世联_海南铂金海岸置业_海口海甸岛项目整体定位与物业发展建议报告_179页

项目整体定位与物业发展建议报告（中期汇报稿）谨呈：海南铂金海岸置业有限公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2006.7.20[2007]GW-SZ-56海口海甸岛本报告是严格保密的。2项目研究工作阶段划分至今工作2007/06/2006/26第一阶段（终稿）项目整体定位及物业发展建议第一阶段（中期）项目整体定位及物业发展建议第一阶段(前期）项目市场调研07/24项目背景目标及核心问题案例研究市场环境分析整体定位发展战略确定物业发展建议•结合案例，制定项目发展战略•项目整体定位•项目规划方案建议•物业发展初步建议•项目市场调研分析•项目研究目标体系建立•区域发展核心趋动力判断•区域房地产市场分析08/8本报告是严格保密的。3报告技术思路报告技术思路1提出的问题提出的问题2问题结构化分析问题结构化分析宏观背景研究宏观背景研究4项目发展战略与整体定位项目发展战略与整体定位5规划方案与物业发展建议规划方案与物业发展建议3项目背景研究项目背景研究房地产市场研究房地产市场研究0项目简介项目简介报告结构项目研究项目研究本报告是严格保密的。40项目简介项目简介项目简介起篇本报告是严格保密的。5项目位于海口市海甸岛西侧，与美丽沙项目仅一路之隔项目位于海口市海甸岛西侧，东临海口市污水处理公司宿舍楼，西隔环岛路与美丽沙相邻，北临待建疗养院项目，南至海甸五西路。项目临近世纪大桥，与海口市金贸区（城市中心区域）相邻，地理条件优越。项目所在地项目简介本报告是严格保密的。6地块经济技术指标X技术指标：占地面积：82亩；容积率：1.8；建筑用地：54667M2建筑面积：98400M2建筑密度：≤25%；绿化率：≥40%；限高：（原建筑限高24米，现未注明）；地块一：居住用地占地57亩，场地平整。地块二：商住用地[商业面积未知]占地25亩，有部分已建民房注：地块二铂金公司尚未正式取得，正处于谈判并购阶段，其具体指标未知，本报告中均按地块一的具体控制指标进行分析。项目地块（红线框内）美丽沙12项目指标本报告是严格保密的。7项目地块及周边现状地块现状12西临环岛路，目前在建挡土墙，预期明年完成该路段地块西面隔在建环岛路为美丽沙项目，目前正在吹填海甸五西路环岛路本报告是严格保密的。8项目地块及周边现状地块现状12海甸五西路地块57亩已平整南面25亩待拆迁；环岛路地块北面为侍开发项目，地势较本地块低，目前有动工迹象本报告是严格保密的。9项目地块及周边现状地块现状12地块东面为建成项目及在建世纪海岸项目海甸五西路环岛路世纪大桥海上都世纪海岸美丽沙花园污水处理厂宿舍楼海南大学世纪海岸本报告是严格保密的。10项目地块限制条件X用地82亩，容积率1.8（从原规划条件1.2上调），建筑密度≤25%，绿化率≥40%，建筑高度未注明；X不受70/90政策限制；X地块不能建独栋别墅，其它类型别墅可以；X地块二（25亩）上有部分已建楼房，待拆迁，其具体指标未明确；X总地价8525万元（其中：地块一57亩地价5225万已全部支付，地块二25亩地价3300万元未最终确定），按整个项目容积率1.8计，楼面地价约866.36元/M2；X海口市对建筑容积率控制严格，但对于通过拔高项目建筑高度，降低项目整体建筑密度，在保持容积率不超标的前提下有可操作空间。X美丽沙现有报批方案显示，其沿环岛路西侧将建设大密度高层，直接导致本项目海景全线受阻。限制条件本报告是严格保密的。11项目地块限制条件—新世界美丽沙限制条件新世界美丽沙主要经济技术指标：总规划面积：2255527m2总建筑面积：2016952m2（不含地下室）总建筑面积：2484089m2（含地下室）容积率：0.9建筑密度：15%绿化及水体覆盖率：61%公寓：11858户联排：272户别墅：643户新世界美丽沙项目景观全线受阻竞争与共生的关系本报告是严格保密的。