世联_长沙人民路项目整体定位及物业发展建议_291页

2007.11.03赢在起跑线上赢在起跑线上长沙人民路项目整体定位及物业发展建议本次报告为终期汇报：汇集前三次汇报的主要成果n长沙市场宏观基本面n地块条件分析n业主目标界定n项目的市场支撑力n项目定位n核心竞争力提炼n启动阶段策略n启动阶段的定位n启动阶段地块的选择n建筑风格、景观的确定n物业配比和户型配比建议n产品创新和户型创新提示n配套建议n物业整体布局建议2007/10/82007/10/182007/10/28第二阶段启动区定位及物业发展建议第一阶段整体定位及规划方案建议报告结构项目限制条件项目限制条件项目发展空间项目发展空间2项目价值点提炼项目价值点提炼4物业发展建议物业发展建议5项目定位项目定位3１价格定位及经济测算价格定位及经济测算6附件附件7限制条件PART1：本项目面临的基本限制？基本面地块条件业主目标项目定位决策模型本报告是严格保密的。长沙——珠三角三小时经济圈范围内，发挥着承东启西、联南接北的枢纽作用，属于中部发展的重点城市长沙珠三角经济圈长三角经济圈中部六省Ø长沙是内陆交通枢纽城市，是通向两广沿海和西南边陲的前缘地带；位于上海、广州、重庆、武汉四大全国性商贸中心聚辐的交错地带，东南西北四大城市的辐射作用可在长沙地区产生叠加效应Ø长沙在全国的战略布局中发挥着承东启西、联南接北的枢纽作用，既得益于沿海市场的强劲辐射，又受惠于内陆市场的全面联动Ø长沙是内陆交通枢纽城市，是通向两广沿海和西南边陲的前缘地带；位于上海、广州、重庆、武汉四大全国性商贸中心聚辐的交错地带，东南西北四大城市的辐射作用可在长沙地区产生叠加效应Ø长沙在全国的战略布局中发挥着承东启西、联南接北的枢纽作用，既得益于沿海市场的强劲辐射，又受惠于内陆市场的全面联动城市属性本报告是严格保密的。城市包容性强，对各类风格及概念兼容并蓄城市特性男性女性排外的、强势的包容的、兼容的产业及大企业为主的城市小企业和商业为主的城市长沙、成都上海、北京代表城市城市属性城市特征n绿城、阳光一百、万科、碧桂园等全国各地开发商都可以生存n汀湘十里、阳光100、桂花城、融科三万英尺等各类风格及理念兼容并蓄城市属性本报告是严格保密的。随着城市的发展，长沙在原有的基础上进行着新一轮的扩张，城市往外环发展市民观点“现在的长沙比以前大多了”东：高桥市场群、星沙板块南：省府南迁，大量土地供应西：市府西移，岳麓资源、人文并举北：新河三角洲崛起，两馆一厅打造市府西移市府西移省府南迁省府南迁新河三角洲崛起新河三角洲崛起高桥市场群高桥市场群¶城市地位¶宏观经济¶城市规划城市规划本报告是严格保密的。在长株潭经济一体化的引导下，长沙的主流规划为“东进南扩”u长株潭一体化：1999年提出长株潭一体化战略构想，随着2004年10月省政府搬迁至城南正式拉开序幕；长株潭一体化要实行“一心四化”战略，一心即提升长沙省会城市的中心地位，四化即实现产业一体化、基础设施一体化、要素市场一体化、环境保护一体化，在长株潭一体化战略引导下，未来城市规划为“东进南扩”长沙市2001-2020年城市空间结构规划图长沙市十一五住房建设空间布局规划图城市规划本报告是严格保密的。长沙市人均GDP快速增长，人均可支配收入水平较高长沙市历年人均GDP发展状况长沙市历年人均可支配收入1126213747155062396827853124362141010.8%11.4%11.5%12.6%13.9%16.20%13.4%6000800010000120001400016000180002000022000240002600028000300002000200120022003200420052006元10%12%14%16%18%人均GDP年增长率7985870490211243411021993312.00%12.8%11.0%10.1%9.9%9.0%9.4%6000700080009000100001100012000130002000