万科_江苏昆山阳澄湖别墅项目前期顾问报告_112P_易居

理解生而不同的人工业化方式可持续发展生趣盎然、健康丰盛苏州.KS项目专注于住宅开发土地属性分析市场机会寻找产品机会寻找产品建议1234第一部分为客源导入方式判断第二部分通过竞争市场类推客源定位及产品可能第三部分通过产品测试以修正产品定位第四部分结合用地条件进行产品建议土地属性分析项目在城市中位置项目所在片区范围项目现状片区在城市发展中的角色片区现有状况片区与城市关系宗地土地属性综合评定客源导入模型土地属性分析土地属性分析//项目在城市中位置项目在城市中位置p阳澄湖是KS面积最大的湖泊，水域面积达119平方米公里，其周边分布有傀儡湖等小型湖泊；p本项目紧邻阳澄湖，与傀儡湖隔路相望；p其距离KS市中心／KS经济技术开发区／苏州工业园区距离均在10-12公里之间，车行时间15分钟左右。宗地宗地KSKS市中心市中心1010公里公里苏州苏州工业园区工业园区1212公里公里KSKS经济技术开发区经济技术开发区1212公里公里阳澄湖阳澄湖板块板块阳澄湖板项目开发块沿阳澄湖东岸展开，得天独厚的自然资源优势，为度假型项目提供了良好的生存环境。土地属性分析土地属性分析//项目所在片区范围项目所在片区范围观观音音路路湖湖滨滨路路环环湖湖大大道道傀傀儡儡湖湖阳阳澄澄湖湖大上海大上海高尔夫球场高尔夫球场用地面积：用地面积：483516483516平方米平方米容积率≤容积率≤1.01.0建筑密度≤建筑密度≤30%30%绿地率≥绿地率≥40%40%宗地宗地宗地宗地土地属性分析土地属性分析//项目现状项目现状北临观音路西临阳澄湖东接湖滨路大上海高尔夫球场从项目宗地中贯穿而过将项目分为南北两块KS市总体规划:一体两翼。一体：中心老城区，两翼是城市副中心——KS的东部和西部。根据“城市朝西，产业朝东”，的KS规划，城市用地布局为向西向东发展。其中生活居住区向西生活居住区向西发展，发展，西部的定位是生态的，集大学园区、教育文化、商业、居住为一体的区域城西板块作为城市拓展的重点地区，担负着转移老城区人口转移老城区人口、商业、消费的功能，是未来KS中等城市的重点城区之一。土地属性分析土地属性分析//片区在城市发展中的角色片区在城市发展中的角色中心老城区中心老城区西西部部区区域域东东部部区区域域城市向西产业向东p环境／旅游拥有初具规模的游园及生态防护区：拥有初具规模的游园及生态防护区：ü全区湖面旅游资源丰富，度假区西靠阳澄湖，东有三个湖泊南北纵贯相连；ü主要旅游资源相对集中在湖滨路和临湖路两侧、马鞍山路北侧。根据气候变化，各月度开发不同旅游资源：根据气候变化，各月度开发不同旅游资源：ü黄金旅游季节（6—8月）：做足水体旅游的文章，抓住大众旅游市场，开拓高端的避暑度假旅游市场。ü特色旅游季节（9—12月）：依托大闸蟹，积极开拓客源市场，结合娱乐休闲、康体健身等活动的开展，突出现代休闲度假的功能。ü过渡季节（4—5月）：深挖田野旅游潜力，积极开展人文旅游产品来补充。ü萧条季节（1—3月）：可发展会议旅游市场，此段时期旅游活动较少，重在旅游资源的“修身养息”，为即将到来的旺季旅游做好充足的准备。土地属性分析土地属性分析//片区现有状况片区现有状况阳阳澄澄湖湖宗地宗地巴城湖巴城湖东阳东阳澄湖澄湖傀儡湖傀儡湖马鞍山路临湖路湖滨路土地属性分析土地属性分析//片区现有状况片区现有状况p配套阳澄湖度假村阳澄湖度假村阳澄湖度假村是集食、住、游、乐、购为一体的多功能休闲中心。高尔夫度假村高尔夫度假村大上海国际高尔夫度假村拥有包括国际标准高尔夫球场、乡村俱乐部、花园别墅等项目。总投资8000万美元，占地400公顷，高尔夫球场占地72公顷，此外还有会员俱乐部、高尔夫学校、游艇俱乐部和疗养院等。生态森林公园生态森林公园KS城市生态森林公园占地面积3150亩，为华东地区最大的城市森林公园之一。KSKS体育中心体育中心KS市体育中心是苏州市重点工程，总占地面积近千亩。