121提出的问题提出的问题提出的问题本报告是严格保密的。13►铂金海岸置业有限公司担心的问题：1.新世界美丽沙项目的规划对项目海景资源的不利影响？2.地块二25亩如果无法拿到时地块一（57亩）的独立开发方案？3.在一线海景资源可能被限制的情况下项目的核心竞争优势是什么？4.如何将项目从海甸岛片区的长期以来形成的中低档次印象中脱离出来，充分利用区域规划优势？5.为确保年底开工，规划设计何时介入合适？►铂金海岸置业有限公司担心的问题：1.新世界美丽沙项目的规划对项目海景资源的不利影响？2.地块二25亩如果无法拿到时地块一（57亩）的独立开发方案？3.在一线海景资源可能被限制的情况下项目的核心竞争优势是什么？4.如何将项目从海甸岛片区的长期以来形成的中低档次印象中脱离出来，充分利用区域规划优势？5.为确保年底开工，规划设计何时介入合适？►铂金海岸置业有限公司提出的目标：1.打造全省标志性的豪宅；2.实现利润的最大化；3.年底前要具备开工条件；►铂金海岸置业有限公司提出的目标：1.打造全省标志性的豪宅；2.实现利润的最大化；3.年底前要具备开工条件；开发商目标与问题目标与问题本报告是严格保密的。142问题分析问题分析问题分析本报告是严格保密的。15项目目标可实现高度？问题分析打造品质及创新产品，挖掘项目区域价值，提升产品价值空间，在风险可控的前提下，争取最大的利润空间；并树立品质楼盘形象，打造开发商品牌。海景全线受限非稀缺资源性楼盘新世界美丽沙项目美源·海口湾项目项目为市场跟随者新进地产首次开发本报告是严格保密的。16价值提升空间？问题分析楼面地价：866元/m2开发成本：2200元/m2市场均价：5800元/m2常规开发具有一定的利润空间；适当增加一定投入，借以提升项目价值空间，获取更大的利润。额外的利润空间由产品附加值、项目区域价值提升构成。常规开发利润空间提升价值后利润空间产品附加值项目区域价值提升本报告是严格保密的。17项目核心问题的界定(按常规发展的可能结果)(我们的期望目标)问题：非一线海景地块如何突破即有区域价值体系？R1R2?项目缺乏足够竞争力；市场价格难于突破，利润空间受限；打造标志性豪宅实行利润最大化海口湾市政规划推动力度大美丽沙项目开始吹填项目在年底前要具备开工条件明年上半年具备入市条件西海岸、金贸区竞争力均强于海甸岛海甸岛片区竞争力不足邻近海口湾城市核心区区域现状：缺乏生活配套，生活氛围未形成，区域价值不高不同的项目资源优势吸引着不同客群资源较佳，但不强势受美丽沙规划影响，海景全线受阻市场情况项目情况问题分析情境分析本报告是严格保密的。18问题的结构化分析战略层面问题－区域价值战略层面问题－区域价值►突破即有海甸岛区域价值体系，纳入海口湾城市核心区域价值体系►突破即有海甸岛区域价值体系，纳入海口湾城市核心区域价值体系战术层面问题－开发周期战术层面问题－开发周期►把握区域规划进程及市场空档期；合理启动策略……►把握区域规划进程及市场空档期；合理启动策略……技术层面问题—产品价值技术层面问题—产品价值►规划方案、产品配比、营销手法...►规划方案、产品配比、营销手法...问题分析本报告是严格保密的。193项目背景研究项目背景研究项目背景研究开篇本报告是严格保密的。20第一部分：大势研究城市规划情况宏观经济状况人口状况第二部分：房地产市场研究三级市场一级市场二级市场第四部分：项目区域研究第五部分：项目优劣势分析第三部分：海口客户群研究项目背景研究结构本报告是严格保密的。21第一部分：大势研究城市规划宏观经济状况人口状况项目大势研究结构本报告是严格保密的。22热带滨海旅游休闲胜地¾海口-又称椰城，我国最大经济特区海南省省会城市，全省政治、经济、文化、经济、交通中心；¾海口市辖秀英、龙华、美兰、琼山四个县级市辖区；全市土地总面积2304.84平方公里，其中建设用地363平方公里；未来几年澄迈县将并入海口市；¾海口风光秀丽，名胜古迹多，是全国热带滨海旅游休闲胜地；¾未来海口城市建设的目标是，努力建成环北部湾的重要经济城市，华南地区的花园城市，国内外理想的第二居住地。