十九大后中国房地产的市场格局与趋势20171110

1中国指数研究院苑承建2017.11十九大后中国房地产的市场格局与趋势CHINAINDEXACADEMY2目录CONTENTS十九大后房地产政策分析1未来房地产市场趋势展望32017前三季度中国房地产市场总结23十九大：中国特色社会主义进入了新时代新时代：经过长期努力，中国特色社会主义进入了新时代，这是我国发展新的历史方位。我国社会主要矛盾已经转化：我国稳定解决了十几亿人的温饱问题，总体上实现小康，不久将全面建成小康社会，人民美好生活需要日益广泛，不仅对物质文化生活提出了更高要求。十八大：我国仍处于并将长期处于社会主义初级阶段的基本国情没有变，人民日益增长的物质文化需要同落后的社会生产之间的矛盾这一社会主要矛盾没有变。十九大：我国仍处于并将长期处于社会主义初级阶段的基本国情没有变，但在新时代，我国的社会主要矛盾已经发展关系全局的历史性变化。我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。房地产总量平衡与区域不足矛盾（36平方米／人）4十九大“新时代”框架下对中国房地产的相关表述01住房制度（需求分类，行业分层）坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。02土地改革（根本调整，制度保障）建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系。深化农村土地制度改革。03财税金融健全财政、货币、产业、区域等经济政策协调机制。加快建立现代财政制度，建立权责清晰、财力协调、区域均衡的中央和地方财政关系。深化税收制度改革，健全地方税体系。健全金融监管体系，守住不发生系统性金融风险的底线。04区域平衡以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局，加快农业转移人口市民化。以疏解北京非首都功能为“牛鼻子”推动京津冀协同发展，高起点规划、高标准建设雄安新区。以共抓大保护、不搞大开发为导向推动长江经济带发展。05促进公平履行好政府再分配调节职能，加快推进基本公共服务均等化。完善公共服务体系，保障群众基本生活，不断满足人民日益增长的美好生活需要，不断促进社会公平正义。5十九大框架下的住房制度特征数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com住房制度是社会为居民提供满足其基本生活所需住房的制度安排,关系到一国的国计民生和社会发展。【特征一】多主体供给需求分层次：对商品住宅、保障房、公租房、共有产权住房、租赁住房等进行供应主体的细分。角色分工：品牌房企、中小型地方房企等提供商品住房供给；地方政府提供保障房、共有产权房、公租房等供给；开发企业自持住房、商业工业存量房持有方、国有企业、个人及相关机构提供租赁住房供给。【特征二】多渠道保障•供应渠道支持：商品住房、安居住房、保障住房；产权型住房、共有产权型住房、租赁型住房等。•土地渠道支持：鼓励国企将闲置土地自建自住房、租赁用地从城乡两个市场进行保障、产业园区地块建租赁房等方面。•金融渠道支持：充分利用社会资金，拓宽企业融资渠道；根据实际情况，进行金融创新，支持租赁行业发展。•财税渠道支持：对政策支持的方向进行财政补贴，税收优惠。【特征三】租购并举•改变了以往“购租并举”的说法，“租购并举”的表述更加突出了发展住房租赁在整体住房制度中的作用。•以租赁为抓力的新供应体系构建过程中，多主体供给、多渠道保障的政策也将有更全面的兑现。6关于住房，十九大前后部委领导这么说住建部：王蒙徽◆将按照习近平总书记提出的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，加快研究和制定《住房租赁管理条例》。研究建立房地产的统计和市场监测预警指标体系，加快建立市场预警机制，加强监测和分析，以保持房地产市场平稳。◆满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障，综合运用金融、土地、财税、投资等手段推进房地产市场建设。住房◆我们坚持房子是用来住的不是用来炒的定位，坚持分类调控，因城因地施策，落实地方政府主体责任，出台了一系列有针对性的措施来稳定市场。目前，一线城市和部分热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅回落，三四线城市的房价也趋于稳定。同时我们正在进行12个大中城市住房租赁试点工作，支持北京、上海市积极探索发展共有产权住房。房地产长效机制目前也在抓紧研究制定。同时，在抓紧推进住房租赁市场的立法工作。应该说，房地产调控的效果持续显现。◆城市规划改革深入推进，城市发展方式在加快转变。把握好战略定位、空间布局、要素配置，坚持城乡统筹，以主体功能区战略和制度为基础，划定城市生态保护红线和开发边界，落实多规合一，实现一张蓝图干到底。◆城市建设水平不断提高，城市环境更加生态宜居。◆下一步，我们将坚持调控目标不动摇、力度不松劲，保持政策的连续性和稳定性。特别是按照总书记提出的，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。◆到本世纪中叶，我们要建设社会主义现代化强国，至少我们要实现居住环境、居住条件达到当时的世界先进水平，也就是说要实现报告中提出的全体人民住有所居。这只是一个基本的条件。不光要住有所居，而且要生活在一个美丽的环境里，也就是要建成美丽中国。同时，还要使我们的居住设施设备能够更方便、更齐全，让我们的老百姓生活得更幸福，获得感更强。划重点：坚持“房住不炒”定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，坚持调控目标不动摇、力度不松劲，不光住有所居还要更生态宜居。7央行：周小川◆货币政策以宏观审慎管理政策为主，在经济过热时采取逆周期操作，同时增加传统货币调节工具的内容，比如对资本的质量、流动性、杠杆等等都有新的要求。◆规范和界定地方政府融资平台和地方国企之间的债务关系。尤其三四线城市在未来对土地财政的依赖度更高。◆家庭部门的债务杠杆率较低，与发达国家相比仍有空间。银监会：郭树清◆确定同业、理财、表外三个重点领域，这三个领域覆盖了比较突出的风险点，比如，影子银行、交叉金融、房地产泡沫、地方政府债务等，同时还有与其相关的操作性风险，所以要集中精力整治。