四川巴中市房地产研究分析XXXX

•2011年，巴中市全年实现GDP343.39亿元，增长15.2%，增速继去年增长14.7%后再创新高，•全市常住人口[3]为3283771人•2012年上半年，巴中实现GDP166亿元，同比增长14.1%，增速位列市州11位，分别比全国（7.8%）、全省（13%）高6.3个、1.1个百分点。•2011年，全市农民人均纯收入4667元，同比增长21.3%，增幅列全省第3位，其中：工资性收入2045元，同比增长32.1%，占纯收入的比重为43.8%；家庭经营收入2212元，同比增长13.7%，占纯收入的比重为47.4%；财产性和转移性收入410元，同比增长15.5%，占纯收入的比重为8.8%。•总体目标•规划期末（2020年）将巴中建设成川东北地区重要的旅游观光休闲地、绿色产品加工基地及天然气化工基地，并将巴中中心城区基本建成生态环境优良、城乡共同繁荣、社会和谐文明、充满生机与活力的川东北地区现代化中心城市。•经济发展目标•2015年全市GDP总量达到515亿元，三次产业比例调整为32：28：40；2020年全市GDP总量达到1040亿元，三次产业比例调整为25：30：45，达到四川省中等发达地区的水平。•产业发展战略•规划实施“4421”发展战略，即：•强化四大支柱产业：旅游业、绿色食品工业、天然气化工工业、物流业；•推进四化进程：工业化、市场化、信息化、城镇化；•促进两新：观念更新、科技创新；•保障一个核心：生态及文化资源的保护。•市域人口规模与城镇化发展水平预测•1.市域人口规模预测•2015年巴中市域总人口416万人，2020年市域总人口425万人。•2.城镇化水平预测•2015年巴中市城镇化水平为42%，2020年城镇化水平为50%。•市域城镇体系结构规划•等级规模结构•规划期末，市域城镇形成市域中心城市（1个）、市域二级中心城市（3个）、中心镇（15个）、一般镇乡（165个）四个等级；拥有1个60万人的大城市，2个25～35万人的中等城市，1个15万人的小城市，15个1～4万人的小城镇，165个1万人以下的小城镇（见表1）。•1．市域中心城市（1个）：为巴中中心城区，总人口60万，城市建设用地54平方公里，人均建设用地90平方米。•铁路•在市域范围内加快推进广达铁路建设，以此西接宝成铁路，东接襄渝铁路。中心城区巴州组团设置铁路客运站1座（巴中西站），兴文组团设置铁路货运站1座（巴中东站）。•汽车客运站和货运站（场）•1.中心城区设置汽车客运站一级车站；平昌县城、通江县城、南江县城设置汽车客运站二级车站，根据发展需要可设置一级车站；中心镇设置汽车客运站三级车站，根据发展需要可设置二级车站；一般镇乡根据发展需要，可设置三级车站或四级车站。•城市发展定位与性质•1.城市发展定位•川东北重要的资源开发型宜居城市、川陕结合部重要的商贸物流和旅游服务中心城市。•2.城市性质•历史文化名城，川陕结合部的交通枢纽和商贸物流中心，以生态农业、红色和生态旅游、清洁能源产业为主的山水园林城市。•城市规模•1.城市人口规模•规划近期（2015年），中心城区人口规50万人，其中巴州组团28万人，兴文组团9万人，恩阳组团6.5万人，曾口组团3.5万人，清江组团3万人；•远期（2020年），中心城区人口规模60万人，其中巴州组团30万人，兴文组团12万人，恩阳组团8万人，曾口组团5万人，清江组团5万人。•2.城市用地规模•规划近期（2015年），中心城区建设用地规模40.2平方公里，人均80m2/人。其中巴州组团19平方公里，兴文组团6.5平方公里，恩阳组团4.1平方公里，曾口组团8.8平方公里，清江组团1.8平方公里。•城市空间布局结构•中心城区形成“一城、五组团”城市空间布局结构。•1.“一城”：指由巴州组团、兴文组团组成的核心城区。•2.“五组团”：指巴州组团、兴文组团、曾口组团、恩阳组团和清江组团五个城市组团。•城市组团职能•1.