大庆市大规模旅游地产项目市调资料汇总

2019/8/6大庆市大规模旅游地产项目市调资料汇总谨呈：梦幻侏罗纪探险时代（北京）投资管理有限责任公司2地块勘查楼盘调研•项目地块四至及边界•地块现状及周边环境专案团队根据客户目标指引，对大庆住宅、商业、酒店、旅游及度假设施等进行了针对性地调研和访谈工作，其中完成住宅项目14个工作内容1、新村片区楼盘调研9个•万城华府楼盘调研•锦绣华城楼盘调研•学府花园楼盘调研•怡水湾楼盘调研•盐湖城楼盘调研•翰城国际楼盘调研•格林小镇楼盘调研•大唐世家楼盘调研•城市之光楼盘调研2、让湖路片区楼盘调研5个•阳光佳苑（四期）楼盘调研•银亿阳光城楼盘调研•未来城楼盘调研•丽水华城楼盘调研•鑫苑小区楼盘调研3完成商业市场中三大商圈主要商业购物场所的调研让湖路商圈萨尔图商圈•大庆商厦现场调研•大庆商贸现场调研•让湖路商场现场调研•昆仑家电现场调研•昆仑购物中心现场调研工作内容•百货大楼现场调研•千盛百货现场调研•冠群家电、图书、古玩城现场调研•秋林百货现场调研•工贸小商品批发现场调研•国美家电现场调研•金田3商场现场调研•电脑城现场调研•冠群家居现场调研•力加家具城现场调研•夏都小商品城现场调研新村商圈•新东风购物中心现场调研•东风百货大楼现场调研•香榭丽购物中心现场调研•中央商城现场调研•毅藤（沃尔玛）现场调研•大商新玛特现场调研•金田3商场现场调研•程宇广场现场调研•百联购物中心现场调研4针对酒店市场，完成三星级以上9个主要酒店的调研酒店名称所属区域位置绿阳春大酒店开发区高新技术产业开发区建设大厦大庆石油宾馆让湖路区让胡路区西柳街14号大庆龙凤宾馆龙凤区大庆市龙凤区龙凤大街4号成基大厦酒店让湖路区让胡路区西宾路7号大庆宾馆萨尔图区大庆市东风路1号泰康阳光温泉杜尔伯特杜尔伯特蒙古族自治县城泰康镇假日酒店天湖公园东侧，街心花园北侧7.昆仑商务酒店让湖路区大庆市西泽路1号8.大庆凯旋宾馆开发区高新技术产业开发区火炬新街8号9.大庆卧里屯宾馆龙凤区大庆市卧里屯大街49号5针对大庆主要旅游景点及度假设施，完成8个主要休闲度假场所的调研名称所属区域位置大庆石油博物馆让湖区让湖路区中央大街铁人王进喜纪念馆让湖区世纪大道和铁人大道交汇处连环湖景区杜尔伯特杜尔伯特蒙古族自治县西部太白公路21公里处泰康阳光温泉4.儿童乐园萨尔图区中七大道友谊大街5.林甸温泉疗养院林甸林甸城北7公里处6.花卉乐园让湖区西宾路16号7.景园公园让湖区西柳路8.莲花湖肇源县肇源县二站镇莲花泡村南6一、住宅市场市调新村-萨尔图板块让湖路板块7新村-大学城板块特征板块总结：依托资源：大学城学区资源、湖景资源产品形式：洋房别墅、多层、（小）高层为主；市场供应：主要以中大型规模项目开发为主，在售项目基本处于销售尾期，新增供应量集中在城市之光、锦绣华城两个项目；销售状况：市场销售的速度很快，多层及洋房产品的消化速度高于小高层及高层，个别楼盘开盘当日即售罄如学府花园客户情况：客户主要为油田公司和管理局工作人员，依靠公积金、支付能力较强，能占到市场项目的客户的70-80%；客户基本分为两类：居住改善型，需求面积为90-100㎡；为子女就学或陪读置业，需求面积60-80㎡；销售价格：在售多层均价集中在小高层和多层平台价格4500-4800元/㎡，高层4300-4700元/㎡；个别未推售楼盘（城市之光）多层洋房对外报价12000，小高层公寓7500-8000元/㎡。