万科中期年报(中英文对照)

大陆上海房地产市场（台湾版）第八組我們這組訪談的對象,為前西屋副總何文奇先生,由於他們目前是以合夥方式前進大陸,並非以公司的名義大陆上海房地产市场所以我們這組這次報告的重心在於介紹大陸房地產目錄訪談對象兩岸房地產的現況比較投資與風險上海交通地理人文介紹上海房市發展階段與政策訪談SWOT分析結論訪談對象此次訪談對象為何文奇先生曾任西屋建設副總目前與友人在大陸以合夥的方式來接CASE，每一個CASE就是一整個地區或是社區訪談對象主要的工作為：房屋室內設計、代銷(代為銷售)意即將整個社區設計好後，交由大陸人施工，再幫業主(營造商)代為銷售，創造吸引消費者的銷售方式與模式，有些類似台灣的仲介業者。台灣房地產現況供給大於需求景氣低迷銀行呆帳過多AMC債權處理破壞行情加入WTO土地政策轉變解決方法企業出走尋求商機政府提供低房貸利率刺激買氣公司轉投資政府政策禁建房地產證券化開放陸資來台投資大陸房地產現況政策作多經濟發展快速傳統社會心理作用政策作多取消福利分房及開放內外銷商品房買賣制度好處:1.購買力提昇2.市場擴大,獲利想像空間大3.房地產制度化,改善投資環境4.縮小貧富差距5.投資機會增加大陸投資風險政治環境:十六全大會………社會風險:人口都市化………法律風險:法治精神低落…大陸投資風險經濟環境風險:1.經濟發展大起大落2.產品供需不平衡3.物價高福波動4.財政赤字問題大陸投資風險1.金融體系與融資2.匯兌風險3.諸侯經濟的形成4.外商投資優惠政策上海交通地理人文介紹上海簡稱滬,是我國最大經濟中心城市分成浦東與浦西兩區上海交通地理人文介紹交通便捷:航空(擁有兩個國際機場)鐵路(滬寧,滬杭線)公路(“申”字型高架路)水運及渡輪地鐵(地鐵一,二線)上海十五區上海交通建設概況上海發展迅速原因政策強力支援1.第一階段:沿海政策2.第二階段:沿江政策兩政策交叉點,得益最多上海發展迅速原因上海房屋投資報酬率全亞第一房地產供應未若外界想像的多辦公室行情維持搶手上海房市發展階段1.住房改革(1979~1985;1986~1990)第一階段:狂飆期(1992~1995)鄧小平南巡第二階段:低迷調整期(1995~1998)宏觀條控與金融風暴第三階段:復甦期(1998以後)貨幣分房制2.內外銷房並軌制(2001.8.1)住房改革(1979~1985;1986~1990)第一階段:公房全價出售,新房新租,提倡個人建房第二階段:全面提高公房房租,增發工資補貼,鼓勵購買造就私房制度產生第一階段:狂飆期(1992~1995)1992年鄧小平南巡講話此後外資大量湧入,處處平地起高樓1993,1994年達到高峰第二階段:低迷調整期(1995~1998)背景:~1980年代初,大陸積極吸引外商投資~1988年土地使用制度改革~1992年鄧小平南巡第二階段:低迷調整期(1995~1998)但因景氣過熱,房地產相關法律不健全,形成投機壟斷的現象為解決此現象,故朱鎔基提出宏觀調控政策第二階段:低迷調整期(1995~1998)受創最深的為外銷房,房價突然崩盤,銀行貸款銳減,建商無法繼續蓋下去,留下許多蓋到一半的房子第三階段:復甦期(1998以後)福利分房貨幣分房配給實物住宅貨幣補貼內外銷房並軌(2001.8.1)中國大陸居民可購買內、外銷房，境外居民和外資企業只能購買外銷房內外銷房並軌(2001.8.1)大陸居民對居住品質要求提高外銷房較貴,境外人士選擇長期租房也不願買房最後政府於2001.8.1推行內外銷房並軌SWOT分析S：優勢１.技術能力２.管理方式及行銷能力Ｗ：劣勢１.缺乏足夠的資源ex:人際關係.財務２.沒有先行者優勢Ｏ：機會１.內外銷房併軌２.加入ＷＴＯ３.北京奧運帶動北京買氣４.ＡＰＥＣ帶動上海買氣５.相對台灣而言，還有價差和上漲空間６.內需增加Ｔ：威脅１.大陸政策多變.台商沒有保障２.更多知名仲介業者前進大陸Ex:信義房屋.太平洋房屋３.土地供過於求，對市場認識不足訪談內容以合夥型態來成立公司並沒有帶什麼大量的資金過去提供技術性的服務訪談內容雇請當地的律師作為法律諮詢是必要的工會內部都有政治色彩,並沒有參加.上海銷售房屋以前多半是以辦公大樓為主現在則是以一般住宅為主流西進政策配套措施並非完善，貧富差距大，不會貿然西進.知識經驗技術的累積，提昇自己的實力，是我維持自己的優勢所在用自己的本事去創造需求才能使業務延續不斷！結論台灣人的競爭優勢在於專業的技術能力投資房地產做好深入的市場調查真正從事開發工作，並與當地官員做好理念溝通。