房地产项目全面预算管理(Ⅲ)

12N167房地产项目全面预算管理（Ⅲ）房地产项目开发企业的全面预算管理内容概要第一部分：深入理解房地产开发企业的全面预算管理第部分：深入理解房地产开发企业的全面预算管理第二部分：房地产企业如何实施全面预算管理第三部分：全面预算管理中的常见难题与解决途径第一部分：深入理解房地产开发企业的全面预算管理全面预算管理预算---预算管理---全面预算管理预算的基本内容及全面预算管理的组织方式厘清易混淆的概念与误解厘清易混淆的概念与误解房地产企业区别于其他行业的全面预算管理模式及特点房地产项目预算的确定过程3定义1预算定义1：预算•预算：是企业未来一定时期经营计划的数量表现形式是“经营管理计划正式的量化的现形式，是“经营管理计划正式的、量化的、货币化的表现”【名词】货币化的表现【名词】4定义1预算定义1：预算•预算的内涵：预算的内涵①经营目标预算指标①经营目标---预算指标②业务计划②业务计划工作任务③管理措施作任务5定义2：预算管理预算管理•预算管理：借助预算制度的推行，对企业经营管理活动进行事先规划控制并有效协调各部管理活动进行事先规划、控制，并有效协调各部门，以达成既定的经营目标和战略目标。【管理活动/管理方法】6定义3：全面预算管理•全面预算管理：是指以企业总体经营目标（如利润目标）为导向，将企业的所有经营活动都纳入预算管理,即对企业全体人员、全部业务全部过程实施基于预算的控制和管部业务、全部过程实施基于预算的控制和管理。7全面预算管理的基本原则全面预算管理的基本原则•管理范围--全方位•管理范围--全方位•企业一切生产经营活动，包括项目开发、物业经营、投融资等；投资等•实施方式--全过程实施方式程•通过预算的事前编制、事中执行与调整、事后考核，对各项经营活动的过程与结果控制；•责任主体--全员•企业所有人员参与，包括业务、管理、经营人员/部门；8第一部分：深入理解房地产开发企业的全面预算管理全面预算管理预算---预算管理---全面预算管理预算的基本内容及全面预算管理的组织方式厘清易混淆的概念与误解厘清易混淆的概念与误解房地产企业区别于其他行业的全面预算管理模式及特点房地产项目预算的确定过程9全面预算管理之四项核心预算内容全面预算管理之四项核心预算内容•业务预算（又称：经营预算、营业预算）•资本预算•资本预算•资金预算•财务预算(又称：报表预算）也有分为三类，把资金预算放入财务预算10业务预算：反映预算期内企业可能形成现金收付的生产经营活动的预算。销售预算销售收入收付的生产经营活动的预算。•销售预算--销售收入(销售收入，数量，单价）•生产预算—产品规模及结构（开发项目，结转产品）•产品成本预算--开发成本（土地成本，前期费用，主体建安，室外设施，配套公建，开发间接）体建安外设施配套公建开发间接•费用预算--三项期间费用（财务、管理、营业费用）•其他业务预算非主营业务收支缴纳税金等•其他业务预算：非主营业务收支，缴纳税金等11资本预算：是企业对预算期内进行资本性投资活动的预算。•权益性资本投资预算：为获得其他企业股权及收益分配权的资本投资或转让资本投资股权及收益分配权的资本投资或转让资本投资、收回股利；•固定资产投资预算基建设备无形•固定资产投资预算：基建、设备、无形资产等的投资及处置收入；债券投资预算购国债企债券金•债券投资预算：购买国债、企业债券、金融债券等的投资或转让债权收回本息。12资金预算：是企业根据日常业务预算与资本支出预算所作的现金流入、流出的预算，进而企业可作出筹资方面的预算。•现金流入：销售收入为主其他业务现金流入：销售收入为主，其他业务、融资•现金流出：成本费用为主其他支现金流出：成本、费用为主，其他支出及投资13财务预算：以财务报表形式反映的预算成果。