典型项目：万城华府、锦绣华城、学府花园（售罄）、怡水湾8位置湖滨教师花园东侧规模建筑面积：58836㎡，占地面积：54100㎡，容积率：1.08产品形式7栋高层，7栋多层（一楼送花园，顶楼送阁楼），共460户★户型配比两居80-99：27套占比：5%三居124-133：369套占比：80%四居164：64套占比：15%价格高层均价：4450元/㎡；多层均价：4500元/㎡；最高价4800元/㎡开盘/入住时间未开盘，售楼处10月8号开放，10年年底入住配置—项目配套周边配套：周边大学，实验中学，一贯制中小学★销售状况100平米左右三居关注度较高；★客户石油产业相关，政府单位人员，基本都是改善居住，自住70%，看好区域未来发展投资占30%卖点大居住环境离湖近，多层低密物业市场供应稀缺点评中小规模项目，自身无配套，依靠周围教育配套，价格较低锦绣华城9位置实验中学东侧500米规模建筑面积：19.71万㎡，占地面积：16.22万㎡，容积率：1.19，绿化率35.4%产品形式4栋高层（16，18层）445套，多层36栋1223套，（11东五层，25栋6层），4栋洋房32套，共1700户★户型配比高层：主力户型110㎡三居：一居（42，45，52平米）66套，占比15%两居（87，92，106平米）66套，占比15%三居（110，131平米）313套，占比70%多层：主力户型112-130㎡，两居（91平米）538套，占比44%三居（112，131，140平米）685套，占比54%洋房1-2层一户240平米，3-4层一户270平米价格高层均价：4750元/㎡；多层均价：4500元/㎡；开盘/入住时间08年5月开盘，配置会所与幼儿园共4000平米项目配套周边大学，实验中学，一贯制中小学★销售状况蓄客三个月，开盘一个月销售500套，截止09年3月980套销售完毕，09年5月-7月高层推出180套销售完毕。高层月均60套；多层月均：75套；90-110平米区间销售较快。★客户周边石油产业相关，政府单位人员，基本都是改善居住，5区4县，占比90%，外地私营业主占比10%，70%客户是看重学区卖点湖景，学区，欧式建筑风格，园林点评尾盘项目，项目较为成熟，展示相对到位，销售力较强，建筑风格突出万城华府10位置万城华府北侧，城市之光东侧规模建筑面积：18万㎡，占地面积：12万㎡，容积率：1.5产品形式多层、高层（16层）★户型配比主力户型：多层96平米两居，高层110平米2居：高层：一居：49平米、60㎡，约占比10%；二居：90-112㎡，约占比50%；三居：130㎡四居，占比50%；多层：两居，96㎡，约占50%；三居，135㎡，约占50%。价格均价：4700元/㎡；起价：多层4800元/㎡，高层4300元/㎡；最高价：多层5300元/㎡，高层4900元/㎡开盘/入住时间开盘时间：2009-08-16,入住时间：2010年项目配套自身配套：超市、幼儿园和会所；周边配套：教育有实验中学、开发区九年一贯中小学，银行有中国银行★销售状况户型整体消化85%，在售房源基本集中在还有7其中83㎡户型畅销，原因是户型面积小、总价低；130㎡四居滞销，原因是户型面积达、价高；★客户客户年龄集中在35-50岁，油公司和管理局为主，约占80%，外地人落户大庆或下辖区置业约占20%，置业目的主要为改善居住环境，部分为子女就学陪读而购买，基本属于二次或三次以上置业；关注位置（靠近学区）、户型和价格，大部分为朋友介绍。卖点滨州湖景、学区教育，高层可俯瞰湖景，开发商-点评较大规模社区，依托学区和滨州湖景资源，可远观湖景但不亲湖，产品基本无特色，售楼处现场接待条件较差。怡水湾11位置实验中学旁规模多层：；高层小公寓2栋，共约300套；产品形式洋房，联排，小高层公寓，共约200多户★户型配比多层一居：50-60㎡，占比10%两居：80-100㎡，占比60%；三居：110-120㎡，占比20%三居：130㎡，占比10%高层小公寓：67㎡，两室一厅一卫，约300套；价格多层：4300-4800元/㎡；高层小公寓：5518-6318元/㎡；开盘/入住时间多层开盘：5月份；高层开盘：9月19日配置——项目配套自身配套：沿街商服；周边配套：实验中学、中国银行等★销售状况多层：开盘当日即售罄，客户积累约3个月；高层：小公寓目前还剩7、8套，其中100多套由多层未买到房的客户转化而来，★客户主要为油公司、管理局为主，约占70%；也有市政的；多层置业目的以子女就学陪读为主；高层小公寓以投资为主约占60%，自用约占40%。