广州市房地产面积测算规定

广州市房地产面积计算技术规定（报批稿）二○○二年十一月五日第一章总则１第一条立法目的为加强广州市房地产测绘管理，规范房地产面积测算工作，根据中华人民共和国国家标准GB/T17986.1-2000《房产测量规范》和相关法律法规的要求，结合广州市实际情况，特制定本规定。(说明：随着我市房地产的蓬勃发展，规范我市房地产面积计算技术和作业行为，加强房地产测绘管理，就显得势在必行、迫在眉睫。本规定依据国家房产测量规范并结合我市的具体实际制定。)第二条适用范围本规定适用于广州市行政区域内城镇的房地产登记、交易、评估、抵押、仲裁、拆迁以及国有土地使用权出让、转让等面积测算。第三条主管部门广州市国土资源和房屋管理局是本市房地产面积测量计算的行政主管部门,负责全市房地产测绘管理工作。（说明：此项明确了房地产面积测量计算及房地产测绘管理的行政主管部门。）第二章一般规定第四条房屋面积的一般规定（一）建筑面积：是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平面积,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖,结构牢固,层高在2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。(国标《房产测量规范》第1单元8.1.2)（二）使用面积：指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。（国标《房产测量规范》第1单元8.1.3）（三）结构面积：是指建筑物各层中外墙、内墙、间壁墙、垃圾道、通风道、烟囱（均包括管道面积）等所占面积的总和。（因国标《房产测量规范》没有定义，故引自李和气主编的《房屋建筑面积测量》第29页）（四）产权面积：指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。(国标《房产测量规范》第1单元8.1.4)（五）建基面积：即建筑基地面积，指房屋的首层外墙勒脚线以上外围水平投影的占地面积。(因国标《房产测量规范》没有定义，故引自穗国房字[1994]115号文)（六）用地面积：指产权人使用土地的范围，包括其地上建筑物、天井、庭园、通道等占地面积的总和。（因国标《房产测量规范》没有定义，故引自穗国房字[1994]115号文）（七）共用地面积：指两个以上产权人共同占有使用的不能分割的土地范围的面积。（因国标《房产测量规范》没有定义，故引自穗国房字[1994]115号文）（八）总建筑面积：指各层建筑面积的总和，包括不足计算自然层，但又符合计算面积要求的阁楼、夹层、插层、技术层的建筑面积以及按规定折算的飘阳台、底层外阳台等建筑面积的总和。（因国标２《房产测量规范》没有定义，故引自穗国房字[1994]115号文）（九）套内建筑面积：由套内房屋的使用面积与套内墙体面积以及套内阳台建筑面积组成。（国标《房产测量规范》第1单元第34页）（十）共有建筑面积：系指由各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。（国标《房产测量规范》第1单元8.1.5）第五条面积测算的精度要求和一般规定（一）精度要求:1.边长限差)0014.0028.0(DD式中D为限差，D为边长，单位：米。2.面积限差：)002.004.0(SSS式中S为限差，S为所量算的面积,单位：平方米。（见吕永江主编的《房产测量规范与房地产测绘技术》第100、101页。国标中规定面积测算有三个等级要求，考虑到目前量边器具、技术条件以及广州市民众对房屋面积准确度的要求，采用二级标准比较合适。）（二）一般规定：1．面积测算包括房屋面积和用地面积测算两类。其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积，产权面积等测算。2.各类面积测算必须独立测算两次，其较差应在规定的限差内，取中数作为最后结果。量距应使用经检定合格的卷尺或其它能达到相应精度的仪器和工具。面积以平方米为单位，取至0.01平方米。（国标《房产测量规范》8.1.6）第六条其它规定（一）若一栋房屋坐落在高低两边路面形成高低楼面时，以低路面计算自然层，若报建有规定以报建为准。（二）对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，层高（高度）2.2米以上的部位计算建筑面积。首层按外墙勒脚以上的外围水平面积计算建基面积。房屋墙体向外倾斜，超过底板外沿的，以底版投影计算建筑面积。（参照建住房[2002]74号文制定）（三）骑楼是单层永久性建筑，且原房地产证记载有骑楼地的，可计算建基面积和用地面积。（四）建在水域上的架空房屋，经报建部门批准，可计算建筑面积，依法取得土地使用权的，计算建基面积、用地面积。第三章房地产面积测算范围与相关规定第七条计算全部建筑面积的范围(一)永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积。（参照国标《房产测量规范》8.2.1.a）(二)多层房屋的总建筑面积，按各层建筑面积总和计算。其首层按房屋外墙（柱）勒脚以上的外围水平面积计算；第二层以上按外墙的外围水３平面积计算。（参照国标《房产测量规范》8.2.1.a制定）(三)房屋楼层高度一般在2.20米以上为一自然层（如报批资料标注确定层数的以标注为准），按自然层数计算面积，房屋内的阁楼（包括人字形或斜面结构屋面的顶层阁楼）、夹层、插层、技术层等，不计算自然层，但结构牢固，楼层上、下高度均在2.20米以上部位，计算建筑面积。（参照国标《房产测量规范》8.2.1.b制定）(四)穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的，按其水平投影面积计算。（国标《房产测量规范》8.2.1.c）(五)楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。（国标《房产测量规范》8.2.1.d）(六)房屋天面上,属永久性建筑，层高在2.20米以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20米以上的部位，按其外围水平投影面积计算。（国标《房产测量规范》8.2.1.e）(七)挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。（国标《房产测量规范》8.2.1.f）(八)飘窗台高度在2.20米以上的按其外围水平投影面积计算。(根据国标《房产测量规范》对房屋建筑面积的定义制定)(九)属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。(国标《房产测量规范》8.2.1.g)(十)与房屋相连的有柱走廊、两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱外围水平投影面积计算。