地产项目设计任务书

1项目方案设计任务书2010-03-03目录一、项目名称二、项目概况三、规划设计主要技术指标四、户型配比要求五、开发理念六、设计依据七、总体规划原则八、总体规划要求九、交通组织原则十、单体设计原则十一、设备专业要求十二、结构专业要求十三、技术应用要求十四、经济性原则十五、进度安排21、项目名称：锦业路项目（暂名）2、项目概况：该项目位于锦业路以南、丈八三路以西、锦业一路以北，属于未来高新区CBD区域。总用地33.604亩。共分为两个地块，其中地块一北临锦业路，用地12.253亩，地块二南临锦业一路，用地21.351亩（其中包含2.934亩的内部通道）。3、规划设计主要技术指标：地块一：用地性质：综合用地，50年产权用地净面积：12.253亩（8169㎡）主体建筑：该地块主要面对首次置业或投资型客户群，拟建30-80m²的公寓式办公楼和独立产权的底商小铺面两种物业形态。要求所有建筑外立面风格简洁，按公建形式考虑。容积率：小于6.0建筑密度：小于35%绿地比例：大于30%停车位：大于1车位/100平方米地块二：用地性质：综合用地，50年产权用地净面积：21.351亩（14234㎡）其中包含内部通道2.934亩（1956㎡）主体建筑：公寓式办公、公寓、商业（其中以住宅公寓为主），要求所有建筑外立面风格简洁，按公建形式考虑，公寓面积不超过该地块总地上建筑面积的70％。容积率：小于5.0建筑密度：小于30%绿地比例：大于35%停车位：大于1车位/100平方米4、户型配比要求地块一：产品类型面积面积区间面积小计面积面积占比户型户数户数占比备注偷面积后面积偷面积后户型一层底商285940－504828324X1259二层以上LOFT（层高：底商6.1m，标准层4615225－3028529211％一房一卫一阳台18916％层高5.5米45（60％赠送）一房一厅一卫一阳台35－40381915242％一房一卫一阳台50442％层高5.5米84（100％赠送＋上部通二房二厅二卫二阳台一厨35.5m）道）40－45432167247％一房一厅一卫一阳台50442％层高5.5米86（100％赠送）二房二厅二卫二阳台一厨4901146116100％1197100％地块二产品类型面积面积区间面积小计面积面积占比户型户数户数占比备注偷面积后面积偷面积后户型一层底商427040－504842244X1288二层以上为公寓（建筑总高度小于100米，标准层高2.9米）6689923－2825540018％一房一卫一阳21616％938（50％赠送）一房一厅一卫一厨一阳30－3532691210％一房一卫一阳21616％950（50％赠送）一房半一厅一卫一阳一厨45－50501560023％一房一卫一阳一厨31223％1375（50％赠送）二房二厅一卫一阳一厨50－60602448037％二房一卫一阳一厨40830％1790（50％赠送）二房半二厅一卫一阳一厨70－80751440022％二房一厅两卫一阳一厨19214％8113（50％赠送）三房二厅二卫一阳一厨7116966792100％1344100％项目配套建议：配套总面积1350平米，结合营销中心进行形象展示。游泳池500平米健身房/SPA/瑜伽房500平米商务中心100平米咖啡吧/图书室/网吧150平米家政中心/自助式洗衣房100平米45、开发理念5.1．先进性：打造精品，保持项目的先进性。5.2．独特性：在设计理念及户型设计上有所创新。5.3．实用性：建筑体形及户型平面要规整简洁，交通面积少，实用系数高。5.4．经济性：减少成本、缩短工期、减小施工难度，以获得利润最大化。