房地产开发项目评估方法

房地产开发项目评估方法一、房地产开发项目建设程序二、项目策划方法三、项目评估参数的确定四、市场分析方法五、财务评价方法六、举例分析一、房地产开发项目建设程序■获得土地阶段（初步可行性研究）↓土地报价的可行性研究报告↓董事会批准参加土地竞买重大事宜↓参加土地竞买■前期管理阶段↓产品方案优化↓规划设计与方案优化↓可行性研究与项目融资（前期终点，三证评估，四证放款）■经营计划阶段↓■经营实施阶段（动态管理与控制）↓开工准备↓项目开工↓开盘销售↓竣工验收■后评价阶段二、项目策划方法策划的真谛：优化方案，确定参数策划的内容：1、优化产品方案2、优化项目分期开发方案3、优化规划设计方案（总平面）4、优化融资方案（范围、金额、时机）1、优化产品方案（1）优化准备——市场研究◆宏观趋势分析，得出产品的数量空间和价格空间；◆产品定位分析，确定产品档次及价格；◆价格预测，确定未来若干年的产品价格。（2）产品方案优化◆以利润为目标，用线性规划方法◆确定每种产品用地面积、开发数量；◆产品方案优化必须在在项目规划前完成，在项目可行性研究和评估阶段进行优化意义不大。2、优化项目分期开发方案分期开发与利润每期开发规模与期数每期衔接与项目开发周期3、优化规划设计方案规划设计方案的作用满足政府用地规划要求、满足用户的需求、满足开发商效益最大化要求需经过政府审批，审批后不能轻易变动方案优化方法主要从开发商效益最大化角度，在满足政府要求和用户需求的前提下，用动态指标和方案比较方法优化。4、优化融资方案（1）满足项目融资条件：①资本金要求：权益资金占总投资比例不低于35%②四证要求：拿到土地证、土地规划许可证、建设规划许可证、施工证等四证才能放款。（2）资金需求规律：前紧后松（3）融资范围与方法：①分期融资：保证本期项目资本金占本期工程总投资的比例达到规定要求，由本期工程经营收入还款。②项目融资：一次承诺整个项目贷款，还款周期跨越多期工程，多期工程滚动开发。保证项目资本金占项目总投资的比例达到规定要求。③土地抵押贷款，以抵押物的价值作为贷款决策依据。（4）融资方案优化结果贷款金额、用款时间、还款计划三、项目评估参数的确定（1）基本参数（2）项目分期开发计划参数（3）开发产品经营计划参数（4）投资估算及使用计划参数（5）资金筹措计划参数财务评价参数汇总表序号项目名称单位合计数量指标名称指标单位指标1用地面积亩128.00以平方米为单位平方米85333.762开发产品数量218750.002.1一期住宅平方米55000.002.2地下车库平方米33750.002.3一期地面车库平方米4687.502.4二期住宅平方米60000.002.5二期地面车库平方米5625.003产品平均价格3.1一期住宅出售元/平方米6204.443.2地下车库出售元/平方米2068.153.3一期地面车库出售元/平方米5170.393.4二期住宅出售元/平方米6824.893.5二期地面车库出售元/平方米5687.394总投资万元87056.714.1建筑安装工程费用万元30725.004.1.1一期住宅万元6600.00单位造价元/㎡1200.004.1.2地下车库万元7425.00单位造价元/㎡2200.004.1.3一期地面车库万元375.00单位造价元/㎡800.004.1.4二期住宅万元7800.00单位造价元/㎡1300.004.1.5二期地面车库万元450.00单位造价元/㎡800.004.2土地费综合万元39780.00每平方米地价元/㎡4661.704.3前期费用万元1105.00占建安费用比例%3.604.4基础设施费万元3400.00单位建筑面积元/㎡155.434.5公共配套设施万元221.00占建安费用比例%0.724.6开发期税费万元1311.76占收入比例%1.004.7其他工程费万元442.00占建安费用比例%1.444.8开发间接费万元占建安费用比例%4.9管理费万元663.00占建安费用比例%2.164.1销售费万元5247.05占收入比例%4.004.11不可预见费万元1105.00占建安费用比例%3.604.12各种利息支出万元3056.90年利率%7.20（1）基本参数—开发周期序号项目名称单位数据或选项备注1项目周期单位21-按月/2-按季/3-按年2项目周期（计算期）季20签定土地合同年月至最后一笔销售款收到为止3项目起始年份年2005签定土地合同年份或开始项目前期工作年份4项目起始季度季1签定土地合同季度或开始项目前期工作季度5土地交付使用年份年2005控制项目开工的最早年份6土地交付使用季度季3控制项目开工的最早季度7项目基准收益率%108土地契税税率%49项目分期开发期数期3（1）基本参数--税率利率序号项目名称单位指标1营业税税率%52城建税税率%73教育附加税率%44所得税税率%255普通住宅土地增值税预征税率%16别墅土地增值税预征税率%27商铺写字楼土地增值税预征税率%28所得税预征税率%3.759公积金%1010最低偿债备付率%13011经营资金年利率%12短期借款年利率%(2)项目分期开发计划参数项目分期开工年份开工季度竣工年份竣工季度120054200712200712008232008320094单项工程（产品）开发计划参数项目分期单项工程产品类型开发面积(㎡)开盘年份开盘季度开工年份开工季度封顶年份封顶季度竣工年份竣工季度容积率1一期高层住宅普通住宅550002006120054200612007121地下车库配套工程33750200612005420054200711一期地面车库配套工程4687.5200612005420061200712二期高层住宅普通住宅600002007220071200722008222二期地面车库配套工程5625200722007120072200823三期高层住宅普通住宅550002008420083200842009423三期地面车库配套工程4687.520084200832008420094（3）开发产品经营计划参数产品名称数量(㎡)价格参数销售计划参数收款比例(%)开盘单价(元)增减幅度(%)变化周期(季)变化方式开盘年.