200120022003200420052006元6%8%10%12%14%16%18%20%人均可支配收入年增长率Ø长沙市人均GDP保持高速增长，近6年来增长速度均超过10%，而且增速不断加快；Ø2006年人均GDP达到27853元,人均GDP增长速度为16.2%Ø可支配收入保持较高速度增长，近三年来的增长率都超过10%水平，06年人均可支配收入为12924元，增长12.0%Ø长沙市人均GDP保持高速增长，近6年来增长速度均超过10%，而且增速不断加快；Ø2006年人均GDP达到27853元,人均GDP增长速度为16.2%Ø可支配收入保持较高速度增长，近三年来的增长率都超过10%水平，06年人均可支配收入为12924元，增长12.0%宏观经济本报告是严格保密的。长沙市第三产业比重最大，已经初步形成三、二、一式的现代产业结构，经济发展后劲十足Ø从历年来数据看出，长沙产业结构稳定于“三、二、一”型，第三产业比重最大；Ø“三、二、一”的产业结构表明了产业结构逐渐优化，消费能力逐步增强；12.30%11.3%10.8%9.7%8.9%9.3%7.60%41.10%40.9%40.8%40.4%42.4%44.4%44.10%46.60%47.8%48.4%49.9%48.7%46.3%48.30%0%20%40%60%80%100%1999200020012002200320042005第一产业第二产业第三产业长沙市历年产业结构状况国内外发展规律告诉我们，第三产业对房地产发展带动作用最大，长沙市的第三产业还有很大的发展空间。宏观经济本报告是严格保密的。长沙的房价呈相对平稳增长状态，成交面积也是稳定增加，市场发展平稳2002~2006年商品住宅销售价与面积29912738246823612582237630222200240026002800300032002000200120022003200420052006元/平米92.72163.9232.1445.4582.8639.02690.1901002003004005006007002000200120022003200420052006销售面积（万平方米）◆从2001-2006年，长沙市商品房销售面积快速增长，年均增长率约为38%◆2006年商品房销售面积较2005年有小幅增长。◆从2001-2006年，长沙市商品房销售面积快速增长，年均增长率约为38%◆2006年商品房销售面积较2005年有小幅增长。房地产市场本报告是严格保密的。07年土地供应仍以外圈层为主，且地价也有了明显的提升07年7、8月各区出让土地面积（平方米）173875.12409010.94134345.361172343.3755788.340200000400000600000800000100000012000001400000东区南区西区北区中区出让面积07年7、8月份出让土地楼面均价（元/平方米）8105746192004235105001000150020002500东区南区西区北区中区楼面均价各区出让土地楼面均价（元/平米）4845354203608934274442793688978105746192004235105001000150020002500东区南区西区北区中区05年06年07年7、8月◆受国家宏观调控影响，06年出让土地楼面均价比05年略低，随着长沙房地产市场复苏，07年来楼面均价有明显提升。◆北区新河三角洲拍出92亿地王，大幅拉升北区平均地价。◆受国家宏观调控影响，06年出让土地楼面均价比05年略低，随着长沙房地产市场复苏，07年来楼面均价有明显提升。◆北区新河三角洲拍出92亿地王，大幅拉升北区平均地价。房地产市场基本面：大势向上1.城市属性：历史文化名城，有很强的包容性2.城市规划：城市向外圈层发展，在长株潭经济一体化的引导下，长沙的主流规划为“东进南扩”3.宏观经济：GDP和固定资产投资快速增长，人均可支配收入高，固定资产投资和房地产投资增长强劲4.