准；第四、配置标准与工法标准。万科以客户为中心的集团标准：万科以客户为中心的集团标准：来源来源于客户，于客户，服务服务于客户。于客户。质量标准质量标准装配式工艺与标准装配式工艺与标准采购规格标准采购规格标准客户客户