季销售周期（季）合同首付比例(%)二次付款间隔(天)付款比例(%)一期小高层出售55000600021同比2006.16303070一期地下车库出售33750200021同比2006.16303070一期地面车库出售4687.5500021同比2006.16303070二期小高层出售60000660021同比2007.26303070二期地面车库出售5625500021同比2007.26303070三期小高层出售55000720021同比2008.45303070三期地面车库出售4687.5500021同比2008.45303070（4）投资估算及使用计划序号工程或费用名称计算基数数量基数单位估算指标指标单位估算价值(万元)计入取费基数1一期工程费用1.1一期小高层按建筑面积55000.00平方米1200.00元/平方米6600.00是1.2一期地下车库按建筑面积33750.00平方米2200.00元/平方米7425.00否1.3一期地面车库按建筑面积4687.50平方米800.00元/平方米375.00否合计14400.002二期工程费用2.1二期小高层按建筑面积60000.00平方米1300.00元/平方米7800.00是2.2二期地面车库按建筑面积5625.00平方米800.00元/平方米450.00否合计8250.003三期工程费用3.1三期小高层按建筑面积55000.00平方米1400.00元/平方米7700.00是3.2三期地面车库按建筑面积4687.50平方米800.00元/平方米375.00否合计8075.00工程费用估算指标其它费用估算指标(第一期)序号工程或费用名称计算基数数量基数单位估算指标指标单位估算价值(万元)2土地征用费用地面积85000平方米4500元/M238250.003前期工程费按建安费比例14400万元5%720.004基础设施建设费按建筑面积93437平方米200元/M21868.755公共配套设施费按建安费比例14400万元1%144.006开发期税费按收入比例43561万元1%435.627开发间接费8其他工程费按建安费比例14400万元2%288.009管理费用按建安费比例14400万元3%432.0010销售费用按收入比例43561万元4%1742.4611财务费用12预备费按建安费比例14400万元5%720.0013流动资金合计44600.83土地费用使用计划参数项目名称1期工程2期工程3期工程第1次付款年份2005第1次付款季度1第1次付款比例（%）30第2次付款年份2005第2次付款季度2第2次付款比例（%）40第3次付款年份2005第3次付款季度3第3次付款比例（%）30(5)资金筹措计划数据长期借款还本付息条件资金筹措计划过桥贷款还本付息计划长期借款还本付息条件借款名称项目分期年利率(%)偿还方式宽限期(季)偿还期(季)贷款放款时间一期银行借款第1期7.20按输入的先后顺序还60过桥贷款第1期18指定还本利31二期银行借款第2期7.20按输入的先后顺序还11三期银行借款第3期7.20按输入的先后顺序还17项目启动资金筹措方法1）启动资金从拿土地到具备一期工程开工条件（四证齐全），这段时间需要支付的全部费用。2）项目资本金最低自有资金=项目总投资×35%，3）启动资金的筹措当“项目资本金≥启动资金”时过桥贷款=0当“项目资本金启动资金”时过桥贷款=启动资金-项目资本金4）资金筹措方法举例项目2005年4季度开工，开工前所需资金为启动资金，计算如下：一期启动资金=3882.65+5334.53+4482.92=13700.1（含土地契税）二期启动资金=4211.51+5615.34+4211.51=14038.36（含土地契税）三期启动资金=3860.65+5147.53+3860.65=12868.83（含土地契税）需要：启动资金=13700.1+14038.36+12868.83=40607.29计划：启动资金=41000需要：项目资本金=项目总投资*35%=86692.08*35%=30342.23计划：项目资本金=31000计划：过桥贷款=41000-31000=10000，（到期连本带息一起还）资金筹措：项目资本金31000过桥贷款10000二期=14038.36;三期=12868.83;一期=31000-14038.36-12868.83=4092.81，10000资金筹措计划（第一期）序号项目名称合计2005.12005.22005.32005.42006.11投资使用计划33122.973748.165345.544543.422742.564573.172资金筹措计划24092.8114092.81100002.1权益投资4092.814092.812.1.1用于建设投资4092.814092.812.1.2用于经营资金2.2经营资金借款2.3长期借款2000010000100002.3.1一期贷款10000100002.3.2过桥贷款1000010000资金筹措计划（第二期）序号项目名称合计2005.12005.22005.32005.42006.11投资使用计划26588.284049.535399.374049.532资金筹措计划14038.374211.525615.344211.512.1权益投资14038.374211.525615.344211.512.1.1用于建设投资14038.374211.525615.344211.512.1.2用于经营资金2.2经营资金借款2.3长期借款2.3.1二期贷款资金筹措计划（第三期）序号项目名称合计2005.12005.22005.32005.42006.11投资使用计划2510