中原_佛山三水_深业云东海项目物业发展建议_71PPT

二级市场策划品控中心CentalineConsultants深业三水项目物业发展建议部分TPD_SY_08|2Part1项目整体规划建议TPD_SY_08|3Part1.1建筑风格建议TPD_SY_08|4佛山别墅客户对产品风格的认识停留在标签层面上，他们对风格的内涵没有较深的理解云东海片区售楼员访谈客户偏好客户喜欢西式的风格——绿湖爱伦堡比如我们项目有大的柱子，客户觉得很洋气，有气势——丽日天鹅湖我们的项目是国外的设计师设计的，客户了解后觉得不错——丽日天鹅湖如果换成另外一种风格，我觉得也会卖的不错——山水庄园大气简单有身份感TPD_SY_08|5广佛片区别墅风格结构Source：《珠三角市场调研分析报告》云东海各项目风格山水庄园——意大利、西班牙风格丽日天鹅湖——西班牙风格绿湖爱伦堡——南加州风格目前广佛片区的别墅风格以欧式风格为主，云东海片区以西班牙风格为主，爱伦堡的风格偏美式TPD_SY_08|6根据客户对别墅风格的认知程度和目前的市场情况，我们建议本项目采取美式风格以避开市场主流竞争相关信息舶来品，具有的典型西方风格适合复杂地形，能同周边环境相结合外立面颜色应能与整个自然环境相协调总体风格一致的前提下，色彩、体量、细节富有变化部分采用质感强烈的石材和砖材，提升建筑价值感TPD_SY_08|7屋顶为陡峭的双面坡顶建筑整体体现出不对称和随意高而窄的窗户，由多块小窗玻璃组成较高的烟囱，通常带有装饰性的烟囱盖内外墙均用木构架，而在构架之间填以砖或灰泥都铎式TudorTPD_SY_08|8整体体现出不规则的外形外部较少有装饰物高大的窗户，部分玻璃呈梯形大量的窗户、天窗和通风窗使阳光更容易进入室内采用天然材料建造，如雪松和石料必要时底层架空能很好地融入周围景色现代式ContemporaryTPD_SY_08|9传统风格与现代材料的融合多种传统风格的混合多种文化特色的混合砖、石和化学原料混合混合式NeoeclecticTPD_SY_08|10Part1.2景观规划建议TPD_SY_08|11规划中的森林公园项目地块规划中的大湖Source：《佛山市三水区云东海中心区控制性详细规划及重点地段城市设计》规划中的“森林公园”和“大湖”是项目外部最重要的两个资源型景观，使项目内部形成东西走向的线性空间，形成山水景观主轴TPD_SY_08|12Source：CentalineResearch内部山水景观线性空间TPD_SY_08|13弯曲的街道使空间柔和流畅，生动而富有活力。曲线形的街道可以控制车速，也容易创造宁静和谐的气氛多层次的植物组合，加上支路的曲折蜿蜒，可以使居住者感受到居于山野林地之间的惬意线性空间景观建议TPD_SY_08|14水体边界多采用模拟自然的处理方式营造天然的环境氛围，或者在局部加设人工的平台、栈道等设施与周边界面形成统一的景观风格自然式的驳岸包括沙岸、土岸、石岸、湿地岸线等，往往需要结合层次丰富的水生植物增加水体与街道环境的天然氛围线性空间景观建议TPD_SY_08|15对待征绿地进行坡地绿化，形成社区与公路间的阻隔，增加社区的私密感线性空间景观建议TPD_SY_08|16水体形成的面状空间Source：CentalineResearchTPD_SY_08|17使人的活动融入到景观的规划面状空间景观建议TPD_SY_08|18点状空间分布于项目的各个位置，点状空间中的景观规划属于细节处理，往往体现项目的品质相关信息点状空间一般依赖于线性空间存在面状空间同样包含着点状空间TPD_SY_08|19业主的独享私密空间，彰显身份，满足高端客户价值取向点状空间景观建议TPD_SY_08|20公共空间提供交流的场所点状空间景观建议TPD_SY_08|21坡地既可做为私家庭院，还可采用人工架桥等方式，作为组团局部的共享空间点状空间景观建议TPD_SY_08|22小