徐州华厦天山绿洲房地产项目产品建议

【华厦·天山绿洲产品建议】2008.7.29壹战略思考贰产品提炼叁规划建议目录壹战略思考一、企业/品牌/地位二、概念/产品/主张三、聚焦/轰动/扩展城市城市地脉:工业时代向后工业时代的转型跨出淮海与长三角接轨的企图人脉：社会转型期城市中坚力量出现文脉：中国文化和现代西方文化碰撞南北文化交融，海派力量渗透新方向、新城市、新生活、新地产一座花园式的国际新城新城市、新方向、新地产、新生活新方向：古彭新福地、传世现代城新城市：地产改变城市新生活：URD休闲生活区新地产：国际观住宅（UrbanRecreatismDistrict）一、企业/品牌/地位企业：为徐州打造一座生活之城品牌：华厦品牌、项目品牌结合起来推广地位：华厦为徐州带来全新社区生活模式项目在徐州楼市占据绝对领导地位项目代表城市中坚力量的人居潮流二、概念/产品/主张概念：综合楼盘各方面提炼成一种主题概念产品：把产品卖点转成产品创新，即对新徐州的落实、生活内涵的落实主张：由开发理念倡导一种全新生活主张概念/产品/主张概念：花园住宅－－泛会所－－ＵＲＤ休闲居住区产品：城、双生态、泛会所、URD风情、国际社区主张：城市之魅、生活概念、家园之享概念/产品/主张产品：城、双生态、泛会所、URD风情、国际社区城：情景城市（高层公寓、小高层、多层混合花园社区）法国巴黎风情之城－－欧式风情城邦双生态之城双生态：林带、水带之自然生态URD风情人文生态概念/产品/主张产品：城、双生态、泛会所、URD风情、国际社区泛会所：休闲功能在景观中释放消费特性在商业中表达文化标志在社区中树立URD风情：首创徐州城市休闲生活示范区风情街、风情园、风情广场的诠释概念/产品/主张产品：城、双生态、泛会所、URD风情、国际社区国际社区国际标准来打造建筑国际尺度来塑造社区国际内涵来升华生活概念/产品/主张城市之魅：Newcityhouse（城市新居所）古彭新福地，传世现代城项目主张：城市之魅、生活概念、家园之享企业主张：思考引领城市方向、创新引导企业未来生活概念：仰视，一种高度．俯视，一种境界主张：城市之魅、生活概念、家园之享家园之享：分享我的家园概念/产品/主张三、聚焦/轰动/扩展聚焦：首座花园式国际新城轰动：形成市场上轰动效应扩展：人群中产生口际传播发现：徐州城市的中坚阶层贰产品提炼一、社区概念（URD风情）二、环境概念（生态园）三、建筑风格（欧陆新简约）四、领先户型（经典、创新）理想之城、自然之城、风情之城、生活之城、城上城城市休闲居住区（URD）高融合性可持续发展示范性徐州首席URD国际新城一座花园式的国际新城产品定位叁规划建议环境资源产品创新资源交通资源生活配套资源城市休闲居住区URD模式一产品创新资源户型产品和客群定位决定了本项目应摒弃紧凑型，保留少许适中型和超大型，以舒适型为主；本项目虽然从两房到四房都有，但单层没有四房是不合理的；此外整体房型面积偏大，面积最小也达到92.87平米，最大复式面积超过200平米，如下表所示。规划户型统计表一类型AA复BB复CC复DD复E1E1复户型3/2/14/2/23/2/24/3/22/2/13/2/23/2/24/3/23/2/14/2/2面积109.88173.11116.27177.4397.06148.92126.36191.68114.24172.84规划户型统计表二类型E2E2复F1F1复F2F2复F3F3复GG复户型2/2/13/2/23/2/24/2/32/2/13/2/23/2/24/2/33/2/24/3/2面积101.80156.16129.58199.1892