其设计定位是能承担国际国内单项比赛和国内综合性运动会，并兼具娱乐、会展、商贸的多功能体育公园。高尔夫高尔夫度假村度假村宗地宗地生态森林生态森林公园公园阳澄湖度阳澄湖度假村假村KSKS体育中体育中心心p国家级开发区苏州工业园区从业人员：2525万万中国KS经济技术开发区从业人员：22.722.7万万土地属性分析土地属性分析//片区现有状况片区现有状况宗地宗地KSKS市市科技园科技园苏州苏州工业园区工业园区uKS经济技术开发区创办于1985年，1992年8月经国务院批准成为国家级开发区，规划控制面积115平方公里。u开发区视项目开发为生命线，不断加大招商引资力度。截至2006年底，累计引进外资项目1300个，投资总额170亿美元，合同外资109亿美元，实际到帐资金59亿美元，在全国54个国家级开发区中名列前茅。世界500强有20家在开发区兴办项目。u园区欧美、日韩、港澳台等41个国家和地区的1000多家企业落户区内，初步形成了电子信息、精密机械、民生用品等三大主导产业。u苏州工业园区是中新两国政府间重要的合作项目，1994年2月经国务院批准设立，同年5月实施启动。园区地处苏州城东金鸡湖畔，行政区域面积288平方公里。u2006年，全区实现地区生产总值680亿元，同比增长19%,新增注册外资38亿美元，实际利用外资16亿美元，在较高平台上继续稳步增长。61家世界500强企业在区内投资了101个项目。u从产业层次看：省级以上高新技术企业突破100家，尤其是在IC、TFT-LCD、汽车及航空零部件等方面形成了具有一定国际竞争力的高新技术产业集群，并成为中国最大的液晶面板出货基地和芯片封装测试基地，大型客车和芯片产能均居全国前三位。p公路交通土地属性分析土地属性分析//片区与城市关系片区与城市关系苏州绕城公路沪宁高速312国道马鞍山路上海客源导入途径：沪宁高速／上海客源导入途径：沪宁高速／312312国道国道苏州客户导入途径：苏州绕城公路／苏州客户导入途径：苏州绕城公路／沪宁高速／沪宁高速／312312国道国道KSKS客源导入途径：马鞍山路客源导入途径：马鞍山路p轨道交通土地属性分析土地属性分析//片区与城市关系片区与城市关系沪宁城际轨道交通2008年底通车上海至KS20分钟京沪高速铁路2010年底通车上海至KS15分钟轨道交通S3线2010年底通车与上海R3线相连土地属性分析土地属性分析//宗地土地属性综合评定宗地土地属性综合评定三三历史接受度二三产业发展趋势城市角色三三人文环境二二历史环境一一自然环境景观环境三四教育配套四五医疗配套三五休闲运动三五商业配套配套设施二三快速道路二五轨道交通站点三四公交站点交通条件三四环线范围区位未来性未来性现实性现实性评级评级土地属性因子土地属性因子分类分类备注：以上为土地属性因子５级量表，一级代表优，五级代表差根据交通导入方向，宗地现有客户主要来源：上海、苏州园区、上海、苏州园区、KSKS园园区三地区三地；购买目的集中在带投资带投资意图的度假养老。意图的度假养老。土地属性分析土地属性分析//客源导入模型客源导入模型苏州园区客源上海客源KS园区客源购买目的景观／价差导入度假／投资市场机会寻找宗地区域市场竞争区域分析客户竞争定位市场机会寻找市场机会寻找//宗地区域市场宗地区域市场阳澄湖阳澄湖板块板块宗地宗地本项目位于KS市巴城镇阳澄湖旅游区，北临观音路／西临阳澄湖／东接湖滨路，地块距离KS核心区域约有10公里。从房地产市场的发展关系来看本案可以归入阳澄湖板块。■地块描述阳澄湖板项目开发块沿阳澄湖东岸展开，得天独厚的自然资源优势，为度假型项目提供了良好的生存环境。但是随着交通／商业配套的改善为房地产市场的发展带来了较为持久的利好，促进自住需求的激发。■板块描述市场机会寻找市场机会寻找//宗地区域市场宗地区域市场//分布分布宗地宗地金色假日国际上湖漾月湾克拉水城天使湾泰鸿花园鹿澄天地东方云顶板块现有楼盘主要以度假型项目和低密度别墅项目为主，北部区域主要分布东方云顶、金色假日等度假项目，南部区域以别墅项目为主。