品占据了一种领域空间，丰富了街道空间的环境点状空间景观建议TPD_SY_08|23Part1.3建筑排布建议TPD_SY_08|24项目内部山水资源丰富，分布状态大散而小聚，建议采用组团式的建筑排布，所有占据自然资源的建筑均背山面水排布细则四个一类居住地块共形成六个居住组团临水区域尽量设置独栋或双拼独栋和双拼的外围设置联排坡地设置叠拼外围设置小高层洋房TPD_SY_08|25将建筑的主要采光面面向水面，强调建筑的亲水性坡度很大的基地，采用上层入口，楼梯向下走的方式来化解坡度主要功能房间面向景观，门窗的处理扩大视角设计建议TPD_SY_08|26因地制宜，顺势成形，坡地度假式别墅尽量保持原自然山体设计建议TPD_SY_08|27注重建筑与坡地的自然对话，不同层通过平台与自然交互设计建议TPD_SY_08|28Part1.4配套设置建议TPD_SY_08|29会所规划建议考虑主会所对昭示性的要求，结合项目情况将主会所设置于地块三东北角分会所建议原则：1、考虑适宜的步行距离，以500米为辐射半径，使到达时间控制在5～6分钟2、选址要求景观好、但不适宜开发住宅产品3、不同形式的考虑：半山临水会所、台地会所、谷地会所Source：CentalineResearch半山临水会所谷地会所主会所台地会所建议原则TPD_SY_08|30会所辐射范围示意图TPD_SY_08|31Part1.5功能配置建议TPD_SY_08|32产品配置共性休闲道、尽端路、流水（喷泉）、私家庭院、豪华入口/会所、休闲广场、物管产品配置差异性品味休闲：红酒吧、雪茄吧、书院等休闲类：运动休闲：高尔夫练习场、壁球、沙滩排球场等生活休闲：高档餐饮、精品等科技运用：科技节能、科技智能化等外部干扰：防噪等高尚生活元素豪宅产品共性配置休闲广场：注重人性化，注意场景与周边环境间的协调，可适当增加个性雕塑或珍稀植物。标准化配置的提升细节休闲道：木质栈道、个性登山道、被植物簇拥的林荫小道，注意沿线的场景布置，避免形成单调的线条，曲径通幽，增强动感.标准化配置的提升细节私家庭院：门拱、花池、曲径、草皮、绿篱，庭院虽小，避免形成标准化，单一化，增强立体感，使空间更为生动，富立体感。标准化配置的提升细节流水/喷泉：水流环绕，财自生来，增加动感，风生水起标准化配置的提升细节豪华入口/会所：注意与项目风格、调性匹配有标志性的建筑标准化配置的提升细节尽端路：绿篱环绕，路基的材质、高差、线条避免单一标准化配置的提升细节品味休闲：红酒吧、雪茄吧、书院等标准化配置的提升细节运动休闲：高尔夫练习场、壁球、沙滩排球场、垂钓场、冰壶球等标准化配置的提升细节生活休闲：高档餐饮、精品、五星级客房等标准化配置的提升细节科技节能：“智慧家居”智能控制系统太阳能配置：用于公共设备的用电水发电系统防潮/防噪系统：特殊涂料和建材的运用雨水系统：对雨水收集用于小区内景观用水外立面节能系统：中空玻璃新风系统标准化配置的提升细节安防科技：国际先进掌形识别电子入户门；紧急呼叫系统；煤气报警系统系统；国际顶级智慧家居系统；社区周界、公共空间、楼体周界、入户单元门设重重安防；中央智能控制系统；车库管理、门禁、消费、查表一卡通系统标准化配置的提升细节服务：聘请顶级物业管理公司；实现个性化服务；设立私人医生；标准化配置的提升细节TPD_SY_08|45Part2首开区物业建议TPD_SY_08|461、以标杆性树立形象，确立高端豪宅调性2、充分展示社区景观、配套，奠定湖泊养生大盘形象3、合理配置产品组合，实现产品热销快速回笼资金启动策略原则TPD_SY_08|47Part2.1开发建议TPD_SY_08|48会所及营销中心设置结合交通动线，昭示性强与白金五星级酒店形成互动充分利用地块内部山体和水体资源，强化客户体验考虑项目临云东海大道大尺度退红线要求会所临项目内部水体设置天际泳池，增强体验感会所及营销中心设置项目临云东海大道设置绿化休闲带。