损益表•损益表：按照损益表的内容和格式编制的反映企业在预算期内利润目标的预算报表•资产负债表：按照资产负债表的内容和格式编制的综合反映预算执行单位期末财务状况的预算报表•现金流量表：按照现金流量表的内容与格式编制的反映企业在预算期内现金流量状况目标的预算报表的反映企业在预算期内现金流量状况目标的预算报表14四项预算内容之间的逻辑关系四项预算内容之间的逻辑关系业务预算资本预算资金预算向下指导执行资金预算财务预算向上预期结果15案例某房地产开发企业的全面预算管理报表案例：某房地产开发企业的全面预算管理报表1.各项目开发里程碑计划2.销售计划－－销售回款，结转收入收入业业务—生产预算3.其他业务收入4.开发成本测算及支出计划收入业务、资5.财务费测算及支出计划6.管理费测算及支出计划支出资本、资金7.营销费测算及支出计划8.固定资产支出及土地收购测算及支出计划支出金预算9.预缴税测算及支出计划10.损益表财务报表预算1611.现金流量表财务/报表预算全面预算管理之组织方式全面预算管理之组织方式企业内部形成多层级的全面预算管理组织机构：完整的层级（五级）：决策机构、领导机构、管理\统筹机内部形成多层级的面预算管织机构构、执行\实施机构、监控机构基本的层级（三级）：领导机构，统筹机构，实施机构•全面预算决策组织－－领导机构（决策、领导、监督职能）•全面预算管理组织－－统筹机构（计划、组织、协调职能）•全面预算执行组织－－实施机构17（编制、执行、反馈职能）例：某地产公司全面预算管理的组织机构图例：某地产公司全面预算管理的组织机构图董事会预算管理委员会——董事长、CEO、COO、CFO…预算领导小组——CEO、COO、CFO预算管理机构——财务部（运营管理部、计划经营部人力资源部总经办）预算执行机构——各部门、下属公司营部、人力资源部、总经办）18•全面预算管理的领导机构1.常设领导机构：委员会年度成立领导小组2.年度成立领导小组预算管理领导机构的职责审议通过预算目标、预算政策和程序审议通过预算目标、预算政策和程序审定、下达正式预算根据需要审批调整或修改的预算根据需要审批调整或修改的预算制定相应的预算控制措施和激励制度仲裁有关预算冲突19仲裁有关预算冲突•全面预算管理的统筹机构–组成：组成：•跨部门的工作小组（各年变化，随架构调整）•固定部门牵头•固定部门牵头–职责：1起草审议有关制度与标准下发后培训；1.起草、审议有关制度与标准，下发后培训；2.组织、协调各部门完成相应计划与目标的编制，有关辅导和预审关辅导和预审3.跟踪预算执行，负责落实各业务信息反馈与指标的统计统计4.处理例外事件20对比由某个部门统筹和跨部门工作组•对比：由某个部门统筹和跨部门工作组–可能的部门：财务、运营部、总办、经营计划部、企管部【基于公司的组织架构与人力资源状况】–对统筹部门的要求：1.具备协调的业务背景和能力2.具备统筹的管理层级和职权（公司之间，部门之间）3.人力、时间上的保证建议：初期或组织不稳定时，成立跨部门工作机构，有总牵头人；后期确定牵头机构，同时也可逐年成立跨部门虚拟团队以保证执行力立跨部门虚拟团队，以保证执行力。21•企业全面预算执行机构–组成：各部门，下属公司–职责：职责：1．制定分管领域的经营计划、业务计划和目标2．学习掌握公司全面预算管理制度和应用工具3、按照全面预算管理编制计划完成预算表的编制并交财务（统筹机构）审核同上级领导审核确认有关预算标4、同上级领导审核确认有关预算目标5、依据有关管理制度在业务活动之执行预算标准6预算执行中本业务的台帐建立数据统计与信息反6、预算执行中本业务的台帐建立、数据统计与信息反馈22第一部分：深入理解房地产开发企业的全面预算管理全面预算管理预算---预算管理---全面预算管理全面预算管理体系的基本内容及组织方式厘清易混淆的概念与误解厘清易混淆的概念与误解房地产企业区别于其他行业的全面预算管理模式及特点房地产项目预算的确定过程23误解一：“预算就是财务预测”预测：基于市场趋势及业务规模等的判断，对未来经营数据的预期预算：具有执行意义的目标及为达成目标所作的行动计划作的行动计划关系预算是基于预测提出的对策性方案关系：预算是基于预测提出的对策性方案、计划的数量表达；24（例：制造业的预算，前提、计划、分到部门）误解二：“预算管理纯粹是财务的工作”•预算管理是企业经营管理的重要组成部分，它与企业中其他业务管理如生产管理、销售管理、采购管理等必须共同作用、相互支持。