卖点紧邻实验中学点评典型的学区房，开盘当日即售罄。学府花园（售罄）12位置怡海湾西侧（售楼处设置在新玛特旁）规模建筑面积：-万㎡，占地面积：-万㎡，容积率：-，绿化率-%产品形式洋房，联排，小高层公寓，共约200多户★户型配比小高层220-240平米联排180-270平米价格小高层均价：7500-8000元/㎡；洋房：12000元/㎡；开盘/入住时间未开盘配置中央除尘，净化水处理项目配套自身配套：会所，游泳池，家庭影院；周边配套：周边四所大学，实验中学，一贯制中小学等★销售状况（不同面积区间户型的销售套数或比例，剩余套数比例、畅/滞销原因）未售（预计10月底售楼处对外释放项目信息）★客户咨询关注客户以厂矿主、私营业主为主卖点类别墅产品类型和品质、湖景（紧邻滨州湖）、园林、温泉入户点评高档社区，产品在园林、别墅符号与品质感营造方面较于其他项目有创新城市之光（未开放，资料不详）13板块总结：物业类型：整体物业类型以多层居多，个别项目如沿湖项目高层比例较大，并出现loft产品形式；价格平台：多层4500-5000元/㎡，小高层在4100-4400元/㎡；住宅价格增长较快；主力户型：户型面积区间以80-130为主体，小面积产品出现在学区等具有高投资价值的项目中；客户状况：客户群体集中，多为油公司职工及管理层，或相关附属服务性单位（通信、电力等）职工，其次为政府公务员。购房关注点：客户群体平时工作环境相对较差，希望改善居住环境，对环境敏感程度较高（建筑设计中出现景观朝向现象）；购房者私家车拥有率非常高，客户对于交通时间承受能力较高，可以承受30-40分钟上班时间。销售状况：城市商品房开发历史短，客户均为公房到商品房转换的刚性改善，市场去化速度快；休闲消费：城市休闲娱乐生活贫乏，消费以吃吃喝喝为主，主要原因是没有设施。年轻人中开始流行ktv，保龄球，桌球等。温泉酒店常常是爆满的。萨尔图板块典型项目：翰城国际、沿湖城（售罄）、格林小镇、大唐世家1414位置世纪大道，三永湖畔规模建筑面积：114万㎡，占地面积：400万㎡，绿化率：36%，容积率：W5栋28层，5栋24层，10栋18层，高层共1828户327户多层200多户别墅★户型配比面积区间：87-155㎡87㎡-100㎡两居，占比30%以上；130㎡三居，占比60%.价格均价：4200元/㎡；最高价8580元/㎡高层4400元/㎡；多层5000元/㎡；别墅8580元/㎡高层层差：20元多层层差：150元高层与多层均价差价500元，起价价差500元左右开盘/入住时间开盘时间：2008-11-1；蓄客期5个月，自2008年6月开始项目配套学校、大型超市、幼儿园、大型会所及生活配套设施，项目配套设施齐全★销售状况总共2450套，自2008年11月1日开始销售，首月销售达到300-400套，至2009年10月1日，共销售2250套，剩余200套销售期间价格调整7次，每次调整100-200元★客户油田职工、市政人员；油田职工公积金较多，金额有10-20万，且职工购房报效取暖费本地客户居多，占90%以上，外来客户较少。经贸（油区相关物资）卖点地理位置较好：周围环境较好，在三永湖畔，一期紧邻黎明河小区内部为韩式园林，青丝灯离新玛特中心较近开发商实力雄厚，有保障建筑设计环湖设计，以景观最大化未首要原则，建筑高层具有一定的新古典主义风格（artdeco）开发商韩国投资开发点评客户多为油田人员，景观较朝向相比较重要瀚城国际1515位置环城路与经九街相交处规模占地面积：40万㎡，绿化率：40%，容积率：1.19产品形式11栋11层，2栋9层，其余均为多层（电梯洋房8栋）★户型配比户型：59，96，97，116，126，130，160，170，180，19359平米户型出现在小高层中，1梯三户，两侧为95-97平米户型126㎡-130㎡三居，占比70%160㎡-180㎡四居，主要分布于电梯洋房中，193为跃层户型商服