财政部：肖捷◆按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度。国土部：姜大明◆已经确定的耕地红线绝不能突破。已经划定的城市周边永久基本农田绝不能随便占用。住房金融财税土地划重点：金融审慎管理，监管仍然严格，供需两端资金仍受控；适度扩大内需，地方债务可增加，但需要加强监管；耕地红线不能破。房地产税加快推进，确定征收方式。关于住房，十九大前后部委领导这么说8十九大总结：新时代下住房政策发展方向数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com十九大在加强社会保障体系、实施区域协调发展战略、提高保障和改善民生水平、贯彻新发展理念，建设现代化经济体系等方面为实现全体人民住有所居，实现美好生活指明了方向新时代、新特征、新目标、新征程：中国特色社会主义进入了新时代、社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾、“两个一百年”奋斗目标、开启全面建设社会主义现代化国家新征程。住房政策发展方向：强调住房居住属性，让全体人民住有所居加强社会保障体系建设。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。9未来政策如何演变？→十九大指明政策方向：延续和稳定！数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com“房住不炒”被写进了十九大报告，具有明确的政策导向意义！坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。10未来政策如何演变？→十九大指明政策方向数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com十九大定调：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居短期政策长效机制长短衔接如何保证不炒？分城施策，保持政策稳定性当前以租赁为抓手大力推进继续引导需求，保持政策稳定着力调整供应，完善住房制度政策目标：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位；让全体人民住有所居。政策解读：在引导需求的同时（限售限购等调控政策相互配合抑制短期投机需求），注重在供应端方面构建整体性的住房制度。11此轮短期调控政策走到哪里了呢？12控房价需求侧限购限卖(T+n)限贷(含收紧公积金)◆城市逐步增加、城区逐步扩大、力度逐步加深；◆防止短线投机，本轮调控创新性举措；◆首付比普遍提高到历史最高水平房地产金融调控贯穿其中✓加大金融平台监管✓加大资金流向监管✓控制房地产信贷规模✓差异化信贷政策✓定向收紧房贷利率数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com供给侧增加土地供应拍地环节设置更多限制整顿新房、存量房销售市场规范商办市场◆拍地需自有资金；◆实行“政府指导价”；◆限地价竞配建竞自持；◆部分城市特定地块“十年限售”◆更加重视整顿存量房中介市场；◆两部委联手出台土地管理及调控政策；◆北京调增宅地供应；◆对商办市场进行规范进一步影响价格预期；限价◆设定价格合理变动幅度，影响价格预期；新一轮调控潮主要集中在控房价，因此，重点关注控房价政策方能把握市场后续走向。此轮短期调控特点：地方政府因城施策，供需两端发力控房价132016年10月以来政策收紧城市分布◆2016至2017年：77个地级以上城市（约220项政策）32个县市（约43项政策）海南、河北从省级全面调控。抑需求降杠杆京津冀城市群长三角城市群珠三角城市群中西部重点城市数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com整体趋势：需求端短期进入修补阶段，供应端中长期调控开始发力。当前调控政策空间分布：以城市群为主体同步调控14沈阳新房5年、二手房2年西安新房5年、二手房2年成都3年重庆2年贵阳3年南宁三套2年北海二套2年、三套5年海南全省二套2年海口、三亚、陵水、万宁5年承德2年长沙3年南昌2年、三限房5年济南2年石家庄5年保定白沟新城非本市5年保定2年、双限双竞10年保定徐水区2年郑州3年开封3年广州2年珠海3年、特定地块10年厦门2年芜湖2年青岛2年常州2年南京3年东莞2年无锡2年南通启东市非本市3年泰州2年扬州本市二套、非本市首套2年福州闽侯县2年福州闽清县2年福州长乐市2年福州福清市2年福州2年嘉兴2年惠州3年桂林三套2年张家口3年六安2年徐州本市二套、非本市首套2年宁波2年太原2年昆明呈贡区2年绍兴2年威海非本市3年德州本市2年、非本市3年限售空间分布：存量房金融属性增强后创新的限售（T+n）模式促理性、稳预期需求端：抑制短期投机行为，强化住房自住属性供应端：引导产品设计回应自住需求长效机制：增强租赁市场房源供应的稳定性◆2017年：超50城（包括省、市、县）出台限售措施15地级市调控形势：自2016年3月以来，地级以上城市共计出台约220项房地产调控政策；时间分布：自2017年3月以来，调控政策密集出台，三季度仍处于政策收紧期，虽然10月调控力度相较去年同期有所减弱，但仍有部分城市进一步收紧。短期调控政策的时间维度（地级市）数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com表：2016.3-2017.10.19地级以上城市房地产调控220次政策的时间分布16县/市调控形势：自2016年3月以来，县/市城市共计出台约43项房地产调控政策；时间分布：自2017年3月以来，县或县级市调控政策密集出台，三季度政策频次有所减弱，但目前仍有部分城市进一步收紧。短期调控政策的时间分布（县/市）数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com表：2016.3-2017.10.19县/市房地产调控43次政策的时间分布17政策频次地级以上城市12北京11南京9东莞7成都、长沙6上海、杭州、无锡、福州、郑州5深圳、广州、佛山、厦门、南昌、武汉、西安、南宁4惠州、天津、石家庄、廊坊、济南3苏