规避大道给产品带来的噪音影响展示水岸休闲带，增强客户体验白金五星级酒店一期会所兼营销中心水岸休闲带一期园林展示区天际泳池启动区物业建议TPD_SY_08|49充分展示社区景观、配套，奠定湖泊养生大盘形象水岸会所兼营销中心园林展式园林小品水岸休闲带TPD_SY_08|50Part2.2产品建议TPD_SY_08|51类别设计需求小结面积300~500㎡（2.5~3层）强调大气户型设计超大花园、两车位车库强调豪气功能设置5~7房、2~3厅、4~6卫多功能区间设置强调舒适性空间尺寸小进深大开间强调舒适、大气其他观景大露台、父母套房、大面积花园创新性需求总体建议强调舒适性、豪华感对佛山客户的调查显示：别墅户型客户多为第二居所客户，强调户型的舒适性和豪华感，对产品的功能需求还是比较传统。备注：具体调查分析见附件。52类别设计需求小结面积180~250㎡（4~6层）面积需求跨度大户型设计一梯二户强调舒适性功能设置四房两厅四卫工人房强调实用性空间尺寸客厅开间：4.8~6米主卧室开间：3.9~6米强调舒适、大气其他挑高露台、独立工人房入户、景观廊院创新性需求总体建议在实用的基础上强调舒适性平层户型的分析结论：平层户型客户多为本地第一居所客户，强调户型的实用性，在此基础上要求有适量的舒适性和创新点的设计。备注：具体调查分析见附件。TPD_SY_08|53相关信息客厅与餐厅间通过60CM高差分隔，分区明确;餐厅两层通高；豪华双套房主卧独立在顶层设置，私密尊贵采光地下室设计，面积附送，高附加值联排户型：采光地下室设计，高附加值赠送TPD_SY_08|54相关信息带私家电梯􀁺私家双车位􀁺两层架空，预留多种空间可能性􀁺高内庭院，有效解决联排长进深采光不足问题豪华双套房，主卧独立在顶层设置，私密尊贵联排户型：设计高内庭院、双套房，创造舒适奢华享受TPD_SY_08|55相关信息底层赠送超大娱乐休闲室地上四层或四层半，地下一层，地下面积为全附送面积；带电梯，带入户花园；叠拼户型：底层赠送超大面积，让佛山客户感到实惠、惊喜TPD_SY_08|56相关信息上面一户送屋顶大露台;上层的主卧区独立设置在最高层，南北通透；赠送大面积情趣屋顶花园、私家屋顶泳池叠拼户型：赠送大露台和设屋顶泳池，充分满足客户享受的需求TPD_SY_08|57相关信息集中式停车，保证车库的生态和自然采光；􀁺每户保证井，中庭院落等增加各户的采光面；􀁺2个以上套房设计，确保主人房的独立和完整性，保证私密；有大的退台花园附送。退台式洋房：创新的六甲式退台花园设计，让客户拥有新的体验TPD_SY_08|58附件佛山户型调研分析59龙光天湖郦都万科金御华府佛山片区别墅户型分析佛山雅居乐花园丽日天鹅湖千叶花园建筑面积（㎡）房型层数开间（m）进深（m）丽日天鹅湖259-2694房3厅4卫1工人房2层半9.213.7山水庄园4505房3厅6卫2.5层15.620.4三水丽日天鹅湖301-3314房2厅5卫2层半8.415.9穆天子山庄301.995房2厅6卫1工人房36.916.7南海碧桂园336.947房2厅48.113“过道不能太窄，不好用，佛山人还是追求比较实用的东西”——南海大沥某酒店许总“你们不要太搞创新，别人怎么做，你们就怎么做”——南海某局欧处长“佛山人比较传统，还是喜欢住方方正正的房子”——自建房业主罗先生“中海的户型特别好，方正、通风、实用，一进去就特别舒服”——大浩湖别墅业主户型整体尺度对比：受居住观念影响，佛山客户对于“好户型”的定义仍处在“大开间、小进深”的产品认知上客户访谈语录建筑面积（㎡）房型客厅层高（m）客厅开间（m）主卧面积（㎡）套房个数三水丽日天鹅湖301-3314房2厅5卫4.55.244.523穆天子山庄301.995房2厅6卫1工人房36.946.595南海碧桂园336.947房2厅35.154.665万科金御华府316.475房2厅5卫4.5