房地产市场：成交面积稳定增加，地价、房价呈稳步增长状态具体宏观分析见附件2本报告是严格保密的。项目发展空间限制条件Q4:市场环境Q２:地块条件Q3:业主目标Q1:基本面项目定位本报告是严格保密的。项目位于长沙雨花区与芙蓉区交界处，临城市主干道，通往市中心约15分钟车程项目地隶属雨花区，紧邻芙蓉区,人民东路旁，位于浏阳河和圭塘河交汇处;项目一期与二期地块相隔约2公里，之间由仓储用地隔开。浏阳河圭塘河人民路东二环中心区岳麓区开福区天心区芙蓉区芙蓉区政府市政府省政府中心区地理位置本报告是严格保密的。地段分析圭塘河以东，紧邻人民东高尚片区，但被城市割裂；一河之隔，一半是海水，一半是火焰圭塘河西东城市繁华一片荒芜本报告是严格保密的。客户认知度多数人对圭塘河以东区域的前景表示看好，以投资客为甚，但多数人在购买意向上存在观望情绪看好60％不看好6％说不清34％看好68％不看好8％说不清24％看好66％说不清33％看好100％对圭塘河东区域前景看法有32％看看再说46％没有22％有28％看看再说50％没有22％看看再说100％有66％看看再说33％是否有购买意向看好88％还可以6％不看好6％看好85％还可以15％看好100％看好100％对城东片区前景看法42％（15个）40％（14个）9％（3个）9％（3个）样本比例长沙本地中端客户长沙本地中高端客户长沙本地高端客户外来投资客客户类型对于本项目所在的圭塘河以东片区，多数人多其前景表示看好，但在购买意向方面，多数人还存在观望情绪；通过访谈总结，影响其购买的主要因素为性价比、周边环境和安全问题客户语录：“到时候看你们卖多少钱了！”“那边我印象里好像挺乱的！”本报告是严格保密的。公共绿地公共绿地居住用地一期项目经济指标（办公用地性质变更，高压走廊外移下埋）项目描述77967m2一期住宅用地总面积不少于746车位数280681m2一期总建筑面积3.0以上容积率100m建筑限高36%绿化率不小于1380一期总户数经济指标二期地块受90/60限制面积限制181792.61m2二期用地面积2.5~3.6未定容积率一期以南约两公里，周边为仓储用地，地块一面临圭塘河，四周空旷，视野较好土地概括二期指标及概括本报告是严格保密的。人民东路浏阳河圭塘河地块四至东面：高架桥西面：紧临圭塘河，对岸为城市景象北面临圭塘河和浏阳河，有一定的水景资源，南面和东面大面积地块紧邻高架桥，存在噪音影响西北面：圭塘河（一座单车道小桥）北面：三江交汇处东北面：沙石场（红线内，将搬迁）西南面：高压走廊（确定转移下埋）南面：高架桥本报告是严格保密的。限制因素高压线下埋，但南侧大面积地块受到高架桥影响，对客户心理影响较大；同时地块属洼地，与南北两侧均存在较大高差大块面积受到高架桥影响介意74％有点介意20％不介意6％介意93％有点介意7％介意100％介意66％有点介意33％对临高架桥是否介意42％（15个）40％（14个）9％（3个）9％（3个）样本比例长沙本地中端客户长沙本地中高端客户长沙本地高端客户外来投资客客户类型客户语录：“总不能天天关着窗户睡觉吧！”“我现在就住在路边，晚上吵死了！”圭塘河项目地块圭塘河堤人民桥高架012m6m本报告是严格保密的。人民路长善路支四十一路圭塘河白沙湾路项目地块浏阳河圭河路目前的进入性不佳，但有良好的改造前景u本项目目前的主要进入方式为人民路高架的匝道绕下，另一方式从新铺通的圭河路上小桥进入，但圭河路河小桥间有高差未接通，而且小桥为单车道。总体来说目前的进入性较差；u项目北边为支四十一路，目前为一条宽约10米的土路；u未来规划中小桥将改为四车道，与圭河路连接，同时圭河路连接多条通向市中心的交通干道。本项目的进入性在未来将得到极大改观。进入性单车道小桥存在高差，尚未接通本报告是严格保密的。项目整体具有一定景观资源，北侧相对较好u本项目处于未开发区域，整体的视野比较开阔u在项目北面拥有浏阳河和圭塘河水景资源，同时规划有浏阳河文化公园，增大了项目的景观价值沿河绿化带