6、设计依据6.1用地红线图；6.2设计应遵循以下法规和规范：《城市居住区规划设计规范》GB50180—93（2002年版）《民用建筑设计通则》JGJ37-87《住宅设计规范》GB50096—1999《建筑设计防火规范》GBJ16-87（2001年版）《高层民用建筑设计防火规范》GB50045—95建设部《全国住宅小区智能化系统示范工程建设要点与技术导则》（试行）[建设技（1999）58号]的有关规定国家住宅与居住环境工程中心《健康住宅建设技术要点》（2002年修订版）《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-2001《夏热冬暖地区住宅建筑节能设计标准》《西安市城市规划管理技术规定》其它国家与西安市相关规范与规定5.3本设计任务书的要求。7、总体规划原则7.1规划及建筑设计应符合中华人民共和国现行建筑设计规范和西安市高新区规划管理有关规定。规划方案及建筑方案涉及到公安消防、环保、园林绿化、卫生、人防、民航、防洪排涝、电力、交通、文物保护等问题，应符合各专项规划要求。7.2规划方案应高起点、高标准、高水平，体现二十一世纪的创新和超前意识（新概念、新技术、新材料的运用方面），建筑总体布局、造型、色彩应注重城市与区域设计，应充分考虑与周围地块的协调关系；7.3布局应尽量规避沿路噪音干扰对本项目的影响；7.4充分利用景观资源，实现合理分配资源最大化；7.5要充分考虑新建筑对周边已建住宅的日照遮挡，要满足国家规范对日照、间距、自然采光、自然通风的要求，处理好新旧建筑的关系；7.6围绕主题概念设计思想展开规划设计，并能贯穿始终；57.7根据优势资源合理分配户型，做到尽量户户均好。8、总体规划要求：8.1总体规划对分期建设的要求8.1.1规划设计应对分期开发提出合理建议，本项目根据总体计划分二期开发；8.1.2规划设计应考虑小区物业管理模式，为分期开发建设设计合理的道路交通系统；8.1.3为保证首期开发的地块二项目的展示效果，应采取必要技术措施，重点考虑地块一会所及售楼部的建设，争取做到同步建设。8.1.4规划设计应考虑分期开发的施工组织流线关系；8.2公建配套设施8.2.1配套面积约1350平方米，结合营销中心进行形象展示，配套内各种物业要求详见项目建议书，要求各种配套充分利用不计容空间，比如屋顶花园、架空层等。9、交通组织原则9.1．应注重处理小区主要出入口的位置，考虑商业人流与居住人流的关系，解决好区内各种流线（生活后勤服务、临时访客、消防疏散等）之间的关系。9.2保证消防车道及扑救面对坡度的要求；9.3．合理解决地形高差对行人在交通上造成的不利影响，考虑残疾人无障碍设计；9.4．住宅与车库之间要建立方便的联系；9.5．合理解决配套公建设施的停车及交通疏散问题，将其对住区的影响降到最小。10、单体设计原则10.1建筑单体设计以满足使用功能、实用率高、成本低为总设计原则。10.2建筑单体平面要求形体规整、布局紧凑，尽量减少交通及辅助用房面积。10.3起居室与主卧设计须注重景观视线的有效组织，争取良好的景观视角。10.4相邻住宅除做好分户细节设计外，尽量避免彼此间的视线干扰。10.5住宅入口尽可能考虑设置玄关，并提供相应的更衣柜和鞋柜的空间。户内考虑洗衣机的位置，相应考虑上下水和电源的设施。10.6建筑设计要结合结构、设备专业统筹考虑，住宅室内空间无突出墙面的梁柱，建筑物的主要外立面无突出的设备管线。10.7住宅公共前厅要有自然通风的设计，避免封闭式走廊的压抑与不安全感，并减少机械的通风排烟的经济投入。10.8设备用房、车库尽量安排在地下室。10.9建筑立面设计采用现代手法，风格需满足公建要求。610.10强调易出效果的设计，充分发挥色彩与材料质感的装饰作用，材料、工艺能满足快速施工。10.11重视建筑第五立面的设计。合理考虑屋面设计方案，同时也为减少建筑的视觉体量产生积极效果。10.12细部设计是支撑产品档次的关键之一，设计方案要对其予以充分重视，对建筑立面的窗户、阳台、花槽、空调机位等构件均需仔细考虑。11、设备专业要求11.1、管道、管线布置采用暗敷，布置合理；地上燃气管道及计量仪表应明装；立面尽量不设立管，设立管时应考虑遮挡，设集中管井，位置合理，布管规整；11.2、给排水管道应不影响建筑立面，排水立管应尽可能设在凹槽和空调百叶内；11.3、每户内应设有足够的电视、电话、电脑网络系统的定型接口。