中山市XXXX年7月房地产市场月报

中山市2010年7月市场研究报告营销部市场研究组2010-08-02目录第一部分本月房地产市场动态1.1、中央房产政策动向1.2、金融体系政策1.3、标杆房地产企业动态第二部分中山整体楼市分析2.1、市政规划2.2、房地产交易情况2.3、楼市动态及简评2.4、广告投放分析2.5、新盘推介第三部分公司项目周边市场分析3.1、美林假日项目周边区域分析3.2、金逸豪廷周边区域分析3.3、肇庆市怀集县楼市分析第四部分市场预警第一部分本月房地产市场动态一、中央政府三部委否认调控松动地产股上午应声大跌(北京晚报2010.7.13)7月11日，住房和城乡建设部政策研究部主任、中国社科院研究生院城乡建设经济系副主任秦虹在深圳某银行举行的活动中表示，对第三套房不放贷、对没有社保人员限制购房数量等临时性政策有可能放松和退出。为此，针对部分媒体关于“第三套房不放贷政策可能取消”、“三套房贷放开”、“国资委授意央企拿地”等报道引起了各界高度关注。7月12日住房和城乡建设部、银监会分别以不同形式进行了回应，表示坚持贯彻落实国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，国资委昨日也否认了授意房地产央企扩张拿地的说法。受有关报道影响，地产股7月12日一度放量大涨，然而三部委表态一出，今天地产股开盘就呈现大跌局面，成为今日股市“重灾区”，并拖累了整个大盘。解读：此次政策出台后，调控时间将有多长一直是热点话题。此番言论本身并非出自政府决策部门，只是偏学术性部门的专家对市场进行的个人判断，不能当成是市场解冻的信号，该言论在引起一定的社会反响之后，国家迅速做出了反应，三部委集体否认政策放松，这也足以说明国家此次调控的决心之大，个人预计未来楼市还将有新的政策出台。政策应该更趋向合理化，更强调可执行性。住建部：坚决遏制投机购房(2010.7.13)7月12日下午，住建部在其官方网站上发出声明表示：国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）下发后，各地区、各部门认真贯彻落实，当前房地产市场运行整体上呈现积极变化，部分城市房价过快上涨的势头得到了遏制。下一阶段，住房和城乡建设部将督促各地继续坚定不移地贯彻国发〔2010〕10号文件及相关配套政策措施，严格执行差别化的住房信贷政策，在支持居民合理住房消费的同时，坚决遏制投资投机性购房；继续采取积极措施，促开工、促销售，努力增加普通商品住房供应，加快推进保障性住房建设和各类棚户区改造；继续加强房地产市场监管，促进房地产市场平稳健康发展。解读：这样的负面信息，不得不让广大的购房者陷入恐慌。如果地方政府在宏观调控一段时间后，就按捺不住地以各种掩人耳目的方法来救市，那么购房者将会很受伤，以后对国家出台的政策信心也将会打打折购。真的这样，称为史上最严厉的新政将会称又一个“百日维新”而已。二、金融体系银监会：严格执行二套房认定标准(2010.7.13)银监会7月12日晚要求各商业银行要严格执行《关于规范商业银行个人住房贷款中二套房认定标准通知》的政策要求和标准，各商业银行要贯彻落实国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。此外，银监会表示住建部、人民银行和银监会《关于规范商业银行个人住房贷款中二套房认定标准通知》的政策要求和标准没有任何变化，各商业银行要严格执行，不能动摇。解读：以二套房信贷为标志的紧缩性政策是非常有必要的。政策有效限制和打击了投资、投机需求对住房市场的冲击，并且在有效引导这些投资资金流向商业、办公地产领域。实现了房地产消费投资结构的优化。虽然一线城市最近两个月成交量大幅度下降，但从全国的角度看，成交量依然保持健康的发展态势，二、三线城市成交量下降幅度比一线城市不明显，这同样是全国房地产发展结构的优化。