（国标《房产测量规范》8.2.1.h）(十一)房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。（国标《房产测量规范》8.2.1.i）(十二)地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20米以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。（国标《房产测量规范》8.2.1.j）(十三)有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。（国标《房产测量规范》8.2.1.k）(十四)玻璃幕墙、金属幕墙等作为房屋外墙的，按幕墙外围水平投影面积计算；既有主墙，又有幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙体厚度计算，各楼层墙体厚度不同时，分层分别计算。(参照国标《房产测量规范》8.2.1.l以及建住房[2002]74号文制定)(十五)属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。(参照国标《房产测量规范》8.2.1.m)(十六)依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20米以上部位的外围水平投影面积计算。(国标《房产测量规范》8.2.1.n)(十七)与室内任意一边相通，具备房屋的一般条件，并能正常利用的变形缝（伸缩缝、沉降缝），计算建筑面积。(建住房[2002]74号文第（五）条)第八条计算一半建筑面积的范围(一)与房屋相连，有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投４影面积的一半计算。(国标《房产测量规范》8.2.2.a)(二)独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑物，按其上盖水平投影面积的一半计算。(国标《房产测量规范》8.2.2.b)(三)不封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。若其外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影计算建筑面积。(参照国标《房产测量规范》8.2.2.c以及建住房[2002]74号文制定)(四)有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按其外围水平投影面积的一半计算。(国标《房产测量规范》8.2.2.e)(五)无顶盖的室外楼梯，顶层按其外围水平投影面积的一半计算建筑面积，其它层当上层楼梯设计为其顶盖且可以完全遮盖的，按其外围水平投影面积计算建筑面积。(参照国标《房产测量规范》8.2.2.d制定)第九条不计算房屋建筑面积的范围（一）已倒塌、拆除的房屋。（根据房屋建筑面积的定义，因已倒塌、拆除的房屋不属于永久性建筑，故不计算建筑面积）（二）层高小于2.20米以下的夹层、插层、技术层、阁楼、飘窗台、地下室和半地下室等。（参照国标《房产测量规范》8.2.3.a制定）（三）突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。（国标《房产测量规范》8.2.3.b）（四）房屋之间无上盖的架空通廊。（国标《房产测量规范》8.2.3.c）（五）房屋的天面、挑台（板）、露台、天面上的花园、泳池、独立柱的亭。（参照国标《房产测量规范》8.2.3.d制定）（六）建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。（国标《房产测量规范》8.2.3.e）（七）骑楼、骑街楼、临街楼房、挑廊下的底层用作公共道路、街巷通行的，不论是否有柱，是否有围护结构，均不计算建筑面积。（参照国标《房产测量规范》8.2.3.f以及建住房[2002]74号文制定）（八）屋内用作通风采光的天井、通天。（根据房屋建筑面积的定义，屋内用作通风采光的天井、通天因没有上盖，故不计算建筑面积）（九）利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。（国标《房产测量规范》8.2.3.g）（十）活动房屋、临时房屋、简易房屋。（国标《房产测量规范》8.2.3.h）（十一）构筑物，如独立烟囱、水塔、储油（水）池、罐、地下人防干、支线等。(参照国标《房产测量规范》8.2.3.i)（十二）与室内不相通的房屋间变形缝（伸缩缝、沉降缝）。(参照国标《房产测量规范》8.2.3.j)（十三）与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑。(建住房[2002]74号文第（十）条)（十四）楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。(建住房[2002]74号文第（七）条)第十条用地面积的测算５(一)用地面积以丘为单位进行测算，包括房屋占地面积、其他用途的土地面积测算、各项地类面积的测算。（国标《房产测量规范》8.3.1）(二)有围护的用地能提供有效土地使用证明的，计算用地面积。无围护的用地，如不能提供有效土地使用证明，不计算用地面积，如有能提供有效土地使用证明，按其设立的固定界址点计算用地面积。第十一条下列土地不计入用地面积(一)无明确使用权属的冷巷、巷道或间隙地。（国标《房产测量规范》8.3.2.a）(二)市政管辖的道路、街道、巷道等公共用地。（国标《房产测量规范》8.3.2.b）(三)公共使用的河涌、水沟、排污沟。（国标《房产测量规范》8.3.2.c）(四)已征用、划拨或者属于原房地产证记载范围，经规划部门核定需要作市政建设的用地。（国标《房产测量规范》8.3.2.d）(五)小区内的建筑物间、绿化、道路等公共用地。（根据国标《房产测量规范》的相应规定，这些用地属于规划部门规划的公共用地，故不计用地面积）(六)其他按规定不计入用地的面积。（国标《房产测量规范》8.3.2.e）第四章成套（单元）房屋的建筑面积和共有共用面积分摊第十二条成套（单元）房屋的建筑面积的分摊计算（一）成套（单元）房屋的建筑面积的测算1.成套（单元）房屋的建筑面积是由套（单元）内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。2.套内房屋使用面积为房屋套内使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：a.套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、楼梯、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和；b.套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积