万科、恒大、万达、荣盛标杆企业拿地布局分析报告

万科、恒大、万达、荣盛标杆企业拿地布局分析报告投资发展研究中心恒大地产目录一、恒大公司发展战略市场定位产品目标及类型发展战略二、恒大公司全国地产布局恒大地产全国分布图恒大项目三、恒大2011—2012年房地产开发状况2011年拿地面积、土地储备、开工面积、竣工面积2012年计划开工面积、拿地面积2012年1—3月恒大已拿地块四、恒大2011年营销状况及2012年营销计划五、恒大2011年融资状况及2012年融资计划六、恒大地产开发策略和分析一、恒大公司发展战略市场定位二三线城市民生精品住宅恒大地产作为二三线城市市场的主力，经过多年的深耕，现已进入了103个城市，产品布局合理。精品化、规模化、标准化的项目成功复制成为恒大在二三线城市发展的主要途径。恒大产品定位于满足首次置业者和自住的普通老百姓的刚性需求，产品结构合理：中端至中高端产品占70%，旅游度假产品占15%，高端产品占15%。这一产品结构与老百姓需求的物业类型比例吻合，满足了不同地区、不同层次的市场需求。产品目标及类型铸造大众精品，营造精品生活。恒大产品本具备较大的利润空间，但恒大选择让利于民，严格控制利润率，形成了薄利多销。在全国龙头房企中，恒大核心业务利润率仅15%，排名末位，但恒大通过薄利多销的方式“以量取胜”，市场认可度极高，核心业务利润、净利润均为全国第一。发展战略第一阶段(1997-2004年)：【规模取胜】战略阶段1997年，恒大基于行业竞争、目标市场、消费者负担能力、资金状况等因素的客观分析，确立了“小面积、低价格”的早期发展模式，采取快速销售、加快资金周转，快速实现企业规模壮大的发展战略。1997年，恒大只在广州开发1个项目；而至2004年，公司开始同时开发十多个项目，公司的员工人数由1997年不足20人上升至2004年超过2000人。凭借初创阶段的持续努力，公司逐步跻身广州房地产十强企业、广东省房地产企业竞争力第1名、中国房地产十强企业及中国房地产品牌价值十强企业。第二阶段(2004-2007年)：【规模+品牌】战略过渡阶段2004年开始，中国房地产市场渐趋成熟、竞争日益激烈，恒大转变原有发展战略，开始进入“规模＋品牌”的战略过渡阶段，确保企业持续发展。在规模方面，公司跨越广东，将地理版图扩充至其它战略性城市，使房地产开发面积从几十万平方米大幅增加至几百万平方米，在此过程中，公司在同时管理遍布全国多个项目方面取得了宝贵的经验及能力。在品牌建设上，公司对所开发项目全部实施精品战略，并开始实施全国标准化运营模式。第三阶段(2007年—2012)：【规模+品牌】标准化运营战略阶段成为全世界最大的房地产企业，目前单从规模上来说已是。自2007年起，恒大继续专注实施“规模＋品牌”战略，进一步完善标准化运营模式，逐渐形成了极具竞争力的七大企业核心优势，并在深入拓展中国二三线城市的过程中实现迅速拓展。经过多年实践及调整，恒大标准化运营模式行之有效，助推恒大实现持续跨越式发展。发展至今，恒大已经成为中国销售面积最多、在建工程量最大、进入省会城市最多、城市布局最广的房地产龙头企业。第四阶段（2012年-2014年）：【规模+品牌】深化管理、稳定增长。恒大董事局主席许家印在集团2011年度工作会议上表示：“恒大第六个三年计划的主题是深化管理、稳定增长，目标是求稳、求增，实现稳健持续增长；任务是深化管理，向管理要效益，同时要拓展商业地产、探讨文化产业并加强队伍建设。”二、恒大公司全国地产布局恒大地产全国分布图1031.53恒大项目恒大项目恒大项目恒大项目2011年拿地面积、土地储备、在建面积、竣工面积、项目数量。2011年,恒大拿地合计建筑面积889万平米,比2010年下降71%。拿地金额72亿元比2010年下降67%。新增土地都集中在1—8月份，尤以二线城市为主，基本没有在一线城市新增土地。土地储备总规模已达1.53亿平方米。恒大暂缓拿地的原因：一是土地储备已很充足；二是为了企业资金环境的安全。