世联_天津北马集项目定位及物业发展建议报告_210PPT

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。北马集项目定位及物业发展建议报告谨呈：龙人置业有限公司本报告是严格保密的。2报告结构目标沟通本体分析宏观背景深入挖掘地块价值区域研究项目溢价模型及定位客户分析市场研究SWOT分析2.0容积率的溢价案例项目溢价发展建议定位及物业发展建议本报告是严格保密的。3一、发展商及项目目标分析二、背景三、项目本体分析四、地块价值挖掘五、定位及物业发展建议发展商目标沟通项目问题思考本报告是严格保密的。41发展商分析犀地城市别墅地点：产品形式：高层板式公寓（毛坯）社区规模：占地60600平米，建面210000平米（中小规模）销售时间：2005.11开盘当前价格：16300元/平米（07年10月）影响力：初期由于户型面积较大，偏前卫，市场接受度较低，重新定位豪宅典范之后销售较好，目前是天津市公寓价格的价格标杆地点：河西区郁江道33号产品形式：联排别墅（毛坯）社区规模：占地130000平米，建面95000平米（中小规模）销售时间：共分3期销售，2002.9-2005年初价格：6500-8000元/平米影响力：在地产陌生区域，环境资源较差的条件下，通过产品赢得市场口碑，销售情况良好发展商打造产品的能力强，开发经验较丰富，每个项目都有市场口碑，但没有形成品牌的延续性本报告是严格保密的。51发展商分析本项目是发展商规模化发展战略实施的首个项目“目前集团进行的战略调整，原来自主创新的模式不适应大规模扩张，当前倾向于降低自主研究成本，借鉴先进城市的成功经验，并且提高前期定位的准确性和可操作性，尽量减少后期实施变更。”本项目站位：系统流程化、延续产品打造能力，降低成本、实现利益最大化和品牌提升开发历程：本项目在发展商的开发历程上将会扮演什么角色？如何扬长避短？城市别墅联排产品的打造经验；城市豪宅高层公寓产品的打造经验；园林的打造经验；品牌影响力开始建立；本报告是严格保密的。62项目目标一、项目价值最大化二、提高影响力，成为区域标杆三、品牌提升本报告是严格保密的。73项目思考前提三、选择价格支撑体系，提升项目的溢价空间——拿地成本参考当前拿地价格——延展思路创新，做出项目特色解读：项目销售价格至少不低于8000元／平米，意味着项目未来销售价格目标较高，最低不能低于未来市场平均水平解读：项目未来溢价主要通过产品、园林、服务等关键创新实现本报告关键要解决的问题是一、深入挖掘地块价值二、市场和客户判断本报告是严格保密的。8一、发展商及项目目标分析二、背景三、项目本体分析四、地块价值挖掘五、定位及物业发展建议宏观经济政策土地市场商品房市场本报告是严格保密的。9opportunity机会一：天津高速发展，大势利好天津市2006年全年实现地区生产总值（GDP）4337.73亿元，按可比价格计算，比上年增长14.4%，比2000年增长1.2倍，按常住人口计算，全市人均地区生产总值达到40961元，比上年增长11.7%，按照当年平均汇率计算，人均地区生产总值为5177美元。从宏观经济上看，GDP持续增长，人民生活水平逐年提高经济持续高速增长1本报告是严格保密的。102006年城市居民人均可支配收入达到14283元，增长13.0%。城市居民人均消费性支出10548元，增长9.3%。居民消费结构向良性变化，恩格尔系数为34.9%，比上年降低1.8个百分点。居民居住条件继续改善，城市居民人均住房建筑面积26.05平方米比上年提高1.08平方米。城市居民消费支出结构城市居民居住类支出的增涨，带动房地产行业迅速发展居民生活水平提高２本报告是严格保密的。111时事：1２2007年35城市经济发展能力排行榜天津名列第七18日在青岛召开的“第三届中国总部经济高层论坛”发布“2007年全国35个城市总部经济发展能力排行榜”，深圳市保持去年第4名成绩，与北京、上海、广州一起位居城市总部经济发展能力第一能级，排在第6－10名的城市分别是南京、杭州、天津、成都、青岛和武汉，而重庆列第14位。原广东省委书记、深圳市委书记张高丽调任天津市委书记（2007.03）；为把天津建行成为北方港口中心和物流中心，滨海新区建设如火如荼，天津机场扩建提上日程；积极争取并实现空客A320组装线落户天津；海河改造城市快速网络铺设、京津高速铁路动工……举措从发展现象上看，天津的发展能力名列前茅，建设如火如荼本报告是严格保密的。121政策环境天津的发展空前被关注；国务院针对天津城市总体规划提出了天津的城市定位——“环渤海地区/北方经济中心”、“我国北方对外开放的门户”、“高水平的现代制造业和研发转化基地”、“北方国际航运中心和国际物流中心”；到2010年的天津规划——实现滨海新区发展新跨越，把天津建设成为现代化国际港口大都市和中国北方重要的经济中心；滨海新区空港城天津市区本项目区域统筹——天津市的规划建设要注意与京津冀地区发展规划的协调，特别是要求天津“注意加强与北京市的协调，实现优势互补、协调发展，提高为首都、环渤海以及北方地区服务的功能。”——国务院十一五规划环渤海经济圈规模初具；京津走廊发展轴的确定；滨海新区的开发是天津绝佳的发展机会，将带动发展轴上各个关键节点的经济发展；发展动力——北方城市群落格局2从政策上看，国家发展天津决心强烈，天津正面临全新的发展机遇本报告是严格保密的。132opportunity机会二：城市的发展和扩张式使得项目的城市属性随着时间推移渐强，2.0容积率产品成为稀缺1城市发展扩张，土地外扩2007年上半年，市内六区土地供应仅占全市土地供应的1.98%，成交占全市成交总量的2.54%；截至2007年9月，市内六区居住用地供应量仅为237578.7平米，成交为263938.1平米。