预算管理的目标是团队的目标包括业务经•预算管理的目标是团队的目标，包括业务、经营与管理等方面•财务人员的作用：结合战略目标、综合各项计划，提供量化货币指标（预测指标及财务分析）划，提供量化货币指标（预测指标及财务分析）25全面预算管理的作用•简单的费用预算管理年度费用控制是费•简单的费用预算管理：年度费用控制—是费用控制的工具•综合的全面预算管理：–实现企业发展战略目标、长/短期经营目标；–与经营活动关系更密切，计划内容更丰富，控制范围更广泛更广泛–是战略管理的工具26全面预算管理的作用：战略管理工具规划未来资源配置全面预算管理全面预算管理控制监督全面预算管理全面预算管理过程就是：过程就是：企企沟通协调业经营目标业经营目标分分解、实施、控解、实施、控考核激励解、实施、控解、实施、控制和实现的过制和实现的过27程程第一部分：深入理解房地产开发企业的全面预算管理全面预算管理预算---预算管理---全面预算管理全面预算管理体系的基本内容及组织方式厘清易混淆的概念与误解厘清易混淆的概念与误解房地产企业区别于其他行业的全面预算管理模式及特点房地产项目预算的确定过程28全面预算管理的发展20世纪80年代后，企业全面预算管理趋于成熟，在国外成为现代企业的一种重要管理方法在国外成为现代企业的种重要管理方法。20世纪90年代全面预算管理进入国内并出现以20世纪90年代全面预算管理进入国内，并出现以成本为导向的预算管理模式、以利润为导向的预算管理模式以销售收入为导向的预算管理模式算管理模式、以销售收入为导向的预算管理模式、以现金流量为导向的预算管理模式…21世纪，随着中国房地产业发展，众多房地产企业逐步引入全面预算管理以增强企业的竞争力业逐步引入全面预算管理，以增强企业的竞争力，规范内部管理：从粗放式到精细化、从单一产品、单项目开发到多种产品异地开发的集团型转29单项目开发到多种产品、异地开发的集团型转变…房地产企业的全面预算管理管理特点•开发周期长、产品单件性：由于客户需求多样、地域不同市场/政策变化经营的持续与均衡性难把握预算同，市场/政策变化，经营的持续与均衡性难把握，预算实现难度大•资金需求与资源整合量大：作为资金密集型产业，对资金和资源的整合能力影响预算的执行金和资源的整合能力影响预算的执行•专业协作要求高：房地产属综合学科且无固定模式，对各业务的统筹与协调要求高，而且是靠人为不是机械控制过程30制过程房地产企业的全面预算管房地产企业的全面预算管理管理现状–全面性不够：大多局限于财务预测与核算没有不做预算的企业，但全面预算管理作好的很少全面性不够：大多局限于财务预测与核算–系统性不强：不能统筹所有经营活动–做法各异：行业管理粗放，无规范与标准根本原因：没有把握房地产开发行业的特点业务根本原因：没有把握房地产开发行业的特点、业务活动与财务管理脱节，即项目管理与预算管理分离；31房地产企业产品及经营特征关键特征：产品的生产和销售融于项目开发过程；企业的经营目标是通过各项目的开发实现的；因此在项目开发的业务和管理活动中必须结合经营目标“基于项目的全面预算管理”是房地产企业的全面预算管理模式32基于项目的全面预算管理基于项目的全面预算管理房地产项目开发企业的全面预算管理，要房产项开的预算管，要求把项目运营与企业运营充分结合起来，即在项目开发和销售等业务活动中、不论是即在项目开发和销售等业务活动中、不论是计划管理、盈利预测、成本费用控制、资金安排、绩效考核等方面，均贯彻“从项目中安排、绩效考核等方面，均贯彻从项目中来，到项目中去”的原则，把预算目标落实到项目开发目标中，从而实现企业的经营计到项目开发