在建面积从05年底的80.6万平米提升到11年底的3652万平米，增长46倍，竣工面积从05年底的38.6万平米提升到11年底的1134万平米，增长29倍，项目数量从05年底的10个发展到11年底的187个，增长19倍。从这些数据可以看出，恒大一直保持拿地立即开发、快速建设、大规模开发、低价销售、全年有楼可售的高周转开发模式。三、恒大2011—2012年开发状况2009—2011年恒大新增土地建筑面积（单位：万平方米）0500100015002000250030003500-100%-50%0%50%100%150%新增土地建筑面积增长率新增土地建筑面积13083065889增长率134.00%-71.00%2009201020112009—2011年恒大地产在建面积（单位：万平方米）0500100015002000250030003500400040%42%44%46%48%50%52%54%在建面积增长率在建面积165523973652增长率45.00%52.00%2009201020112012年计划开工面积、拿地面积2012年新开工面积将下调，对于2012年拿地计划，恒大董事局主席许家印表示，除个别长期跟踪的项目外，恒大在2012年将不会购买新的土地。2012年1—3月恒大已拿地块：1月份，竞得长沙两地块，规划建设面积47.43万平方米。2月份，竞得嘉兴海盐两地块，土地面积9.8万平方米，规划建设面积15万平方米。2009—2011年恒大地产项目个数（单位：个）0501001502000%20%40%60%80%100%120%项目个数增长率项目个数57112187增长率43%96.00%67.00%200920102011四、恒大2011年营销状况及2012年营销计划2009—2011年恒大地产销售额（单位：亿元）020040060080010000%50%100%150%200%250%300%350%400%450%年销售额增长率年销售额303527804增长率402%74.00%59.00%2009201020112009—2011年恒大地产销售面积（单位：万平方米）02004006008001000120014000%10%20%30%40%50%60%年销售面积增长率年销售面积5647861219增长率39.00%55.00%2009201020112011年恒大全年销售面积1219.2万平方米，同比增长54.7%，中国房企第一；销售金额803.9亿元，同比增长59.4%，目标完成率114.8%，中国房企第一。销售均价6590元/平方米，较2010年增长3.1%。根据目前市场形势，以及对未来全国楼市发展趋势的判断，恒大决定2012年的销售目标是800亿元。“提升管理、稳步增长”成为2012年恒大发展的基调。恒大集团董事局主席许家印表示，恒大在近年高速增长后，成为千亿量级企业，将步入稳定增长期。五、恒大2011年融资状况及2012年融资计划2011年5月，恒大出售江苏启东市寅阳镇项目的49%权益给华人置业，恒大则拥有另外的51%股权。出让项目面积约134万平方米，融资5亿美金。截至2011年12月31日，恒大账上现金余额达到282亿元，同比增长41.4%，拥有未使用的银行授信额度369.1亿元，总共拥有可动用资金651.1亿元人民币，比2010年同期增加119亿元。与此同时，恒大目前的总土地款为981.7亿元，而在实际情况中，已经支付68%，也就是668.1亿元。需要支付的仅存313.6亿元，且付款期限合理，2012年只需支付110.2亿元，2013年支付139.6亿元，2014年及以后支付63.8亿元，财务现金流充足。六、恒大地产开发策略和分析对比全国房地产龙头企业的销售情况，可以看出恒大在低迷大市下提前超额完成目标的根源：定位明确、薄利多销、满足刚需，销售策略随行就市，顺应市惩政策战略布局和经营策略。