巴州组团：具有综合城市职能的政治、经济、文化中心组团；•2.兴文组团：具有综合城市职能，以现代物流业为主导产业的次中心组团；•3.曾口组团：以天然气化工产业为主导产业的辅助组团；•4.恩阳组团：以旅游业、生态型工业为主导产业的辅助组团；•5.清江组团：以绿色产品加工业为主导产业的辅助组团。•城市用地功能分区•城市用地分为“十四片”：•1.巴州组团•江北片区：以行政办公、金融信息、教育文化为其主要功能，是全市的行政信息中心；•巴城片区：以商业贸易、文化娱乐、旅游服务为其主要功能，是全市的文化商贸中心；•回风片区：以商业贸易、文化娱乐、行政办公为其主要功能；•南坝片区：以科研、信息和高科技孵化、休疗养、高档居住为其主要功能；•宕梁片区：以商贸、居住为主的综合区；•东兴场片区：以商贸、居住为主的综合区。•“四通道”——对外联系道路•指依托广达高速、南汉高速、101省道、202省道、302省道及其它等级道路，中心城区在“东、南、西、北”四个方向对接达州、南充、广元、汉中的四个对外联系主通道。•“五口”——高速路下道口•指依托广达高速和南汉高速建设，中心城区设置五个高速路下道口，分别是巴州北下道口（接南汉高速）、巴州西下道口（接广达高速）、巴州南下道口（接广达高速）、兴文下道口（接广达高速公路）、恩阳下道口（接南汉高速）。•城市住房建设规划•第八十五条住房发展目标•1.保障住房合理的供应量，逐步提高居住标准。规划近期（2015年）人均住房建筑面积达到28平方米，远期（2020年）人均住房建筑面积达到30平方米。•2.面向不同收入阶层，完善城市住房供应体系，满足不同层次的住房需求。住区的发展以提供满足中等收入居民的居住需求的普通商品房为主，重点完善以廉租房、经济适用房为主的两级政府保障性供应体系，适度建设满足高端市场需求的高级居住区。•3.规范房地产市场秩序，稳定商品住宅的市场价格，引导房地产市场持续健康发展。•4.商品住房建设中，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。•居住用地规划•1.根据巴中中心城区实际情况，居住片区根据城市片区界线划分，中心城区共13个居住片区。•江北片区：居住用地201.7公顷，居住人口约6.6万人，人均居住用地30.6平方米。•巴城片区：居住用地173.6公顷，居住人口约5.7万人，人均居住用地30.5平方米。•回风片区：居住用地217.4公顷，居住人口约7.1万人，人均居住用地30.6平方米。•南坝片区：居住用地80.5公顷，居住人口约2.6万人，人均居住用地31.0平方米。•宕梁片区：居住用地172.8公顷，居住人口约5.7万人，人均居住用地30.3平方米。•东兴场片区：居住用地67.2公顷，居住人口约2.2万人，人均居住用地30.5平方米。•兴文西片区：居住用地233.8公顷，居住人口约8万人，人均居住用地29.2平方米。•兴文东片区：居住用地130.0公顷，居住人口约4万人，人均居住用地32.5平方米。•曾口城镇片区：居住用地73.6公顷，居住人口约5万人，人均居住用地14.7平方米。•恩阳西片区：居住用地72.1公顷，居住人口约4.6万人，人均居住用地15.7平方米。•恩阳东片区：居住用地40.6公顷，居住人口约2.7万人，人均居住用地15.0平方米。•生态工业片区：居住用地12.7公顷，居住人口约0.7万人，人均居住用地18.2平方米。•清江片区：居住用地135.3公顷，居住人口约5万人，人均居住用地27.1平方米。•保障性住房建设•1.将建立与完善经济适用房和廉租房制度纳入政府目标责任制度管理，通过政府供应并提供资金补贴，大力发展保障性住房供应，帮扶人均收入偏低的城镇无房户，满足城市中低收入家庭住房需求。•2.采用结合就业岗位、结合公共服务设施、结合公共交通线路的原则，进行保障性住房用地布局。•3.