房地产开发加快项目开发节奏手段流程-10P

08.02.16王金升加快项目开发节奏加快项目开发节奏关键词：速度/效率/成本/过程王金升：¾教授级高工，清华、北大特聘教授，国家一级项目经理，工商管理硕士¾1997-2001年在中国海外工作，服务于中海的地盘、设计部、工程部。参与的项目有中海丽苑、中海华庭、深圳湾畔、中海怡翠山庄等¾2001-2006年在万科集团工作，服务的部门有集团工程设计部、工程管理中心、集团工程管理部、集团采购中心、集团客户关系中心¾万韬咨询公司首席顾问：[e-mail]讲师简介讲师简介2.【流程】营销设计项目成本工程可行性研究报告土地出让协议建设用地规划许可证概念设计产品建议书规划设计单体设计施工图设计工程总包招标施工图报建建设工程规划许可证工程形象进度销售开盘项目听证会市场定位国有土地使用权证建设工程施工许可证开工销售许可证方案报建16.9月2.1周期分析：总体平均周期建设工程施工许可证方案报建2.【流程】营销设计项目成本工程可行性研究报告土地出让协议建设用地规划许可证概念设计产品建议书规划设计单体设计施工图设计工程总包招标施工图报建建设工程规划许可证工程形象进度销售开盘项目听证会市场定位国有土地使用权证开工销售许可证5.9月土地决策开发决策3.5月技术决策4.7月技术实施2.8月生产施工5.9月自有资金12.1月银行贷款4.8月2.1周期分析：总体平均16.9个月的构成3.【对策】3.1方向和手段1项目开发的时间节奏2项目资金的支付节奏加快项目开发节奏的方向缩短周期少付多收3.【对策】3.1方向和手段2少付多收工作并行和前置控制示范区的开发面积和难度提高产品的重复利用率争取有利的土地付款条件扩大首期的开发面积加快项目开发节奏的手段1缩短周期尽早明确项目规划条件控制成熟产品项目和个性产品项目的数量比2.【流程】营销设计项目成本工程可行性研究报告土地出让协议建设用地规划许可证概念设计产品建议书规划设计单体设计工程形象进度销售开盘项目听证会市场定位国有土地使用权证销售许可证2.2模式比较：基础开工前置和非前置全套施工图设计工程总包招标施工图报建建设工程规划许可证主体开工方案报建基础开工建设工程施工许可证基础开工非前置全套施工图完成到主体开工1.6月工程总包招标建设工程规划许可证主体开工建设工程施工许可证基础开工施工图报建全套施工图设计基础施工图报建全套施工图完成到主体开工0.6月基础施工图设计基础招标基础开工前置基础开工前置可缩短1个月周期.3.【对策】前置和并行营销设计项目成本工程土地出让协议概念设计产品建议书市场定位规划设计/单体设计工作并行工作并行缩短周期2.7月可行性研究报告项目听证会自有资金12.1月银行贷款4.8月营销设计项目成本工程可行性研究报告土地合作开发协议土地出让协议建设用地规划许可证概念设计产品建议书规划/单体设计工程形象进度销售开盘项目听证会市场定位国有土地使用权证3.【对策】工程总包招标建设工程规划许可证主体开工建设工程施工许可证基础开工施工图报建全套施工图设计基础施工图报建基础施工图设计基础招标工作前置后的工期开发周期可行状态土地决策开发决策技术决策2.0月技术实施2.2月生产施工3.4月(4月）自有资金5.8月银行贷款1.8月销售许可证总周期7.6月THETHEENDEND万韬咨询公司首席顾问王金升[e-mail]