城市现状本报告是严格保密的。23经济稳步增长，速度加快，但总量偏小¾2006年海口市GDP总值350.06亿元，按可比价格计算增长率12.90%；数据显示，近几年海口GDP保持稳定增长；¾根据城市GDP与房地产发展关系模型，海口市房地产处于高速发展时期；¾通过横向的发展比较，海口经济发展还远落后于其它沿海及省会城市；11631184.571073.861790.66108.9350.062163.805001000150020002500青岛厦门南昌合肥长沙三亚海口海口今年GDP总量及增长率（亿）横向GDP比较（元）房地产预警系统判断——GDP增速与房地产发展关系4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎缩停滞稳定发展高速发展1942112292533013508.34%8.44%8.55%10.40%12.10%12.90%0501001502002503003504002001200220032004200520060.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%海口市GDP总量海口市GDP增长率城市GDP指标本报告是严格保密的。24人均GDP稳步增长，保持较高水平增长但人均GDP数值偏小¾海口市人均GDP也处于偏低水平，增长速度缓慢，经济实力较弱；¾根据人均GDP与房地产发展关系模型，海口市房地产处于高速发展期；¾通过横向比较，海口经济发展还远落后于其它沿海及省会城市；海口近6年人均GDP及增长率1520215385204362320416730176844.51%1.20%13.54%15%5.70%8.74%10000120001400016000180002000022000240002001年2002年20032004200520060.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%人均GDP人均GDP增长率人均GDP（元）427904988726145232052785320973199800100002000030000400005000060000青岛厦门南昌合肥长沙三亚海口800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期人均GDP与房地产发展关系人均GDP指标本报告是严格保密的。2529%7%64%海口市2006年产业结构图¾2006年海口三大产业比重7.39：29.17：63.43，第三产业海口经济发展的主要支柱；第三产业比重大，是海口市重要支柱产业第二产业贡献不足，潜力较大12.59%11.78%9.46%9.11%8.36%7.66%7.39%27.55%29.39%30.22%33.25%32.63%27.59%29.17%59.86%58.84%60.32%57.63%59.01%64.75%63.43%0%20%40%60%80%100%2000200120022003200420052006第一产业第二产业第三产业01002003004002000200120022003200420052006海口市近年产业结构图支柱产业与产业结构0%20%40%60%80%100%青岛厦门南昌合肥长沙三亚海口国内部分城市各产业在GDP中的比重¾以旅游业为主导的第三产业发达，但缺乏高级服务业如顾问咨询、金融理财、信息服务、国际贸易等；¾与上年相比，第一、三产业所占比重分别下降0.3和1.3个百分点，第二产业上升1.6个百分点。¾第二产业比重偏小，贡献不足；但工业生产增长较快，产业特色日趋显现，工业经济效益持续向好。本报告是严格保密的。26旅游业持续旺盛，但收入增长趋势变缓‡作为著名的热带海滨旅游城市，海口的旅游经济持续增长，未来海口将打造成度假休闲娱乐的“娱乐之都、阳光之都