整个集团发展，采用快速开发、减少资金占用、减少利息，降低财务成本；建立中国房地产界最具规模的战略合作联盟，从而实现同类产品质量最高、品牌最好、价格最低，性价比最高。此外，值得一提的是，目前，恒大已进入中国103个城市，其中不限购城市占比65%；在集团现有的187个项目中，约55%项目不在限购区域或不受限购影响。而在有限购政策的城市中，恒大的产品因满足刚需受到欢迎。年报显示，二三线城市项目全年为恒大销售业绩贡献比例达到95%。根据年报显示，在全国龙头房企中，恒大核心业务利润率排名末位，但恒大通过薄利多销的方式“以量取胜”，获得市场认可度。2011年恒大销售均价6590元/平方米，减去1500元/平方米的精装修，恒大全国房产均价在5000多元/平方米。恒大的利润主要来自于超前的民生地产发展战略，来自于超强的成本控制能力，来自于战略合作伙伴（供应商、建筑商）的让利。恒大要少赚或者不赚老百姓的钱，要多建老百姓买得起的精品民生住宅。荣盛地产目录一、荣盛公司发展战略市场定位产品目标发展战略二、荣盛公司全国地产布局荣盛地产全国分布图荣盛在建项目三、荣盛2011—2012年房地产开发状况2011年拿地面积、土地储备、开工面积、竣工面积2012年计划开工面积、拿地面积2012年1—3月荣盛已拿地块四、荣盛2011年营销状况及2012年营销计划五、荣盛2011年融资状况及2012年融资计划六、荣盛地产开发策略和分析一、荣盛公司发展战略市场定位做居住理念的领跑者。双脚稳稳站在中等城市，眼睛紧紧盯着大城市，用大城市先进的理念、先进的技术和一流的人才在中小城市。以开发商品住宅为主导。立足中等规模城市，稳步涉足风险较小的大城市，有选择地兼顾发展较快的小城市。将中等城市作为创造利润的中心和谋求发展，连接大城市与小城镇的桥梁；将大城市作为扩大影响、展示实力，提升技术与管理水平的平台；将小城市作为传播理念、控制风险，拓展企业发展的新空间。一、荣盛公司发展战略产品目标为成功人士和改善居住环境与居住条件、提高生活质量与生活品味的人建造“自然的园、健康的家”。发展战略2011—2015年做精商业住宅，有选择地进入其他物业形态，实施行业并购重组，整合产业链，成为国内第一梯队的房地产专业供应商。区域市场在做实华北、华东地区的基础上进入华中和西南地区。实施在总部资本、人力、技术支持下的子公司发展策略、做强做大区域性子公司。全面实施品牌战略，成为国内知名的地产品牌。2016—2035年成为全国规模实力最大的房地产专业供应商之一，确立国内强势品牌地位。实施国际发展策略，进行国外房地产市场的拓展。涉足金融领域，实现产业互动，资源整合。二、荣盛公司全国地产布局荣盛地产全国分布图荣盛在建项目2011年拿地面积、土地储备、开工面积、竣工面积。2011年,公司拿地策略趋于谨慎,先后在南京、廊坊、盘锦、沈阳等5个城市新取得7个项目,合计建筑面积178.19万平米,新增项目平均楼面地价1152.54元/平米,相比2010年新获取土地储备建面704万平米,公司拿地数量大幅降低。截至2011年底,公司土地储备建筑面积1769.77万平米，可供5年开发。2011年,完成开工面积319.01万平米,同比减少10.25%,仅为年初计划的78%;竣工面积169.75万平米,同比增长39.99%。三、荣盛2011—2012年开发状况2009—2011年荣盛获取土地建筑面积（单位：万平方米）0100200300400500600700800900-0.8-0.7-0.6-0.5-0.4-0.3-0.2-0.10获取土地建筑面积增长率获取土地建筑面积822704178增长率-14.40%-74.70%2009201020112009—2011年荣盛新开工面积（单位：万平方米）050100150200250300350400450-50%0%50%100%150%200%250%300%新开工面积增长率新开工面积195385319增长率284%97.00%-10.00%2009201020112012年计划开工面积、拿地面积20