丰泽园渡假项目渡假项目别墅项目别墅项目p度假型公寓产品，投资比重占据90%p宗地区域市场中，上海客户购买比重高达75%市场机会寻找市场机会寻找//宗地区域市场宗地区域市场//客户客户70%30%5%30%35%30%鹿澄天地50%50%5%15%60%20%漾月湾35%65%5%10%65%20%克拉水城40%60%10%10%75%5%泰泓花园40%60%5%5%70%20%天使湾别墅30%70%10%10%75%5%东方云顶5%95%10%15%70%5%国际上湖100%5%20%65%5%金色假日度假型公寓自住投资江浙KS上海苏州购买目的客户来源楼盘名称分类200-370257-350255-432独幢：319-357230220-39330-10042-6150主力面积（M2）3634200独幢：266双拼：26四联：82303001200公寓：400独幢：12300规划户数（户）独幢独幢独幢独幢双拼四联独幢独栋、联体小户型小户型独幢小户型户型设计美式木结构美式风格美式风格北美风格美式风格中式风格现代风格现代风格现代风格建筑风格产品设计55%60%40%50%40%50%72%50%30%绿化率0.30.30.290.350.40.450.5512.5容积率低层低层低层低层低层低层小高层低层小高层低层小高层建筑形态1.060.911010.567.7162.61.3建筑面积（万平方米）3.532.8733.430151733.352.60.52用地面积（万平方米）总体规划鹿澄天地鹿澄天地漾月湾漾月湾克拉水城克拉水城泰泓花园泰泓花园天使湾天使湾丰泽园丰泽园东方云顶东方云顶国际上湖国际上湖金色假日金色假日楼盘名称楼盘名称市场机会寻找市场机会寻找//宗地区域市场宗地区域市场//产品产品p目前板块在售项目均为尾盘，市场供应量较小，克拉水城、鼎园美墅等售价基本处在联体别墅7000-9000元/平方米，独立别墅9000-10000元/平方米左右；p公寓产品目前基本处于二手市场，小户型公寓售价在万元左右。p丰泽园9月新推70套房源，目前去化率为50%左右。市场机会寻找市场机会寻找//宗地区域市场宗地区域市场//销售状况销售状况根据KS市20062006--20102010住宅建设规划，位于城市西部，所辖巴城镇，包括阳澄湖居住板块，将新建各类住房8080万万m2m2。据KS市土地供应情况来看，宗地区域市场20062006--20072007年供应数量为3535万万m2m2左右，容积率在1.2-1.8之间。市场机会寻找市场机会寻找//宗地区域市场宗地区域市场//未来竞争未来竞争KSKS西城区城市化进程将在西城区城市化进程将在20102010年逐步呈现。公寓类年逐步呈现。公寓类物业将逐步增多，住宅市场将走向多元化发展。物业将逐步增多，住宅市场将走向多元化发展。n板块内别墅处于低供应状态，目前无公寓供应无公寓供应；n别墅项目价差较小，产品力不强，产品力不强，独幢别墅面积基本在250250--400400平方米平方米之间，建筑风格以美式美式居多；；n目前购房者购买目的以投资度假为主，项目的环境和自身配套成为关键参项目的环境和自身配套成为关键参考要素考要素；；nn现有项目现有项目的主力客源以上海上海为主，苏州园区购房者苏州园区购房者比例呈现上涨上涨趋势；n受阳澄湖规划影响，未来靠湖项目供应基本结束，宗地地理位置优势明显，前景看好。市场机会寻找市场机会寻找//宗地区域市场宗地区域市场//结论结论““居住向西居住向西””的城市规划将使宗地所处片区成为未来住宅的城市规划将使宗地所处片区成为未来住宅开发重点区域。开发重点区域。片区环境优势在各项配套逐步完善的基础上将越发凸显。片区环境优势在各项配套逐步完善的基础上将越发凸显。宗地的临湖优势在未来项目竞争中占据有利地位，而价格宗地的临湖优势在未来项目竞争中占据有利地位，而价格因素可能会成为与其余板块争夺本地客源的最大阻力。因素可能会成为与其余板块争夺本地客源的最大阻力。依据湖