财政部：酝酿2012年试点房产税上海等城市将先行(每日经济新闻2010.7.22)财政部近日举行的地方税专题工作研讨会上，有关人士表示，作为地方税改革的一部分，房产税试点将于2012年开始推行。不过，全国范围内推行房产税试点的难度较大，试点将从个别城市开始，但他并未透露具体试点城市。辟谣：7月23日，财政部科研所的多位专家都表示未曾听闻这一消息，地产股形势急转直下。解读：征收房产税本身有两难：若征收人群广、税率高，直接就是与民争利，伤及市场；若征收人群窄、税率低，实际发挥的作用有限。所以，仓促推出房产税，或许短时间内投资者会因为消化政策影响而暂缓入市，市场陷入低迷，但是，就如同交易环节的税收没有改变整个房地产市场的发展环境一样，持有环节成本增加，中长期同样不足以影响购买需求，房产税增加的成本，可以通过转嫁直接提高房价，包括售价和租金（与营业税的功效没有本质差异），存量市场的供求关系不会有根本改变。而且，房产税可能给市场供给方传达错误的信息和预期，带来供应减少的效应，使未来供求关系更加不平衡。三、标杆房企保利集团低调降价万科称将“顺应趋势”《2010中国房地产企业上半年销售排行榜》出炉，房地产销售20强，万科、恒大、保利居三甲位置(上海证券报2010.7.2)排名公司名称销售金额(亿元)排名公司名称销售面积(万平方米)1万科集团3551恒大地产3322恒大地产2112万科集团2943保利地产2083保利地产2574绿地集团2074碧桂园2565绿城集团2045绿地集团2486中海外1956世纪金源1847碧桂园1397中海外1708富力地产1258绿城集团1139万达集团1179富力地产10510龙湖集团10510万达集团9311世茂房地产10011雅居乐9212中信地产9612世茂房地产8913世纪金源9413中信地产8813雅居乐9414融侨金辉地产7815远洋地产7215龙湖集团7416首都开发6516重庆金科6916华润置地6517保利香港6118融侨金辉地产6318华润置地6019越秀地产5618远洋地产6020金地集团5520金地集团56房企20强中，60%的企业仍然实现30%以上的销售增长。恒大、碧桂园、绿地等房企的业绩同比接近翻番。恒大、绿地等公司在执行降价促销后，销售业绩逆市上升。6月份，绿地销售额环比增幅达到20%以上。恒大85折促销后，日均合约销售金额与销售面积比促销前上升超过100%。解读：企业提高净资产收益率主要有两种方式，一是加速周转、扩张规模，二是提高售价、最大化单位利润。在房地产低迷期和平稳发展期，一线地产商往往会倾向于前一种方式；而在行业调整期，追求高周转和规模化扩张的房企通常会降低库存、增持现金。今年上半年，入围房企20强的门槛进一步提高。销售金额入围的门槛达到55亿元，而10强房企的销售金额门槛则超过100亿元。招商地产被指资金链紧绷房企降价迫在眉睫(华夏时报2010.7.31)根据招商地产的半年报，招商地产上半年实现营业收入69.8亿元，其中房地产开发销售额61亿元，同比增长188.77%，但毛利率为42.76%，却比上年同期下降5.19%。7月份发布的《2010年中国房地产企业上半年销售排行榜》显示，上半年招商地产销售额甚至跌出了前20，而该公司在2009年上半年以74亿元的销售额位居该排行榜的第11位。解读：受房地产调控新政的影响，许多房地产企业上半年销售业绩并不理想，招商地产也没能躲过。招商地产刚刚于6月底撤回定向增发的申请，至少在今年股权融资已不可能，如果成交量继续下降，借款的各种途径则已基本用尽，那么绷紧的资金链甚至会有断裂的可能。万科综合新闻(万科集团网站2010.7月)万科公布了6月份的销售情况。6月份万科实现销售面积85.7万平米，实现销售金额87.7亿元，环比5月份分别增长82.3%和71.6%，同比分别增长27.8%和27.9%。至此，万科今年上半年累计实现销售面积320.2万平米，销售金额367.7亿元。销售金额相比去年同期增长19.5%，公司亦成为目前房地产行业中唯一一家半年销售超过300亿的企业。