其中客厅、书房及卧室设置电视、电话及宽带网络接口各一个。如主卧设有卫生间，卫生间内应设置一个电话插座；11.4、水、电户外计量；燃气表及调压器等设于厨房阳台，燃气管由厨房阳台接入，洗衣机、热水器位置均预留在厨房阳台，厨房内设一个燃气管接口及燃气报警器；厨房阳台及安装热水器及燃气表等的墙面应足够大，以满足设备布置；11.5、水泵房、储水池、水箱、锅炉房、管道井的位置、面积、层高合理；11.6、变配电房应尽量靠近负荷中心，并考虑进出线方便；11.7、地下室新风交换机房应根据设备情况留足面积与空间；11.8、发电机房的设置应综合考虑环保要求、进排风方便及对建筑立面的影响；发电机烟气的排放管井应由地下室直接上升至建筑物最高点，中间不应转接；11.9、强弱电竖井应尽量分开设置，因强弱电竖井内设备管线较多，其净空面积应不小于1.2平方米。弱电竖井内设备及管线布局合理，无交叉现象。宽带网络线路应根据最长线路不大于90米的要求，在竖井内设置相应的机柜安装位置；11.10、每户内设对讲系统，并预埋防盗报警系统的保护管；11.11、各栋塔楼屋面泛光照明及室外照明设计应留出足够的容量；11.12、空调冷凝水立管根据建筑方案考虑是否埋墙；11.13、大户型考虑设户式中央空调；11.14、环境部分：考虑雨水回收，处理后的雨水作为景观用水及浇灌绿地。12、结构专业要求12.1.同步跟进建筑方案，确定经济合理的结构方案（如墙柱布置、建筑分缝、梁板布置等）。12.2.结合我司意见，制定结构统一技术措施，明确影响结构施工图文件的各要素及构造做法。712.3.估计是否需申报建筑工程抗震设防专项审查。12.4.布置勘探孔，并提出勘探要求。12.6.根据工程量及复杂程度，结合合同工期，确定结构专业计划及人力安排。13、技术应用要求：13.1、小区垃圾集中收集、处理，考虑垃圾处理站位置尽量不对住户产生影响，垃圾收集路线、运输路线尽量不对小区环境产生影响；13.2外墙保温，采用聚苯板等导热系数低的材料及构造，减少墙体的热传导，降低能耗，应考虑同时满足开窗率与节能要求，施工后保温层厚度不应对室外空调机位、管道位置需要的尺寸等产生影响；13.3节能电梯使用，电梯运行时产生的噪声应对户内影响降到最低；13.4无负压稳压供水，预留足够面积的设备间，设备间位置应使小区供水管线做到最优化；13.5会所卫生器具使用感应式出水方式；13.6合理选用材料，在卧室、客厅等场所应时应考虑同时满足开窗率与节能要求，同时符合建筑立面造型要求；13.7小区安防，IC卡缴费应考虑小区预留足够面积的弱电机房，；13.8IC卡交费，应考虑小区预留足物业办公用房；13.9发泡水泥地辐热，发泡水泥层3cm厚，对层高的影响应有所考虑；14、经济性原则14.1.需对地下室进行功能分析后排布各功能房的位置，尽量做到管线最短，走廊最短，地下室层高最低；14.2.考虑政府人防要求；14.3.地下室顶板覆土厚度和区域应合理，尽量避免在地下室顶板栽种乔木；14.4.消防车的行驶区域应合理，应尽量避开地下室；14.5.地下室的柱网应为经济柱网；14.6.如有架空层，架空层面积应尽量少；14.7.设计时，应尽量利用地块的高差现状，将施工时的土方平衡降到最少；14.8.应尽量减少复杂户型对结构成本的影响，尽量避免施工图设计时用到异型结构；14.9.基础的设计方案应根据实际情况采用最合理的方案，尽量经济；15、提交设计成果要求设计单位应提供至少三种设计方案（一种完全满足规划指标要求的方案，一种在保证品质前提下适当降低指标要求的方案，一种备选方案），所提交的方案设计必须符合中国及西安地区的设计规范、技术规程及地方有关规定，并应满足甲方及政府要求，最终获得8甲方及政府确认；方案图纸应采用公制单位标注，汉语简体版文字说明，R14以上CAD版本；方案设计的内容，应达到国家规定的方案报审规划部门的深度要求，并最终获得