.87139.98132.76204.94133.13200.62户型面积及配比建议表产品户型面积面积比例体量套数单层2R80-9010%5600065991-10015%840008843R105-11025%1400001302111-12015%840007304R130-14510%56000407146-1605%28000184小计80%4480004167复式3R140-16010%560003734R170-20010%56000303小计20%112000676合计100%5600004843建议户型南北通透，动静合理，方正大气，全明采光，名流大户全朝南户型，客厅、主卧、客卧、书房，均为朝南设计，阳光与风景成为空间的一部分；大空间客厅，全落地双向观景玻璃窗，与之相连观景南阳台，彰显公园豪宅品质；主卧套房南北通透，大气明亮，观景凸窗，豪华浴室，绝对归属主人的私密领域；与餐厅相邻的厨房，方正合理，北面设工作阳台，方便实用。南北通透，动静合理，方正大气，全明采光，名流大户；全朝南户型，客厅、主卧、客卧、书房，均为朝南设计，阳光与风景成为空间的一部分；4.8米面宽豪华客厅，全落地双向观景玻璃窗，与之相连观景南阳台，彰显公园豪宅品质；主卧套房南北通透，大气明亮，观景凸窗，步入式衣帽间，豪华浴室，绝对归属主人的私密领域；与餐厅相邻的厨房，方正合理，北面设工作阳台，方便实用；与北阳台相连的工人房，带独立卫生间，充分体现主人的尊贵地位与卓然身份。建筑立面建议建议立面采用欧式新简约元素集合表达现代住宅建筑的基本构成元素（观景阳台、凸窗、落地窗、入户花园、露台、构架、墙体及屋面等），风格简捷明快，加以局部线条的点缀，体现高尚国际化住宅社区高贵典雅的特色。注重建筑屋面的设计，通过建筑退台设计露台，在多层局部设计坡顶，平坡结合；而在中高层和高层考虑设计飘板，体现现代简约风格，并设计相应的屋顶花园；同时结合立面造型设计遮阳构架以美化社区的第五立面。底层架空可考虑在部分建筑底层的局部架空，使住宅院落与组团绿地、中心广场绿地的视觉空间更为流畅，可穿透性良好，有助于社区邻里的交往；同时可放置一些室外运动器具，供住户锻炼；或作为楼宇的公共花卉培植区和休闲、交流场所，实际上承担了部分泛会所的功能。超高层处理集中在社区四期：维护社区整体高档形象提升矿山路沿线商业价值维护社区整体天际线家居智能控制系统•全能遥控•远程遥控•安防遥控•信息服务采用环保燃气锅炉集中供暖，预留分户计量表•开式/闭式热水循环系统•完善的安全保护措施•先进的锅炉控制系统塑造豪华公寓运用时代领先技术全外墙保温系统断桥隔热惰性气体双层中空玻璃窗•保温•防水防潮•抗裂•保护墙体结构•防风、抗冲击力•隔音•美观•耐用•安全•密闭•保温•隔音环保智能系统的运用中水处理系统污水、厨房用水与淋浴水分开收集，经系统消毒处理用于绿化灌溉及人工湖补充用水安全消防系统消火栓+喷淋系统实现消防系统的安全保障下水管道系统采用内螺旋消声下水管道系统保障下水道的使用二环境资源纵轴核心地块南北长东西窄纵轴核心利于景观效果最大化国际主题广场通过主题广场强化“泛会所”概念体现国际社区品质建议合并原中心广场和原会所下沉式广场，形成“众星拱月”的态势利于纵轴景观带的塑造不同主题的国际广场组团广场建议精致化，迷你化水系建议建议保留市民广场与两条主轴步道几处较大的水系，并形成循环体系，其它建筑物前后的小水系因非自循环水的缘故，故建议取消，以降低物业维护成本。