2010年7月19日，由经济观察报社和经济观察研究院共同主办的“2010中国最佳低碳企业”评选结果揭晓，万科荣获“中国最佳低碳企业”称号，获奖理由是：能源资源的合理配置，绿色科技的研发应用，环保材料的布置使用，万科筑就了一个个阳光般灿烂的无限生活。2010年7月13日，《财富》（中文版）第167期公布了“中国上市公司500强”排行榜，万科位列第45位，同时在“最赚钱的40家公司”排行榜中位列第32位，在“房地产行业”排行榜中，位列第1位。恒大综合新闻(恒大集团网站2010.7月)2010年6月恒大实现合约销售额48.0亿元，较2009年同期的37.9亿元，增长26.6%，环比五月的40.5亿元增长18.5%，创下今年以来单月最高销售金额；合约销售面积80.6万平方米，同比增长1.9%，环比增长25.9%；合约销售均价5952元/平方米，较2009年同期的4791元/平方米，增长24.2%。恒大由于在5月初及时调整销售策略：旗下所有在售楼盘一律8.5折，上半年超额完成年初“时间过半，任务完成过半”的预定目标。2010年上半年，恒大累计实现合约销售额209.8亿元，同比增长104.9%；累计合约销售面积333.9万平方米，同比增长54.7%；据统计，恒大累计已完成原计划全年合约销售360亿元的58%以上。并在7.12日恒大地产宣布上调全年销售目标为400亿元，上调至30%。碧桂园综合新闻(碧桂园集团网站2010.7月)怀集碧桂园现场热销的首层带花园单位89-129㎡，三房两厅设计，南北对流，干湿功能分区，可谓别墅级享受。双拼别墅214-220㎡四房两厅，现推出感恩新旧业主购房优惠活动：凡旧业主介绍成功认购，旧业主可获赠以新成交单位面积计算的3年物业管理费；新业主可享受一口价购房优惠。碧桂园公布2010年上半年销售数据：实现销售认购金额约142亿元（人民币，下同），其中已签约合同销售金额约132亿元，合同销售面积约242万平方米，待签约金额约10亿元。2010年上半年的合同销售金额和面积同比分别增长50%及26%。继携手希尔顿酒店管理集团打造佛山禅城碧桂园希尔顿酒店之后，今年6月中旬，碧桂园与德国HMS国际酒店管理集团就安徽芜湖、沈阳于洪项目酒店的管理合作正式签约，从今年7月1日起“芜湖碧桂园凤凰酒店”将正式更名为“芜湖碧桂园玛丽蒂姆酒店”（MaritimHotel，Wuhu），并委托德方进行全程管理。奥园地产综合新闻(奥园集团网站2010.7月)2010年1至6月，集团总合同销售额突破人民币11.9亿元，基本与2009年同期持平。集团总合同销售面积约106300平方米，平均销售价较去年同期大幅增长160%至每平方米约人民币11259元。于6月，中国奥园成功获得南洋商业银行有限公司及中国银行有限公司授予的5亿港元5年期银团贷款，主要作为中国奥园的一般营运资金。取得此银团贷款后，中国奥园进一步巩固了稳定的资金实力，更有效地推进公司业务，为未来业务发展及业绩增长奠定了更稳健的基础。奥园集团目前土地储备已达到约900万平方米，较2008年的560万平方米土地储备，已有显著的增长。奥园集团的土地成本非常低，平均为人民币500元每平方米，目前土地储备足够集团未来5-7年发展。2010年集团将根据现金流状况审慎地物色并购机会以增加土地储备。2009年成功地兼并收购北京、中山、番禺等土地及项目。第二部分中山整体楼市分析一、市政规划假日广场7月1日起收取停车收费城区四大商圈告别免费停车（中山日报7.1）从7月1日起，假日广场停车将正式收费，白天停车超过1个小时，收费5元，车辆在车库过夜，则收费8元，无论消费与否。顾客还可以办理停车月卡，每月200元。而在假日广场经营的一些大商户，则有免费停车票，和这些商户来往的顾客也可免费停车。目前几个商圈的停车收费标准也不一样，益华是超过15分钟，就收取5元停车费，而大信是超过2小时才收取5元，假日广场打算超过1小时收取5元，逢源商业街和假日广场一样。月卡价格是假日广场200元，大信250元，益华220元。人民医院公交枢纽站年底将投入运行并提供40