经济适用房建设标准严格控制在60平方米，确定经济适用房的价格应当以保本微利为原则，销售实行明码标价，不得在标价之外收取任何费用。•4.廉租房建设标准严格控制在50平方米，同时坚持廉租房的质量标准、配套水平、使用功能、居住环境四个不降低。•5.规划期末，政策保障性住房面积达到100万平方米。•6.政策保障性住房用地布局与配置规模：•恩阳西片区：建筑面积4万平方米政府保障性住房。•恩阳东片区：建筑面积2万平方米政府保障性住房。•生态工业片区：建筑面积10万平方米政府保障性住房。•东兴场片区：建筑面积3万平方米政府保障性住房。•回风片区：建筑面积15万平方米政府保障性住房。•巴城片区：建筑面积5万平方米政府保障性住房。•南坝片区：建筑面积15万平方米政府保障性住房。•江北片区：建筑面积10万平方米政府保障性住房。•宕梁片区：建筑面积12万平方米政府保障性住房。•兴文西片区：建筑面积5万平方米政府保障性住房。•兴文东片区：建筑面积10万平方米政府保障性住房。•曾口城镇片区：建筑面积4万平方米政府保障性住房。•清江片区：建筑面积5万平方米政府保障性住房。•用地指标•至2020年，中心城区居住用地1606.8公顷，占城市建设总用地的29.8%，人均用地26.8平方米。•城市近期建设规划•近期城市规模•至2015年，中心城区城市人口规模50万人，建设用地40.2平方公里。•近期用地布局•依托现状建设用地布局，重点建设巴州组团、兴文组团和曾口组团，同步建设恩阳组团和清江组团，巴州的江北片区南部、巴城片区和南坝片区、恩阳的东片区以改造和提升为主。以近期重点项目为龙头，以点状建设为主，点面结合，形成6大重点建设地区，在城市总体布局的指导下，落实各类近期建设项目，满足近期城市用地增长的需求。•重点对工业用地进行整合，推进工业园区建设。重点建设市级重大基础设施和公共设施。近期新增用地以工业用地和居住用地为主，有计划地增加公共设施用地和市政设施用地。•全年实现生产总值343亿元，同比增长15.2%，超计划2.2个百分点；地方公共财政收入12.7亿元，增长63%；社会消费品零售总额135亿元，增长18.5%；城镇居民人均可支配收入14609元，增长15.8%；农民人均纯收入4667元，增长21.3%。第一产业稳步发展。实现农业增加值86亿元，增长4%；粮食总产量达到186万吨，超计划6万吨；肉类总产量达到48.5万吨，增长4.97%。启动建设12个万亩示范区、12个千亩标准园、4个畜牧园区、2个连片水产养殖基地和10个水产专业村，新增省级农业产业化龙头企业4家、农业示范专业合作组织5个。第二产业快速增长。实现工业增加值88亿元，增长22.9%，新增规模以上工业企业20家，规模以上工业实现增加值81亿元，增长23.7%，实现利税总额14.5亿元，增长61.2%；实现利润总额4.43亿元，增长46.8%。建筑业实现增加值51亿元，增长46.9%。第三产业加快发展。实现增加值118亿元，增长9.2%。新建一批标准化农家店和农村综合商贸服务中心,家电下乡活动有序开展。旅游业提升发展，米仓山国家森林公园等AAAA级旅游景区建设加快推进，全年共接待游客537万人次，增长12.8%，实现旅游收入31.7亿元，增长39%•2011年，全社会工业增加值87.94亿元，增长22.9%，增速比全省高1.3个百分点，比全国高12.2个百分点，居市州第11位。工业占比由上年的21.8%提升到25.6%，首次超过农业占比，成为拉动GDP增长的主动力。规模以上工业实现增加值81.2亿元，增长23.7%，增速比全省高1.4个百分点，比全国高9.8个百分点，居市州第8位。实现销售产值295.33亿元，比上年增长47.8%，增速超全省20.6个百分点，居市州第1位；实现利润总额4.4亿元，增长46.8%，超出全省7.9个百分点，规模以上工业占到全部工业的92.4%。•2011年，该市地方财政一般预算收入预算安排为93815万元，增长20%。其中：税收收入