核心景观湖365天水景生活水上俱乐部水上“迪斯尼”水上剧场下沉式水幕广场社区核心景观湖空中花园通过空中花园的营造实现社区整体的立体绿化概念，提升景观附加值透过飘顶处理，增加小高层整体建筑美感特色小品多种小品形式，配合主题园林景观，或现代，或古典，或童真，或浪漫，提升社区品质，渲染社区情趣……艺术路灯道路指示牌环保分类垃圾箱休憩观雨亭（配置双人座椅）石质桌椅（下棋、品茶、打牌、聊天）浪漫秋千健身器材（阴面绿化带中）三交通资源环岛设计三期四期交汇处建议采取环岛设计，可以形成一个车速的缓冲区，亦可成为三、四期项目的衔接纽带，并能提升规划路的商业氛围交通动线－景观人行步道纵轴的景观/人行主步道顺时针转动15－20度，如右图所示的红色双线；纵横两条景观/人行主步道与各组团广场、组团广场与其组团住宅均有次级景观/人行步道联结，建议做成回廊曲折形式，使住户在离家或回家途中亦可欣赏景观并有曲径通幽的感觉；图中黄色为景观人行步道，紫色为车行道，做到人车分流。交通动线建议－车行道规划图中车行道环线与各住宅地下车库入口基本契合，车行入小区即入地下车库，保证人车分流；各小高层、高层住宅电梯均应直达地下车库，方便业主驾车出行返家；建议地下车库应以组团为单位，做成地下联通式，并设置通往各建筑电梯口的人行通道。社区内应无明显的道路系统，在建筑周边铺设休闲步行硬地，以保证消防车的到达。四生活配套资源学校位移学校阻隔商业连贯性，不利于整体商业氛围营造学校占据相对较好的位置，造成景观的资源浪费学校调整的位置与北面居民区融合，解决项目规划日照问题学校绿化可以强化项目地块南北纵轴组团绿化教育资源合并幼儿园根据项目体量，建议合并南北两所幼儿园统一设置成双语幼儿园，提升档次的同时，利于整合资源，符合国际社区的定位URD商业街1）规划路的新商机项目横向的两条规划路由于均设置了环岛，起到了缓冲车速、引导人流的作用，并因此给这两条规划路带来了商机，成为整个社区的重要节点。建议在沿街两侧设计对外的门店，并统一招商管理，形成一定的商业集聚效应，尤其是南面近淮海路的规划路商业价值更高，从人行动线看，它完全可以吸引项目最南端的地下商业街的一部分客流。2）矿山路商业价值提升矿山路北部学校的搬迁，使得市民广场三面被住宅底商围合，这些商铺由于市民广场的公众性而具备很好的商业价值，并带活了整个矿山路和两条横向规划路的商业。不过开发商应注意不要因商业的规划经营过度而影响本项目的居住品质。花店24小时便利店快餐店（带外卖）其他家政服务中心自主银行自动贩卖机SPA行馆小型社区商业物业管理基础型服务A、清洁及绿化B、安保系统C、商务信息服务提升型服务A、居家服务B、租赁服务C、老年人服务D、娱乐服务会所建议会所的常见弊端：会所设施的使用率很低，造价和维护费用高；会所过于集中，距离远，共享性差。因此，“泛会所”模式提出：把私密项目放在中心会所，保证业主生活品质；如游泳池、健身房、儿童乐园、老年活动中心等消费人员少、服务要求高的室内设施；把半开放项目放在边缘生活街，业主优先享受服务；如餐厅、酒吧、美发厅、超市等大众化设施。URD的建议模式归纳18765432标志性建筑主体（临水建筑/水岸会所）新型商业社区（“新天地”、“兰桂坊”式）公共开放空间和步行系统（“直通街”）具有符号意义的景观轴线（“第五大道”或“华尔街”式）引领潮流的展示中心/中心球场/娱乐中心一所国际化、高水准的只对本区域招生的学校DIS系统(districtidentificationssystem)DSS系统(districtservicesystem)URD都市休闲示范区DIS系统利用DIS系统进行“城界界定”——大型灯柱广告体现大气魄/形象墙ThisisURD!!!TheEndTHANKS