2007上半年天津各片区市场土地供应情况3772343.43486519.631017830.46106587.801000000200000030000004000000市内六区环城四区远郊区县滨海新区供应面积（平米）2007上半年各市场片区土地成交情况352137677718.85305027.332929978.60500000100000015000002000000250000030000003500000市内六区环城四区远郊区县滨海新区成交面积（平米）上半年天津土地供应69块，538.3万平米，远郊供应占70%上半年土地成交61块，426万平米，远郊区县占69%本报告是严格保密的。14剔除近郊土地成交案例，2007年以来市内六区和环城四区居住性质土地成交价格持续上涨，在第三季度有明显突增，楼面地价均价达到3168元/平米。900105012001350150016501800195021002250居住类用地居住类用地9129309391104129713821408222700年01年02年03年04年05年06年07年24002500316820002200240026002800300032002007年1季度2007年2季度2007年3季度2000年~2007年三季度成交土地楼面地价汇总表单位：元/m22007年1季度~3季度成交土地楼面地价汇总表单位：元/m22000-2006年期间，天津的土地市场价格，始终保持稳中有升，07年（截至9月）土地成交价格实现突破性增长，较06年相比，年增长率高达58%。2土地成交价格平稳上升，07年实现突破性增长本报告是严格保密的。15行政区土地使用权人出让方式用途占地面积（m2）建筑面积（m2）容积率成交价格（亿）楼面地价（元/m2）华明北京住总房地产开发有限责任公司挂牌居住、商业3513002796000.809.8093508.23华明天津市安居建设发展总公司挂牌居住、商业2671002247000.847.8913511.79华明天津市安居建设发展总公司挂牌居住2761003214001.164.0591262.91华明天津市房地产发展(集团)股份有限公司挂牌居住1992001644000.839.125547.45华明深圳华侨城房地产有限公司挂牌居住2880003186001.1116.0995053.04双港天津市房地产发展（集团）股份有限公司挂牌居住1276001711001.342.8371658.09双港北京住总房地产开发有限责任公司挂牌居住1884002416001.2814.4885996.69双港北京住总房地产开发有限责任公司挂牌居住、商业2687002732001.0211.0764054.17双港华润置地(北京)股份有限公司挂牌居住1129001537001.367.8015075.47双港天津市房地产发展(集团)股份有限公司挂牌居住1355001592001.177.3744631.91双港天津市房地产发展(集团)股份有限公司挂牌居住1247001429001.157.7255405.88地址土地使用权人出让方式用途占地面积（m2）建筑面积（m2）容积率成交价格（亿）成交日期楼面地价（元/m2）河东区津塘路南侧金地(集团)股份有限公司挂牌居住、商业金融178883.6334512.3不大于1.8722.6662007-8-16775.83河东区新开路东侧深圳市振业(集团)股份有限公司挂牌居住36841.10120470.40不大于3.2710.6039296.008799.67南开区红旗南路西侧北京嘉益德房地产开发有限公司挂牌商业金融业、居住型公寓19001.6110000不大于5.794.82007-9-244363.643城区土地高价成交，容积率趋高；环外新家园成交楼面地价已达4010元/平米本报告是严格保密的。1607年市内六区商品房成交统计0100000200000300000400000500000600000700000800000面积0.01000.02000.03000.04000.05000.06000.07000.08000.09000.010000.0均价销售面积（平米）销售均价（元/平米）销售面积（平米）21840797190191658263374245876255507687646425112销售均价（元/平米）7270.87438.17071.86953.77566.57719.58349.386851月2月3月4月5月6月7、8月9月3opportunity机会三：天津房地产市场信心足，强力支撑价格上限的突破1城市中心房价增长明显城六区成交价格迅速提升，普通百姓难以承担城市中心房价。2007年9月市内六区的均价达到8685元／平米，07年价格月增长率达到19.45%事件：07.08.25公布的新家园土地出让信息，吸引了万科、首创、金地、华侨城、华润等知名开发商应拍大开发商的争相进驻促进天津房地产的升温和产品升级2本报告是严格保密的。1734城市改造力度加大，推动居住郊区化进程，城区居住用地稀缺本土和外地投资客侵袭天津稿源：天津日报编辑：金鑫天津市政府大大手笔建设城市商贸服务区，其中城市中心区的改造力度最大，7个项目共投资1092亿元，占总投资额的50%。07.9月，转介客户陈先生，山西人士，在天鹅湖项目一次性购置高层大宅10套，成交额高达2200万元06.12.10-17日，世联在深圳举办全国项目联动展会，吸引数批客户认筹，其中犀地6套，3组客户到看房，签约1套，07年国庆期间，成交7套中有5套为外地客户购买，分别来自北京、上海、杭州、台湾和澳大利亚。不少香港客户、外籍客户也曾向世联咨询天津住房的投资价值，开始关注天津市场城市内高端住宅对外地投资客有很强的吸引力本报告是严格保密的。18机会一：天津高速发展，大势利好机会二：城市的发展和扩张式使得项目的城市属性突出，2.0容积率产品成为稀缺机会三：天津房地产市场信心足，强力支撑城区价格上限的突破从宏观经济上看，GDP持续增长，人民生活水平逐年提高从现象上看，天津的发展能力名列前茅，建设如火如荼从政策上看，国家发展天津决心强烈，天津正面临全新的发展机遇城市发展扩张，土